גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מס רכישה על היטלי פיתוח: לפני הביצוע או אחריו?

בשני פסקי דין קודמים נקבע כי לא ניתן לחייב במס רכישה בגין הוצאות פיתוח שטרם בוצע, אבל פסק דין נוסף שניתן לאחרונה קבע כי בנסיבות מיוחדות זה אפשרי ● למדריך ומחשבון מס רכישה

עבודות פיתוח / צילום: איל יצהר
עבודות פיתוח / צילום: איל יצהר

במכרזים המתפרסמים על-ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), נדרש היזם להציע מחיר עבור הקרקע. לצד זאת, היזם מתחייב לשלם עבור ביצוע עבודות פיתוח במתחם הנרכש. בית המשפט העליון, בשורה של פסקי דין, קבע זה מכבר כי אין מקום להטיל מס רכישה על סכום היטלי הפיתוח, כל עוד הפיתוח לא נעשה בפועל.

בשנים האחרונות מנסה רשות המסים לגבות מס רכישה בגין שווי עבודות פיתוח שטרם בוצעו. ניסיונות אלה לא הופנו לרוב כלפי הרוכש "הראשון", אשר זכה במכרז, אלא כלפי הרוכש "השני", אשר רכש מאותו רוכש "ראשון" את המקרקעין והתחייב לשלם עבור הפיתוח העתידי שייעשה.

בשני פסקי דין שניתנו לא מכבר על-ידי ועדת הערר (בעניין אאורה ושיכון ובינוי), נקבע כי אין לחייב רוכש במס רכישה בגין שווי עבודות פיתוח שטרם בוצעו, ואין נפקות לשאלה האם מדובר ברוכש "ראשון" או "שני".

ברם, לאחרונה, פסק דין נוסף שניתן בעניין אלמוג ושעסק באותה השאלה, קבע כי בנסיבות המיוחדות שם, יש לחייב במס רכישה בגין שווי עבודות פיתוח שטרם בוצעו. באותו עניין דובר בחברה אשר זכתה במכרז של רמ"י בשנת 1998, ובד-בבד התקשרה בהסכם עם החברה המפתחת "ערים" לביצוע עבודות פיתוח בסך של כ-9.9 מיליון שקל. בשנת 2015 נחתם בין החברה ובין חברת אלמוג הסכם במסגרתו מכרה החברה את זכויותיה בקרקע לאלמוג. בהסכם התחייבה אלמוג לשלם לחברה סך של 26 מיליון שקל עבור מלוא הזכויות הנרכשות, וצוין כי אלמוג מודעת להסכם הפיתוח עם "ערים", וכי החברה שילמה זה מכבר את כל התשלומים ל"ערים", וכי "ערים" טרם השלימה את כל עבודות הפיתוח.

ועדת הערר קבעה כי בנסיבות המיוחדות שם, יש להוסיף את כלל עלות עבודות הפיתוח לשווי המכירה לצורכי הטלת מס הרכישה על אלמוג. שכן ראשית, נקבע כי אלמוג לא הצליחה לשכנע שהעסקה שבינה לבין החברה מורכבת משתי עסקאות נפרדות - האחת לרכישת הזכויות והאחרת לתשלום עבור עבודות הפיתוח שטרם בוצעו. מהעדויות הובהר כי במשא-ומתן לא דובר כלל על הפרדה כזו, ואף עיון בהסכם הרכישה מגלה כי גם בו אין הפרדה בין חלקי התמורה - מה משולם עבור המקרקעין ומה משולם בגין עבודות הפיתוח.

שנית, נתקבלה טענת המדינה, לפיה לא הוכח מהן העבודות שטרם בוצעו ומהי עלות השלמתן. לעניין נקבע כי המכתב שהומצא מ"ערים" אודות שיעור עבודות הפיתוח שבוצעו הוא מכתב כללי, והנקוב בו משקף את אחוז הוצאות הפרויקט כולו, ולאו דווקא את ההוצאות הרלוונטיות למגרשים אותם רכשה אלמוג.

לאור האמור קבעה הוועדה כי בנסיבות אלה העוררת לא הוכיחה מהן עבודות הפיתוח שטרם בוצעו ואשר עדיין יש לבצען, ולא הוכיחה את עלות העבודות האלה. על כן, אפילו אם היה מקום לקבל את הטענה כי ניתן לפצל את התמורה בין שווי הזכויות במקרקעין לעלות ההוצאות הנוספות - הרי שהעוררת נכשלה בהוכחת סכום ההוצאות עבור עבודות הפיתוח.

למדריך ומחשבון מס רכישה

עוד כתבות

פינוי תיירים בהתפרצות הר הגעש בניו זילנד / צילום: @SCH, רויטרס

הרוג ופצועים בהתפרצות הר געש באי במזרח ניו זילנד

ראש הממשלה אמרה כי לפחות מאה בני אדם שהו באזור ההר "האי הלבן" השוכן כ-50 ק"מ מרצועת החוף המזרחית, בעת ההתפרצות ● רשות החירום התריעה מפני סכנה באזור ההר, המהווה יעד תיירותי פופולרי במדינה

ישראל כץ / צילום: איל יצהר

כשטראמפ הכיר בירושלים כבירת ישראל, האם באמת לא קרה דבר?

שר החוץ צופה שהפלסטינים יזרמו עם סיפוח הבקעה "כמו עם העברת השגרירות". הם לא זרמו ● המשרוקית של גלובס

הנשיא טראמפ בביקור באזור בנייה בטקסס  / צילום: רויטרס

טראמפ נגד טראמפ: האיום הגדול ביותר על נשיא ארה"ב הוא - עצמו

כלכלת ארה"ב מוסיפה לצמוח, וביום ו' נרשמה עוד ירידה היסטורית באבטלה ● נשיאים נוטים לחזור ולהיבחר כאשר כלכלה עושה חיל – אבל הדייר הנוכחי מתקשה להפיק ממנה את מלוא התועלת הפוליטית ● פרשנות

מנכ"ל קבוצת חמת, רועי רגרמן/ צילום: יחצ

קבוצת חמת מתרחבת: רוכשת את שיש אלוני ב-65 מיליון שקל

הרכישה תתבצע באמצעות החברה הבת חזי בנק ● יו"ר חמת: "העסקה תאפשר לנו להגדיל את פלחי השוק שאליהם אנו פונים"

פטיש דין משפט גזר דין עתירה דין וחשבון / צלם: פוטוס טו גו

עתירה: התקציב לשיקום שורדות זנות לא נוצל – ועלול לרדת לטמיון

המטה למאבק בסחר בנשים ובזנות עתר לביהמ"ש נגד משרדי הרווחה והאוצר, בטענה כי הכסף המוקצה לשיקום נשים בזנות לא הגיע ליעדו ועשוי לשוב לקופת האוצר עם תום השנה ● ביהמ"ש הורה למדינה לנמק בתוך שבוע מדוע לא נעשה שימוש בתקציב

דקטלון תל אביב / צילום: יחצ

ענקית הספורט הצרפתית דקטלון מקימה מרכז לוגיסטי בישראל

בין המועמדות להקמת המרכז: החברה לפיתוח קיסריה • דקטלון חתמה חוזים לפתיחת שלוש חנויות נוספות בארץ

מלון הר ציון המתוכנן / הדמיה: יח"צ

מסבירה פניה לתייר: קבוצת עזריאלי רוכשת את מלון הר ציון תמורת 275 מיליון שקל

קבוצת עזריאלי תשקיע עוד כחצי מיליארד שקל בהרחבת המלון ובשיפוצו ובכוונתה לנהל את בית המלון בעצמה

צוללת צבאית / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הוועדה שלא קמה התחקיר שלא נעשה, הלקחים שלא הופקו: במערכת הביטחון לא למדו מפרשת הצוללות

ועדה שמונתה לקביעת כללים בנושאי רכש לא פעלה, ובכירים במערכת הביטחון טוענים כי לא הופקו לקחים ● משרד הביטחון: הוטלו מגבלות על עבודה מול מתווכים

ראשת הרשות לאיסור הלבנת הון, שלומית ווגמן־רטנר / צילום: יונתן בלום, גלובס

הרשות לאיסור הלבנת הון מציגה: המדריך לזיהוי יעיל של מלבינים מקצועיים

בשנים האחרונות פיתחו עבריינים שיטות מתוחכמות להלבנת כספים המגיעים מפשיעה • כדי להתגבר עליהן נוקטות הרשויות בעולם מגוון אמצעים, ובהם צמצום השימוש במזומן • כעת מפרסמת הרשות הישראלית יחד עם כ–160 רשויות מהעולם מדריך לזיהוי פעילות הלבנת הון מקצועית

חיסכון פינסיוני / צילום: שאטרסטוק

כך פועלת האפליקציה שעוזרת לילדים שלכם לחסוך באופן לא מודע

כולנו יודעים כמה קשה לחסוך, במיוחד לפנסיה ולטווח ארוך ● אבל מסתבר שבעולם הפיננסים אומצו שיטות של הכלכלה ההתנהגותית, כדי לשפר את יכולת החסכון שלנו מבלי שאנחנו בכלל יודעים ● האזינו

גדעון סער / צילום: טל שניידר, גלובס

גדעון סער מבקש מחברי הליכוד: הורו על פריימריז לראשות המפלגה

אחרי שכשל הסיכוי להקמת ממשלת אחדות, בליכוד נערכים לפיזור הכנסת החל מ-11 בדצמבר, ובמפלגה דורשים לקבוע התמודדות על ראשות המפלגה ● "קיום התמודדות אינה רק עמידה על זכותו של חבר התנועה, היא חובה החקוקה בחוקת התנועה", אמר סער

דונלד טראמפ ובוריס ג'ונסון בפסגת G& / צילום: ארין שאף, רויטרס

חמישה דברים שאתם חייבים להתייחס אליהם לפני ששבוע המסחר מתחיל

תאריך הטלת המכסים של ארה"ב על סין מתקרב בצעדי ענק ● הפד צפוי להכריז על גובה הריבית בעוד הציפיות להפחתתה מתרחקות ● הבריטים שוב ילכו לקלפיות ● והאם בנק ישראל ימשיך להתערב בשוק המט"ח? ● התחזית השבועית של "גלובס"

איציק בנבנישתי,/ צילום: תמר מצפי

מתיחות ביחסים בין פרטנר להוט סביב עתיד השותפות ברשת

פרטנר חוששת שהוט מנסה להתמזג עם סלקום והוט חוששת מאי הוודאות לגבי בעלי השליטה העתידיים בפרטנר

הנחה בארנונה? רק בפינוי בינוי / עיצוב: טלי בוגדנובסקי, צילום: יח"צ

ההכנסות מארנונה ברשויות המקומיות צפויות לצמוח בשנת 2020

הסיבה לגידול הצפוי בהכנסות של הרשויות המקומיות מארנונה, היא נוסחת העדכון של משרדי הפנים והאוצר שלפיה המס המוניציפלי יעלה החל משנת 2020 ב-2.58%

גיל אגמון / צילום: איל יצהר

גיל אגמון רוכש מקבוצת דלק עוד 7.5% ממניות דלק רכב בפרמיה של 20% על מחיר השוק

העסקה, בהיקף של 135 מיליון שקל, היא שלב נוסף של קבוצת דלק למכירת החזקות שאינן בתחום האנרגיה ● המניה הגיבה בזינוק של 15%, ובסך הכל עלתה בחודש האחרון בכ-40%

פקקים בנתיבי איילון/ צילום: תמר מצפי

כל הדרכים מובילות לאגרת גודש: תוכניות "דרך ערך" ו"נתיב פלוס" למלחמה בפקקים הן רק ההתחלה מבחינת האוצר

במשרד התחבורה השיקו לאחרונה את תוכנית "דרך ערך" שמתגמלת נהגים בגין נסיעה בשעות השפל, לצד תוכנית "נתיב פלוס" שנועדה לעודד תחבורה שיתופית • לפי התוכנית של האוצר, שני המיזמים אמורים להוות בסיס טכנולוגי שיסייע בשלב הבא לגבייה של מס גודש

מתחם בית הפסנתר של קבוצת ניצן גרופ / הדמיה: Evolve Media

אלקטרה בנייה נבחרה לבנות את פרוייקט "בית הפסנתר" בתל אביב

החברה תבנה עבור קבוצת ניצן גרופ את פרויקט "בית הפסנתר" בפינת הרחובות אלנבי ואחד העם בתל אביב בהשקעה כוללת של כ-120 מיליון שקל

מנכ"ל תנובה, אייל מליס

תנובה מסמנת מנועי צמיחה חדשים: בוחנת כניסה לתחום האוכל המוכן

חברת המזון הגדולה בישראל בוחנת הקמת מערך ייצור למזון מוכן בוואקום המיועד לשוק המקצועי ● גובה ההשקעה בקווי הייצור מוערכת בעשרות מיליוני שקלים וצפויה להביא לחברה תוספת מכירות של 150 מיליון שקל בשנה

נפגעי הקורקינטים - סופ"ש 6-7 בדצמבר

הסופש באיכילוב: 16 נפגעי תאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

רשימת כחול לבן לכנסת. אשכנזי, לפיד, גנץ, ויעלון / צילון: כדיה לוי

מאמצים אחרונים למניעת בחירות שלישיות; אלו המחלוקות שעל הפרק

עיקר המאבק מתנהל בשתי גזרות - פנימה בקוקפיט של כחול לבן, שם יאיר לפיד מתנגד לכל פשרה עם ראש הממשלה, ומנגד גישתו החיובית של גבי אשכנזי ● הגזרה שנייה - סירובו של נתניהו להתחייב כי לא ינסה לקבל חסינות מהכנסת