מנכ"ל שופרסל, איציק אברכהן / צילום: איל יצהר
האם השינוי באופן הצריכה של הציבור, עם המעבר המתגבר לעולם המקוון, יביא את רשת הקמעונאות הגדולה בישראל להקטין את שטחי המסחר הפיזיים שלה בשיעור ניכר, דבר שיביא לגלי הדף גם בעולם הנדל"ן המקומי? ל"גלובס" נודע כי רשת שופרסל, שבניהולו של איציק אברכהן, בוחנת תוכנית לצמצום שטחי המסחר שלה ב-20%, כך שהיא תקטין את השטחים הללו בכ-100 אלף מ"ר על פני 5 שנים. בשופרסל סירבו להתייחס.
אם וככל שהתוכנית הזו תקרה בפועל, יהיה מדובר בצעד משמעותי שינבע וגם ימחיש שינוי מגמה מבחינת רשתות הקמעונאות, ששנים נאבקו על מיקומים נוחים לממשק עם ציבור הקונים, כחלק ממגמת התחזקות הרכישות באונליין ואולי כניסת גופים אינטרנטיים כגון אמזון. אך לא רק זאת, צעד שכזה יהיה משמעותי גם לבעלי הנכסים ששופרסל תעזוב עתה ואולי גם בעתיד, ואולי גם מתחרותיה. זאת משום ששופרסל היא שוכרת משמעותית, ולעתים ממש שוכר העוגן, בקניונים, במרכזים מסחריים ו"סתם" בנכסי נדל"ן מותאמים בלב הערים ובפאתיהן.
על-פי גורמים בשוק, בימים אלה בוחנים בשופרסל תוכנית שהונחה על שולחן ההנהלה ושמדברת על ההיערכות העתידית לעוד 5 שנים מבחינת פריסת שטחי מסחר. על-פי התוכנית, ברגע שימצבו את האונליין בשיעור שאליו שואפים ברשת, יחלו בתוכנית צמצום שטחי המסחר הפיזיים, במסגרת תוכניות של הקטנת שטחים בכל רחבי הארץ בהיקף של 100 אלף מ"ר שטחי מסחר מתוך ה-520 אלף הקיימים היום, ויגבילו את גודל הסניפים לעד 4,000 מ"ר. "זאת כמובן רק לאחר שייווכחו שהם לא נפגעים במכירות למ"ר", כדברי גורם מעורה.
לשפר את המכירות למ"ר ואת היעילות התפעולית
זה מספר שנים שופרסל מנהלת תוכנית של צמצום שטחי מסחר והתייעלות נדל"נית, זאת על-מנת לשפר את היעילות התפעולית ואת המכירות למ"ר. בדוחותיה הכספיים לשנת 2017 ציינה הרשת, בין היתר, כי היא מתכננת "המשך פיתוח סניפים קטנים במרכזי ערים והמשך בחינה של סך שטחי המסחר המשמשים את פעילותה של הקבוצה", כשבנוסף צוין כי ההנהלה דנה ביחס לתוצאות 2017 גם ביחס ל"המשך התייעלות נדל"נית הכוללת התאמת שטחי מסחר".
נכון לסוף הרבעון השלישי השנה היו לשופרסל שטחי מסחר בשטח של כ-520 אלף מ"ר, כולל סניפי ניו-פארם וכ-500 אלף מ"ר ללא סניפי רשת הפארם שרכשה ושהיא מפעילה כיום תחת המותג Be. מדובר על גידול קל ביחס למצב בסוף השנה שקדמה, או אז היו לרשת שטחי מסחר בשטח של 487 אלף מ"ר בסוף 2017, וזאת לעומת 502 אלף מ"ר בסוף 2016, 514 אלף מ"ר בסוף 2015, 537 אלף מ"ר בסוף 2014 ו-558 אלף מ"ר בסוף 2013. למעשה, להוציא העלייה שנרשמה בשלושת הרבעונים הראשונים השנה, יש מגמה ממשית של צמצום שטחי מסחר ברשת.
התוכנית הזו מתיישבת היטב עם תוכניות הקמת מערך האוטומציה לאונליין ומחסנים לוגיסטיים שישמשו לייעול והרחבת פעילות האונליין של הרשת ב-4 השנים הבאות. לפני כחצי שנה דיווחה שופרסל על הסכם שלפיו היא צפויה להקים מרכז לוגיסטי בהיקף של 34 אלף מ"ר, אשר ישמש כמרכז אוטומטי לפעילות האונליין של החברה, זאת בנוסף למחסן בקדימה בשטח בנוי של כ-8,100 מ"ר, אשר ישמש כמרכז אוטומטי לפעילות האונליין שלה. סך ההשקעות בגין הקמת המרכזים האוטומטיים במודיעין ובקדימה מוערכות בכ-600 מיליון שקל, רובם בגין התשלום עבור ציוד האוטומציה והקמתו, והן ייפרשו על פני תקופה של כ-4 שנים.
באופן טבעי, צמצום שטחי נדל"ן מסחרי עשוי להשפיע במידה ניכרת לא רק על ענף הקמעונאות כי אם גם על בעלי הנכסים מהם שוכרת שופרסל נכסים, בסניפים שאינם בבעלותה. בין היתר מדובר בקניונים - אזוריים ועירוניים, במרכזים מסחריים פתוחים, ובחנויות רחוב. אם התוכנית אכן תתממש, בעלי הנכסים יידרשו להתמודד עם שטחים פנויים ולאכלס אותם, מה גם שמהלך כזה מצד מובילת שוק כמו שופרסל עלול לסמן את הדרך גם למתחרותיה, כגון קבוצת יינות ביתן, רמי לוי ואחרות, אשר גם הן מחזיקות בשטחי מסחר ניכרים.
צמצום שטחי המסחר של שופרסל מתווסף למגמה קיימת של פינוי שטחי מסחר של רשתות קמעונאות בעיקר מתחום האופנה, וזאת על רקע מגמה של פשיטות רגל, מיזוגים ורכישות של רשתות אחרות, בצל התחרות הגוברת, הגידול בהוצאות התפעוליות וההשפעה המכבידה מצד האונליין. כך למשל, לפני כשנה קרסה קבוצת קמעונאות האופנה והותירה אחריה עשרות חנויות ריקות בקניונים (כשחלקם האחר החליף ידיים ועברת להפעלת שחקנים אחרים).
למעשה, לשופרסל יש השפעה משמעותית אף יותר משום שהיא מאכלסת שטחים גדולים שלא מתאימים לרוב השוכרים, והשטחים שהיא תשחרר - בין אם בדרך של צמצום שטח הסניפים ובין אם דרך של סגירת סניפים - יצטרפו לעוד שטחים שמתפנים, כשמהצד השני נבנים בישראל עוד שטחי מסחר וקניונים.
נזכיר כי שופרסל היא רשת הקמעונאות הגדולה בישראל, והיא מפעילה כ-350 סניפים ברחבי ישראל, כשהם כ-280 סניפי שופרסל, והיתר שייכים לרשת הפארם שרכשה לפני שנה.
מציאות נפיצה עבור המרכזים המסחריים
מציאות זו רלוונטית בטווח הארוך, של מספר שנים לפחות, הן לקבוצות הקניונים והמרכזים המסחריים הגדולות, כגון עזריאלי, מליסרון וביג; והן לקניונים המשתייכים לקבוצות קטנות יותר, כגון אלה של צים. מבחינת בעלי נדל"ן מסחרי מעוגן סופרמרקט, כפי שקיים בשכונות ומרכזים אזוריים (שמאופיינים בסניפי דיסקאונט גדולים), מדובר בחדשות בעלות פוטנציאל נפיץ אף יותר בגלל המרכזיות של שופרסל כשוכרת וכגורם שמביא קהל למרכזים אלה.
מציאות נפיצה זו, גם אם רק לטווח ארוך יחסית ולא באופן מיידי, משמעותית אף יותר על רקע המגמות הגלובליות שמורגשות גם בישראל, ושנמצאות במוקד הנסיבות שמביאים את שופרסל לשקול את השינוי - ובראשן הגידול החד במסחר המקוון והצורך בפחות שטחי מסחר קמעונאיים ויותר מרלו"גים ומחסנים שמאפשרים להנגיש את הסחורה לרוכשים דרך האינטרנט.