גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

5 עצות הזהב שיעזרו לכם במקרה של פירוק שיתוף

אם התעוררתם בוקר אחד וגיליתם ששותפכם בקרקע הגיש נגדכם תביעה לפרוק שיתוף, או שמישהו קנה חלק מהקרקע והגיש נגדכם תביעה לפרוק השיתוף בקרקע - לא צריך להיבהל

מתחם חסן עראפה בתל אביב./ צילום: איל יצהר
מתחם חסן עראפה בתל אביב./ צילום: איל יצהר

שיתוף במקרקעין הוא מצב שבו למספר בעלים יש בעלות משותפת בקרקע. שותפות כזו יכולה להיווצר בדרך מכוונת, למשל כשמספר אנשים קונים יחד קרקע, אך היא יכולה להיווצר גם בדרך לא מכוונת, למשל בדרך של ירושה.

אם התעוררתם בוקר אחד וגיליתם ששותפכם בקרקע הגיש נגדכם תביעה לפירוק שיתוף, או שמישהו קנה חלק מהקרקע והגיש נגדכם תביעה לפרוק השיתוף בקרקע - לא צריך להיבהל. התנהלות נכונה שלכם יכולה להביא לכך שמעז ייצא מתוק. אם ברצונכם להימנע ממכירת חלקכם בקרקע ולראות את הפירות ממנה בצורה של הקמת פרויקט, ישנם מספר צעדים שתוכלו לנקוט כדי להבטיח את הישארותכם בעלים בקרקע, או כדי להבטיח שבמקרה של מכירה כפויה, שלפחות המחיר שתקבלו עבור חלקכם יהיה מחיר ראוי.

1. חיברו לכמה שיותר שותפים

זה הזמן לשכוח מכעסים ישנים ולחדש קשרים עם שותפים בקרקע, הנתבעים האחרים, שכבר מזמן לא דיברתם איתם. חבירה ותיאום יוצרים כוח שכנגד לתביעת הפירוק. חוק המקרקעין מציין מפורשות כי במקרה של תביעת פירוק, על בית המשפט להתחשב ברצונם של רוב השותפים. רצון השותפים יכול להיות מכירה בדרך מסוימת כמו למשל: עריכת עיסקת קומבינציה (כפי שנעשה במתחם חסן עראפה בתל-אביב).

בתי המשפט מקשיבים לבעלי הקרקע, וככל שקולם מתואם יותר ורב יותר, בית המשפט יביא זאת בחשבון. כך למשל, בתביעה לפרוק שיתוף שהוגשה בקרקע ברחוב איינשטיין בתל-אביב, נתן בית המשפט משקל רב למתווה הפרוק שהוצע בשם מרבית הבעלים בקרקע ואיפשר להם להתאחד ולמכור את היתרה למרבה במחיר.

יצירת קבוצה של בעלים יוצרת גם ערך מול יזמים וכוח הרתעתי, כיוון שכשיזם יודע שבעלי הקרקע באים כיחידה אחת מגובשת, כדאי לו לחבור אליהם לקראת ההתמחרות על רכישת הקרקע. בהתמחרות, ככל שמחיר הקרקע עולה, היזם שחבר לחלק מבעלי הקרקע קונה רק את יתרת הקרקע וצריך להוסיף פחות כסף לעומת המתחרים האחרים, שצריכים לקנות את הקרקע בשלמותה.

2. ייצרו תחרות על רכישת הקרקע

פנו ליזמים מתאימים כדי שיחברו אליכם ויתחרו יחד אתכם על הקרקע. זאת, בתקווה שתזכו בהתמחרות שתערך בבית המשפט לגבי הנכס, או לכל הפחות - גם אם הקרקע תימכר בסופו של דבר לאחרים - תהיה תחרות ראויה עליה, והמחיר יעלה בהתאם.

שימו לב: פניות כאלה יש לעשות במידה ובזהירות, ויש לפנות רק לחברות או ליזמים שאתם מאמינים שירצו לשתף פעולה אתכם ולא לרכוש את הקרקע בלעדיכם. ודאו גם יש להם ניסיון מוכח בהקמת פרויקטים בכלל ובאזור בו הקרקע נמצאת בפרט.

3. ייצרו ערך ליזם

לא כל היזמים מעוניינים לחבור לבעלי הקרקע, ויש מהם שמעדיפים לשלם יותר ולהיות בעלים יחידים בקרקע. כדי לשכנע יזמים לחבור אליכם, יש להראות להם כיצד החבירה אליכם מייצרת להם ערך נוסף. למשל: להסכים עם היזם שאם הקרקע תגיע למחיר מסוים בהתמחרות, אז הבעלים ישלימו את התמורה עד לסכום מסוים, או אם יש לכם קרקע סמוכה- תצרפו אותה, במקרה של זכיה, כדי לייצר פרויקט גדול יותר. עוד אפשרות היא הסכמה של הבעלים לקבל בפרויקט העתידי יחידות מסוג מסוים כמו חנויות או משרדים.

4. ודאו שהמכרז יהיה כזה שיאפשר לכם להישאר כבעלים בקרקע

כבעלים המבקשים להישאר בקרקע, ודאו שבית המשפט מאפשר זאת, ושתנאי המכר הם כאלה שיאפשרו להגיש הצעה לרכישת יתרת הקרקע (כלומר את הקרקע של השותפים שלא חברו אליכם) לעשות עיסקת קומבינציה וכיוצ"ב. הדבר כלל אינו מובן מאליו, ויש לוודא אפשרות זאת.

אם בית המשפט לא אפשר זאת מפורשות, עלולה להיווצר "תקלת מס", ורשויות המסים עלולות לראות בכם כמוכרים וקונים. כבר הגיעו אלינו לייעוץ בעלים שמצאו את עצמם נדרשים לתשלום מס שלא לקחו בחשבון, בגלל שלא נתנו את דעתם מראש לנושא זה.

5. בדקו איזה חוק חל. אולי יש לכם זכות קדימה ברכישת הקרקע?

חוק המקרקעין אינו נותן לשותפים זכות קדימה במקרה של מכירה. אל תראו בתחולת חוק המקרקעין מובן מאליו. אולי מקרה שלכם לא חל חוק המקרקעין? אולי חל דווקא חוק הירושה, הנותן, בסיטואציות מסוימות, זכות קדימה לבני משפחה ברכישת הקרקע?

הכותבים הם ממשרד ברגרזון ושות', מתמחים בשיתופים במקרקעין. 

עוד כתבות

סונדאר פיצ'אי מעיד בועדת השיפוט של הקונגרס האמריקאי בנושא שימוש בנתוני משתמשים בגוגל / צילום: Jim Young, רויטרס

מהגדולות בהיסטוריה: משרד המשפטים האמריקאי הגיש תביעת הגבלים עסקיים נגד גוגל

במסגרת תביעת ההגבלים העסקיים, משרד המשפטים טוען כי גוגל משלמת מיליארדי דולרים ליצרני מכשירים סלולריים, מפעילים סלולריים ולמפתחי דפדפנים, כדי להישאר מנוע החיפוש המוביל

אדוארדו אלשטיין וצחי נחמיאס / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

האם השווי של דסק"ש בשליטת צחי נחמיאס כפול משווייה תחת אדוארדו אלשטיין?

מניית חברת ההחזקות זינקה ב-70% בפחות מחודש בעקבות הוצאתה מידי אלשטיין ● נחמיאס ושותפיו, המציעים לרכוש את השליטה בדסק"ש לפי שווי חברה של 1.35 מיליארד שקל, מתכננים להתמקד בעסקי הנדל"ן שלה ולממש את יתרת ההחזקות

עלי אל-שייבה, מנהל התיירות והשיווק במשרד התרבות והתיירות של אבו דאבי / צילום: יח"צ

אבו דאבי מול דובאי: כך ייראה הקרב הלוהט של האמירויות על הכיס של התייר הישראלי

"את חגי תשרי פספסנו אבל פסח עוד לפנינו. נפנה לכל קהלי היעד - מהציבור הערבי ועד לשומרי המסורת", אומר ל"גלובס" עלי אל שאיבה מנכ"ל התיירות והשיווק במשרד התרבות והתיירות של אבו דאבי ● "היתרון שלנו הוא הגיוון שאפשר להפיק מחופשה בפרק זמן קצר"

תעודות הסל/ Shutterstock : צילום א.ס.א.פ קרייטיב

המכשיר הפיננסי ששינה את חיי המשקיעים

קשה לנו לדמיין כיום עולם ללא מוצרי מדד - ש-120 מיליארד שקל של הציבור הישראלי מנוהלים בהם כיום - אבל לא תמיד זה היה כך ● איך השפיעה השקת קרנות ותעודות הסל על המשקיעים בישראל ובעולם?

סונדאר פיצ'אי / צילום: Virginia Mayo, AP

"המשתמשים בוחרים בנו": התגובה המופרכת של גוגל לתביעת הענק נגדה

במשרד המשפטים האמריקאי טוענים כי גוגל הצליחה להשיג נתח שוק של 80%-90% במנועי החיפוש באמצעות פרקטיקות אנטי-תחרותיות, ולכן הם החליטו להגיש נגדה את אחת מהתביעות הגדולות בהיסטוריה ● בגוגל החליטו להיתמם

דן פרמן / צילום: ערן ירדני - digital-motion

"ייצרתי הכנסות למדינה, ממע"מ ומס הכנסה, של קרוב ל-5 מיליון שקל"

דן פרמן הוא בעלים של "תזונה לחיים בריאים", יבואנית כלי הבישול הבריאותיים של Salad master ● "אם זה היה בידיי ביטוח לאומי הכול היה עובד נפלא, אבל אנחנו נפלנו על רשות המסים, שיש להם מערכת שיודעת רק לקחת" ● "גלובס" שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז  

פרופ' ג'ונתן ג'אביט, מנכ"ל NeuroRX / צילום: יח"צ

תוצאות טובות לתרופה שעברה הסבה מאין-אונות לקורונה

NeuroRX הישראלית ו-Relief השווייצרית הראו שיפור משמעותי במצבם של חולי קורונה קשים

דוד ברודט/ צילום: איל יצהר

יו"ר אל על הנכנס: "השבת אמון הלקוחות הוא האתגר החשוב ביותר"

יו"ר אל על דוד ברודט, שנכנס היום לתפקיד, שלח מכתב לעובדי החברה ● "יישום תוכנית ההתייעלות הוא תהליך כואב וקשה אך אנו נדאג כי הוא ינוהל בהוגנות ובשקיפות מלאה"

וורן באפט / צילום: Rick Wilking, רויטרס

ברקשייר הת'אווי תשלם 4.14 מיליון דולר כדי ליישב טענות להפרת הסנקציות על איראן

לפי משרד האוצר של ארה"ב, החברה הבת ישקר טורקיה מכרה משלוחים לשני מפיצים טורקים בשנים 2012-2016 - בידיעה שהם יישלחו למפיץ באיראן למכירה מחדש, כולל לממשלה האיראנית

מפגין נגד הברקזיט מול משרדי האיחוד בבריסל שם נערך מפגש פסגה של מנהיגי אירופה, בשבוע שעבר / צילום: Matt Dunham, Associated Press

בריטניה והאיחוד האירופי נערכים לגירושים המסובכים והיקרים בהיסטוריה

המגעים נמשכים אך הצדדים כבר מתכוננים: הבריטים מוציאים מכתבים למאות אלפי עסקים על המכסים החדשים הצפויים ובאיחוד עושים הכנות להחלפת ספקים ● בשבועות הקרובים יתברר אם הממשלה הבריטית "מבלפת" כל הדרך להסכם בתנאים טובים יותר, או שהיא יוצאת לדרך ללא פשרות

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

וול סטריט ננעלה בעליות; פלוסי הביעה אופטימיות לגבי הסכמה על חבילת סיוע כלכלית

מדד דאו ג'ונס עלה ב-0.4%, מדד נאסד"ק התקדם ב-0.3% ומדד S&P 500 הוסיף 0.5% ● יו"ר בית הנבחרים פלוסי אמרה כי יש התקדמות במו"מ לגבי סיוע כלכלי ● הזהב ננעל בעלייה של 0.2% והנחושת עלתה ב-2% ● נפט WTI עלה ב-1.5%

איציק אברכהן / צילום: שלומי יוסף

כשהמנהלים הם בעלי הבית החדשים: מה משמעות העידן החדש של חברות ענק ללא גרעין שליטה

המעורבות הגדולה של מנכ"ל רשת שופרסל איציק אברכהן במינוי היו"ר החדש היא עוד סנונית לעידן החדש בשוק ההון: חברות ללא גרעין שליטה • ההיסטוריה המקומית הקצרה מלמדת: זו לא תמיד סיבה לחגיגה 

אמיר ירון, נגיד בנק ישראל / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

בין הרחבה כמותית להורדת ריבית: איזה כרטיס ישלוף השבוע נגיד בנק ישראל?

בצל נתוני שוק התעסוקה והצמיחה הקשים, הציפיות בשווקים מגלמות הסתברות של כ-50% להורדה לאפס של הריבית • הוועדה המוניטרית של הבנק אף עשויה לנקוט בצעדים אחרים של הרחבה מוניטרית כגון הגדלת היקף רכישות האג"ח הממשלתיות

יו"ר ועדת הכלכלה, ח"כ יעקב מרגי  / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

ח"כ מרגי מאיים להחיל את הפיקדון על בקבוקים גדולים בתוך חודשיים

השרה להגנת הסביבה מבקשת מוועדת הכלכלה לדחות את יישום החוק בשנה כדי לאפשר למשק זמן התארגנות ● יו"ר הוועדה מרגי לא מוכן לאשר את הדחייה בלי תוכנית סדורה ליישום החוק והתחייבות שהמשקאות לא יתייקרו ● "גמליאל לא תצא הסביבתית ותדרוש ממרגי הפועל לדחות את היישום בשנה"

תמיר כהן / צילום: אבי שאולי

אסיפת בעלי המניות של שיכון ובינוי אישרה ברוב גדול את מינויו של היו"ר תמיר כהן גם לתפקיד המנכ"ל

האישור התקבל לאחר שבשבוע שעבר הודיעה שיכון ובינוי כי הכהונה הכפולה תוגבל לתקופה של עד 18 חודשים בלבד, וזאת חלף הצעתה הראשונית להגביל את כפל התפקידים לתקופה של עד 30 חודשים

תושב בעיר גנז'ה, בצד האזרי של הגבול, סוחב שטיח אזרי על רקע ההריסות של העיר / צילום: Unal Cam/DHA, Associated Press

הקשר בין סטאלין, נגורני קרבאך ומלחמת האחים באזרבייג'ן

ההפצצות על תושבי חבל נגורני קרבאך, שנמצא בין ארמניה לאזרבייג'ן, מהדהדים את העימותים הכואבים שהתרחשו באזור במהלך המאה ה-20 ● התערבות סובייטית לצד פרופגנדה ושנאה שיסו שני עמים זה בזה והפכו את החבל לחבית נפץ, שעוד יכולה להבעיר את כל האזור ● כך זה נראה בתמונות

מפעל יונדאי בדרום קוריאה / צילום: Kim Hong-Ji, רויטרס

הסכם הסחר בין ישראל לדרום קוריאה הולך ומתקרב: יכלול לראשונה פרק שת"פ טכנולוגי

שתי המדינות יקימו קרן מחקר ופיתוח לטכנולוגית משותפת ● עיקר השפעת ביטול המכס בעקבות ההסכם עשויה להיות על מחירי כלי הרכב מקוריאה

בורסת תל אביב / צילום: רויטרס

יציבות בפתיחה בת"א: איי.אפ.אפ יורדת כ-3% לקראת מחיקה מהמסחר

מדד ת"א 35 מוסיף 0.1% לערכו, ת"א 90 עולה ב-0.2% ● נייס יורדת בכ-2% במחזור הגבוה בתל אביב ● בעלי המניות של שיכון ובינוי אישרו את מינוי היו"ר תמיר כהן למנכ"ל

המדריך המעשי לכיס שלנו - חובות / אילוסטרציה: גלובס

קורונה ופשיטת רגל: איך לא תגיעו לשם, מתי יודעים שאין ברירה והאם חייבים עו"ד

יותר ויותר ישראלים עלולים להיפגע מהקורונה הכלכלית, למצוא עצמם במצב שלא יוכלו לשלם את חובותיהם ולהגיע לחדלות פירעון ● מדוע, בניגוד לעבר רובם שכירים; איך אפשר להימנע מהמצב הזה; ומה החידוש בתיקון לחוק חדלות פירעון ● המדריך המעשי לכיס שלנו

חוקרת עובדת על החיסון לקורונה של אסטרה-זנקה / צילום: MinPro/Handout / Latin America News Agency, רויטרס

רויטרס: ניסוי אסטרהזנקה עשוי להתחדש כבר בשבוע הבא

הניסוי הופסק בספטמבר בעקבות הופעת שיתוק לא מוסבר (מסוג transverse myelitis) אצל אחת המטופלות ● אם הניסוי יחודש, סביר להניח שקצב גיוס מתנדבים לניסוי יהיה איטי יותר, ויעד הסיום שלו יהיה רק ב-2021