מתחם חסן עראפה בתל אביב./ צילום: איל יצהר
שיתוף במקרקעין הוא מצב שבו למספר בעלים יש בעלות משותפת בקרקע. שותפות כזו יכולה להיווצר בדרך מכוונת, למשל כשמספר אנשים קונים יחד קרקע, אך היא יכולה להיווצר גם בדרך לא מכוונת, למשל בדרך של ירושה.
אם התעוררתם בוקר אחד וגיליתם ששותפכם בקרקע הגיש נגדכם תביעה לפירוק שיתוף, או שמישהו קנה חלק מהקרקע והגיש נגדכם תביעה לפרוק השיתוף בקרקע - לא צריך להיבהל. התנהלות נכונה שלכם יכולה להביא לכך שמעז ייצא מתוק. אם ברצונכם להימנע ממכירת חלקכם בקרקע ולראות את הפירות ממנה בצורה של הקמת פרויקט, ישנם מספר צעדים שתוכלו לנקוט כדי להבטיח את הישארותכם בעלים בקרקע, או כדי להבטיח שבמקרה של מכירה כפויה, שלפחות המחיר שתקבלו עבור חלקכם יהיה מחיר ראוי.
1. חיברו לכמה שיותר שותפים
זה הזמן לשכוח מכעסים ישנים ולחדש קשרים עם שותפים בקרקע, הנתבעים האחרים, שכבר מזמן לא דיברתם איתם. חבירה ותיאום יוצרים כוח שכנגד לתביעת הפירוק. חוק המקרקעין מציין מפורשות כי במקרה של תביעת פירוק, על בית המשפט להתחשב ברצונם של רוב השותפים. רצון השותפים יכול להיות מכירה בדרך מסוימת כמו למשל: עריכת עיסקת קומבינציה (כפי שנעשה במתחם חסן עראפה בתל-אביב).
בתי המשפט מקשיבים לבעלי הקרקע, וככל שקולם מתואם יותר ורב יותר, בית המשפט יביא זאת בחשבון. כך למשל, בתביעה לפרוק שיתוף שהוגשה בקרקע ברחוב איינשטיין בתל-אביב, נתן בית המשפט משקל רב למתווה הפרוק שהוצע בשם מרבית הבעלים בקרקע ואיפשר להם להתאחד ולמכור את היתרה למרבה במחיר.
יצירת קבוצה של בעלים יוצרת גם ערך מול יזמים וכוח הרתעתי, כיוון שכשיזם יודע שבעלי הקרקע באים כיחידה אחת מגובשת, כדאי לו לחבור אליהם לקראת ההתמחרות על רכישת הקרקע. בהתמחרות, ככל שמחיר הקרקע עולה, היזם שחבר לחלק מבעלי הקרקע קונה רק את יתרת הקרקע וצריך להוסיף פחות כסף לעומת המתחרים האחרים, שצריכים לקנות את הקרקע בשלמותה.
2. ייצרו תחרות על רכישת הקרקע
פנו ליזמים מתאימים כדי שיחברו אליכם ויתחרו יחד אתכם על הקרקע. זאת, בתקווה שתזכו בהתמחרות שתערך בבית המשפט לגבי הנכס, או לכל הפחות - גם אם הקרקע תימכר בסופו של דבר לאחרים - תהיה תחרות ראויה עליה, והמחיר יעלה בהתאם.
שימו לב: פניות כאלה יש לעשות במידה ובזהירות, ויש לפנות רק לחברות או ליזמים שאתם מאמינים שירצו לשתף פעולה אתכם ולא לרכוש את הקרקע בלעדיכם. ודאו גם יש להם ניסיון מוכח בהקמת פרויקטים בכלל ובאזור בו הקרקע נמצאת בפרט.
3. ייצרו ערך ליזם
לא כל היזמים מעוניינים לחבור לבעלי הקרקע, ויש מהם שמעדיפים לשלם יותר ולהיות בעלים יחידים בקרקע. כדי לשכנע יזמים לחבור אליכם, יש להראות להם כיצד החבירה אליכם מייצרת להם ערך נוסף. למשל: להסכים עם היזם שאם הקרקע תגיע למחיר מסוים בהתמחרות, אז הבעלים ישלימו את התמורה עד לסכום מסוים, או אם יש לכם קרקע סמוכה- תצרפו אותה, במקרה של זכיה, כדי לייצר פרויקט גדול יותר. עוד אפשרות היא הסכמה של הבעלים לקבל בפרויקט העתידי יחידות מסוג מסוים כמו חנויות או משרדים.
4. ודאו שהמכרז יהיה כזה שיאפשר לכם להישאר כבעלים בקרקע
כבעלים המבקשים להישאר בקרקע, ודאו שבית המשפט מאפשר זאת, ושתנאי המכר הם כאלה שיאפשרו להגיש הצעה לרכישת יתרת הקרקע (כלומר את הקרקע של השותפים שלא חברו אליכם) לעשות עיסקת קומבינציה וכיוצ"ב. הדבר כלל אינו מובן מאליו, ויש לוודא אפשרות זאת.
אם בית המשפט לא אפשר זאת מפורשות, עלולה להיווצר "תקלת מס", ורשויות המסים עלולות לראות בכם כמוכרים וקונים. כבר הגיעו אלינו לייעוץ בעלים שמצאו את עצמם נדרשים לתשלום מס שלא לקחו בחשבון, בגלל שלא נתנו את דעתם מראש לנושא זה.
5. בדקו איזה חוק חל. אולי יש לכם זכות קדימה ברכישת הקרקע?
חוק המקרקעין אינו נותן לשותפים זכות קדימה במקרה של מכירה. אל תראו בתחולת חוק המקרקעין מובן מאליו. אולי מקרה שלכם לא חל חוק המקרקעין? אולי חל דווקא חוק הירושה, הנותן, בסיטואציות מסוימות, זכות קדימה לבני משפחה ברכישת הקרקע?
הכותבים הם ממשרד ברגרזון ושות', מתמחים בשיתופים במקרקעין.