גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

המיתוס של הריבית מתנפץ על סלעי המשכנתא: הריבית עלתה - אבל כך גם מחירי הדירות

לאורך השנים האחרונות תלו פוליטיקאים וכלכלנים רבים את האחריות לעלייה במחיר הדירות בריבית הנמוכה שהנהיג בנק ישראל ● אלא שבדיקת "גלובס" מצאה כי לאורך השנים לא נמצא קשר ישיר בין גובה הריבית לעליות המחירים בענף הנדל"ן ● מה בכל זאת ההשפעה? ● למדריך ומחשבון משכנתא

בנייה בראש העין / צילום: איל יצהר
בנייה בראש העין / צילום: איל יצהר

ארבע השנים שבין ינואר 2008 לדצמבר 2012 היו מהמרתקות שעברו על ענף הנדל"ן למגורים בישראל. באותן שנים זינקו מחירי הדירות ב-70% ובמקביל ריביות בנק ישראל התנהלו כמו יו-יו פראי - ירדו בעשרות אחוזים ועלו במאות אחוזים, הכל בהתאם להערכות המשתנות של הבנק המרכזי את מצב המשבר הפיננסי שפקד את העולם החל מספטמבר 2008.

כיצד השפיעו הזנקות והפלות הריביות אז על מחירי הדירות? האם ההערכה שנפוצה באחרונה בקרב רבים, שהעלאת ריבית גוררת אחריה הורדת מחירי דירות, אכן נכונה? האם היא תקפה לכל העשורים האחרונים?

העלאת הריבית האחרונה על ידי בנק ישראל הייתה אמנם צנועה - 0.15% - אולם לאחר יותר משלוש וחצי שנים שבהן הריבית אפסית - 0.1% ליתר דיוק - רבים רואים בהעלאה הצנועה רמז לבאות, ומעריכים כי בהמשך הדרך, ולאחר העלאות ריביות נוספות, הדבר יגרור ירידה במחירי הדירות.

ההיגיון לכך פשוט - ריבית היא מחיר הכסף, וכשהמחיר עולה, ניתן לרכוש פחות ממנו. לכן, רוכשי דירות ייקחו משכנתאות נמוכות ממה שיכלו עד כה, ויוכלו לשלם פחות על הדירות שהם מעוניינים לרכוש. מצד שני, אנשים שכבר רכשו דירות, ייאלצו להתמודד עם החזרי משכנתאות חודשיים גבוהים יותר, וייתכן שחלקם לא יוכלו לעמוד בהם וייאלצו למכור את דירותיהם במחירים נמוכים יחסית. יזמי נדל"ן שתלויים בליווי פיננסי, ייאלצו לשלם אף הם יותר לבנקים המלווים, ולכן, כך גורסים, הם יעדיפו להוריד את מחירי הדירות שנותרו בידיהם, כדי להיפטר מהן במהירות. באמת כל כך פשוט?

שוק הנדל"ן בכל העולם כבר הראה שניתוחים פשטניים ורציונליים לא מצליחים להסביר את התנהלותו, ולא מצטיינים בניבויו, וגם בישראל השוק לא תמיד נשמע לתזות כה חד ממדיות. אם נחזור לתקופה שבין ספטמבר 2008 למארס 2009, ריבית בנק ישראל נפלה מ-4.25% ל-0.5% בלבד. ההורדה הזו המריצה עלייה חדה במחירי הדירות, ואולם מהר מאוד בנק ישראל שינה את מדיניותו והחל להעלות את הריבית בחזרה, עד ל-3.25% ביוני 2011. למרות זאת, מחירי הדירות המשיכו לעלות בתלילות עד לרבעון האחרון של 2011, שאז נרשמו ירידות קלות, שמיוחסות בחלקן הגדול למחאה החברתית שפרצה באותה תקופה. בסוף 2011 שב בנק ישראל להוריד את הריביות, שהגיעו עד דצמבר 2012 ל-2%, ומחירי הדירות שבו לעלות.

אם ניתן למצוא הקשר מובהק בין תנודות הריבית למחירי הדירות באותה תקופה, אז הוא קיים בעיקר בין הורדות ריבית לעליות מחירים, בעוד שהעלאות הריבית בשיעור של פי 6 ויותר לא מנעו את המשך עליות המחירים.

 

קשיי מימון: היזמים השקיעו הון עצמי

לפני כארבע שנים בדקו הכלכלנים פרופ' בן ציון זילברפרב מהמחלקה לכלכלה באוניברסיטת בר אילן, וד"ר אביחי שניר מבית הספר לבנקאות ושוק ההון במכללה האקדמית נתניה, את הקשר בין גובה ריביות בנק ישראל לבין מחירי הדירות, במסגרת המאמר "השפעת המדיניות המוניטרית על מחירי דירות חדשות", שהופיע ברבעון לבנקאות באותו זמן.
השניים עקבו במחקרם אחר ריביות בנק ישראל ומחירי הדירות בין 1995 ל-2005. רמת הריביות בתחילת תקופת המחקר נשמעת כיום בדיונית - בין 1995 ל-1998 הייתה ריבית בנק ישראל גבוהה מ-14%; בסוף 1998 היא הגיעה ל-13.7% ומתחילת 1999 ועד לסוף 2005 ירד שיעורה ל-4%. גם בשיעור האינפלציה חלה ירידה גדולה: האינפלציה ב-1998 הגיעה ל-8.1% בממוצע, וירדה לאחר מכן ל-1.7%.

לעומת זאת, מחירי הדירות עלו בין 1995 ל-1999, אבל בין 1999 ל-2005 הם ירדו, כלומר הם התנהלו בהפוך למודל של ריבית עולה-מחירים יורדים, וריבית יורדת-מחירים עולים. וזאת על אף הורדות הריבית הדרמטיות שהיו באותה תקופה.

השניים בחנו מדגם של 130 פרויקטים שהוקמו בין 1995 ל-2005 שבהם הוקמו 8,141 דירות, בתמהיל מייצג של מספרי חדרים ואזורים גאוגרפיים, שבהם הוקמו הפרויקטים ובדקו שורה של משתנים שהיו קשורים לאותם פרויקטים, כדי למצוא את המתאם שיסביר את בצורה הטובה ביותר את שינויי מחירי הדירות.

הממצאים היו מוזרים: כששער הריבית גבוה יותר - גדלה ההסתברות לשינויי מחירים, ולאו דווקא לירידות מחירים. לעתים מצאו החוקרים שמחירי הדירות דווקא עלו. המסקנה הייתה, שלא פעם המחירים משתנים עקב השינויים במצבם של היזמים, שאף הם מושפעים מהעלאות הריביות.

זילברפרב ושניר התייחסו במחקרם גם לשינויי הריביות הדרמטיים בתקופה שבין 2008 ל-2013, והצביעו על כך שבשנים הללו הטיל בנק ישראל מגבלות בליווי פיננסי על הבנקים, מה שגרם לכך שיזמים רבים נאלצו להשקיע הון עצמי גדול יחסית בפרויקטים שלהם, דבר שבעקיפין תרם לעלייה במוטיבציה להעלאת מחירי הדירות באותה תקופה. "בתקופה שבין 2008 ל-2013, נתקלו קבלנים בקשיים בקבלת מימון, בשל מגבלות תקנוניות וניהול סיכונים של הבנקים המסחריים, ולכן חלק גדול מהפרויקטים מומנו באמצעות השקעה גדולה יחסית של הון עצמי. התוצאות שלנו מראות כי השקעה גדולה של הון עצמי מעלה את ההסתברות הן לעליות מחירים והן לירידות מחירים. התוצאות שלנו מרמזות שייתכן כי ההשפעה של ההשקעה הגדולה של הון עצמי תגרום ליזמים להמשיך ולנסות להעלות מחירים - גם אם יהיו שינויים קטנים בריבית, לפחות כל עוד ההשפעה של השינויים בריבית על סך העלויות היא קטנה יחסית", כתבו השניים.

דבר אחד חשוב נוסף שמצאו החוקרים הוא שגורם שהשפיע מאוד על קבלנים להוריד מחירים היה קצב מכירת דירות. "התוצאות מרמזות על כך שההסתברות לירידות מחירים נמוכה במיוחד בתקופה שבה קצב המכירות גבוה, ומספר היחידות שברשות היזמים הוא גדול יחסית", כתבו החוקרים. אי אפשר להתעלם כמובן מהעובדה, שבתקופה האחרונה קצב המכירות של הקבלנים ירד מאוד, ועל כן הדבר מחזק את ההערכה, כי היזמים ייאלצו להוריד מחירי דירות. התוצאות של המחקר מרמזות לכך שבתנאים שהיו קיימים בתקופה של 2008-2013, שבהן היו עליות מחירים משמעותיות בשוק הדיור, שינויים קטנים בריבית הם בעלי השפעה מוגבלת בלבד על ההסתברות לשינויי מחירים. בתקופה הזו, הריבית על ההלוואות הייתה ברמה נמוכה בהרבה מאשר בתקופת המדגם (1995-2005, א"מ) ולכן ההשפעה של שינויים קטנים בריבית על סך העלויות הייתה קטנה יחסית", כתבו החוקרים בסיכום מחקרם.

במילים אחרות, היחס בין ריבית למחירי דירות תלוי במשתנים רבים נוספים, ובהם גם ציפיות של השחקנים השונים בשוק. כשהריבית עולה, גובר הלחץ על הקבלנים להיפטר ממלאי הדירות דירות שבידיהם, ואולם על רוכשי הדירות פועל לחץ להימנע מרכישות, מפני שהמגבלות הכלכליות שלהם מתחזקות ככל שהריבית גבוהה יותר.

בנוסף משתלבות במשחק הזה שבין הרוכשים ליזמים גם ציפיות. כשהריבית עולה ויש ציפיות להעלאות נוספות של הריביות, יזמים מצמצמים את מלאי הדירות שלהם ואת הבנייה, מה שגורר שוב להעלות מחירים, על אף שהעלויות הפיננסיות של היזמים עולות. יזמים יוכלו להגיע להסכמים עם הבנקים על קצב מכירות ועל שינוי מדיניות מחירים, בהתאם למצב הריביות החדש, והדברים יכולים להיות בלתי צפויים.

ומה קורה בשנים האחרונות? מאז הרבעון הראשון של 2015 ועד לאחרונה, ריבית בנק ישראל הגיעה, כאמור, ל-0.1%, ואולם הריביות על משכנתאות עלו בין 2015 ל-2017 בשיעורים של 50% ויותר (הריבית הממוצעת במשכנתאות צמודות קפצה מ-2% בתחילת 2015 ל-3.9% בשליש הראשון של 2017 והריבית הממוצעת על משכנתאות לא צמודות קפצה מ-2.2% באמצע 2015 ל-3.4% בתחילת 2017). מאז הריביות ירדו מעט, אולם לא לרמה שהייתה ב-2015.

למותר לציין, שגם בתקופה זו השוק התנהל בניגוד לכלל של "ריבית עולה - מחירים יורדים, ריבית יורדת - מחירים עולים". מחירי הדירות הוסיפו לעלות עם עליית הריבית, ואילו כשהחלו לרדת - גם הריבית הייתה בירידה.

 

פשטני ונאיבי: משתנה אחד לא מסביר הכל

"הניסיון להסביר את העולם באמצעות משתנה מסביר ומשתנה תלוי, במקרה שלנו ריבית בנק ישראל ומחירי דירות - הוא פשטני ונאיבי, כי העולם לא באמת מתנהל כמו בניסויי מעבדה", אומר היועץ הפיננסי דורון נחמני, לשעבר סמנכ"ל בבנק מזרחי טפחות.
"ראשית, בחלק גדול ממסלולי המשכנתאות אין קשר בין ריבית בנק ישראל לבין הריביות על המשכנתאות. שנית, עם כל אמיתות הכלכלה דברים לעתים קורים בפיגור, ולך תדע אם ההשפעה של שינוי הריבית הייתה שלושה חודשים לאחר ההעלאה, או תשעה חודשים או שנתיים.

"לעתים, כמו שקרה בסוף העשור הקודם, הנהירה לדיור הייתה חזקה יותר מהשפעת עליית הריבית. לכן, כל האמירות הן על כיווני ההשפעה אבל לא נכון שאפשר לומר בביטחון שאם הריבית תעלה - המחירים ירדו".

מה שמסבך במידה ניכרת את מה שקורה כיום בשוק הנדל"ן, זה המעורבות הממשלתית הרבה בשוק. זוגות צעירים מפותים להיכנס לשוק רכישת הדירות, באמצעות דירות מוזלות במחיר למשתכן, ואילו משקיעים מודרים מהשוק.

אביחי שניר, אחד משני החוקרים שערכו את המחקר, מסביר כי ההתערבות הממשלתית היא בין הגורמים המשפיעים ביותר על השוק. "המחקר עסק בתקופה אחרת, כשהריביות היו גבוהות מאוד, ואז הקטנה מעטה של שערי הריבית לא השפיעה על הביקושים. היום הריביות מינימליות, והעלאה צנועה בשערי הריבית לא תשפיע.

"כשהריבית היא בין 0 ל-1%, אני לא צופה שזה ייצר השפעות. הדברים שמשפיעים כיום הם לא הריבית, אלא העצירה במחירי הדירות, שגורמת לאנשים לחשוב פעמיים אם לרכוש דירות, ואם הם משפרי דיור - אם למכור דירות; כמו כן, חוסר הוודאות והעיוותים שנוצרו על ידי מחיר למשתכן, שבאים לידי ביטוי בבנייה רבה במקומות שאנשים לא רוצים לקנות בהם דירות, גורמים לשוק להיתקע. במצב כזה, לא עלויות המימון הן אלו שיקבעו". 

עוד כתבות

דונלד טראמפ / צילום: רויטרס

טראמפ חתם על צו נשיאותי נגד הרשתות החברתיות

תיוג ציוץ של טראמפ ככזה הדורש בדיקת עובדות הוביל לאסקלציה משמעותית ביחסיו עם טוויטר ופייסבוק ● הצו מטיל מגבלות על חופש הפעולה שלהן וחושף אותן לתביעות

דונלד טראמפ / צילום: Gripas Yuri -ABACA, רויטרס

האם טראמפ יגביל את ההגנות על רשתות הסושיאל? טיוטה לצו נשיאותי חדש

נשיא ארה"ב דונלד טראמפ צפוי לשכתב חוק שהגן מזה זמן רב על טוויטר, פייסבוק וגוגל של אלפאבית מלהיות אחראיות על החומר שמפורסם על-ידי המשתמשים שלהן ● הצו הנשיאותי מגיע לאחר סכסוך של הנשיא עם רשת טוויטר, כשזו סימנה באזהרת "עלולים להטעות" את ציוציו

ד"ר אבשלום קור / צילום: איל יצהר

אבשלום קור נלחם על השפה העברית בכל החזיתות. וזה עוד לפני אלפי המסרונים שהוא מקבל מאיתנו

ד"ר אבשלום קור בשיחה אישית ומקצועית על השורשים שמהם צמח, על הסיבה שלא הצטרף לאקדמיה ללשון עברית, ועל 1,825 מסרונים שהוא מקבל בשנה בנושא השפה העברית ● אוצר מילים, פרויקט מיוחד 

בניית הסכר באתיופיה, אוקטובר 2019. הממשלה מבקשת לחבר את כל 
110 מיליון תושביה 'לאספקת חשמל סדירה
צילום: רויטרס

הוויכוח על מי הנילוס הכחול מצית אש ומלבה רוחות מלחמה בצפון אפריקה

התוכנית של אתיופיה להקמת סכר ענק על נהר הנילוס הכחול מאיים על שלום האזור כולו ● מצרים הודיעה כי ביטחון האזור כולו בסכנה אם יימנעו ממנה המים שמובטחים לה על פי הסכמים בינלאומיים ● "מיליונים יהיו נכונים לצאת למלחמה עם מצרים", הגיב ראש ממשלת אתיופיה שקיבל נובל לשלום באחרונה

מפגינים מול המשטרה על המוות של ג'ורג' פלויד. מיניאפוליס, ארה"ב / צילום: John Minchillo, Associated Press

המחאה נגד הרג העצור השחור מחריפה: המשמר הלאומי נפרס במיניאפוליס

מאות חיילים הוזעקו לסייע בשמירה על הסדר לאחר שתחנת משטרה נפרצה והוצתה ביום השלישי למהומות שפרצו עקב התיעוד של שוטר לבן חונק למוות את ג'ורג' פלויד ● המחאות הפכו לאלימות גם בקולורדו וקנטאקי ● טראמפ כינה את המפגינים "בריונים" והוסיף: "מבזים את זכרו"

אבו מאזן / צילום: רנין סוואפטה, רויטרס

בכירים פלסטינים: ההודעה על ביטול ההסכמים עם ישראל - לא ניתוק מלא של הקשר

למרות הודעת אבו מאזן על ביטול ההסכמים עם ישראל, ברור לשני הצדדים שהפסקה מוחלטת של הקשרים היא פשוט לא אפשרית ● גורם ישראלי אומר כי בימים הקרובים יוחלט בישראל כיצד לנהוג, ולא מן הנמנע כי ייעשה שימוש בכלי הכלכלי להשבתו של התיאום הביטחוני

אדם עם מסכה עובר ליד בניין בורסת ניו יורק / צילום: Mark Lennihan, AP

היפוך מגמה: וול סטריט נצבעה אדום בצל הודעתו של טראמפ כי יקיים מחר מסיבת עיתונאים בנוגע לסין

הנשיא טראמפ צפוי לחתום על צו נשיאותי שיפגע בהגנות על הרשות החברתיות ● מזכיר המדינה האמריקאי מייק פומפיאו הודיע אמש בקונגרס כי הונג קונג אינה אוטונומית מסין ● קצב הגשת התביעות החדשות ירד בהשוואה לשבועות הקודמים, ונרשמה ירידה של כ-4 מיליון תביעות מאז פרוץ מגפת הקורונה

יצחק תשובה, בעל השליטה בקבוצת דלק / צילום: גדעון לוין

הלקח שנלמד וזה שעדיין לא: כך זרמו (שוב) מיליארדים מהפנסיה שלנו אל יצחק תשובה

כעשור לאחר הקריסה של דלק נדל"ן ולמרות תמרורי האזהרה בצל עסקת נפט ענקית בים הצפוני, מחזיקי האג"ח שוב נקלעים למתיחות עם יצחק תשובה ביחס לאשראי שהעמידו לו ● גם לאחר שהמוסדיים הגיעו להבנות, הם עדיין נקלעו, שוב, למשבר ללא בטוחות וכמעט ללא אפשרויות

הרחוב הישראלי שוקק בימי קורונה, לאחר שחרור ההגבלות / צילום: Ariel Schalit, Associated Press

64 חולים חדשים ביממה האחרונה: "מספרי החולים מטרידים פחות מהמחסור במידע"

מספר החולים החדשים בקורונה אמנם עלה בימים האחרונים, אך הוא עדיין רחוק מהקו האדום שהציבה הממשלה ● פרופ׳ חגי לוין: ״חסר מידע מסקרים סרולוגיים שיאפשר להבין טוב יותר את נתוני ההדבקה והתחלואה״

אביב כוכבי / צילום: Oded Balilty, Associated Press

דעה: על דוגמה אישית ושכר הרמטכ"ל; האם זה באמת הזמן לתת תוספת לביטחון?

שכרו החודשי של הרמטכ"ל הוא כסף קטן בתקציב הביטחון, אבל הוא ששיבח את הדוגמה האישית בתפוצת נאט"ו, איך זה מתיישב עם הבקשה להוסיף לתקציב הביטחון? • וגם, ארה"ב התערבה כדי למנוע מחברה סינית להקים את מתקן ההתפלה בשורק 2, איך זה שונה מהמתקן הקיים?

פרופ' חזי לוי / צילום: ענבל מרמרי, גלובס

מנהל ביה"ח ברזילי פרופ' חזי לוי ימונה למנכ"ל משרד הבריאות

המינוי הוא בהתאם להחלטתו של אדלשטיין למנות מנכ"ל מקצועי לאחר שמנכ"ל המשרד היוצא, משה בר סימן טוב, היה למנכ"ל הראשון שאיננו בעל השכלה וניסיון בתפקיד רפואי ● השר אדלשטיין ביקש מראש הממשלה נתניהו להביא את המינוי לאישור הממשלה בהקדם האפשרי

סיגל יעקובי / צילום: דוברות בתי המשפט

אוצר מלים: סיגל יעקבי חושבת שמי שחומל על פרח יחמול בוודאי על בני אדם

סיגל יעקבי, האפוטרופוס הכללי וכונסת הנכסים הרשמית, מסבירה מדוע היא כל-כך אוהבת את המילה "חמלה" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

מרים נאור / צילום: מארק ישראל סלם - ג'רוזלם פוסט

אוצר מלים: מרים נאור מסבירה למה בחרה במילה שיוויון

השופטת בדימוס מרים נאור, לשעבר נשיאת ביהמ"ש העליון, מסבירה מדוע היא כל-כך אוהבת את המילה "שוויון"● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

מנכ"ל מודרנה סטפן בנסל / צילום: Andrew Harnik, AP

חשש מחקירה נגד מפתחת החיסון לקורונה מודרנה הפיל את המניה

חשד כי החברה וחלק ממנהליה או דירקטורים מטעמה ביצעו עבירות שלא כדין בקשר לתוצאות הניסוי בחיסון לקורונה שפרסמה החברה בתחילת החודש

בנימין נתניהו, מסיבת העיתונאים בצל הקורונה, אמש / צילום: Gali Tibbon, Associated Press

ביבי, הסדרה: ספרו של בן כספית על נתניהו בדרך להוליווד

הסדרה תהיה מבוססת על הביוגרפיה שכתב לאחרונה העיתונאי בן כספית והיא תעובד על ידי התסריטאי זוכה האמי, קירק אליס

דוד טרטקובר  / צילום: אפרת שפורקר

אוצר מלים: דוד טרטקובר אוהב את אנדי וורהול

דוד טרטקובר, מעצב, אמן ואוצר, מסביר מדוע הוא כל-כך אוהב את המילה "כסף" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

עוגת גבינה חמה בעלי פילו / צילום: קרן אגם

עוגות גבינה, קצת אחרת: עדיין יש מה לחדש בגזרת העוגה לשבועות

עוגת הגבינה היא המלכה הבלתי מעורערת של חג השבועות, ובכל זאת מתברר שעדיין יש מה לחדש בגִזרה הזאת ● הנה כמה עוגות של קרן אגם

מוצרי חלב, סופרמרקט / צילום: תמר מצפי

מלחמות החלב: תנובה יוצאת במבצע חריג בהיקפו כדי להתחרות ראש בראש עם שטראוס

במסגרת המבצע תציע תנובה כי בכל רכישה של 8 מוצרי חלב מתוצרתה, יקבל הלקוח שני מוצרים חינם – הזולים מתוך העשרה ● המבצע שיתקיים בכל נקודות המכירה ברחבי הארץ יתקיים החל מ-1 ביוני ועד 19 לחודש

מוריס קאהן במצפה התת ימי באילת. "זה לא היה מפעל או 'עסק' רגיל"  
צילום: פרטי

"יצחק תשובה סיבן את הגופים המוסדיים": המיליארדר מוריס קאהן כפי שלא שמעתם

בשיחה מיוחדת לפודקאסט "חצי שעה של השראה" עם ערן גפן מספר קאהן על פרויקט “בראשית” להנחתת חללית ישראלית על הירח, על החלומות בגיל 90, על הדרך שבה התעשר; וגם על ראש הממשלה

חיים כצמן / צילום: יח"צ

חיים כצמן: "היא מעלה בי ערגה לתקופה העברית הראשונה"

חיים כצמן, בעל השליטה ומנכ"ל גזית גלוב, מסביר מדוע הוא כל-כך אוהב את המילה "אשמורת" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית