בני ברק / צילום: איל יצהר
כיצד זוג צעיר, שמשתכר בדרך כלל שכר מינימום, אבל צריך לכלכל משפחה מרובת נפשות, יכול להמציא הון עצמי לרכישת דירה ואף לעמוד בהחזרים שוטפים של משכנתא? עניין של אורח חיים שונה, תרבות צריכה שונה ואף תפיסה שונה לחלוטין של מושג הדירה, אומר סגן מנהל חטיבת קמעונאות-משכנתאות בבנק מזרחי טפחות, אורי יוניסי. הבנק מלווה חלק ניכר מרוכשי הדירות במגזר זה, כך שהנתונים שלו יכולים להוות מדגם מייצג לשוני הגדול במגזר הזה, לעומת המגזרים החילוני והדתי-לאומי.
החרדים מונים כ-1.033 מיליון תושבים, שהם 14% מכלל הציבור בישראל. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) עולה כי המספר הממוצע של ילדים לנשים חרדיות מגיע ל-6.9 וב-39% מהמשפחות החרדיות יש 4 ילדים ומעלה עד גיל 18. אין פלא, שהצפיפות לחדר מגורים במגזר החרדי היא הגבוהה ביותר בארץ, ומשתווה לזה של המגזר הערבי - 1.4 נפשות לחדר, לעומת 0.8 נפשות לחדר אצל היהודים הלא חרדים.
מנתוני הבנק עולה כי מבין כלל רוכשי הדירות הראשונות בקרב הציבור החרדי, 45% הם בני 19-25, וזאת לעומת 9% מבין כלל האוכלוסייה. רוכשי הדירות הראשונות בטווח הגילאים 26-30 מהווה שיעור דומה באוכלוסייה הכללית וזו החרדית (23%). וכך יוצא, כי בעוד בציבור החרדי חלק ניכר ממשקי הבית כבר מחזיקים בדירות בבעלות עד גיל 30, אצל החילונים רק בגיל 35 רוב רוכשי הדירות הראשונות מהווים את רוב הרוכשים.
אגב, בסופו של דבר שתי האוכלוסיות כמעט נפגשות: במגזר החרדי שיעור הבעלות על הדירות גבוה ועומד על 72.5% בקרב האוכלוסייה הבוגרת, בעוד שבסך הכל 67% ממשקי הבית בישראל מתגוררים בדירות בבעלותם, כך שבמובהק האוכלוסייה החרדית מבכרת להחזיק דירות בבעלות, אולם לא באופן חריג לעומת כלל האוכלוסייה.
ההסבר לשוני ברור: הגיל הצעיר שבו מתחתנים במגזר החרדי וסיוע ההורים (בהון העצמי ו/או בהחזרי המשכנתא) שמהווה חלק מ"התנאים" לחתונה. "בציבור החרדי יש התכנסות של 'מעמד אבות' לפני החתונה, וחלק מה'עסקה' הזו של החתונה עוסק בנושא המגורים. באותו מפגש מסדירים הצדדים כיצד יסייעו לזוג הצעיר - האם בשכר דירה או ברכישת דירה", מסביר יוניסי. "כל התכוונות בתי האב היא לראות את הילדים מסודרים מהרגע הראשון. לכן תמצא שהזוג הצעיר מתגורר אולי כמה חודשים בשכר דירה ומיד לאחר מכן רוכש דירה".
אבל כאן שבים לשאלת היסוד: כיצד משפחות חרדית לא עשירות מסוגלות לממן הון עצמי לזוג הצעיר, וכיצד זה מסוגל לעמוד בהחזרי המשכנתאות? "חלק חשוב מהתשובה הוא הדירות שנרכשות. מדובר בדירות צנועות של 60-70 מ"ר ובמחיר נמוך", מסביר יוניסי.
בכל הקשור לגודל הדירות הנרכשות ניתן לראות פערים גדולים בין המגזר הכללי לחרדי: זוגות צעירים במגזר הכללי רוכשים דירה ראשונה ממוצעת בגודל 110 מ"ר לעומת הזוג במגזר החרדי אשר רוכש דירה ראשונה בשטח שנמוך ב-20%-30%. הפער בשטחי הדירות הנרכשות נשמר גם בהמשך דרכם של הרוכשים, כשהם מגיעים למעמד של "משפרי דיור", והוא עומד על 25% בממוצע.
"רוב הדירות שרוכשים החרדים הן דירות זולות משמעותית מהדירות שרוכשים החילונים. ולכן, אם משפחות החתן והכלה צוברות בסך הכל 400 אלף שקל, לדוגמה, לצורך הון עצמי, זה יהווה מחצית מדירה שתעלה בסופו של דבר 800 אלף שקל, במשכנתא ל-30 שנה. זאת, בעוד שממוצע המשכנתאות שנלקחות מגיע ל-670 אלף שקל", מסביר יוניסי.
ואולם, על אף הפערים במחיר ובגודל הדירה במגזר החרדי משלמים יותר עבור כל מ"ר. עלות מ"ר בקרב רוכשי דירה ראשונה במגזר החרדי עומדת על 14,340 שקל, 5% יותר בהשוואה לדירה ראשונה במגזר הכללי.
הדבר נובע משתי סיבות עיקריות: ראשית - סיבה אוניברסלית: כשמשווים בין דירות גדולות לדירות קטנות באותו פרויקט, המחיר למ"ר בדירות קטנות גבוה יותר, שכן עלויות הבנייה מחולקות בשטח קטן יותר. ככל שהשטח גדל - עלויות הבנייה מוזלות. ואולם אצל החרדים יש תופעה חשובה אחרת - המשפחות עושות מאמצים כבירים לרכוש דירה בערים צפופות ויקרות יחסית, דוגמת בני ברק וירושלים (37% מהדירות נרכשות בירושלים ובבני ברק).
לדוגמה: במסגרת הגרלות של מחיר למשתכן שנערכו באחרונה ברמת שלמה בירושלים, נעים מחירי הדירות בין 13 ל-15 אלף שקל למ"ר, מחיר שאינו רחוק ממחירי דירות שיוגרלו במסגרת מחיר למשתכן ברעננה, שמחיריהן יהיו 14,300 שקל למ"ר.
ומה מחירי הדירות הממוצעים שרוכשים החרדים? על פי נתוני בנק מזרחי טפחות, עלות הרכישה לדירה ראשונה במגזר החרדי היא כ-1.195 מיליון שקל בממוצע לעומת דירה ראשונה במגזר הכללי אשר גבוהה ב-11% ועומדת על 1.321 מיליון שקל. מה שמרמז, שמי שירכשו דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן ברמת שלמה יהיו ככל הנראה זוגות צעירים אמידים יחסית.
"לעתים, כשמחירי הדירות גבוהים מיכולת הזוגות הצעירים לעמוד בהחזרי המשכנתה, אנו רואים הורים, שנכנסים כלווים נוספים, כדי שהצעירים יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתה", מעיר יוניסי. ואכן, ב-19% מהמשכנתאות לרכישת דירה ראשונה במגזר החרדי ההורים הם שותפים פעילים ("ערבים תומכים" בעגה המקצועית) ומשלמים חלק מהוראת הקבע של המשכנתא, לעומת 7% בלבד שנהנים מסיוע דומה בקרב רוכשי דירה ראשונה בכלל האוכלוסייה. סיוע ההורים הכולל הניתן בפועל לרכישת דירה גבוה עוד יותר משיעור זה וכולל גם את מתן הון עצמי ראשוני (בחלקו או במלואו).
בעבר בנקים למשכנתאות היו מקבלים מכתבי המלצה של רבנים, וזה הספיק להעניק משכנתה. לא עוד. בעקבות הנחיות מבנק ישראל, הבנקים דורשים מהרוכשים "להראות את הכסף", כלומר להוכיח השתכרות.
תופעה מוכרת בקרב הציבור החרדי היא השיעורים האפסיים של מצבי חדלות פירעון וחוסר יכולת לעמוד בהחזרי המשכנתה, ועל כך מסביר יוניסי, כי "מלכתחילה הם יוצאים מנקודת הנחה, שהשכר שלהם לא עתיד לגדול, ועל כן הם אינם יוצרים לעצמם אשליות של גידול בשכר וגם לא מגדילים הוצאות. יש גם מודעות גבוהה להחזרי הלוואות ואשראי ולכן שיעור הפיגור בחברה החרדית נמוך מאוד. אם כבר נוצר מצב של כשל, נתקלתי כבר בנכונות של הקהילה לייצר הסדר מול הבנק ולנסות להחזיר את הכסף החסר".
ואם נחזור ל"מחיר למשתכן", בבנק סבורים כי קיימת בעיה אצל הציבור החרדי לרכוש דירות בחלק מהפרויקטים, כי הרוכשים במגזר החרדי מתאגדים לרכישה קבוצתית בשל הצורך בקהילה תומכת, ומכיוון שהתוכנית אינה מאפשרת רכישה מרוכזת של קבוצה באזור מסוים ומתבססת על הגרלות - היא לא מספקת בצורה מלאה את המסגרת הקהילתית הנדרשת למגזר. ייתכן כי מסיבה זו שיעור החרדים הרוכשים במסגרת מחיר למשתכן נמוך יחסית למשכנתאות "רגילות" ועומד על 15% מכלל הרוכשים.
המשקיעים יצאו מהשוק
איפה בכל זאת ניתן למצוא דמיון לחברה הכללית? מקרב לוקחי המשכנתאות שיעור רוכשי דירה ראשונה (להבדיל משכנתא לטובת שיפור דיור או לרכישת דירה להשקעה) במגזר החרדי דומה למגזר הכללי ועומד על 68%. גם שיעור ההון העצמי במגזר החרדי דומה לשאר האוכלוסייה ועומד על 43% לעומת 41% במגזר הכללי.
ההשקעות בנדל"ן בקרב המגזר החרדי עברו שינוי ניכר במהלך שש השנים האחרונות: בשנת 2012, 30% מהמשכנתאות שנלקחו במגזר החרדי היו לטובת רכישת דירות להשקעה. מחירי הדירות הסבירים יחסית הביאו לקוחות להשקיע בדירות לטובת הדור הבא. עליית מחירי הדיור הביאה לירידה בהשקעה בנדל"ן ושיעור המשכנתאות הנלקחות לטובת רכישת דירה להשקעה עמד על 12.6% בלבד ב-2017 (שיעור דומה מסתמן גם ב-2018) - שיעור הדומה לאוכלוסייה הכללית.
איך לבחור משכנתא?