תל-אביב / מקור: shutterstock
קיבלתם היתר בנייה לבניין משרדים והחלטתם לבקש מהוועדה המקומית לשנות את השימוש בקרקע, לשימוש אחר התואם לתוכניות החלות על הקרקע, למשל, בניין מגורים, או להפך? מעתה, ועדות מקומיות לא יהיו רשאיות לגבות היטל השבחה בגין שימוש חורג מהיתר - כך קבע בית המשפט העליון בפסק דין עקרוני.
פסק הדין נוגע למקרים שבהם תוכנית בניין העיר (התב"ע) מאפשרת כמה שימושים בקרקע, למשל משרדים ומגורים, ובפועל היתר הבנייה שהוצא היה לשימוש אחד בלבד, נניח למשרדים, אולם ברבות השנים התבקשה הוועדה המקומית על-ידי בעלי הקרקע לעשות בה שימוש אחר, מגורים לדוגמה - שהוא מותר לפי התב"ע - אך אסור לפי ההיתר שהוצא.
ראשית הסיפור בחיובי היטל השבחה ששלחה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב לבעלי נכסים שונים בעיר בגין בקשתם לקבל היתר לשימוש חורג מהיתר הבנייה שניתן להם. ביניהם הייתה חברת נכסי יד חרוצים 11 בע"מ, שביקשה לקבל היתר לשימוש חורג עבור אולם אירועים; חברת מרתף אירועים בע"מ, שהיא שוכרת משנה של חנות עורפית וקומת מרתף הנמצאים בבניין ברחוב החשמונאים 113ף ביקשה היתר לשימוש חורג מהיתר, מחנות לפאב וממחסן לפאב; דוגמה נוספת היא חברת לנדובר הולדינגס, הבעלים של נכס ברחוב בן יהודה 84 בתל-אביב, שביקשה היתר לשימוש חורג מאולם שמחות למלונית; וכן בעלי בניין קיים בן 4 קומות מעל מרתף ברחוב לוינסקי 81א', אשר ביקשו לקבל היתר לשימוש חורג ממשרדים למגורים.
בעלי הנכסים הגישו ערר על החיוב לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל-אביב. כל העררים עסקו באותה שאלה עקרונית - האם מתן היתר לשימוש חורג מהיתר מהווה "אירוע מס" המקים חבות בהיטל השבחה.
ועדת הערר קיבלה את הערר. בית המשפט המחוזי תמך בעמדת ועדת הערר וקבע כי יש להתייחס לתכלית העומדת מאחורי גביית היטל ההשבחה, וכי כאשר אין בעליו של הנכס זוכה "להתעשרות" בשל פעולות תכנון ופיתוח של הוועדות המקומיות, אין לגבות ממנו היטל השבחה. וזאת, אף במצב שבו עלה ערך המקרקעין בשל פעולת רישוי או מסיבה אחרת.
6 בקשות רשות ערעור לעליון
הוועדה המקומית לא אמרה נואש והגישה 6 בקשות רשות ערעור לבית המשפט העליון. לאור חשיבות העניין העקרוני, שאליו נדרש אף היועץ המשפטי לממשלה, הורו שופטי העליון לדון בבקשות כבערעור.
באי-כוח הוועדה המקומית, עורכי הדין הראלה אברהם אוזן, ניר בראונשטיין ואוהד אדיר, טענו כי "לשון החוק מאפשרת חיוב בהיטל השבחה עקב השבחה שנבעה מהתרת שימוש חורג מהיתר, ולא רק מתוכנית", והוסיפו כי כל קביעה אחרת עשויה להיות בעלת השלכות משמעותיות על הקופה הציבורית.
לשיטתם, יש לבחון פרטנית כל מקרה ומקרה, האם חלה בו עליית שווי בפועל עקב אישור השימוש החורג מההיתר, אם לאו.
מנגד, עמדת בעלי הנכסים הייתה "כי מתן היתר לשימוש חורג מהיתר אינו מהווה אירוע מס עצמאי המקים חבות בהיטל השבחה, בשים לב שלא מדובר בפעולה תכנונית מובהקת". הם מצדם הוסיפו כי "כל עמדה אחרת תוביל, הלכה למעשה, לגביית יתר של תשלומי חובה" (כלשונה של השופטת דפנה ברק-ארז).
התוצאה הסופית ניתנה על-ידי השופטים פה-אחד והייתה כי אין לראות במתן היתר לשימוש חורג מהיתר פעולה המצדיקה חיוב בהיטל השבחה.
השופטת דפנה ברק-ארז הזכירה בפסק הדין את "הגשמת עיקרון הצדק החלוקתי", וקבעה כי "ההצדקה לחיוב בהיטל השבחה קמה כאשר בעל מקרקעין מתעשר כתוצאה מפעולה תכנונית המשנה את המצב התכנוני שקדם לה". לעומת זאת, היא הוסיפה, "כאשר מדובר בפעולה של רישוי, דהיינו מתן היתר למימוש תכנון קיים, בלי לשנות את מערך הזכויות במקרקעין - לא מתקיימת ההצדקה לחיוב בהיטל".
במקרה הרלוונטי קבעה השופטת ברק-ארז - בהסכמת השופטים עופר גרוסקופף ואלכס שטיין - "כי מתן היתר לשימוש חורג מהיתר, כאשר השימוש אינו חורג מהתוכנית הקיימת, היא פעולה מתחום הרישוי בלבד, אשר אינה משנה את המצב התכנוני של המקרקעין".
לפיכך קבעו שופטי העליון כי ככלל, ולמעט חריגים שטרם נקבעו, עיריית תל-אביב - וכן כל ועדה מקומית אחרת - לא תוכל לגבות היטל השבחה מבעלי נכסים בעיר שקיבלו היתר לשימוש חורג מההיתר המקורי שהונפק להם. זאת, להבדיל מהתרת שימוש חורג מתוכנית שמוסכם כי מקימה חבות בהיטל השבחה.
את בעלי הנכסים ייצגו עורכי הדין ברק טל-אור, עדי מוסקוביץ, שאול קרן-גיל ואביעד שוב; ואת היועץ המשפטי לממשלה - עו"ד רן רוזנברג.
התגשמות חלומות לאזרח הקטן?
עורכת הדין אילנה בראף-שניר, שותפה בכירה במשרד עורכי הדין הררי-טויסטר ושות' ומומחית בנושא היטל השבחה, התייחסה בשיחה עם "גלובס" לפסק הדין העקרוני.
"לפסק הדין יש משמעות מבחינה מעשית, ויש לו השלכה רוחבית על כל הוועדות המקומיות בארץ לגבי כל המקרים שבהם מבוקש שימוש חורג מהיתר", מסבירה בראף-שניר.
לדבריה, למרות זאת פסק הדין לא צפוי להביא לפגיעה כלשהי בתקציב הרשות המקומית. וזאת מכיוון שבפרקטיקה, "ממילא לא נגבו סכומי-עתק על-ידי הוועדות המקומיות בגין מתן היתרים לשימושים חורגים מהיתר".
בצד היתרון, טוענת עו"ד בראף-שניר, בעבר היו "הרבה מקרים שבהם בעלים של מקרקעין היו נרתעים מלבקש שימוש חורג להיתר, משום שזה היה כרוך בתשלום היטל השבחה גבוה יחסית מבחינתם". כעת, היא אומרת, פסק הדין של העליון "מקל על בעלים פרטיים של הקרקע ומאפשר להם להיות גמישים במימוש זכויות ושימושים בתב"ע".
התוצאה האמורה, גורסת בראף-שניר, גורמת להסרת חסם היטל ההשבחה במקרה זה, אשר בעבר היה גורם "לגניזת החלום של האדם הפרטי לשנות את השימוש בקרקע".