בניית נדל"ן / צילום: שאטרסטוק
ביקוש והיצע הם הבסיס לכל תיאוריה כלכלית המתארת התנהגות שוק חופשי. מחירי הדירות, כמו כל מוצר, נקבעים לפי היחס שבין הביקוש להיצע. כאשר הביקוש נמוך ברמת היצע נתונה - המחיר יורד, ולהפך.
הריבית משפיעה על המחירים בעקיפין דרך השפעתה הישירה על רמות הביקוש וההיצע בשוק. הריבית היא למעשה מחירו של הכסף, וכסף כידוע = אשראי. בשיטה המוניטרית הנוכחית כסף נוצר בלחיצת כפתור כאשר אתם ניגשים לפקיד הבנק לקחת הלוואה. כאשר מחיר הכסף נמוך, האשראי זול ולכן הביקוש אליו עולה. זאת בדיוק השיטה של הבנקים המרכזיים לתמרץ כלכלות במיתון. להעניק אפשרות ללוות כסף בזול על מנת לצרוך ולהשקיע וכך להניע את גלגלי המשק והכלכלה.
במאמר "המיתוס של הריבית מתנפץ על סלעי המשכנתא: הריבית עלתה - אבל כך גם מחירי הדירות" שעלה לאחרונה נטען שהקשר בין הריבית למחירי הדיור חלש ממה שמקובל לחשוב. אבל בהשקעות, כמו כל דבר אחר, מה שחשוב זו הריבית הריאלית ושם נשמרה הקורלציה בין הריבית הריאלית הצפויה לקצב השינוי במחירי הדירות.
עד שנת 2008 ענף הנדל"ן הישראלי היה במיתון מתמשך. התחלות הבנייה הלכו וירדו ודשדשו סביב 30-32 אלף התחלות בנייה בשנה, ובין 1998 ל-2008 ירדו המחירים ריאלית בכ-30% בממוצע ארצי ובשיעור דומה במונחי שכר. כלומר עיקר ההקלה על ציבור רוכשי הדירות לא היה בהוזלה במחיר, אלא בעלייה בכוח הקניה שלהם.
ואז פרץ המשבר הפיננסי הגדול בארצות הברית ב-2008. המשבר היה רלוונטי למשקים מפותחים בלבד, אולם בשל התיסוף החד בשקל מול סל המטבעות, גברו החשש והלחץ ובנק ישראל בראשות הנגיד דאז, הפרופסור סטנלי פישר, מיהר להוריד את הריבית במהלך חד מרמה של 4.25% בספטמבר 2008 ל-0.5% בלבד במארס 2009.
כאשר מורידים את הריבית כל כך נמוך קורים שני דברים: עלות המימון יורדת מתחת לתשואת שכר הדירה וקניית דירה הופכת ליעד השקעה. המשמעות בפועל היא שבנוסף לכמות השנתית המבוקשת של דירות עבור "קורת-גג", התווסף לפתע ביקוש נוסף - ביקוש של משקיעים.
הריבית משפיעה גם על צד ההיצע: מוכרי דירות, כגון יזמים, גם נהנים לפתע מעלות מימון נמוכה שמאפשרת להם "אוויר לנשימה" ולנסות למכור את הסחורה במחיר הולך ועולה עם הרבה פחות לחץ. בנוסף, משפרי דיור רבים, שבימים כתיקונם היו "אמורים" למכור את דירתם הישנה, לפתע מחליטים שלא להוציאה למכירה, אלא להשאיר אותה בבעלותם. גם משכנתא בריבית כלום ועוד צ'ופר פטור ממס על השכרת דירה עד סך של כ-5,000 שקל. דבר זה יצר תחושה מסוימת של "מחסור מדומה" בדירות בשוק.
וכך נולד הנרטיב של המחסור. התקבע קונצנזוס שהביקוש המוגבר לדירות (לקורת-גג + להשקעה) הוא טבעי ולכן המסקנה המתבקשת שישנו פשוט מחסור בהיצע.
קבלנים, מתווכים ושאר בעלי עניין עטו על התיאוריה החדשה ואימצו אותה תוך שהם דואגים לפמפם את המחסור בכל מדיה אפשרית. "מדינה קטנה", "אין קרקעות", ביורוקרטיה ורגולציה" וכו', הפכו לביטויים שגורים ונפוצים במהלך העשור האחרון.
והנה, מאוגוסט 2017 מחירי הדירות בירידה. זה אומר בפשטות, שההיצע גבוה מהביקוש. למרות כל המספרים המופרכים שנזרקו על ה"מחסור" כביכול של 150 אלף דירות, מסתבר שלמרות הכול, בהיעדר משקיעים, הביקוש לדירה כקורת-גג לא כזה גדול.
והריבית? לפי בנק ישראל מתחילה בתהליך של "נורמליזציה".
איך לבחור משכנתא?
הכותב הוא פעיל בקבוצת "התאחדות קוני הארץ"