פרויקט החניון ברמת אביב לאחר תמ"א 38/ צילום: שלומי יוסף
סוגיית החניה היא אחת המכריעות בפרויקטים של תמ"א 38. תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בתמורה לזכויות בנייה מחייבת חיזוק מפני רעידת אדמה וממ"ד, אך לא מחייבת הוספת חניה. אם אין אפשרות להוספת חניה, היזם צריך לשלם כופר חניה לרשות המקומית, שאמורה לבנות בכסף הזה חניון ציבורי לשימוש התושבים.
כשמדובר בתמ"א 8 של הריסה ובנייה, בדרך-כלל חופרים חניון תת-קרקעי, אולם כשמדובר בחיזוק בניין, בעיקר באזורים צפופים, לא תמיד ניתן לחפור חניון - וזה בטח לא תמיד כלכלי. למעשה, מחוץ לתל-אביב כמעט שאין לראות חניונים תת-קרקעיים שנחפרו מתחת לבניינים קיימים. מדובר בהשקעה כספית ניכרת ובאתגרים הנדסיים לא מבוטלים, אבל מחירי הדירות בתל-אביב מצליחים להצדיק זאת.
בפרויקט שכבר עומד לפני סיום, ברחוב פיכמן ברמת-אביב, התארגנו שלושה בניינים יחדיו לביצוע חיזוק ושיפוץ. מדובר בשלושה בנייני רכבת, עם ארבע קומות בכל אחד. כל דירה מקבלת 25 מ"ר תוספת עיקרית פלוס מרפסת, שיפוץ יסודי וחיזוק.
יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים, יזמית הפרויקט, מספר: "מעל הבניינים אנחנו מוסיפים שתיים וחצי קומות, החל מדירות קטנות של 80-90 מ"ר, ועד פנטהאוזים. אנחנו מוסיפים 36 דירות חדשות ויהיו סה"כ 108 דירות בפרויקט".
כיוון שמדובר במספר גדול של דירות שנוספות לרחוב, הציעו בחברה להוסיף חניה למרות שהבניינים לא נהרסו. "הצענו פתרון ייחודי", אומר חסון - "לקחת את שלושת הבניינים וליצור חניון משותף אחד לכולם. לשם כך חפרנו למעלה מ-5,000 מ"ר מרתפים, עם קישור בין הבניינים, ואפילו מתחת לבניינים.
"כך אנחנו נותנים לכל דירה קיימת חניה, וחניות נוספות לדירות החדשות, לפני התקנים. זה ביצוע מאוד מסובך גם מבחינה טכנית וגם מבחינת הרישום, כי לבניינים יש היתר נפרד לכל אחד, אבל המרתף משותף".
העירייה הלכה לקראתכם?
"באנו עם הקונספט הזה כדי לתת לעירייה לעזור לנו. עשינו מידול של כל החניות בכל הרחוב, עשינו הסדר תנועה עם חישובי תנועה, ספירת תנועה של כל הרחוב. הגשנו הצעת חניה לכל הרחוב והראינו שהפתרון שלנו מאוד מייעל את המצב, ואז לעירייה היה קל יותר לקבל את התוכנית שלנו".
בדרך-כלל, לא מצפים בתמ"א 38 מסוג חיזוק שתהיה חניה לכל דירה.
"במקומות יקרים יותר זה אפשרי. גם בפרויקט אחר שלנו בתל-אביב, ברחוב ברנדיס 13-15, אנחנו חופרים מתחת לבניין קיים. שם השטח קטן בהרבה ואנחנו חופרים בור חניה יותר עמוק ויותר צר ונכניס מחסנית חניה רובוטית. שם זה מסובך כי יש מי תהום והבוצה של הירקון והאדמה לא טובה, וכדי לייצב את זה עשינו יסודות רציניים בצורה מטורפת לבניין.
"אבל בגדול זה מתאפשר במקומות שבהם יכולים לתמוך כלכלית בפרויקטים כאלה. עשינו ברעננה פרויקט שהיה גדול מספיק וגם שם חפרנו חניה תת-קרקעית. אבל אפילו בהרצליה וברמת-גן ופתח-תקווה וראשון-לציון אני לא חושב שנוכל לעשות מחסנית כזאת מבחינת הכדאיות הכלכלית".
זה לא מסוכן?
"יצרנו שבילים חדשים, סגורים הרמטית, שאי-אפשר ליפול מהם, עם יועץ בטיחות. השביל רחב ונוח, אבל מתחתיו קורים דברים.
"מה שכן, זה האריך את הבנייה משמעותית. תרגיל של חפירת חניון תת-קרקעי יכול לקחת חודשים ארוכים. בברנדיס עשרה חודשים ובפיכמן בערך שנה. ולא קל לחיות בפרויקט שעושים בו עבודות של תמ"א 38. אבל היתרון לדיירים שבסוף יש חניה, לעומת האלטרנטיבה של לחפש בערב חניה ברחובות רמת-אביב, שרק ילכו ויצטופפו".
במקביל יחל בקרוב פרויקט דומה ברחוב אחד העם 100 בעיר. חברת בנייני העיר הלבנה תבצע שיפוץ וחיזוק לפי תמ"א 38 לבניין. שם מדובר בבניין מגורים בן שלוש קומות שנבנה בשנת 1939 בסגנון באוהאוס, וכיום יש בו 11 דירות.
החברה החליטה לשמר את החזית הראשית של המבנה אף שהבניין איננו נכלל בתוכנית השימור העירונית. על פי התוכנית של האדריכל גידי בר אוריין, ייהרס החלק האחורי של הבניין ויבנה מחדש כך שניתן יהיה להוסיף שלוש קומות עליונות ובהן עשר דירות חדשות, כך לאחר השיפוץ יהיו בבניין 20 דירות. לדברי החברה, עלויות ההקמה והשימור מוערכות בכ-60 מיליון שקל ועתידות להימשך כשלוש שנים.
גבי קלמן, מנכ"ל חברת בנייני העיר הלבנה, היוזמת את הפרויקט: "זה רחוב שנמצא בפריים לוקיישן, ליד רוטשילד, ליד שינקין. סביבה אורבנית. הקווים האדריכליים של הבניין מאוד מרשימים, למרות שהוא לא הוגדר לשימור, ולכן החלטנו בעצמנו לשמר את החזית. קיבלנו זכויות רגילות של תמ"א 38/2, בלי משהו נוסף.
"הבניין עומר על יסודות, ואנחנו בעצם קודחים כלונסאות בצדדים של המגרש, ושמים מוטות פלדה אופקיים בחור שנוצר, ואז הכלונסאות יחזיקו את הבניין, ומתחת אנחנו חופרים חניות. השיטה הזו ייחודית כי היא מייצרת יסודות פלדה חדשים עבור הבניין, ומשמרים את החזית".
בכמה זה מייקר את הפרויקט?
"מייקר, אבל המחיר למ"ר שבו נמכור יהיה גבוה יותר מאשר במקומות אחרים בגלל הערך של השימור. אנשים מחפשים את זה. יש לזה ערך סנטימנטלי".
לא קל למכור היום דירות יקרות, אפילו בתל-אביב.
"מתוך תשע דירות חדשות שיש לי למכור, שש כבר מכרתי".
אגב, עד הריסת הבניין תארח החברה בימים רביעי-חמישי השבוע (13-14.2) אירוע בשם "חוגגים אהבה לתל-אביב", שבו ישתתפו 30 אמנים מתחומים שונים, אירוע שיהיה פתוח לקהל הרחב.
"בעלות מול תועלת במחיר של הדירה, הוספת חניה מצדיקה את עצמה", אומר האדריכל איתי כהאן, שתכנן עבור קבוצת "חובבי ציון התחדשות עירונית" חיזוק לשני בניינים שתחתם נחפר חניון תת-קרקעי. "בניין ששיפצנו ברחוב חובבי ציון הוא בניין לשימור, שאי-אפשר היה להרוס אותו, ולכן חפרנו מלמטה מקום לחניון הרובוטי.
"חפרנו גם מתחת לבניין ברחוב המליץ בעיר, באזור של רובע 3 בתל-אביב, קשה לעשות הריסה ובנייה גם לבניינים רגילים, שלא מיועדים לשימור, כי המגרשים קטנים יחסית, אז גם שם אנחנו חופרים מתחת לבנייה. וגם אז לא תמיד הדיירים המקוריים מקבלים חניה, לפעמים רק החדשים. זה מאוד יקר, ולא תמיד זה משתלם. גם לא תמיד אפשר לעשות את זה כי הבניינים כל-כך קרובים לקו הבניין שאין מקום לרכב אפילו לעמוד על פלטה ולרדת למטה למתקן התת-קרקעי".
אתה מדבר רק על פרויקטים בתל-אביב.
"מחוץ לתל-אביב לא בטוח שזה יהיה כלכלי, ובמקומות כמו רמת-גן למשל, יש הרבה פעמים זכויות בנייה שמספיקות להרוס ולבנות מחדש, ואז לא צריך לחפור מתחת".