שר האוצר, משה כחלון / צילום: אלכס קולומויסקי, ידיעות אחרונות
רוכשי הדירות כבר לא יושבים על הגדר. איך יודעים? כי המנטרות שהופיעו בשנתיים האחרונות בסקירות החודשיות של האוצר שדיברו על "שוק נדל"ן קפוא" ו"נמשכת ההתקררות בשוק הנדל"ן", התחלפו למונחים של "גידול חד, בכל הקשור למספר העסקאות. וכך ברבעון האחרון של 2018 נמדד המספר הגבוה ביותר של עסקאות לעומת יתר הרבעונים בשנתיים האחרונות. מדובר ב־28,800 דירות, מהן 8,900 דירות חדשות. וכך שנת 2018, שהחלה כשנת שפל - הסתיימה עם כמות עסקאות דומה לזו שבוצעה ב-2017.
הסקירה שפרסם אתמול (ב') הכלכלן הראשי באוצר, היא הראשונה שמסכמת את השנה שעברה (סקירה מעודכנת יותר תתפרסם בעוד כחודש), והיא ממחישה מספר תופעות. ראשית - היא נותנת תוקף לעובדה שהצעירים חזרו לשוק ובגדול. למעלה מ-50% מהעסקאות בדצמבר נעשו על ידי זוגות צעירים. מה שישר מוביל להתייחסות לתוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון מחיר למשתכן. ברבעון האחרון נראה שהתוכנית מתקרבת לשיא השפעתה, כשבתקופה זו לבדה נרכשו למעלה משליש מהדירות שנרכשו במהלך כל 2018 במסגרת מחיר למשתכן.
ואחרי כל זה - שימו לב לנתון הבא ששם בפרופורציות אחרות את כל ההייפ שמפזר משרד האוצר סביב התוכנית. בכל 2018 נרכשו כ-9,400 דירות בלבד במסגרת מחיר למשתכן. במצב בו מספרם של הזוכים בהגרלות גדול בהרבה, ברור שקצב תרגום הזכיות בהגרלות לחתימה על עסקאות - איטי מהמצופה. העובדה, שחלק ניכר מזוכי ההגרלות הגדולות שהחלו ביוני 2017 עדיין לא מימשו את הזכיות, בצורה של חתימה על הסכמי מכר. וזה כבר תורם דווקא לקיפאון ולעצירת השוק.
האם כמות הדירות שנמכרות במחיר למשתכן ניפחה את מספר העסקאות שבוצעו ברבעון האחרון של 2018? גם בניכוי עסקאות אלה, כמות העסקאות ברבעון זה הייתה מהגדולות שבוצעו בשנתיים האחרונות. זאת ועוד: גם משפרי הדיור רשמו את אחד מהרבעונים עתירי העסקאות שלהם בשנתיים הללו, מה שמרמז על כך, שהצעירים הגדילו לא רק את כמות הדירות החדשות, אלא גם את כמות הדירות יד שנייה שרכשו.
ויש גם בשורה טובה מזה זמן רב לקבלנים. בדצמבר האחרון הם מכרו 1,500 דירות במסגרת מחיר למשתכן, אבל גם 2,300 דירות במסגרת השוק החופשי, שמהווים את הכמות החודשית הגדולה ביותר של מכירות, מאז ספטמבר 2016. עיקר הזינוקים במכירות היו באזורי המרכז (כ-500 דירות נמכרו, קפיצה של 45% בהשוואה לדצמבר 2017), השפלה (זינוק של 51% בהיקפי הרכישה לכ-350) ואיזור חדרה (48% לכ-280). לגבי האזור האחרון, סביר להניח כי עיקר העלייה נעוץ במבצעי מכירות של יזמים באור עקיבא.
מכל מקום, השוואה כמותית בלבד אינה מספרת את מלוא הסיפור על שוק הנדל"ן הנוכחי, שעובר שינויים משמעותיים תחת אילוצי מחיר למשתכן. נתון מרתק שנמצא בסקירת הכלכלן הראשי, הוא פער הזמנים בין החתימה על חוזי הרכישה לבין מסירת הדירות. אחת התלונות המקובלות על פרויקטים במחיר למשתכן היא, שלוחות הזמנים בין הזכייה בהגרלה לבין אכלוס הדירות יכולות לארוך שנים. לוחות הזמנים שנהוגים בשוק החופשי בין החתימה על חוזים לבין אכלוס הדירות - נמוכים בהרבה, ואולם מתברר שהמציאות משתנה, ו-85% מהדירות שנמכרו בחודש דצמבר בשוק החופשי באזור המרכז עתידות להתאכלס בפרקי זמן של יותר משנתיים. מעדויות בשטח עולה, שקבלנים מתקשים למכור דירות יקרות בשוק החופשי, מה שגורם גם לעיכובים בבנייה. לכן הם מעדיפים להמשיך עם מבצעי "פריסייל".
מחיר ממוצע של דירה בשוק החופשי שמכרו הקבלנים לצעירים במהלך השנה שעברה הגיע ל-1.95 מיליון שקל, בעוד שמחיר של דירה שנרכשה במסגרת מחיר למשתכן הגיע ל-1.28 מיליון שקל.
השוואה אזורית מדגימה עוד יותר את הפערים בין זוגות צעירים שרוכשים דירות בשוק החופשי, לבין אלה שפונים למחיר למשתכן: צעירים שרכשו דירות חדשות באזור השרון - הרצליה, נתניה, רעננה, רמת השרון, שילמו כ-2.2 מיליון שקל עבורן, בעוד שרוכשי דירות מחיר למשתכן באותו אזור שילמו כ-1.7 מיליון שקל; במחוז המרכז שילמו צעירים על דירות בשוק החופשי כ-2 מיליון שקל ואילו במחיר למשתכן הם זכו להנחה של 30% בממוצע, ורכשו ב-1.4 מיליון שקל. גם במחוז ירושלים שיעור ההנחה גבוה לצעירים: מי מהם שרכש דירות בשוק החופשי שילם כ-1.8 מיליון שקל, ואילו מי שפנו למחיר למשתכן שילמו 1.25 מיליון שקל. ככל שמתקדמים לפריפריה הפערים בין דירות שנרכשו בשוק החופשי לבין מחיר למשתכן ירדו ובגליל הם הגיעו לכ-7% בלבד.
מדובר בהנחה ששקולה לשנתיים של שכר דירה, כלומר אם הליכי התכנון והבנייה של הפרוייקטים נמשכת יותר (וזה מה שקורה בדרך כלל) - ההנחה כבר מתקזזת ועלויות הדירה "המוזלת" הופכות ליקרות יותר מאשר רכישת דירה בשוק החופשי ואכלוס מהיר. מענק של 40 או 60 אלף שקל, שניתן במקומות הללו לרוכשי הדירות, יכולים אמנם לסייע להגדיל את הפער, ואולם עדיין הבעיה של פערים נמוכים בין מחירי שוק לבין מחירי מבצע - קיימת.