הנפקת אג"ח
חברת הקניונים הפולנית ג'י.טי.סי (Globe Trade Centre) חוזרת לתל-אביב. החברה, שהוקמה בידי קבוצת קרדן אן.וי. , זכתה השבוע לדירוג A2 ישראלי עם אופק יציב מחברת מידרוג, לקראת הנפקה פרטית אפשרית של איגרות חוב למשקיעים מוסדיים בהיקף של 70 מיליון אירו. את GTC מוביל מאז 2014 המנכ"ל תומאס קורצמן, אולם לצדו פועל עדיין סמנכ"ל הכספים הישראלי ארז בוניאל, שמכהן בתפקידו מאז 1997.
ג'י.טי.סי היא חברה ציבורית פולנית, שנסחרת בבורסת ורשה לפי שווי של 4.38 מיליארד זלוטי (4.16 מיליארד שקל) ועוסקת בתחום הנדל"ן המניב במדינות מזרח ומרכז אירופה (CEE). החברה הוקמה בידי קבוצת קרדן אן.וי בשנת 1994, והונפקה בפולין כעשר שנים מאוחר יותר.
לקראת סוף 2013 מכרה קרדן אן.וי את יתרת החזקותיה (28%) ב-GTC לידי קרן לואן סטאר, תמורת כ-160 מיליון אירו. כשנה וחצי לאחר מכן ביצעה GTC גיוס הון נרחב בדרך של הנפקת זכויות, שבמסגרתה הזרימה לה לואן סטאר עוד 180 מיליון אירו, והגדילה את שיעור ההחזקה בה ל-66%.
כיום מחזיקה לואן סטאר ב-62% ממניות GTC, והיא בוחנת את מימוש ההחזקה. לדברי מידרוג, ככל שתתבצע העברת שליטה, היא תבחן את השלכות המהלך על פרופיל הסיכון של GTC ועל אופק דירוג החוב שלה.
חברת GTC עוסקת בהקמה, בפיתוח, בהשכרה ובניהול של נכסים מניבים בשש מדינות. נכסי החברה ממוקמים בפולין (כ-41% מסך השווי הנכסי הנקי של הנדל"ן להשקעה), בהונגריה (19%), בסרביה (17%), ברומניה (10%), בקרואטיה (8%) ובבולגריה (5%). נכון לסוף ספטמבר 2018 החזיקה החברה ב-27 מתחמי מסחר ומשרדים מניבים בשטח כולל של כ-703 אלף מ"ר, נכסים בהקמה בהיקף של כ-100 אלף מ"ר וצבר קרקעות לפיתוח עתידי בשנים הקרובות בהיקף של כ-325 אלף מ"ר של זכויות בנייה.
לדברי מידרוג, קיימת קורלציה גבוהה במחזורי הפעילות של כלכלות אלו, שחושפת את החברה למחזוריות בכלכלות מתפתחות ולתנודות חדות בשערי החליפין של המטבעות המקומיים ביחס לאירו, העלולות לפגוע באיתנות השוכרים וביכולתם לשלם את דמי השכירות. כך לדוגמה, בתקופת המשבר הגלובלי ביצעה החברה הפחתות שווי ניכרות לנכסיה, בהיקף כולל של למעלה מ-700 מיליון אירו.
עוד מציינת מידרוג, כי דירוג החוב של GTC נתמך בהיקף הפעילות הגבוה של החברה, עם סך מאזן של כ-2.3 מיליארד אירו, צבר נכסים מניבים של כ-1.9 מיליארד אירו והון עצמי של כ-1 מיליארד אירו. הנכסים ממוקמים בערים מרכזיות ובערי בירה, והם ברמות גימור גבוהות ומציגים שיעורי תפוסה של 91%-93% לאורך השנים, עם שוכרים באיכות גבוהה.
כמו כן, שיעור המינוף של החברה צפוי לעמוד 50%-54% בלבד, ואילו ה-FFO שלה צפוי לצמוח להיקף שנתי של 75-85 מיליון אירו, עם הנבה מלאה של נכסים שהחלו לפעול לאחרונה, ולשקף יחס כיסוי חוב ל-FFO של 18-16 שנים. עוד מציינת מידרוג, כי ל-GTC גמישות פיננסית מוגבלת עקב מיעוט נכסים בלתי-משועבדים, אולם מנגד, שיעור המינוף על הנכסים המשועבדים עומד על כ-46%, ומאפשר לכן גמישות והגדלת המימון על הנכסים המשועבדים.