הבניין ברחוב סוקולוב / צילום: איל יצהר
האם דיירים בבניין משותף זכאים לעשות שימוש במעלית "פרטית" שנבנתה לפני כ-20 שנה על-ידי דייר אחד בבניין, ושימשה רק אותו באופן בלעדי לאורך כל השנים? המעלית נבנתה בהסכמת שאר הדיירים, ופסק דין שניתן לאחרונה על-ידי המפקחת על המקרקעין בתל-אביב, יעל ענתבי-שרון, השיב על שאלה זו בחיוב.
המפקחת, שלה סמכויות שיפויטות ומינהליות, קבעה כי דיירים בבית משותף בתל-אביב זכאים לעשות שימוש במעלית חיצונית הקיימת בבניין, אף שזו הוקמה על-ידי דייר אחד בלבד בבניין והייתה בשימושו "הפרטי" והבלעדי לאורך שני עשורים כמעט. עם זאת, נקבע כי השימוש במעלית יינתן בכפוף לכך שהדיירים המבקשים להתחבר למעלית יישאו בחלק היחסי של עלות ההקמה והתחזוקה של המעלית, לפי שטח דירתם.
מעלית תמורת שיפוץ
סיפור "מעלית המריבה" סובב סביב בית משותף - בן 4 קומות (מרתף, קרקע ו-3 קומות) ו-13 דירות - ברחוב סוקולוב בתל-אביב, ושורשיו ניטעו לפני 20 שנה. בשנת 1998 ביקשו זוג דיירים שבבעלותם שתי דירות מחוברות בקומה השלישית בבניין להקים מעלית בקיר החיצוני של הבניין, אשר תוביל לדירתם.
לשם כך פנו בני הזוג ליתר בעלי הדירות בבית המשותף, וביקשו את הסכמתם להתקנת המעלית החיצונית. לאחר שחלק מבעלי הדירות (לפחות שני שליש) הביעו את הסכמתם לכך, נחתם בין בני הזוג לבעלי אותן דירות הסכם שהוכתר במילים "הסכם בלתי חוזר", וקבע כי בני הזוג יקימו על חשבונם ובעצמם את המעלית המבוקשת, ובתמורה הם יממנו את שיפוץ של הלובי והכניסה לבניין וכן יחליפו את כל מערכת הדלתות בכניסה לחדר המדרגות של הבניין ואת מערכת האינטרקום במערכת חדישה, לרבות כל תיבות הדואר, ויתקינו דלת לחדר פחי האשפה.
עוד הוסכם כי בני הזוג מהקומה השלישית יישאו לבדם בהוצאות האחזקה של המעלית, ללא חיוב שאר הדיירים.
בהתאם להסכמות, בראשית שנת 2000, לאחר קבלת האישורים וההיתרים הנדרשים מהרשויות, הוקמה המעלית החיצונית בצדו הצפוני של הבית המשותף. המעלית הוקמה באמצעות אנשי מקצוע מטעם בני הזוג מהקומה השלישית, ובמימונם המלא.
בפועל, נבנו למעלית פתחי יציאה לדלת הכניסה לדירות בני הזוג, ולדלת הכניסה לדירה נוספת בקומה השנייה של הבניין. מאז מועד הקמת המעלית ועד השנה, עשו בה שימוש בני הזוג מהקומה השלישית והדיירים המתגוררים בקומה השנייה בלבד, וזאת על בסיס הסכם בין בני הזוג שהקימו את המעלית לדיירי הדירה בקומה השנייה, שעיקרו כי תינתן לאחרונים זכות שימוש במעלית בכפוף להשתתפותם בהוצאות האחזקה. השימוש במעלית נעשה באמצעות שימוש במפתח, ושאר הדיירים בבניין לא נהנו ממנה.
שכנים חדשים נכנסים לבניין
אבל אז נכנסו לבניין שכנים חדשים. בפברואר 2017 רכשו בני זוג דירה בקומה הראשונה בבניין, אשר לה אין פתח כניסה למעלית. בסמוך למעבר לדירה פנו השכנים החדשים אל בני הזוג מהקומה השלישית בבקשה לחבר את דירתם למעלית - אך האחרונים סירבו לכך.
השכנים החדשים הגישו תביעה למפקחת על המקרקעין בתל-אביב, למתן צו עשה אשר יחייב את בני הזוג מהקומה השלישית או מי מטעמם לאפשר להם לחבר את המעלית גם לדירתם באופן מיידי, וכן לפסוק לזכותם פיצוי בגין עוגמת-נפש והוצאות נוספות שייווצרו עקב סירובם לעשות זאת.
באמצעות עורכי הדין אלדד מלר ואריאל הולצר ממשרד פישר בכר חן וול אוריון ושות', טענו השכנים החדשים בבניין כי הם זוג צעיר המגדל תינוק, וחלק משיקוליהם בעת רכישת הדירה היו קיומה של מעלית בבניין שבה יוכלו לעשות שימוש. עוד נטע כי מבדיקת מרשם המקרקעין והתקנון לא עלה כי מדובר במעלית שהוצמדה למי מהדירות, ועל כן הם ראו בה, עוד בזמן רכישת הדירה, רכוש משותף.
התובעים הכחישו את טענת בני הזוג מהקומה השלישית כי ניתנה להם זכות שימוש ייחודית במעלית, וטענו כי הדין קובע שהענקת זכות שימוש ייחודית טעונה הסכמה של כל בעלי הדירות, בעוד שבפועל לא ניתנה הסכמה כזו. עוד נטען כי לא ניתן לראות בשיפוץ שנעשה על-ידי הנתבעים משום "תמורה" הוגנת, בשים לב לפער בין הרווח העצום לדירת הנתבעים לרווח הנמוך שקיבל כל אחד מבעלי הדירות מביצוע השיפוץ. כן נטען כי בהסכם המעלית לא צוינה הוראה כלשהי בדבר זכות השימוש בה או כי הדיירים מוותרים על כל זכות עתידית לשימוש כזה.
מנגד, הנתבעים טענו, באמצעות עורכי הדין גד טיכו וחיים בקשי, כי המעלית היא מעלית פרטית אשר הוקמה לשימושם הפרטי ואינה מהווה חלק מהרכוש המשותף. מעלית זו, לטענתם, גם לא משמשת בפועל את כל בעלי הדירות או מרביתם, אלא רק שני בעלי דירות, ועל כן אין לראות בה "רכוש משותף". עוד נטען כי העובדה שהנתבעים הם אלה שנשאו לבדם בהוצאות התקנת המעלית וכל הכרוך בכך, מעידה כי מדובר במעלית פרטית.
המפקחת: ישלמו רבע - ויוכלו לעלות במעלית
המפקחת יעל ענתבי-שרון קבעה בפסק דינה כי לא ניתן למנוע מהתובעים את השימוש במעלית, ודחתה את טענת הנתבעים לפיה מדובר במעלית פרטית.
בין היתר ציינה המפקחת כי המעלית אינה יכולה להיות פרטית, משום שהיא מצויה בשטחו של הרכוש המשותף, ומשום שהיא לא מוצמדת לאף אחת מהדירות בבניין. "ככלל, מעלית תהווה רכוש משותף כל עוד לא הוצמדה כדין לדירה או לחלק מדירות הבית המשותף. עם זאת, קיימת אפשרות כי לבעל דירה תהיה זכות לשימוש ייחודי במתקן זה או אחר הקיים בבית המשותף, וזאת גם אם לא הוצמד המתקן כדין במרשם המקרקעין לדירתו", קבעה המפקחת.
עוד כתבה המפקחת כי "להבדיל מהסכמה למתן זכות קניינית, הנרשמת במרשם המקרקעין, ולא ניתן לחזור ממנה - הסכמה למתן זכות שימוש במקרקעין היא זכות אישית, ממנה ניתן לחזור בכל עת"; וכי "הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית או מתן שימוש ייחודי ברכוש משותף דורשים, ככלל, הסכמת כל בעלי הדירות".
בנוסף קבעה המפקחת כי בהיעדר ויתור מפורש של בעלי הדירות בהסכם ביחס לעתיד, לא ניתן לקבוע כי ההסכם שנחתם הפך את המעלית לקניינם הפרטי של הנתבעים. זאת, למרות העובדה שהמעלית מובילה לפתח דירתם עם מפתח והעובדה שהיא משרתת בעיקר אותם.
המפקחת המשיכה וקבעה כי אין בעובדה שהמעלית אינה יכולה לשרת את מרבית הדירות בבניין (מכיוון שנבנתה בקיר החיצוני) כדי לשנות ממסקנתה. המפקחת קבעה כי מכיוון שהוכח כי לא ניתן להקים מעלית אחת שתשרת את כל דיירי הבניין, הרי שיש לראות במעלית שהוקמה חלק ממערכת מעליות כללית שצריכה להיות מוקמת בבניין ולשרת את כל דייריו (גם אם מדובר במערכת רעיונית בלבד שכן לא הוקמו בבניין מעליות נוספות).
בעקבות כך, המפקחת דנה גם בשאלה האם ניתנה לנתבעים זכות שימוש ייחודית במעלית. המפקחת קבעה כי למרות שניתנה לנתבעים זכות ייחודית, הדיירים האחרים יכולים לחזור בהם מהסכמתם להעניק זכות כאמור, כך שזכות השימוש לא תהיה ייחודית עוד.
בנסיבות הבניין הספציפי, המפקחת קבעה כי "היות שמדובר בזכות שימוש ייחודית, רשאים הנתבעים, כמי שבאו בנעלי בעלי הדירה אשר נתנו הסכמתם לאותו שימוש ייחודי, לחזור בהם מההסכמה, כפי שגם היה רשאי בעל הדירה שבנעליו באו".
עם זאת, המפקחת הוסיפה כי היות שהנתבעים הם שנשאו לבדם בהוצאות התקנת המעלית - לשם עשיית שימוש בה, על התובעים לשאת בחלקם היחסי בעלות התקנת המעלית ובהוצאות נוספות שנדרשו להם הנתבעים לשם התקנתה.
את ההוצאות הללו העמידה המפקחת על סך של כ-84.6 אלף שקל, תוך שהיא מציינת כי עם ביצוע התשלום יאפשרו הנתבעים לתובעים לעשות שימוש במעלית וימסרו להם מפתח לשם כך. עוד נקבע כי ממועד מסירת המפתח, יהא על התובעים לשאת גם ברבע מעלות הוצאות אחזקתה והפעלתה של המעלית.