דירה למכירה / צילום: איל יצהר
רכישת נדל"ן תמיד הייתה אטרקטיבית כאפיק השקעה לטווח רחוק. הדיון סביב כדאיותו של אפיק השקעה זה מתעורר גם כיום חדשות לבקרים, על אף דשדוש מסוים בשוק הנדל"ן. השאלה מתחדדת במיוחד באותם מקרים בהם נצברים בחברות פרטיות כספים, אותם ניתן להשקיע בטרם יימשכו כדיבידנד על ידי בעלי המניות ויתחייבו במס הכנסה.
כשעל הפרק עומדת האפשרות לרכוש דירת מגורים לצורכי השקעה, נכון להביא בחשבון מספר שיקולים הקשורים במערכת המס ושאינם קשורים במסי המקרקעין (מס רכישה ומס שבח), אלא דווקא בהיבטי מס ערך מוסף (מע"מ) ומס הכנסה.
יש משמעות לשימוש שנעשה בדירה
בהיבט של מס הכנסה כבר דובר רבות על המשמעויות הנגזרות מבעלות בדירות רבות, אשר בכוחה להביא לכך שבמקום מס בשיעור של 10% ללא אפשרות לנכות הוצאות ישולם מס של עד 47% (ואף יותר) עם אפשרות לנכות הוצאות. בהקשר זה, נזכיר שהחזקת דירה באמצעות חברה המוחזקת על ידי בעל המניות באופן בלעדי, לא מנתקת את הדירה ממספר הדירות הכולל שמחזיק אותו בעל מניות במישרין או באמצעות חברה. כך, שבנסיבות מסוימות יובאו בחשבון במניין הדירות של בעל המניות, לצורך בחינה האם ההחזקה בדירות עולה כדי עסק, גם דירות המוחזקות באמצעות חברה.
עניין נוסף הקשור בהיבט מס הכנסה הוא השימוש שנעשה בדירה. יש לזכור שבהתאם להוראות פקודת מס הכנסה כיום, אם בעל המניות או קרובו יעשו שימוש בדירה לצורכיהם הפרטיים, יראו את שווי הרכישה של הדירה כאילו חולק כדיבידנד לבעל המניות והוא יחויב במס בהתאם.
בהיבט של מע"מ, קיים פוטנציאל לחיוב במס בלתי צפוי אם לא נערכים כפי שצריך. כדי להבין את מורכבות הסוגיה, נזכיר כי ככלל כאשר אדם פרטי רוכש דירה מאדם פרטי העסקה אינה חייבת במע"מ; כאשר אדם פרטי רוכש דירה מקבלן הדירה חייבת במע"מ; וכאשר עוסק רוכש דירה העסקה חייבת במע"מ, או אז מתעוררת שאלת ניכוי מס התשומות ברכישה.
כאמור, רשימה זו עוסקת במצב בו חברה רוכשת דירה. במקרה זה כאשר חברה הרשומה כעוסק לצורכי מע"מ רוכשת דירה מאדם פרטי היא חייבת במע"מ, ועליה להוציא בגין הרכישה חשבונית עצמית. אם הדירה משמשת לצורך השכרה למגורים, עמדת רשויות מע"מ היא שלא ניתן לקזז מס תשומות ברכישה. יחד עם זאת, כדי להימנע מחבות עודפת במס, נקבע בחוק מע"מ כי בעת מכירת דירה ישלם העוסק מע"מ רק על ההפרש בין מחיר הקניה למחיר המכירה של הדירה.
עמדת רשות המסים מוטלת בספק
נשאלת השאלה, האם בכל פעם שחברה רוכשת דירה מאדם פרטי העסקה חייבת במע"מ? התשובה לשאלה זו אינה חד-משמעית. על פי עמדת רשות המסים, כאשר חברה רשומה כעוסק במע"מ, תהיה פעילותה אשר תהיה, רוכשת דירה מאדם פרטי העסקה תהיה חייבת במע"מ והחברה לא תוכל לנכותו. מנגד, אותן רשויות נוקטות בעמדה כי אם כל פעילותה של החברה היא השכרת דירות למגורים, אזי כל הכנסותיה פטורות ממע"מ והיא אינה חייבת להירשם למע"מ. במקרה כזה, רכישת הדירה על ידי החברה לא תתחייב במע"מ. עמדת רשות המסים, לפיה בכל מקרה רכישת נכס על ידי חברה הרשומה כעוסק, אף אם אין עיסוקה בתחום המקרקעין, מתחייבת במע"מ, מוטלת בספק לאור קביעות שונות בפסקי דין שונים שניתנו לאחר פרסומה של עמדה זו (למשל ע"מ 59149-12-13).
בסיכומו של דבר, ניתן לראות שבתכנון מושכל אפשר למקסם את אפיק ההשקעה בדירות מגורים על ידי רכישה באמצעות חברה, אולם כמו תמיד - סוף מעשה במחשבה תחילה.
למחשבון מס רכישה
עו"ד רני שורץ הוא שותף במשרד ירון-אלדר פלר שורץ ושות', עו"ד (רו"ח) אוהד בוגנים הוא שותף במשרד.