מיסוי מקרקעין / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב
חוק מיסוי מקרקעין קובע חזקה שלפיה לצורך מס שבח ומס רכישה יראו מוכר או רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וכן את ילדיהם הקטינים - כמוכר או רוכש אחד. זוהי "חזקת התא המשפחתי".
בשנת 2014 קבע בית המשפט העליון בהלכת שלמי כי מדובר בחזקה הניתנת לסתירה בהתקיים שני תנאים מצטברים - קיומו של הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית; ובנוסף הוכחת הפרדה רכושית הלכה למעשה בני הזוג.
לצורך קביעת ההפרדה הרכושית בפועל ניתן בכמה במספר קריטריונים שהוזכרו בהלכת שלמי, כגון האם מתקיימים מגורים משותפים בנכס, כיצד מומנה רכישת הנכס, כיצד מחולקים פירות הנכס וכדומה.
מתוך קריטריונים אלה, אחד הקריטריונים הבעייתיים יותר ליישום היה הקריטריון העוסק במגורים משותפים של בני הזוג בנכס שלגביו נטען כי הוא רכושו הנפרד של אחד מבני הזוג.
בפסיקה המאוחרת להלכת שלמי לא הייתה אחידות בהכרעות בנוגע לקריטריון המגורים המשותפים. כך, בחלק מהמקרים נקבע כי המגורים המשותפים אינם פוגעים בהפרדה הרכושית, ובמקרים אחרים נקבע כי יש בכך כדי לפגוע בהכרעה. אמנם עובדות המקרים היו שונות, אך קשה היה להסיק מהפסיקה כללים מנחים ברורים.
לאחרונה פורסם פסק הדין של ועדת הערר בעניין רוזנבוים, העוסק בסתירת חזקת התא המשפחתי לעניין מס רכישה. במקרה זה קיבלה ועדת הערר את טענת הצדדים לעניין הפרדה רכושית לגבי דירה של בן זוג שנרכשה במהלך הנישואים כדירה חלופית לדירה שהייתה בבעלותו לפני הנישואים, ובה התגוררו בני הזוג וילדיהם. במקרה זה דובר במערכת הנישואים הראשונה של כל אחד מבני הזוג. כמו כן, לבני הזוג היה הסכם ממון עליו חתמו לפני הנישואים.
ועדת הערר קבעה כי כאשר הנסיבות מצביעות על כך שהפרדת הרכוש שעוגנה בהסכם הממון היא אמיתית, אין באי-התקיימות אחד הקריטריונים להוכחת הפרדה רכושית כדי למנוע סתירה החזקה.
כך, למרות העברת כספים בלתי מוסברת בין החשבון המשותף של בני הזוג לבין החשבון הפרטי של בן הזוג, נקבע כי אין בהעברה זו, שנעשתה לפני שנים רבות ובסכום מוגבל, כדי למנוע הפרכת החזקה, שכן יתר הנסיבות מצביעות על הפרדה רכושית.
כמו כן, ניתן משקל לכך שהוסכם על הצדדים כי אם התא המשפחתי יתפרק, לבת הזוג לא תהיה זכות בדירת בן הזוג.
כן נקבע כי מגורים משותפים אינם מפריעים בהכרח לסתירת החזקה, גם אם לא משולמת תמורה בעד המגורים; וכי ניתן לצפות מקרים בהם תיתכן נשיאה שונה בעול כלכלי בהתאם ליכולת של הצדדים.
נקודה חשובה נוספת היא שבניגוד לקביעות בפסיקה קודמת, נקבע בעניין רוזנבוים כי יש לתת עדיפות להפרדה המהותית המתייחסת לבעלות בדירות, ולא לתת משקל ליתר לשאלת השימוש היומיומי (השימוש בפירות הדירה).
למחשבון מס רכישה