גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

38 מיליארד דולר יושבים במחסן: נחשפים לסקטור האחסון הפרטי בארה"ב

אורח החיים של האמריקאים, שמביא אותם, למשל, לנדוד מרחקים ארוכים בעקבות עבודתם, יוצר ביקוש לפתרון הולם לאחסון רכוש ● המחסנים כיום הם מבנים חדשים, ממוכנים ומנוטרים המחולקים ליחידות קטנות, הביקוש להם ממשיך לגדול למרות הגברת הבנייה בסקטור, ושיעור התפוסה המרשים עומד על יותר מ-90%

נחשפים לסקטור האחסון הפרטי בארצות הברית / צילום: shutterstock
נחשפים לסקטור האחסון הפרטי בארצות הברית / צילום: shutterstock

בניגוד למה שאפשר להסיק מצפייה בסדרות המאפיה האמריקאיות, כמו שובר שורות ואוזרק, לא רק ערימות של כסף לא חוקי מאוחסנות בעשרות אלפי מחסנים ברחבי ארה"ב. המציאות קרובה יותר למה שאפשר לראות בסדרות הריאליטי, דוגמת Storage Wars: בפועל, במחסנים של האמריקאים אפשר למצוא הכול. החל מתכולת בתים ומסמכים עסקיים, ועד מכוניות אספנים ומאגרי מזון.

נכון לסוף שנת 2018, מספר מתקני האחסון בארה"ב עומד על כ-50 אלף נכסים בכל רחבי ארה"ב, המתורגמים לכ-2.3 מיליארד רגל רבועות, או כ-230 מיליון מ"ר, דהיינו כ-7.06 רגל רבועה, או כ-0.66 מ"ר, בממוצע לאדם.

קל להבין איך אמריקאים, העשויים לנדוד מרחקים גדולים בעקבות עבודתם, ועוברים מבית בפרברים לדירה במרכז העיר, או משנים סטטוס משפחתי, צריכים פתרון טוב ולא יקר לרכושם. צורך משותף להרבה אנשים מייצר שוק נרחב והזדמנות השקעה. ההיקף הכספי של תעשיית האחסון הפרטי עומד על כ-38 מיליארד דולר.

עד לפני פחות מ-50 שנה נחשבה תעשיית האחסון הפרטי בארה"ב כתעשיית "Mom and Pop", מחסנים שהופעלו, נבנו ונוהלו בעיקר על-ידי משפחות, שפעלו בעיקר דרך תחושות בטן, וללא ניסיון. פעם, אם חיפשת מחסן, האופציה הייתה לשכור את החניה המקורה של השכנה. היום נכנסו לתעשייה הזו חברות ענק.

פילוח אכסון לפי תכולה

סקטור האחסון הפרטי עשה קפיצת מדרגה למבני אחסון משוכללים, המחולקים בתוכם ליחידות אחסון קטנות. החל מיחידת אחסון פשוטה, ועד ליחידות אחסון הכוללות בקרות אקלים ומערכות שמעבירות למחזיקים בהן מידע על התנאים השוררים בתוכן, דבר המאפשר לאחסן פריטים שונים ומגוונים.

יש לכם אוסף אמנות שירשתם, אבל אין לו מקום בדירה שלכם? יש לכם אוסף בקבוקי יין, ואין לכם תנאי בקרת אקלים מתאימים בבית? יש מחסן שמותאם בדיוק לאוסף שלכם.

לא עוד מחסנים מיושנים הסובלים ממפגעי טבע ומגניבות, ושמהווים סכנה לפגיעה בנכסים המאוחסנים בהם. המחסנים כיום הם מבנים חדשים, ממוכנים ומנוטרים, אשר נהנים מאבטחה של 24 שעות ביממה.

חוויית השכרת יחידה כזו דומה לבחירת חדר בבית מלון. שיטת ההשכרה של יחידות אלו בנויה לפי סוג היחידה, גודלה, תנאי האבטחה, הבקרה ותקופת השכירות.

אחד המאפיינים הייחודיים של סקטור האחסון הפרטי הוא שמרב ההשכרות הן על בסיס חודשי, דבר המאפשר לבעלים להתאים את דמי השכירות במהירות כאשר תנאי השוק משתנים, יותר מאשר לבעל משרד או לבעל נכס קמעוני, שבהם החוזה הנפוץ הוא בין שנה לחמש שנים.

גידול במחיר לרגל רבועה ביחס לשיעור ההיוון

האחסון הפרטי בארה"ב - ביקוש ותפוסה

הכלכלה בארה"ב הציגה צמיחה חזקה בשנת 2018, ושיעור האבטלה הוא הנמוך ביותר מאז שנת 2000. נתונים אלו מקדמים את נדל"ן האחסון הפרטי. היציבות הכלכלית מאפשרת לצעירים את החופש הפיננסי לעזוב את בית הוריהם ולשכור דירות קטנות, דבר היוצר צורך מוגבר לאחסון חיצוני.

מנגד, האוכלוסייה המבוגרת נזקקת לשטח אחסון חיצוני, בשל המעבר מבתים גדולים לדירות בעיר, לאחר שהילדים כבר עזבו את הבית. גורמים אלה מעלים את הביקוש לטווח הארוך לאחסון פרטי.

כתוצאה מכך, סך התפוסה בנכסים אלו עומד נכון לסוף 2018 על שיעור מרשים של 90.3%, אשר על פי התחזיות אף אמור לגדול בשנים הבאות, בהמשך לצמיחה בארה"ב. הביקוש לנכסים אלו נותר חזק, למרות הגידול בהיקף הבנייה בסקטור.

כיום, 15% מהמחסנים בארה"ב נמצאים בבעלות ובניהול של שש החברות הגדולות בתחום. 11% נוספים הם בבעלות של 100 המפעילים המובילים, והשאר בבעלות של מפעילים קטנים.

היקפי בניית מחסנים

נכון לדוחות הכספיים שפורסמו בסוף שנת 2017, לחברה הגדולה בארה"ב - Public Storage - יש 2,386 נכסים, והכנסות שנתיות של 2.5 מיליארד דולר. חמש החברות הבאות בתור מחזיקות יחד 5,109 נכסים, וסך ההכנסות שלהן לשנת 2017 עומד על 3 מיליארד דולר בשנה.

מספרים אלו מתאפשרים מכך שאחד מתוך 11 אמריקאים משלם 91.14 דולר בממוצע לחודש עבור יחידת האחסון שלו.

ביצועי הסקטור: חיוביים ויציבים

כמקובל בתחום הנדל"ן, נהוג לבחון את ביצועי החברות הפעילות בתחום בפרמטרים של הכנסות תפעוליות נטו ושל שיעור ההיוון. נכון למחצית השנייה של 2018, שיעור ההיוון (ה-Cap Rate) הממוצע הארצי בסקטור האחסון הפרטי, עמד על כ-6.5% יציבים במהלך ארבע השנים האחרונות. שיעור זה מעיד על כך שרמת היציבות של הענף נתפסת כגבוהה, אפילו ביחס לנכסי נדל"ן אחרים. הנכסים בסקטור רשמו רווחים חיוביים בהכנסות ובהכנסות התפעוליות נטו (NOI) לעומת הרבעון המקביל אשתקד.

על פי ניתוחי הסקטור שביצענו וביקור פיזי בנכסים, במבט קדימה נראה שהביקושים הגבוהים, ורמת התפוסות הגבוהה לנכסים בסקטור - יחד עם המשך הצפי לגידול בתרבות הצריכה בארה"ב, והיציבות הכללית הקיימת בסקטור בשנים האחרונות - מוסיפים נדבך של ביטחון בהשקעה זו. בשורה התחתונה, אנו צופים כי השקעה בסקטור האחסון הפרטי בארה"ב צפויה להיות כדאית גם בשנים הקרובות. 

הכותבים הם מנכ"ל ושותף מנהל בקרן Comrit של אי.בי.אי בית השקעות, ואנליסט הקרן. הקרן משקיעה בנכסים מניבים בארה"ב, ועשויים להיות לה עניין והחזקות בנכסים ובחברות המוזכרים בכתבה. אין לראות באמור הצעה או ייעוץ לרכישה או למכירה של ני"ע, והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ או לשיווק המתחשבים בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם

עוד כתבות

אחמד טיבי מתעמת עם ראש הממשלה  / צילום: דוברות הכנסת - עדינה ולמן

נתניהו: "הרשימה המשותפת דרשו לחקור אותי ואת גנץ בגין פשעי מלחמה"; טיבי: "שקרן ומסית"

ראש הממשלה אמר את הדברים במליאת הכנסת, לאחר שביקש לעלות ולנאום כדי לתת עדכונים על המצב הביטחוני

הכפר ג'דיידה־מכר / צילום: פאול אורלייב

המדינה רצתה להוסיף 15 אלף דירות במועצת ג'דיידה–מכר, אך תיאלץ להתפשר על פחות ממחצית

בשבוע שעבר קיימה הוותמ"ל דיון בשתי תוכניות שמבקשות להוסיף אלפי דירות למועצה שבגליל המערבי ● במועצה המקומית מתנגדים וטוענים כי המדינה מנסה להחיות מחדש תוכנית שנדחתה בעבר, שמשמעותה בפועל היא הקמת יישוב חדש

ישראל כ"ץ בעצרת האו"ם / צילום: Eduardo Munoz, רויטרס

משרד החוץ מגיב להחלטת בית הדין האירופי: בית הדין האירופי נגרר לקמפיין פוליטי נגד ישראל

יקב פסגות: החלטת בית הדין נגועה באפליה נגד ישראל, גאים בתרומתנו למאבק נגד ההחלטה

 

 

שערי קניון דיזנגוף סנטר נעולים / צילום: שני מוזס, גלובס

ירידה של 10% בהיקף הקניות לעומת יום שלישי בשבוע שעבר

לפי נתוני שב"א, בין השעות 9:00-12:00 הייתה ירידה של 33% בסכום ההוצאות בכרטיסי אשראי

קרית אליעזר / צילום: עינת לברון

60 יח"ד לדונם ומגדלים: נחשפה תוכנית קריית אליעזר בחיפה

במפגש שיתוף ציבור שהתקיים השבוע הוצגה לראשונה תוכנית ההתחדשות העירונית לשכונה החיפאית ● לצד בינוי נמוך, ייבנו גם מגדלים עד 22 קומות ● מכפיל הפינוי-בינוי המוצע הוא 3.5

שוקי שפר, מנכ”ל אמדוקס / צילום: יח"צ

אמדוקס מאריכה את שיתוף הפעולה עם AT&T, מגדילה תשלומי דיבידנדים ומרחיבה את תוכנית ה-Buyback

אמדוקס סיימה את שנת הכספים 2019 עם הכנסות של 4.1 מיליארד דולר - גידול של 2.8% בהשוואה לשנה הקודמת ● הדירקטוריון אישר תוכנית נוספת לרכישה בחזרה של מניות בהיקף של עד 800 מיליון דולר

אלון מאסק. / MIKE BLAKE / צילום: רויטרס

"ברלין מגניבה": טסלה תפתח את המפעל האירופי הראשון שלה בבירת גרמניה

מאסק, שנמצא בימים אלה בבירת גרמניה כדי לקבל פרס יוקרתי ממגזין הרכב "אוטובילד", הודיע בציוץ בטוויטר כי טסלה תפתח מפעל בשם "ג'יגה ברלין", בו ייצרו בטריות לכלי הרכב של החברה, מנועים חשמליים ומודל Y

ערן יעקב/ צילום: רפי קוץ

ארבע חברות, 4 מיליארד שקל רווחים בקופה – כמה מס ישלמו?

בעלי השליטה בארבע חברות שצברו בקופתן 4 מיליארד שקל יידרשו לחלק כ-2 מיליארד שקל דיבידנד וימוסו במס גבוה בעקבות אי-חלוקת הרווחים - כך המליצה "וועדה מייעצת" למנהל רשות המסים בעקבות "מהפכת הדיבידנד הכפוי"

מסחר בוול סטריט./  צילום: רויטרס

יום נוסף של שיאים בוול סטריט, בהובלת פייסבוק ודיסני

הנאסד"ק עלה ב-0.25% לשיא חדש, מדד S&P 500 טיפס ב-0.13% לאחר שקבע שיא תוך-יומי חדש, ואילו הדאו ג'ונס ננעל ללא שינוי ● בנאומו במועדון הכלכלי של ניו יורק טראמפ תקף את הפד, האשים את סין ברמאות ואמר כי מחסומי הסחר של האיחוד האירופי גרועים משל סין ● דיסני עלתה לאחר שהשיקה שירות סטרימינג חדש ● פייסבוק עולה לאחר שהודיעה על שירות תשלומים חדש ● מדד דקס עלה ב-0.8%, בלונדון עלה הפוטסי 100 ב-0.7%, ומדד סטוקס 600 הכלל-אירופי עלה ב-0.5%

משתמשת בפייסבוק / צילום: שאטרסטוק

צ'ק דרך הוואטסאפ? פייסבוק משיקה שירות תשלומים חדש

שירות "פייסבוק פיי" יאפשר ביצוע תשלומים דרך כל אפליקציות החברה ● השירות יהפוך לזמין בפייסבוק ובמסנג'ר בארה"ב במהלך השבוע הקרוב, ובהמשך יהיה זמין במדינות נוספות וכן דרך וואטסאפ ואינסטגרם

ויצמן שירי  / צילום: תמר מצפי

ההרפתקה הבורסאית החדשה של ויצמן שירי: רוכש שלד בורסאי כדי לצקת לתוכו פעילות קנאביס באפריקה

שירי, שבעבר הוביל את חברת הנדל"ן תשואה 10 שקרסה עם חובות כבדים, מתכוון למכור לשלד נקסט ג'ן פעילות בבעלותו ובמרכזה נכס נדל"ן בבאר שבע וכן "גידול וייצוא קנאביס רפואי בעיקר במדינת לסוטו"

פרופ' משה שהם, ד"ר קירה רדינסקי ויונתן עמיר, מקימי חברת דיאגנוסטיק רובוטיקס  / צילום: יח"צ

חברת דיאגנוסטיק רובוטיקס של קירה רדינסקי ומשה שהם גייסה 24 מיליון דולר

דיאגנוסטיק רובוטיקה עוסקת בניהול עומסים בבתי חולים ● בין משקיעי הסבב נמצאים כמה מן המשקיעים הבולטים בתחום הבריאות הדיגיטלית והמכשור הרפואי: קרן הון הסיכון של קבוצת אקסלמד בשיתוף עם מבטח שמיר, ד"ר קובי ויהודית ריכטר, דיויד ודניאל אריסון, קרן Maverick Ventures Israel, קרן Alpha Capital ומארק סיגל

תושבים תופסים מחסה בזמן אזעקות באשקלון / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

לא הלכתם לעבודה בגלל ההסלמה? כדאי שתדעו מה הן הזכויות שלכם

מהן שתי הסיבות בגינן יש לנו את הזכות להיעדר מהעבודה היום? והאם המעסיק יכול לפטר עובד שלא הגיע לעבודה? עו"ד נעמה שבתאי בכר, מומחית בייצוג מעסיקים, מסבירה

שריפה כתוצאה מפגיעת רקטה במפעל צעצועים בשדרות / צילום: רויטרס

הדילמה: מערכה בעזה או מערכת בחירות - בקופת המדינה אין מספיק כסף לשניהם

לאוצר יש רזרבה של 1.3 מיליארד שקל, והשאלה היא מה עושים איתה ● אם ישראל תיקלע למבצע צבאי ארוך בעזה, הגירעון התקציבי יקשה על הממשלה להתמודד עם ההשלכות הכלכליות של העימות ● עם זאת, מחקרים מראים שלעימותים צבאיים יש השפעה מוגבלת על הכלכלה הישראלית

פלורידה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

לא רק טראמפ עובר דירה: המיליארדרים של ניו יורק עוזבים אותה לטובת פלורידה

נשיא ארה"ב, שהכריז על אימוץ המדינה הדרומית כמדינת הבית שלו במקום ניו יורק, הוא רק האחרון ברשימה מתארכת של אנשי כספים ועסקים שכבר עשו זאת בזכות מדיניות המס הנוחה ומזג האוויר החם

ראסל אלוואנגר, מנכ”ל טאואר / צילום: איל יצהר

טאואר עמדה בתחזיות הרבעון השלישי, אבל לא צופה צמיחה ברבעון הבא

חברת השבבים רשמה הכנסות של 312 מיליון דולר ברבעון השלישי, ירידה לעומת הרבעון המקביל ובטווח התחתון של תחזית החברה ● הרווח למניה עלה על תחזיות השוק בסנט אחד ● אלוונגר: "נראה גידול במדדים הפיננסיים ב-2020" ● המניה רושמת ירידות חדות

אורי גרינפלד, כלכלן ואסטרטג ראשי בפסגות \ צילום: איל יצהר

חיסול שיעלה מאות מיליונים לישראל: איך ההסלמה במצב הביטחוני תשפיע על הפעילות הכלכלית

בכל יום של השבתה מלאה מאבד המשק הישראלי תוצר בשווי 2.5 מיליארד שקל ● במקרים של הסלמה במצב הביטחוני, ישנן תופעות לוואי נוספות ● ממה נגרם עיקר הנזק היום, מהו הנזק הנוסף שייגרם וישפיע לטווח הארוך יותר ואיך יגיבו סוכנויות דירוג האשראי?

חדווה בר / צילום: תמר מצפי

מדד האג"ח שעשה עלייה מאירופה לישראל

בשנים האחרונות נוצרו איגרות חוב חדשות לבנקים באירופה וגם בישראל, אשר כבר זכו בקרנות שיעקבו אחר ביצועיהן ● השנה הצטרף אל אלה מדד CoCo בנקים ישראלי - מה מאפיין אותו וכיצד הוא נראה בהשוואה מול אג"ח "רגילות" בשוק שלנו?

הייטק גלובלי / אילוסטרציה: שאטרסטוק

אייסייט זכתה בחוזה של 15 מיליון דולר לאספקת מערכות ליצרן רכב אמריקאי

החברה פיתחה מערכת ראיית מכונה למעקב אחרי הנהג ברכב אוטונומי ● אייסייט לא נקבה בשם היצרן, אך מדובר בשני דגמי רכב חדשים, שייצורם מיועד להתחיל ב-2021

טים קוק, מנכ"ל אפל /  צילום: רויטרס Thomas Peter

המציאות עפ"י אפל: החברה מפתחת משקפי מציאות מדומה וקסדה לגיימינג

ענקית הטכנולוגיה מתכננת להשיק את המכשירים בתוך שלוש-ארבע שנים, כך לפי דיווחים באתרים "בלומברג" ו"דה אינפורמיישן" ● באפל לא התייחסו לדיווח