נחשפים לסקטור האחסון הפרטי בארצות הברית / צילום: shutterstock
בניגוד למה שאפשר להסיק מצפייה בסדרות המאפיה האמריקאיות, כמו שובר שורות ואוזרק, לא רק ערימות של כסף לא חוקי מאוחסנות בעשרות אלפי מחסנים ברחבי ארה"ב. המציאות קרובה יותר למה שאפשר לראות בסדרות הריאליטי, דוגמת Storage Wars: בפועל, במחסנים של האמריקאים אפשר למצוא הכול. החל מתכולת בתים ומסמכים עסקיים, ועד מכוניות אספנים ומאגרי מזון.
נכון לסוף שנת 2018, מספר מתקני האחסון בארה"ב עומד על כ-50 אלף נכסים בכל רחבי ארה"ב, המתורגמים לכ-2.3 מיליארד רגל רבועות, או כ-230 מיליון מ"ר, דהיינו כ-7.06 רגל רבועה, או כ-0.66 מ"ר, בממוצע לאדם.
קל להבין איך אמריקאים, העשויים לנדוד מרחקים גדולים בעקבות עבודתם, ועוברים מבית בפרברים לדירה במרכז העיר, או משנים סטטוס משפחתי, צריכים פתרון טוב ולא יקר לרכושם. צורך משותף להרבה אנשים מייצר שוק נרחב והזדמנות השקעה. ההיקף הכספי של תעשיית האחסון הפרטי עומד על כ-38 מיליארד דולר.
עד לפני פחות מ-50 שנה נחשבה תעשיית האחסון הפרטי בארה"ב כתעשיית "Mom and Pop", מחסנים שהופעלו, נבנו ונוהלו בעיקר על-ידי משפחות, שפעלו בעיקר דרך תחושות בטן, וללא ניסיון. פעם, אם חיפשת מחסן, האופציה הייתה לשכור את החניה המקורה של השכנה. היום נכנסו לתעשייה הזו חברות ענק.
סקטור האחסון הפרטי עשה קפיצת מדרגה למבני אחסון משוכללים, המחולקים בתוכם ליחידות אחסון קטנות. החל מיחידת אחסון פשוטה, ועד ליחידות אחסון הכוללות בקרות אקלים ומערכות שמעבירות למחזיקים בהן מידע על התנאים השוררים בתוכן, דבר המאפשר לאחסן פריטים שונים ומגוונים.
יש לכם אוסף אמנות שירשתם, אבל אין לו מקום בדירה שלכם? יש לכם אוסף בקבוקי יין, ואין לכם תנאי בקרת אקלים מתאימים בבית? יש מחסן שמותאם בדיוק לאוסף שלכם.
לא עוד מחסנים מיושנים הסובלים ממפגעי טבע ומגניבות, ושמהווים סכנה לפגיעה בנכסים המאוחסנים בהם. המחסנים כיום הם מבנים חדשים, ממוכנים ומנוטרים, אשר נהנים מאבטחה של 24 שעות ביממה.
חוויית השכרת יחידה כזו דומה לבחירת חדר בבית מלון. שיטת ההשכרה של יחידות אלו בנויה לפי סוג היחידה, גודלה, תנאי האבטחה, הבקרה ותקופת השכירות.
אחד המאפיינים הייחודיים של סקטור האחסון הפרטי הוא שמרב ההשכרות הן על בסיס חודשי, דבר המאפשר לבעלים להתאים את דמי השכירות במהירות כאשר תנאי השוק משתנים, יותר מאשר לבעל משרד או לבעל נכס קמעוני, שבהם החוזה הנפוץ הוא בין שנה לחמש שנים.
האחסון הפרטי בארה"ב - ביקוש ותפוסה
הכלכלה בארה"ב הציגה צמיחה חזקה בשנת 2018, ושיעור האבטלה הוא הנמוך ביותר מאז שנת 2000. נתונים אלו מקדמים את נדל"ן האחסון הפרטי. היציבות הכלכלית מאפשרת לצעירים את החופש הפיננסי לעזוב את בית הוריהם ולשכור דירות קטנות, דבר היוצר צורך מוגבר לאחסון חיצוני.
מנגד, האוכלוסייה המבוגרת נזקקת לשטח אחסון חיצוני, בשל המעבר מבתים גדולים לדירות בעיר, לאחר שהילדים כבר עזבו את הבית. גורמים אלה מעלים את הביקוש לטווח הארוך לאחסון פרטי.
כתוצאה מכך, סך התפוסה בנכסים אלו עומד נכון לסוף 2018 על שיעור מרשים של 90.3%, אשר על פי התחזיות אף אמור לגדול בשנים הבאות, בהמשך לצמיחה בארה"ב. הביקוש לנכסים אלו נותר חזק, למרות הגידול בהיקף הבנייה בסקטור.
כיום, 15% מהמחסנים בארה"ב נמצאים בבעלות ובניהול של שש החברות הגדולות בתחום. 11% נוספים הם בבעלות של 100 המפעילים המובילים, והשאר בבעלות של מפעילים קטנים.
נכון לדוחות הכספיים שפורסמו בסוף שנת 2017, לחברה הגדולה בארה"ב - Public Storage - יש 2,386 נכסים, והכנסות שנתיות של 2.5 מיליארד דולר. חמש החברות הבאות בתור מחזיקות יחד 5,109 נכסים, וסך ההכנסות שלהן לשנת 2017 עומד על 3 מיליארד דולר בשנה.
מספרים אלו מתאפשרים מכך שאחד מתוך 11 אמריקאים משלם 91.14 דולר בממוצע לחודש עבור יחידת האחסון שלו.
ביצועי הסקטור: חיוביים ויציבים
כמקובל בתחום הנדל"ן, נהוג לבחון את ביצועי החברות הפעילות בתחום בפרמטרים של הכנסות תפעוליות נטו ושל שיעור ההיוון. נכון למחצית השנייה של 2018, שיעור ההיוון (ה-Cap Rate) הממוצע הארצי בסקטור האחסון הפרטי, עמד על כ-6.5% יציבים במהלך ארבע השנים האחרונות. שיעור זה מעיד על כך שרמת היציבות של הענף נתפסת כגבוהה, אפילו ביחס לנכסי נדל"ן אחרים. הנכסים בסקטור רשמו רווחים חיוביים בהכנסות ובהכנסות התפעוליות נטו (NOI) לעומת הרבעון המקביל אשתקד.
על פי ניתוחי הסקטור שביצענו וביקור פיזי בנכסים, במבט קדימה נראה שהביקושים הגבוהים, ורמת התפוסות הגבוהה לנכסים בסקטור - יחד עם המשך הצפי לגידול בתרבות הצריכה בארה"ב, והיציבות הכללית הקיימת בסקטור בשנים האחרונות - מוסיפים נדבך של ביטחון בהשקעה זו. בשורה התחתונה, אנו צופים כי השקעה בסקטור האחסון הפרטי בארה"ב צפויה להיות כדאית גם בשנים הקרובות.
הכותבים הם מנכ"ל ושותף מנהל בקרן Comrit של אי.בי.אי בית השקעות, ואנליסט הקרן. הקרן משקיעה בנכסים מניבים בארה"ב, ועשויים להיות לה עניין והחזקות בנכסים ובחברות המוזכרים בכתבה. אין לראות באמור הצעה או ייעוץ לרכישה או למכירה של ני"ע, והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ או לשיווק המתחשבים בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם