גארי ברנט, מנכ"ל ובעלי אקסטל / צילום: מצגת החברה
הפריחה שנרשמה בתחילת העשור בשוק מגורי האולטרה-יוקרה במנהטן, התחלפה בשנים 2015-2016 בהאטה שפגעה בעסקיה של חברת הנדל"ן הזרה אקסטל ושהלחיצה את מחזיקי האג"ח שלה בישראל. אלא שהתייצבות השוק ב-2017 ויכולתה של אקסטל להמשיך ולבצע את תוכניותיה על אף קשיי השוק, הולכות ומחזקות בשנה האחרונה את ביטחון המשקיעים ביכולתה לפרוע את התחייבויותיה.
אקסטל, העוסקת בתחום ייזום הבניה למגורים במנהטן ומתמחה בבניית מגדלי דירות בפלח היוקרתי, פרעה בדצמבר האחרון את תשלום הקרן ראשון למחזיקי אג"ח א' שלה בסך של כ-145 מיליון דולר. בדצמבר הקרוב אמורה החברה לפרוע תשלום שני ואחרון בסכום זהה למחזיקי אותה הסדרה, כשלאחר מכן היא תישאר עם שני תשלומים בני כ-80 מיליון דולר כל אחד למחזיקי סדרה ב', שישולמו בחודש דצמבר של השנים 2020-2021.
נכון להיום, נסחרת אג"ח ב' (בעלת מח"מ של 2.1 שנים) בתשואה שנתית לפדיון של 13%, המעידה עדיין על החשש שקיים אצל המשקיעים בנוגע ליכולות פירעון החוב של אקסטל. עם זאת, מדובר על שיפור משמעותי ביחס לתשואה של 25% אליה הגיעה האג"ח במהלך חודש דצמבר האחרון, עת ספג השוק הקונצרני כולו ירידות שערים חדות, ובדיעבד לא תמיד מוצדקות.
בדרך לחצי מיליארד דולר בקופה?
אקסטל, שבבעלות ובניהול גארי ברנט, דיווחה השבוע כי רשמה ב-2018 הפסד של 46 מיליון דולר, וזאת לאחר שהציגה רווח נקי של 16 מיליון דולר ב-2017. אלא שאת מחזיקי האג"ח מעניינים פחות הפסדיה החשבונאים. עיקר התעניינותם קשורה לפעילותה התזרימית וליכולתה הפיננסית לשרת את חובותיה במועדם.
דוח תזרים חזוי שפרסמה אקסטל לשנתיים הקרובות, מעלה כי להערכת דירקטוריון החברה אין כל סיבה לחשש אצל מחזיקי האג"ח הישראלים. מהדוח עולה כי בינואר השנה היו בקופת החברה 40 מיליון דולר, אולם מאז היא כבר הספיקה לתפוח של ב-55 מיליון דולר נוספים, בעקבות עסקה למימון מחדש של נכס ברחוב ברודווי 1710.
על הנכס רבצה עד כה הלוואה של 56 מיליון דולר, שהוחלפה כעת בהלוואה חדשה על סך של 122 מיליון דולר. מהלך זה אפשר לחברת הנכס לפרוע הלוואה הקודמת ואף לחלק כאמור 55 מיליון דולר לאקסטל.
מדובר במהלך ראשון מתוך חמישה מהלכים של מימון מחדש שמתוכננים ב-2019 ושיזרימו לקופת אקסטל מזומנים בהיקף כולל של 149 מיליון דולר. בנוסף, צופה החברה לקבל ב-2019 עוד 65 מיליון דולר ממכירת דירות, כאשר סכום גבוה במיוחד של 611 מיליון דולר אמור להגיע ממקור זה ב-2020, בעיקר בזכות השלמת בנייתו הצפויה ואכלוסו של מגדל האולטרה-יוקרה, סנטרל פארק טאואר (CPT).
אם תוכניות אלו יתגשמו אכן במלואן, הרי שאת 2020 תסיים אקסטל עם סכום עצום של 493 מיליון דולר בקופה, וזאת לאחר שכבר פרעה את סדרת אג"ח א' במלואה, וכן מחצית מקרן אג"ח ב' בסך של כ-80 מיליון דולר.
החברה: כל הפרויקטים ממומנים במלואם
מדוחות אקסטל לסיכום 2018 עולה כי בשנה שחלפה נמכרו 35 דירות בפרויקטים שבנייתם הסתיימה, בתמורה כוללת של 210 מיליון דולר. כמו-כן, בפרויקטים של החברה הנמצאים בבנייה, נחתמו בשנה החולפת 216 חוזי מכירה בתמורה כוללת צפויה של 478 מיליון דולר. לדברי החברה, כל הפרויקטים היזמיים של החברה ממומנים כעת במלואם, לאחר שבמהלך 2018 נחתמו הסכמי מימון חדשים בהיקף כולל של כ-1.17 מיליארד דולר.
בנוסף, ציינה אקסטל כי ברבעון הראשון של 2019 מכרה עוד 6 דירות תמורת 76 מיליון דולר, ואף חתמה על חוזה מכירה לדירה נוספת. כמו-כן, היא החלה באכלוס פרויקט וואן מנהטן סקוור (OMS) ואף מסרה 16 דירות ראשונות לרוכשים.
ברנט, המכהן בתפקידי נשיא ויו"ר אקסטל, אמר לאחר פרסום התוצאות כי "החברה נמצאת בעמדת זינוק טובה מאוד בתום שנת 2018 ובתחילת השנה הנוכחית. קצב הבנייה בפרויקטים היזמיים הממומנים במלואם והמכירות בפרויקטים האחרים מתקדמים יפה. הסכמי המימון שנחתמו בשנת 2018 יצרו לחברה עודפים משמעותיים. שילמנו את החצי הראשון של אג"ח א' לפני הזמן ואיני רואה בעיה בתשלום החצי השני והאחרון השנה".
בתוך כך אישר השבוע דירקטוריון אקסטל עסקת בעלי עניין בין החברה לבעל השליטה, במסגרתה העביר ברנט לאקסטל את חלקו (83%) בנכס מניב למגורים הממוקם ברחוב 14 בניו-יורק, באזור האיסט ווילג'.
לדברי אקסטל, מוערך שווי הנכס ב-275 מיליון דולר, והעברת חלקו של ברנט אליה תתרום להגדלת ההון העצמי של החברה ב-53 מיליון דולר. מנגד, העבירה החברה לבעל השליטה שני נכסים בשווי כולל של 16.6 מיליון דולר.
הנכס שקיבלה אקסטל מורכב משני בניינים בני שבע קומות כל אחד, בעלי 159 דירות להשכרה, שבנייתם הושלמה ב-2018. על הנכס, שאמור לייצר בעתיד רווח גולמי מהשכרה (NOI) של יותר מ-10 מיליון דולר בשנה, רובצות הלוואות בסך של 214 מיליון דולר.
"אנחנו כמו צב, נעים באיטיות וביציבות"
בשיחה טלפונית עימו מניו-יורק לאחר פרסום הדוחות הכספיים לסיכום 2018, נשמע גארי ברנט שמח ונינוח. כשאני מבקש ממנו לספר על המצב העסקי של החברה, הוא פותח דווקא בסיפור על העבר.
"במבט של ארבע שנים לאחור זה אפילו קצת מצחיק, כי מעולם לא הייתי כל כך מוצלח בלנבא את העתיד", מספר ברנט. "אני מניח שהיינו בתחילתו של הרוד שואו ואני זוכר שאמרתי אז לאנשים כמעט בדיוק את כל מה שעלול לקרות ולמעשה קרה בפועל. אני זוכר שאמרתי שיש לנו הון עצום, כרית עצומה, יחס כיסוי גבוה על החוב, אבל זה לא אומר שאין סיכון. ישנם סיכונים, כגון סיכוני ביצוע וסיכוני מימון, אבל אם אלו יגיעו, אנחנו נדע איך להתמודד איתם, כי יש לנו כאמור הון עצום, מינוף נמוך ונגישות לשוק".
לדברי ברנט, זה אכן מה שבאמת קרה מאז. "היו כמה שיהוקים בשוק לפני כשנתיים, שוק ההלוואות הפך קשה יותר, מחירי האג"ח נפלו והלחיצו את המשקיעים וגם אותנו המצב קצת הדאיג. אבל כמו שאמרתי, ידענו איך לטפל בכך, באמצעות מכירת נכסים, הזרקת הון, מימון מחדש של הלוואות במספר פעמים ובפרויקטים שונים. בשנים הללו יצרנו גם ערך אדיר באמצעות הקמה של בניינים".
"את פרויקט OMS אנחנו נפתח רשמית בימים הקרובים, ואילו בפרויקט CPT נגיע בתוך חודשיים לגג בבניית השלד וכבר כעת הוא הבניין השני בגובהו בניו-יורק אחרי בניין מרכז הסחר העולמי החדש (One World Trade Center). כל הפרויקטים שלנו ממומנים במלואם, ככה שהשגנו הישגים עצומים ביצירת ערך, גייסנו מימון מתי שנדרשנו לכך, כולל קו אשראי מג'יי.פי מורגן, כך שיש לנו את כל הכסף שאנחנו צריכים, וגם פרענו את התשלום הקרן הראשון של אג"ח א'. אנחנו כמו צב, נעים באיטיות וביציבות".
על פי דוח התזרים החזוי, אקסטל תסיים את שנת 2020 עם יותר מ-490 מיליון דולר בקופה אחרי פירעון מלא של אגח' א' ואחרי פירעון של מחצית אג"ח ב'. ועדיין, מחיר אג"ח ב' עומד על 89 אגורות, מגלם תשואה גבוהה של כ-13%, זה קצת מוזר.
"אני מסכים איתך ובביקור האחרון שלי בישראל, כשאג"ח א' נסחרו ברמות מחיר של מעל 90 אגורות ואג"ח ב' נסחרו סביב מחיר של 70 אגורות, אמרתי שזה לא הגיוני. מאז הן עלו ואנשים עשו הרבה כסף מכך, אבל גם היום המחיר של אג"ח ב' לא הגיוני לדעתי, כי אנחנו פשוט נעשים יותר ויותר חזקים, אנחנו מוכרים יותר ויותר יחידות דיור. וככל שאנחנו מתחזקים, ואחרי שנפרע גם את יתרת אג"ח א', אני מאמין שהשוק יבין את זה ושאג"ח ב' ימשיכו לעלות.
ואם אכן זה יקרה, והתשואה על אג"ח ב' תרד דרמטית, האם תשקלו בעתיד לבצע עוד גיוסי אג"ח בישראל בעתיד?
"אני לא יודע. אני לא יכול בוודאות להגיד שלא, אבל כרגע אני לא רואה סיבה ספציפית שבגללה נצטרך את הכסף. מצד שני, ייתכן שבעתיד נצטרך את הכסף לצורך מימון פרויקטים ספציפיים, כי יש לנו בחברה עוד שלושה פרויקטים שעדיין בפיתוח. ככה שאני עדיין לא יודע כי יש לנו רעיונות שונים לגביהם.
"יש לנו גם תזרים מזומנים שמתחיל להיכנס לחברה מפרויקטים מניבים שהסתיימו ויסתיימו בקרוב, כך שהחברה שונה היום ממה שהיא הייתה בעבר כשהיא עסקה רק בפיתוח פרויקטים בתחום הדיור למכירה. ככה שקשה לי לדעת מה נעשה בעתיד, אבל מה שאני יכול לומר זה שהחישובים שלי בעת הנפקות אג"ח הם איך לפרוע אותן בזמן, ואת זה אנחנו עושים.
"אני לא יודע להגיד עכשיו אם ננפיק בעתיד עוד אג"ח. זה תלוי בצרכים של החברה. אמנם יש לנו עוד כמה פרויקטים בצנרת, אבל גם יהיה לנו הרבה מאוד מזומן בקופה. אני בכל מקרה לא מחפש למחזר את החוב הקיים. אמרתי תמיד שנפרע את האג"ח שלנו ואת זה נעשה".