גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ביקורת מס בענף הנדל"ן: העלמות מס בהיקף 127.4 מיליון שקל

ביקורת מס בענף הנדל"ן חשפה: עו"ד מירושלים, בעל מספר רב של נכסים מושכרים, מכר 3 משרדים במרכז העיר ירושלים ולא דיווח על הכנסות של כ-5 מיליון שקל ● מתווכת נדל"ן שמכרה כ-20 מגרשים בשווי של כ-300 אלף שקל למגרש, לא דיווחה על כ-6 מיליון שקל למע"מ ● והרשימה עוד ארוכה

העלמת מס / צילום: shutterstock
העלמת מס / צילום: shutterstock

לפני מספר שנים הכריזה רשות המסים על מלחמה כוללת בהון השחור בשוק הנדל"ן, בין היתר על רקע מחירי הדיור העולים בישראל והעובדה שנדל"ן הפך לאחד מאפיקי ההשקעה האטרקטיביים ביותר למשקיעים מהמעמד הבינוני ומהמעמד הגבוה. המאבק הוביל לפשיטות על דירות המושכרות לטווח קצר, מעצרים של בעלי דירות מושכרות ואיתור של לא מעט אזרחים פרטיים נורמטיביים, מרובי נכסים, שלא דיווחו על הכנסותיהם לרשות המסים; ואולם, ממבצע שערכה השבוע רשות המסים עולה כי הענף ממשיך להוות קרקע פורייה להעלמות מס והון שחור בהיקף של מאות מיליוני שקלים.

מדובר במבצע ביקורות ארצי שהתמקד בענף עסקאות הנדל"ן ועוסקים בענפים המשיקים לתחום הנדל"ן, בהם עורכי דין, אדריכלים מעצבי פנים ועוד. במהלך המבצע התפרסו עובדי מע"מ ברחבי הארץ, נערכו ביקורות בקרב 238 עוסקים מתחום הנדל"ן, והתגלו ממצאים ראשוניים ב-65 תיקים בהיקף מס של 21.7 מיליון שקל. במסגרת התיקים הללו התגלה חשד להעלמת הכנסות בסכום של מעל 127.4 מיליון שקל.

בענף המקרקעין מבוצעות עסקאות בהיקפים גבוהים, כשבחלקן ייתכן אופי עסקי החייב במס. לעתים מתבצעות עסקאות מכר מקרקעין בעלות אופי עסקי, אשר אינן מדווחות כעסקאות החייבות במס, למרות מאפיינים עסקיים בולטים, בהם מספר רב של עסקאות בתקופה קצרה, היקף גבוה, ידע, בקיאות ומנגנון לטיפול בעסקאות.

בשנים האחרונות "הסתערה" הרשות על הזירה הזאת בכל הכוח וטלטלה אותה. היא שלחה עשרות אלפי מכתבי התראה לבעלי דירה שנייה, שלישית ויותר, שעל-פי החשד אינם מדווחים על הכנסותיהם משכר דירה; העמידה על הכוונת שלה את מעלימי המס בשוק משכירי הדירות לטווח קצר, בין היתר באמצעות אתרי אינטרנט כמו Airbnb ובוקינג.קום, ומאז המחצית השנייה של 2015 הביאה למעצרם של עשרות בעלי דירות. בחלק מהמקרים אף התגבשו כתבי אישום.

הטענה הנפוצה שנטענת נגד תשלום המס היא שמבצע העסקאות אינו "עוסק", ועל כן המכירה אינה "במהלך עסקו" אלא בכובע פרטי. על-מנת לסתור טענה זו ערכה רשות המסים בדיקה בקרב מבצעי עסקאות המקרקעין, בדגש על המבחנים שנקבעו בפסיקה, הכוללים בין היתר: טיב או אופי הנכס, תדירות העסקאות, ההיקף הכספי, אופי המימון, תקופת ההחזקה בנכס, ייעוד בתמורה, ידע ובקיאות בתחום, קיום מנגנון או פעילות קבועה ונמשכת, פעילות לפיתוח והשבחה, יזמות ושיווק ומבחן-העל - הנסיבות האופפות את העסקה. הממצאים הובילו למאגר מס נעלם.

כך, במהלך הביקורת שנערכה על-ידי עובדי משרד מע"מ ירושלים, נמצא כי עורך דין מירושלים, הרשום במע"מ כעוסק בעריכת דין, הוא בעל מספר רב של נכסים מושכרים ומכר 3 משרדים במרכז העיר ירושלים. ממצאי הביקורת העלו כי היקף של כ-5 מיליון שקל לא דווחו למע"מ.

במהלך ההכנה לקראת המבצע, אותרה מתווכת במקרקעין עם מספר רב של פעולות במקרקעין, אשר גם אליה הגיעו המבקרים. מהביקורת עלה כי המתווכת מכרה, נכון למועד הביקורת, כ-20 מגרשים ל-11 רוכשים שונים בשווי של כ-300 אלף שקל למגרש - כלומר עסקאות בסך של כ-6 מיליון שקל שלא דווחו למע"מ.

עוד במהלך המבצע, אותר תושב חוץ שפתח חברה ורכש דירות שבגינן ניכה מס תשומות, אך "שכח" לדווח על מכירתן. בנוסף, אותו תושב חוץ ניכה מס תשומות בגין שיפוץ דירתו הפרטית בסכום של כ-1.2 מיליון שקל. בדיקה מעמיקה של התיק העלתה, בין השאר, חשד לאי-דיווח מכירת מניות באיגוד מקרקעין והעלמת מס בהיקף 129 אלף שקל וכן אי-דיווח על שרותי חיזוק לדיירים בפרויקט תמ"א 38, שהניב הכנסה בסך 605 אלף שקל. עוד נחשף חיוב בגין שימוש פרטי ברכבי החברה (923 אלף שקל) וכספים שהופקדו אצל הנאמן בעסקת מקרקעין ולא דווחו, למרות שהחזקה בנכס נמסרה.

במסגרת המבצע נערכה ביקורת גם לחברה לבנייה ולניהול נכסים, שבנתה דירות בעיר טבריה. הדירות נבנו עד סוף שנת 2000, והבדיקה העלתה כי החברה לא מכרה את כל הדירות. במשך שנים רבות דירות אלה הושכרו למגורים, ומעבר לפעילות זו החברה לא הייתה פעילה כלל. עוד עלה כי משנת 2012 שונה סיווג החברה על-מנת לאפשר לה לדווח על מכירת דירות מהמלאי כעסקאות אקראי. במהלך שנת 2016 נמכרו באמצעות מתווך 10 דירות, והמס על העסקאות לא דווח. בנוסף, בשנת 2018 מכרה החברה את כל מלאי הדירות שנותרו (32 דירות), והוצאה חשבונית עסקת אקראי שלא שולמה. מנהל החברה נחקר, ובסיום הביקורת החברה חויבה במכירת מלאי הדירות, שערכן על-פי המאזן עומד על כ-21 מיליון שקל.

בביקורת שנערכה לעוסק שבנה בניין מגורים, נמצא כי העוסק קיזז את מלוא מס התשומות בגין בניית הנכס, למרות שבפועל, על-פי אישור מרכז ההשקעות, 50% מהנכס ישמש להשכרה למגורים. היות שעל-פי חוק מע"מ, השכרה למגורים היא עסקה פטורה, ולא ניתן לנכות בגינה מס תשומות - העוסק יחויב להשיב את מס התשומות שניכה בגין העסקה הפטורה, כאשר סכום החיוב הצפוי עומד על כ-2.3 מיליון שקל (קרן מס).

142.6 מיליון שקל מ-2,034 עוסקים

במקביל למבצע הביקורת בענף הנדל"ן, נערך גם מבצע אכיפה וגבייה נגד חייבים בכל תחומי העיסוק ברחבי הארץ, על-ידי עובדי יחידות מע"מ ויחידת ההוצאה לפועל של רשות המסים. במסגרת מבצע זה נגבו כ-142.6 מיליון שקל מ-2,034 עוסקים חייבים. כמו כן, עוקלו 73 רכבים, וכן נערכו 182 בדיקות בסיסיות בעסקים שונים, מתוכם עלו ממצאים ב-8 מקרים שהועברו להמשך טיפול.

במסגרת פעילות האכיפה נגד חייבי מס, הגיעו עובדי מע"מ עכו לעורך דין שמחודש מאי 2018 לא שילם את מסיו למע"מ. ביום המבצע עוקל רכבו והועבר למחסני ההוצאה לפועל, עד לאחר תשלום החוב כולו. עובדי מע"מ טבריה הגיעו לאתרי בנייה באזור, בדקו בנוסף גם מספר רב של כלי רכב ותפסו 8 כלי רכב של חייבים.

במע"מ ירושלים נערך מבצע לילי לעיקול רכבים של חייבים, במסגרתו אותר רכב הסעות השייך לחברה, אך רשום על-שמה של חברה אחרת. בעליה של החברה עשה מאמצים רבים על-מנת להסתיר את הרכב, הן מבחינת הרישום שלו במשרד הרישוי והן פיזית במקום בו החנו אותו.

לצד כל אלה נערך מבצע אכיפת עיקולי צד ג', על-מנת לטפל באופן ממוקד בעיקולי צד ג' שהוטלו על-ידי המשרדים ולא נענו או נענו בשלילה. במסגרת פעילות זו של אכיפת עיקולי צד ג' נגבו 661,419 שקל מ-17 עוסקים.

עוד כתבות

אייל לפידות / צילום ארכיון: יוסי כהן

הראל מרחיבה את החזית המוסדית נגד אישור שכרו של אייל לפידות בשיכון ובינוי

קבוצת הביטוח מצטרפת למיטב דש ופסגות: הודיעה כי תצביע נגד תנאי העסקתם של שלושת בכירי שיכון ובינוי ● ביום ראשון תתכנס אסיפת בעלי המניות לצורך אישור תנאי התגמול למנכ"ל הנכנס לפידות וכן ליו"ר תמיר כהן ולמנכ"ל היוצא, משה לחמני ● הסכמי התגמול החריגים בהיקפם כוללים הענקת אופציות למניות בשווי כולל של יותר מ-100 מיליון שקל, עיקרן עבור לפידות וכהן

רו"ח רולנד עם-שלם / צילום: מנחם שטאובר

רשות המסים מאשרת: נקדם חקיקה למיסוי חברות כמו גוגל ופייסבוק

כך אמר רו"ח רולנד עם-שלם, סמנכ"ל בכיר לעניינים מקצועיים ברשות המסים ● "הכלי למסות תושב חוץ הוא ליצור לו מוסד קבע"

שדרות ירושלים ביפו / צילום: תמר מצפי

עתירת התושבים נדחתה, שדרות ירושלים ביפו תיסגר חלקית החל מהערב

בית הדין דחה עתירה לצו ביניים שהגישו שלושה בעלי עסקים ותושבי האזור בגלל שיהוי בהגשתה ● הערב ייסגר רק הנתיב מצפון לדרום בשדרה, והסגירה המלאה צפויה ב-10 ביוני

מיכל הלפרין/  צילום: כדיה לוי

רשות התחרות אישרה מיזוג דקסיה לדיסקונט בתנאי שמרכנתיל ימכור תיק אשראי לרשויות מקומיות

רשות התחרות אישרה על תנאי את העסקה למיזוג הבנק שמתמחה בהעמדת אשראי לרשויות מקומיות בתמורה ל-670 מיליון שקל ● השלמת העסקה תלויה בקבלת אישור מחדוה בר, המפקחת על הבנקים, וסביר להניח כי הטיפול בה יואץ כעת ● ההסכם לרכישת ומיזוג דקסיה תמורת 670 מיליון שקל נחתם בנובמבר

בנימין נתניהו / צילום: אמיל סלמן-הארץ

מצב המשא ומתן הקואליציוני של נתניהו נכון להיום: תקוע

(עדכון) ● המו"מ לא התקדם כלל אתמול והיום ● הדדליין לסיום הוא 29 במאי כרגע ● אתמול בערב הגיע ח"כ אביגדור ליברמן לישיבה אישית עם ראש הממשלה נתניהו והם נועדו במשך כמה שעות, אך הם לא מצליחים לגשר על הפערים בנושא חוק הגיוס

IBM / צילום: תמר מצפי

IBM ישראל מפטרת עשרות עובדים במרכז הפיתוח בתל אביב

המהלך מתבצע במסגרת מהלך עולמי של ארגון מחדש בתחום האחסון ● מ-IBM נמסר כי מוצרי האחסון של החברה יוסיפו להיות זמינים כרגיל וכי במקביל החברה מוסיפה לגייס עובדים

הנפקת ליפט במארס האחרון / צילום: רויטרס, Mike Blake

דוחות לחוד ומציאות לחוד: כך חברות הטכנולוגיה מציגות למשקיעים תמונה ורודה יותר

החרגת הוצאות שיווק, התעלמות מהוצאות מחקר ופיתוח והמצאת נתון חדש כמו רווח מתואם קהילה: חברות כמו אובר, WeWork וליפט מפסידות מיליארדי דולרים, אך פועלות בדרכים יצירתיות להצגת ביצועים משופרים ● למשקיעים זה מתחיל להזכיר את בועת הדוט-קום

הנשיא טראמפ והנשיא שי./צילום: רויטרס Jonathan Ernst

מלחמת הסחר מחריפה: מה עומד מאחורי הירידות בשווקים?

השיחות שנכשלו ● הצו הנישאותי שהעלה את המסכים על סחורות ומוצרים סיניים ● את המכה הכואבת בינתיים סופגת וואווי ● אילו אמצעים עומדים בפני הסינים, מתי זה ייגמר, ועל ההתנהלות של טראמפ בטוויטר, שכל ציוץ שלו מרעיד את המדדים ● האזינו

רועי פוקלמן / צילום: תומר וינר

יו"ר כולנו: "הראינו בעבר מה זה ימין אחראי, עכשיו יש לנו 4 מנדטים ולכן איננו רלוונטיים יותר"

עוד הסביר יו"ר סיעת "כולנו" ח"כ רועי פולקמן לפעילי "כחול לבן" שהפגינו מול ביתו: "אתם במקום הלא נכון, בגלל הפעילות הפוליטית שלכם אני לא רלוונטי" ● יאיר לפיד: "בשביל זה הלכת לפוליטיקה פולקמן? בשביל לעבוד אצל מושחתים?"

פורשה קאיין / צילום: יחצ

משתמש ברכב החברה לצרכים אישיים? שלם מס מלא

כך קבע היום ביהמ"ש העליון במסגרת פסק דין העונה לשאלה האם נוסחת החישוב שנקבעה בתקנות מס הכנסה ניתנת לפרשנות ולהפחתת מס לפי נסיבות השימוש ברכב

יו"ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאוול  עם דונלד טראמפ/ צילום: Reuters, Carlos Barria

הפדרל ריזרב: חוששים מההשלכות אם האינפלציה תמשיך להיות נמוכה

פרוטוקול פגישת הריבית של חברי הבנק המרכזי של ארה"ב שפורסם אתמול, חשף כי חברי הפד לא שקלו אפשרות של הורדת הריבית ● כלכלנית בכירה בחברת רואי החשבון גרנט ת'ורנטון: הסף שבו יוריד הפד את הריבית "גבוה יותר משמצפים בשווקים"

מטה סיילספורס / צילום: רויטרס

סיילספורס משיקה קרן תאגידית שניה של 125 מיליון דולר

הקרן החדש תשקיע בחברות סטארט-אפ חדשניות בתחום הענן בישראל ובאירופה ● סיילספורס ונצ'רס האירופית הושקה ב-2015 בגובה 100 מיליון דולר והשקיעה את הסכום כולו ביותר מ-50 חברות סטארט-אפ מאז הושקה

פרופסור אבי בן בסט / צילום: שלומי יוסף

"על הממשלה החדשה לא להעלות מסים, אלא לטפל בפטורים ממס"

את הדברים אמר פרופ' אבי בן בסט בכנס "מסים וגלובליזציה" שהתקיים היום בבית הספר למשפטים במרכז הבינתחומי בהרצליה ● בכנס נשאה דברים גם המשנה למנהל רשות המסים, רו"ח מירי סביון, שהסבירה על שילוב הידיים בין מדינות ה-OECD במאבקן בתכנוני המס

 

 

מפעל עשות אשקלון / צילום: יח"צ

עשות אשקלון ממשיכה לדווח על תוצאות חלשות מאז עברה לשליטת אלביט

הרווח הנקי של חברת התעשייה צלל ברבעון הראשון ב-50% לעומת הרבעון המקביל אשתקד לכ-4 מיליון שקל, לאחר בהפסד של כ-15 מיליון שקל ברבעון הקודם ● הכנסות החברה נשחקו ב-13%, בעיקר בשל ירידה בהכנסות ממשרד הביטחון

ח"כ שרן השכל / צילום: שלומי יוסף

הליכוד נגד ההסתדרות: להגביל את סכום דמי החבר שגובים ועדי העובדים

הצעת חוק שהגישה חברת הכנסת שרן השכל עלולה לגרום לקיצוץ משמעותי בתקציב ההסתדרות - אם תאושר ● בליכוד רומזים שנתניהו תומך בחקיקה, אולם יש ח"כים שיתנגדו להצעה הזו, בראשם השר חיים כץ שהגיע לחיים הפוליטיים מן ההסתדרות, וגם ח"כ אתי עטיה ● יש להניח שגם אבי ניסנקורן ועמיר פרץ יובילו התנגדות רחבה לחקיקה

אהרון ברק ודורית ביניש / צילום: שלומי יוסף

מכינים את הקרקע? נשיאי העליון בדימוס מביעים תמיכה בסמכות בג"ץ לפסול תיקונים לחוקי יסוד

בכנס שהתקיים הערב בבינתחומי הרצליה בנושא "מגבלות על שינויים בחוקה", התייחסו משפטנים בכירים, ביניהם גם נשיאי העליון בדימוס אהרון ברק ודורית בייניש, ליוזמות החקיקה שעל הפרק ● מוקדם יותר היום אמרה בייניש: "לא ניתן לבצע רפורמה רחבה במערכת רק בשל הצורך להימלט מהדין"

הבית בבני ברק/ צילום: איל יצהר

מה גובר: בניית חדר על הגג או תמ"א 38?

בעל דירת גג ביקש להוסיף חדר על הגג, אך השכנים התנגדו מחשש שהדבר יסכל מימוש פרויקט תמ"א 38. ועדת הערר דחתה את ההתנגדות, בטענה שמימוש התוכנית הוא ערטילאי

ישראל כץ/ צילום: שלומי יוסף

ישראל כ"ץ: "אני תומך בשדה משלים בנבטים. זה בידי גורמי הביטחון"

שר התחבורה השתתף הבוקר בכנס התעופה השנתי של איגוד הטייסים ● השר התייחס לצורך של מדינת ישראל להקים נמל תעופה אזרחי והזהיר מתרחיש של פקק תנועה אווירי: "מישהו ירצה לטוס לחו"ל בעוד כמה שנים, יהיה להירשם שנה מראש"

גל סטאל / צילום: יונתן בלום

הנחיית הממונה על שוק ההון - ניסיון להרוג עוד שומר סף

טיוטת התקנות של המפקח על החדש של רשות שוק ההון משה ברקת משמעותה הוא "חיסול" גופי הייעוץ והקטנת האקטיביזם המוסדי ● בסופו של דבר, הגופים המוסדיים הם אלו שעושים את העבודה, בעצמאות מלאה ובאחריות המתבקשת

תמונה של הרובוט לניקוי בריכות של חברת מיטרוניקס / צילום: יח"צ

מיטרוניקס שוב מרימה הראש מעל למים: צמחה ברבעון הראשון למרות שחיקה ברווחיות

יצרנית הרובוט לניקוי בריכות שחייה הציגה קפיצה של 16% בהכנסות הרבעוניות ל-280 מיליון שקל, ושל 19% ברווח הנקי, שהגיע ל-58 מיליון שקל ● בתגובה לדוחות יורדת מניית מיטרוניקס במחזור מסחר גדול, אחרי שבשנה האחרונה זינקה בכ-50%