גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ביקורת מס בענף הנדל"ן: העלמות מס בהיקף 127.4 מיליון שקל

ביקורת מס בענף הנדל"ן חשפה: עו"ד מירושלים, בעל מספר רב של נכסים מושכרים, מכר 3 משרדים במרכז העיר ירושלים ולא דיווח על הכנסות של כ-5 מיליון שקל ● מתווכת נדל"ן שמכרה כ-20 מגרשים בשווי של כ-300 אלף שקל למגרש, לא דיווחה על כ-6 מיליון שקל למע"מ ● והרשימה עוד ארוכה

העלמת מס / צילום: shutterstock
העלמת מס / צילום: shutterstock

לפני מספר שנים הכריזה רשות המסים על מלחמה כוללת בהון השחור בשוק הנדל"ן, בין היתר על רקע מחירי הדיור העולים בישראל והעובדה שנדל"ן הפך לאחד מאפיקי ההשקעה האטרקטיביים ביותר למשקיעים מהמעמד הבינוני ומהמעמד הגבוה. המאבק הוביל לפשיטות על דירות המושכרות לטווח קצר, מעצרים של בעלי דירות מושכרות ואיתור של לא מעט אזרחים פרטיים נורמטיביים, מרובי נכסים, שלא דיווחו על הכנסותיהם לרשות המסים; ואולם, ממבצע שערכה השבוע רשות המסים עולה כי הענף ממשיך להוות קרקע פורייה להעלמות מס והון שחור בהיקף של מאות מיליוני שקלים.

מדובר במבצע ביקורות ארצי שהתמקד בענף עסקאות הנדל"ן ועוסקים בענפים המשיקים לתחום הנדל"ן, בהם עורכי דין, אדריכלים מעצבי פנים ועוד. במהלך המבצע התפרסו עובדי מע"מ ברחבי הארץ, נערכו ביקורות בקרב 238 עוסקים מתחום הנדל"ן, והתגלו ממצאים ראשוניים ב-65 תיקים בהיקף מס של 21.7 מיליון שקל. במסגרת התיקים הללו התגלה חשד להעלמת הכנסות בסכום של מעל 127.4 מיליון שקל.

בענף המקרקעין מבוצעות עסקאות בהיקפים גבוהים, כשבחלקן ייתכן אופי עסקי החייב במס. לעתים מתבצעות עסקאות מכר מקרקעין בעלות אופי עסקי, אשר אינן מדווחות כעסקאות החייבות במס, למרות מאפיינים עסקיים בולטים, בהם מספר רב של עסקאות בתקופה קצרה, היקף גבוה, ידע, בקיאות ומנגנון לטיפול בעסקאות.

בשנים האחרונות "הסתערה" הרשות על הזירה הזאת בכל הכוח וטלטלה אותה. היא שלחה עשרות אלפי מכתבי התראה לבעלי דירה שנייה, שלישית ויותר, שעל-פי החשד אינם מדווחים על הכנסותיהם משכר דירה; העמידה על הכוונת שלה את מעלימי המס בשוק משכירי הדירות לטווח קצר, בין היתר באמצעות אתרי אינטרנט כמו Airbnb ובוקינג.קום, ומאז המחצית השנייה של 2015 הביאה למעצרם של עשרות בעלי דירות. בחלק מהמקרים אף התגבשו כתבי אישום.

הטענה הנפוצה שנטענת נגד תשלום המס היא שמבצע העסקאות אינו "עוסק", ועל כן המכירה אינה "במהלך עסקו" אלא בכובע פרטי. על-מנת לסתור טענה זו ערכה רשות המסים בדיקה בקרב מבצעי עסקאות המקרקעין, בדגש על המבחנים שנקבעו בפסיקה, הכוללים בין היתר: טיב או אופי הנכס, תדירות העסקאות, ההיקף הכספי, אופי המימון, תקופת ההחזקה בנכס, ייעוד בתמורה, ידע ובקיאות בתחום, קיום מנגנון או פעילות קבועה ונמשכת, פעילות לפיתוח והשבחה, יזמות ושיווק ומבחן-העל - הנסיבות האופפות את העסקה. הממצאים הובילו למאגר מס נעלם.

כך, במהלך הביקורת שנערכה על-ידי עובדי משרד מע"מ ירושלים, נמצא כי עורך דין מירושלים, הרשום במע"מ כעוסק בעריכת דין, הוא בעל מספר רב של נכסים מושכרים ומכר 3 משרדים במרכז העיר ירושלים. ממצאי הביקורת העלו כי היקף של כ-5 מיליון שקל לא דווחו למע"מ.

במהלך ההכנה לקראת המבצע, אותרה מתווכת במקרקעין עם מספר רב של פעולות במקרקעין, אשר גם אליה הגיעו המבקרים. מהביקורת עלה כי המתווכת מכרה, נכון למועד הביקורת, כ-20 מגרשים ל-11 רוכשים שונים בשווי של כ-300 אלף שקל למגרש - כלומר עסקאות בסך של כ-6 מיליון שקל שלא דווחו למע"מ.

עוד במהלך המבצע, אותר תושב חוץ שפתח חברה ורכש דירות שבגינן ניכה מס תשומות, אך "שכח" לדווח על מכירתן. בנוסף, אותו תושב חוץ ניכה מס תשומות בגין שיפוץ דירתו הפרטית בסכום של כ-1.2 מיליון שקל. בדיקה מעמיקה של התיק העלתה, בין השאר, חשד לאי-דיווח מכירת מניות באיגוד מקרקעין והעלמת מס בהיקף 129 אלף שקל וכן אי-דיווח על שרותי חיזוק לדיירים בפרויקט תמ"א 38, שהניב הכנסה בסך 605 אלף שקל. עוד נחשף חיוב בגין שימוש פרטי ברכבי החברה (923 אלף שקל) וכספים שהופקדו אצל הנאמן בעסקת מקרקעין ולא דווחו, למרות שהחזקה בנכס נמסרה.

במסגרת המבצע נערכה ביקורת גם לחברה לבנייה ולניהול נכסים, שבנתה דירות בעיר טבריה. הדירות נבנו עד סוף שנת 2000, והבדיקה העלתה כי החברה לא מכרה את כל הדירות. במשך שנים רבות דירות אלה הושכרו למגורים, ומעבר לפעילות זו החברה לא הייתה פעילה כלל. עוד עלה כי משנת 2012 שונה סיווג החברה על-מנת לאפשר לה לדווח על מכירת דירות מהמלאי כעסקאות אקראי. במהלך שנת 2016 נמכרו באמצעות מתווך 10 דירות, והמס על העסקאות לא דווח. בנוסף, בשנת 2018 מכרה החברה את כל מלאי הדירות שנותרו (32 דירות), והוצאה חשבונית עסקת אקראי שלא שולמה. מנהל החברה נחקר, ובסיום הביקורת החברה חויבה במכירת מלאי הדירות, שערכן על-פי המאזן עומד על כ-21 מיליון שקל.

בביקורת שנערכה לעוסק שבנה בניין מגורים, נמצא כי העוסק קיזז את מלוא מס התשומות בגין בניית הנכס, למרות שבפועל, על-פי אישור מרכז ההשקעות, 50% מהנכס ישמש להשכרה למגורים. היות שעל-פי חוק מע"מ, השכרה למגורים היא עסקה פטורה, ולא ניתן לנכות בגינה מס תשומות - העוסק יחויב להשיב את מס התשומות שניכה בגין העסקה הפטורה, כאשר סכום החיוב הצפוי עומד על כ-2.3 מיליון שקל (קרן מס).

142.6 מיליון שקל מ-2,034 עוסקים

במקביל למבצע הביקורת בענף הנדל"ן, נערך גם מבצע אכיפה וגבייה נגד חייבים בכל תחומי העיסוק ברחבי הארץ, על-ידי עובדי יחידות מע"מ ויחידת ההוצאה לפועל של רשות המסים. במסגרת מבצע זה נגבו כ-142.6 מיליון שקל מ-2,034 עוסקים חייבים. כמו כן, עוקלו 73 רכבים, וכן נערכו 182 בדיקות בסיסיות בעסקים שונים, מתוכם עלו ממצאים ב-8 מקרים שהועברו להמשך טיפול.

במסגרת פעילות האכיפה נגד חייבי מס, הגיעו עובדי מע"מ עכו לעורך דין שמחודש מאי 2018 לא שילם את מסיו למע"מ. ביום המבצע עוקל רכבו והועבר למחסני ההוצאה לפועל, עד לאחר תשלום החוב כולו. עובדי מע"מ טבריה הגיעו לאתרי בנייה באזור, בדקו בנוסף גם מספר רב של כלי רכב ותפסו 8 כלי רכב של חייבים.

במע"מ ירושלים נערך מבצע לילי לעיקול רכבים של חייבים, במסגרתו אותר רכב הסעות השייך לחברה, אך רשום על-שמה של חברה אחרת. בעליה של החברה עשה מאמצים רבים על-מנת להסתיר את הרכב, הן מבחינת הרישום שלו במשרד הרישוי והן פיזית במקום בו החנו אותו.

לצד כל אלה נערך מבצע אכיפת עיקולי צד ג', על-מנת לטפל באופן ממוקד בעיקולי צד ג' שהוטלו על-ידי המשרדים ולא נענו או נענו בשלילה. במסגרת פעילות זו של אכיפת עיקולי צד ג' נגבו 661,419 שקל מ-17 עוסקים.

עוד כתבות

בייג'ינג, לפני כחודש / צילום: Associated Press, Andy Wong

בגלל החשש מפני גל נוסף: סגרים והגבלות חדשות בסין

סין היא המדינה היחידה בעולם שעוד נצמדת למדיניות של אפס הדבקות מול הקורונה ● היום היא הטילה סגר על מיליוני תושבים בגלל 29 חולים מאומתים ● גם בבייג'ינג הבירה הוטלו הגבלות נוספות

נמלים / צילום: Shutterstock, Thammanoon Khamchalee

מפשיזם ועד שוק חופשי: האם בני האדם הם בסך הכל נמלים מתרוצצות?

האם אזרחים במדינות שבהן יש שוק חופשי הם באמת אינדיבידואלים? ואולי אין הבדל רב בינם לבין נמלים שמתרוצצות בקן? ● תחום מחקר חדשני בכלכלה – כלכלה של מערכות מורכבות – דן בשאלות אלה ועוד אחרות ● האזינו

כלים חד פעמיים בסניף של טיב טעם / צילום: עינת לברון

המס על החד"פ: 4 ימים לפני כניסתו לתוקף, מגיעה העתירה לבג"ץ

לטענת העותרות, כניסתו לתוקף של מס הקנייה כבר ב-1 בנובמבר תעמיד את החברות הפועלות בשוק הכלים החד-פעמיים בפני מציאות בלתי אפשרית ובלתי ניתנת ליישום העלולה לגרום להן לנזקים כבדים - במיוחד לאור העובדה שהמס יחול גם רטרואקטיבית על מלאים קיימים ועל הזמנות שבדרך ● "ראוי לתת תקופת מעבר של 3 חודשים"

תומר כץ / צילום: ענבל מרמרי

עסקה נוספת לקבוצת שיבולת והיזם תומר כץ

תומר כץ וקבוצת שיבולת רכשו קרקע של כ-7.2 דונם בפארק הטכנולוגי במודיעין תמורת כ-35 מיליון שקל לבניית מתחם לאיחסון ותעשייה ● הפרויקט צפוי לצאת לדרך בתחילת שנת 2022 בהיקף השקעה כולל בסך של כ-100 מיליון שקל

רמת השרון. המכרז ממשיך את קדחת המכרזים שנרשמה באחרונה / צילום: Shutterstock, AmitL1

שפיר תשלם 138 מיליון שקל עבור קרקע למסחר ברמת השרון

החברה תשלם סכום של 138 מיליון שקל לא כולל מע"מ, עליו תוסיף עוד 16 מיליון שקל ● המחיר שבו זכתה החברה גבוה כמעט פי 15 ממחיר המינימום שננקב במכרז

בועז סטמבלר / צילום: לפ''מ

מנכ"ל לשכת הפרסום הממשלתית בועז סטמבלר פורש מתפקידו

סטמבלר הודיע למנכ"ל משרד רה"מ כי החליט שלא לממש את האופציה לקדנציה נוספת ● בתקופה הקרובה צפויה לקום ועדת איתור שתבחר את המנכ"ל החדש

פינוי בינוי בבת ים / צילום: כדיה לוי

שיעור ההסכמה יירד ל-66%: המהפכה בפינוי בינוי אושרה בוועדת הפנים

ועדת הפנים אישרה היום את הפרק שעוסק בהתחדשות העירונית בחוק ההסדרים ● בין השינויים: יפחת הרוב לתביעת דיירים סרבנים לשני שליש מבעלי הדירות, בעלי דירות שעשו עבירות בנייה לא יכללו במניין הדיירים הנדרש לצורך רוב וגם היזם יוכל להגיש תביעה נגד דייר סרבן

אלון מאסק, מייסד ומנכ''ל טסלה / צילום: Shutterstock

חכו עם מחיאות הכפיים: העסקה הגדולה בין טסלה להרץ עוד רחוקה

העסקה בין טסלה להרץ התקבלה בתשואות על ידי שוק ההון ודחפה את שווי השוק של טסלה מעבר לטריליון דולר ● אבל כשיורדים לפרטים שלה מתגלים לא מעט מכשולים וסימני שאלה

בית חכם - חנות איידיגיטל IDIGITAL עזריאלי תל אביב / צילום: שוקה כהן

איידיגיטל בדרך לבורסה וחושפת את המספרים: בכמה כסף נמכרים בכל שנה אייפונים חדשים?

לאחר חשיפת גלובס על כך שיבואנית מוצרי אפל תנסה להנפיק בתל אביב לפי שווי שאפתני של מיליארד שקל, פרסמה אייקון גרופ (איידיגיטל) טיוטת תשקיף שמגלה נתוני צמיחה דו-ספרתית בהכנסותיה בשנים האחרונות

צביקה גנדלמן - ראש העיר חדרה / צילום: תמר מצפי

ראש עיריית חדרה צבי גנדלמן מואשם במרמה והפרת אמונים

עפ"י כתב האישום, גנדלמן לא דיווח על ניגוד העניינים שלו ביחס לשמואל לוי, קבלן ויזם נדל"ן, שהוא בעל אינטרסים כלכליים בחדרה ● מואשם בנוסף בקבלת דבר במרמה, שיבוש מהלכי משפט ועבירה לפי חוק המחשבים

ח''כ ניר אורבך / צילום: ערוץ הכנסת

12 מיליון שקל לטיפול בחתולי רחוב, וכמה למוסדות תורניים? הכספים הקואליציוניים נחשפים

ועדת הכספים תאשר היום את העברות הכספים הקואליציוניים שהובטחו למפלגות ולחברי הכנסת עם הקמת הממשלה ● בין היתר יאושרו תקציבי עתק לימינה לטובת המוסדות התורניים ועשרות מיליונים למרכזי סיוע לנפגעי תקיפה מינית באדיבות כלל המפלגות

השריפה בהרי ירושלים, מוקדם יותר השנה. לפי המבקר, התגברותם והחמרתם של אירועי קיצון אקלימיים לצד שינויים בדפוסי האקלים, עלולים לגרום לנזק ניכר לכלכלת ישראל וטומנים בחובם ''סיכון לביטחון הלאומי'' / צילום: בוריס קריפק, רשות הטבע והגנים

מבקר המדינה בדוח חריף: ההתמודדות של ישראל עם משבר האקלים "נעה בטווח שבין ב'פיגור' לאפס"

יעדים לא שאפתניים בהשוואה עולמית, כישלון בהשגתם, אי מימוש החלטות ממשלה, מחסור בתקציבים, תוכניות שנותרו על הנייר ופעילות ללא בסיס ידע מדעי או מושכל ● אלו רק חלק מהממצאים בדוח חמור של מבקר המדינה שמציג חידלון ממשלתי של יותר מעשור בנוגע להתמודדות עם משבר האקלים

אבי ברגר, מנכ''ל משרד התקשורת לשעבר, מעיד במשפט נתניהו / צילום: רפי קוץ

מנכ"ל משרד התקשורת לשעבר: לא נכנעתי ללחצים ממשרד רה"מ לאשר את עסקת בזק-yes

הדיונים במשפט נתניהו נמשכים, והיום נפתח החלק הנוגע לעסקת בזק-yes, שלפי כתב האישום היוותה את התמורה לעסקת השוחד לכאורה המיוחסת לנתניהו ולבני הזוג אלוביץ' ● בית המשפט לא אישר לפרקליטות לחקור את מנכ"ל משרד התקשורת לשעבר אבי ברגר על תיק 1000, בנוגע לאירועים שלא מתוארים בכתב האישום

איילת שקד / צילום: ליאור מזרחי

שקד הכריזה על מע'אר כ-"העיר הדרוזית הראשונה בישראל"

היישוב מע'אר שנמצא ליד כרמיאל, מונה כיום כ-24,000 תושבים, ועל פי התוכניות  ימנה בשנים הקרובות כ-30,000 תושבים ● פריד ג'אנם, ראש הרשות המקומית במע'אר: " ננצל את ההכרזה בכדי לייצר הזדמנויות להתפתח בכל ההיבטים"

הישרדות VIP / צילום: יח''צ

קרב ההישרדות של הישרדות: רשת דחתה ברגע האחרון את שידור הפרק

קצת יותר משעה לפני שידורו, ברשת החליטו לדחות את הפרק למחר ● שלא לייחוס בהפקה טוענים כי הסיבה הייתה שינויים שנדרשו בעריכה, אך הערכה בשוק היא שהפרק נדחה בשל החשש מקרב הרייטינג מול "הזמר במסיכה" של קשת

מגדל TOHA2 / הדמיה: ויו פוינט

1,600 חניות ל-20 אלף עובדים: האם המגדל הזה יהפוך לשער החדש של תל אביב

אמות וגב ים ישקיעו 3 מיליארד שקל במגדל TOHA2 בפינת הרחובות יגאל אלון ודרך השלום, תוך שהן בונות על חברות ההייטק, המטרו וקירוי האיילון ● "עוד נצטרך להתלבט מה לעשות עם השטח של החניון" ● האם ההימור ישתלם? שלוש הערות

דורון גרסטל, מנכ״ל פריון / צילום: פריון

"אנחנו לא סנאפ, השינוי של אפל לא יפגע בנו": חברת הפרסום הדיגיטלי פריון מזנקת, והמנכ"ל בטוח שזו רק ההתחלה

בסוף השבוע הביאה סנאפ לירידות במניות הקשורות לפרסום דיגיטלי, לאחר שתלתה את חולשת תוצאותיה בשינויי הגדרות הפרטיות אצל אפל ● פריון הישראלית, לעומתה, מעלה שוב תחזיות, והמניה משלימה זינוק של 200% בשנה האחרונה ● המנכ"ל: רק 1% מפעילותנו קשורה לאפל"

אבי צבי, מנכ''ל פרטנר / צילום: ישראל שם טוב

"הגלישה תקינה כעת": תוקנה התקלה בשירותי האינטרנט של פרטנר

מהחברה נמסר כי "בשל עומסים ברשת, חלק מלקוחות פרטנר חוו בשעות הצהריים המוקדמות האטה משמעותית בגלישה. הגלישה תקינה כעת, ואנו מתנצלים על אי-הנוחות שנגרמה"

אתר בנייה / צילום: Shutterstock, Unkas Photo

צעד דרמטי: אדריכלים יוכלו לחתום על היתרי בנייה ויבוטלו ההקלות ליזמים

ועדת הפנים של הכנסת אישרה היום תיקונים שיאפשרו חתימה של אדריכלים על היתרי בנייה ואת ביטול ההקלות ● מדובר במהלך משמעותי שנועד לזרז את הוצאת היתרי הבנייה

עובדי פבריק

קמעונאות היא עסק יקר: פבריק מגייסת עוד 200 מיליון דולר למרכזי אספקה רובוטיים לרשתות קניות

זאת לפי שווי של מעל למיליארד דולר ● זהו סבב גיוס משמעותי שלישי שמאופיין בדרך-כלל בגיוס של עשרות מיליוני דולרים, אך במקרה זה מדובר בסבב בעל היקפים גדולים במיוחד ובשווי גדול במיוחד ביחס להכנסות החברה