זוג דיירים / צילום: שאטרסטוק
■ מדריך זה מבוסס, בין היתר, על חומרים שפורסמו באתר "גלובס", אתר משרד הבינוי והשיכון, אתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חקיקת הכנסת ומקורות נוספים. מטרתו היא לספק לך, בעל הדירה, היכרות בסיסית עם התחום ותובנות ראשוניות שיעזרו לך להתמצא בו. המדריך אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מוסמך. חשוב להדגיש שמדריך זה אינו כולל תוכן שיווקי - הוא נכתב, נערך ומוגש רק עבורך.
לאישורה של תכנית תמ"א 38 לחיזוק מבנים יש השפעה ישירה על הביקושים ומחירי הנכסים בשטח התוכנית - ומכאן שגם על המשא ומתן המתגבש בין בעלי דירות ליזמי נדל"ן. איך יכולים הדיירים להבטיח את הזכויות שלהם, מה הזכויות שמגיעות להם ומה הדרך לקידום פרויקט מוצלח? מדריך.
ראשית יש להבחין בין פרויקט של תמ"א 38/1 במסלול של חיזוק ובינוי ותמ"א 38/2 במסלול של הריסה ובניה. מדובר בשתי שיטות עבודה שונות ולכל אחת יתרונות, חסרונות וזכויות משלה.
[ממסלול הריסה ובנייה עד תיקון 3: מורה נבוכים לתמ"א 38]
תמ"א 38/1: זכויות הדיירים בפרויקט במסלול חיזוק ותוספת קומות על בניין קיים
מעבר לחיזוק הבניין זכאים הדיירים גם לתוספת בנייה, שהיא תמהיל של תוספת שטח בהיקף של עד 25 מ"ר כשטח עיקרי לדירה, הכולל בניית ממ"ד בשטח של כ-12.5 מ"ר. עם זאת, יש לקחת בחשבון שלא תמיד ניתן לנצל את כל תוספת שטח זו בשל מגבלות תכנוניות ואחרות. כלומר, בעוד זכויות בנייה נוספות לדירה הן זכויות שניתנות במסגרת תמ"א 38, לא פעם ניתן למצוא מקרים בהם לא יוכלו בעלי הדירות לקבל את מקסימום 25 המ"ר וכדי שהפרויקט ייצא אל הפועל הם יצטרכו להסתפק בפחות. מומלץ לקבוע עיקרון לפיו כל הדיירים בעלי דירות דומות יהיו זכאים לתמורה על בסיס דומה.
תמורות נוספות שהדיירים זכאים לבקש מהיזם הן הקמת מרפסת (כ-12 מ"ר) ומחסן בקומת הקרקע. שתי תמורות אלו ניתן להוסיף לא מכוח התמ"א, אלא מכוח הזכויות בבניין הספציפי. דיירי בניין העובר חיזוק זכאים גם לתוספת מעלית ושדרוג תשתיות הבניין לרבות צנרת המים, הביוב והגז כמו גם שיפוץ חיצוני לבניין, ללובי, חדר המדרגות ופיתוח הגינה. מדובר בשיקום ושיפוץ התשתית המשותפת לכלל דיירי הבניין, כלומר עד פתח דירת המגורים ולא בתוכה. במקרים מסוימים בעלי דירות יכולים להתקשר עם הקבלן בפרויקט או קבלן אחר כדי לנצל את ההזדמנות לשיפוץ וחידוש התשתיות בתוך הדירה הישנה, אולם חשוב להדגיש כי לא מדובר בחלק מהזכויות שניתנות במסגרת תמ"א 38 אלא בתמורה נוספת שבדרך כלל גם תלווה בתשלום נוסף (ראה מטה).
מה לגבי חניה בפרויקט תמ"א 38/1?
בפרויקט חיזוק ובינוי היזם אינו מחויב לספק חניות לדיירי הבניין הקיימים - אלא רק לאלו החדשים שעתידים להיכנס אליו. ברוב המקרים מצבם של הדיירים הוותיקים נותר כשהיה מבחינה זו. חשוב לשים לב - בבניינים בהם החניה המקורה בקומת העמודים אינה רשומה בטאבו על שם הדיירים - ייתכן שהם ידרשו לוותר עליה כדי לפנות מקום לחניות עבור הדירות החדשות. במקרים אחרים יידרש מהם לעבור מחניות על פני הקרקע לחניות במתקנים או "מכפילי חניה" - מתקנים מכניים תת קרקעיים.
מה לגבי שיפוץ הדירה במהלך העבודות?
ככלל, היזם יכול להציע כחלק מעבודותיו באתר גם שיפוצים פנימיים בדירות הבעלים. אופציית השיפוץ על-ידי היזם עומדת בעיקר לזכות דיירים שלא התאפשר להם לקבל תמורות מסוימות ביחס לדיירים אחרים. לחלופין, בעלי דירות שדירותיהם משופצות והם אינם מעוניינים בשיפוץ יכולים לקבל זיכויים אחרים מהיזם או שדרוגים במפרט הטכני כמו החלפת דלתות עץ, חלונות, דודי שמש ועוד. עם זאת חשוב להדגיש כי לא מדובר בזכות מוקנית מכח תמ"א 38, אלא בסיכום אפשרי עם יזם או הקבלן.
במקרים אחרים, בלי קשר לזכויות או לתמורה, יכולים בעלי הדירות הישנות להתקשר עם הקבלן לביצוע עבודות שיפוץ בדירה במהלך בניית הפרויקט וזאת כדי לנצל את תקופת הבנייה גם לחידוש הדירה כולה ולא רק התוספת. מכיוון שהקבלן עובד בבניין, שיפוץ הדירה יכול להיות קל יותר בכל הקשור ללוגיסטיקה, כח אדם זמין, פינוי פסולת ועוד, וכך גם מחיר השיפוץ עליו ניתן להסכים. עם זאת, אין חובה לעשות שימוש באותו הקבלן אך כדאי להקפיד שבאם מדובר בקבלן אחר יש לדאוג לתיאום ועדכון הקבלן הראשי של הפרויקט.
מה לגבי שוכרי דירות בבניינים העוברים חיזוק, האם הם זכאים לפיצוי?
שוכרים המתגוררים בבניין העובר חיזוק חיים בתחושת אי-נוחות וזאת בשל העובדה שהבניין הופך לאתר בנייה של ממש למשך חודשים ארוכים. עם זאת, כפי שמצד בעל הדירה מדובר בפרק זמן מוגבל בגינו הוא מקבל פיצוי, מכאן שגם שוכרי הדירות יכולים לבקש פיצוי בדמות הנחה בשכר הדירה למשך תקופת הבניה. אופציה נוספת היא להגיע להסכם לפיו שכר הדירה יישאר בעינו, אך בסיום העבודות יתגורר השוכר בדירה המשודרגת באותו המחיר בדיוק. זה הזמן להזכיר כי לא מעט דירות הופכות לגדולות יותר לאחר סיום פרויקט התמ"א וכך שכר הדירה יאמיר בהתאם.
בכל מקרה, גם שוכרי הדירות וגם בעלי הדירות שמשכירים אותם צריכים לתת את הדעת לכל האפשרויות במעמד חתימת החוזה ועל בעל הדירה לעדכן את השוכרים בשלב בו נמצא הפרויקט ובהיתכנות להתחלת בניה בתקופת השכירות. מומלץ לשוכרי הדירות לפעול להתקנת סעיף בחוזה שמתייחס להודעה מוקדמת על ביצוע פרויקט וכפועל יוצא התייחסות לדמי השכירות בתקופה זו ולאפשרות לעזיבת הדירה בהתאם.
תמ"א 38/2 מסלול הריסה ובנייה מחדש: האם ניתן לקבל יותר מפרויקט תמ"א 38/1?
לפרויקט תמ"א 38/2 במסלול הריסה ובנייה מחדש יתרונות רבים וחשובים. הדיירים מקבלים בניין חדש ודירה חדשה על כל המשתמע מכך, תוך ניצול מיטבי של זכויות הבניה. במשך כל תקופת הבניה מפונים הדיירים מדירתם, ועל-כן הם זכאים למימון דיור חלופי עד מועד האכלוס בדמות שכר דירה חודשי קבוע. בפרויקט במסלול הריסה ובניה מחדש, תמיד ייבנו ממ"דים ותמיד תותקן מעלית חדשה. גם התשתיות כולן יהיו חדשות מכיוון שמדובר בבניין חדש לחלוטין וכך גם תקני הבנייה, ערבות חוק המכר והבדק שהקבלן מחויב אליהן.
עוד יתרון בפרויקט הריסה ובנייה קשור לחניה כאשר הבניין החדש צריך לעמוד בתקן החניה שקובעת הרשות המקומית ולכל דירה יהיה מקום חניה רשום. נקודה נוספת המהווה יתרון בפרויקט הריסה ובניה קשורה למיקום הדירה בבניין הישן לעומת מיקומה בבניין החדש - לא פעם בעלי הדירות יקבלו דירה חדשה בקומה גבוהה יותר ממיקומה המקורי. במקביל, גם תכנון הדירה עצמה כמו גם הבניין יהיה מוצלח יותר וזאת על פני תמ"א תוספת בניה שם אילוצי התכנון קשיחים הרבה יותר.
מהן זכויות הדיירים בפרויקט תמ"א ככלל, מה הם זכאים לקבל?
זכויות הדיירים הן רבות ומגוונות אך בשלב ראשון, כדי להימנע מסיכונים ונפילות כואבות, הדיירים זכאים ואף חייבים להשקיע בסוללת אנשי מקצוע המתמחה בתחום, כמו עו"ד מטעמם שייצג אותם ללא ניגוד אינטרסים, מפקח בניה מקצועי ושמאי מקרקעין. במקביל, זכאים הדיירים להתארגן ולבחור נציגות דיירים לקידום הפרויקט, מה שיגדיל את הסיכוי של הפרויקט לצאת מהכוח אל הפועל.
ככל שזה נוגע לתמורה, רצוי להימנע מחלומות באספמיה - היו ריאליים ובכל מקרה רצוי שבשלב הזה ילווה אתכם שמאי מקרקעין. התמורה משתנה בין פרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספות לבניין קיים (תמ"א 38/1) לבין פרויקט במסלול הריסה ובניה (תמ"א 38/2).
לא פעם יתקלו בעלי הדירות במצב בו יזם, קבלן, חברה לארגון דיירים או קבלן חתימות יציגו להם רשימה של תמורות אפשרויות לפרויקט ואולי אפילו הדמיה של הבניין החדש. אם מדובר בשלב מוקדם של התהליך תמיד צריך לקחת את הדברים בערבון מוגבל ולבחון את כלל ההצעות מול אנשי מקצוע. גם המינהלת ברשות המקומית כמו מינהל ההנדסה יוכל לסייע במקרה זה, אבל גם שיקול דעת והיגיון בריא יכול לעזור.
תמיד צריך לזכור שלפני בדיקת היתכנות אמיתית ולפני בחינה מעמיקה של הבניין והזכויות אל מול מדיניות הרשות המקומית, לא ניתן לדעת כיצד יראה הבניין החדש או מה יהיה היקף התמורות.
האם דייר יכול להתנגד לפרויקט?
כמובן, לדיירים יש את האופציה לסרב לפרויקט. עם זאת, הפרויקט יכול לצאת לדרך גם עם הסכמה של 66% מבעלי הדירות בבניין במקרים של תמ"א 38/1, ובמקרים בהם השיפוץ כולל את הריסת המבנה ובנייתו מחדש, כלומר תמ"א 38/2, הרוב הדרוש עומד על 80% מכלל הדיירים.
יש לציין ולהדגיש כי מערכת המשפט מבינה את חשיבות התוכנית הלאומית והקמת פרויקטים מסוג זה. על כן, התנגדות שאינה מבוססת על נימוקים משמעותיים, אינה מספיקה למנוע את ביצוע התוכנית ואף עלולה להשית על הדייר המתנגד חובת פיצויים. נכון להיום ישנה כוונה מצד משרד המשפטים לשנות את אחוזי הרוב הדרוש לפרויקטים, ולהפחית אותו, אולם הדבר נמצא בבחינה ראשונית בלבד ואין כל וודאות כי השינוי אכן יקרה בפועל.
[התחדשות עירונית: כל מה שרצית לדעת על הדייר הסרבן ואיך מתמודדים איתו]
האם הדיירים חייבים בתשלום כלשהו?
על פי רוב מקובל כי הדיירים אינם נושאים בכל הוצאה שהיא הקשורה למימוש הפרויקט. זו עסקה המכונה "עסקת נטו" ועל-כן יש לבדוק היטב שלבד מחובות או תשלומים אישיים שאינם נובעים במישרין מהעסקה, כגון מסים, הדייר לא צריך לשלם דבר. עם זאת, בעוד מבנה העסקה אינו מצריך תשלום מצד הדיירים בכל הנוגע לאנשי המקצועי שמקבלים את שכרם מהיזם, יש מי שטוען כי בשלב הראשוני של הפרויקט כדאי לשקול תשלום מצד בעלי הדירות לבדיקות היתכנות או עו"ד שיהיה נטול פניות במיוחד בשלב בחירת היזם ובחינת ההצעות. הדבר כמובן נתון לשיקול הדעת של בעלי הדירות כמו גם למצבם הפיננסי.
מה לעניין מיסוי על השבחת הנכס?
עניין המיסוי הוא מורכב. החוק כולל סעיפים וסייגים רבים ועל-כן אמידת חבות המס מצריכה ניתוח מעמיק על-ידי מומחים. ככלל, לעניין מס שבח - המוטל על רווח הנובע ממכירת הנכס - לכאורה קיימת חבות מס, אך תמ"א 38 מעניקה פטור מלא ממס שבח על הזכויות הנוספות מכח התמ"א. באותו הזמן, זכויות מכח תב"ע (תוכנית בניין עיר) אינן פטורות.
מס רכישה - המוטל בעת רכישת נכס - ישולם במלואו על דירות היזם החדשות בלבד. לגבי היטל השבחה, שהוא תשלום חובה הנדרש מבעל בית על אישור תכנית בוועדה המקומית - בעסקה רגילה (תב"ע) ההיטל יהיה בשיעור של 50% מערך ההשבחה. אך ככל שזה נוגע לתמ"א 38/1, דהיינו מסלול חיזוק ותוספת קומות, יהיה לדיירים פטור מלא מהיטל השבחה. בנוסף בתמ"א 38/2 - פרויקט הריסה ובנייה מחדש - יחול ההיטל על התוספות שמעבר לזכויות התמ"א בגובה של 25% בלבד.
מה לגבי תשלום ארנונה?
תשלום ארנונה היא מס מוניציפלי המוטל על הדיירים ואין מנוס מכך. עם זאת בפרויקטים של תמ"א 38 החליט משרד הפנים לפני כשנה על מתן הקלות לדיירים בני הגיל השלישי בפרויקט, מתוך מטרה לשחרר חסמי התנגדות הנובעים מחשש לזינוק בתעריף הארנונה, כיוון ששטח הדירה גדל. לפי התקנות החדשות, במהלך 5 השנים הראשונות מרגע קבלת הדירה ישלמו אותם דיירים ארנונה מופחתת על השטח המורחב: בשנתיים הראשונה יקבלו 100% הנחה, בשנה השלישית 75% הנחה, בשנה הרביעית 50%, ובשנה החמישית 25%.
חשוב לבחון את הנושא ברשות המקומית עוד בשלבים המוקדמים של הפרויקט. לעתים גם ברשות המקומית לא מודעים לתקנות חדשות וכדאי להגיע אל מועד ההקלה בארנונה לאחר שהרשות יודעת כיצד עליה לנהוג.
שדרוג הבניין וודאי יגרור עלייה בדמי הניהול, כיצד מתמודדים עם זה?
מדובר בסוגיה רגישה שיש לתת עליה את הדעת. אם קודם לביצוע הפרויקט דמי הניהול נעו בין 50-80 שקלים, אם בכלל, הרי שבגמר הפרויקט יכול המחיר להגיע גם ל-300 שקלים לחודש. זאת בשל תוספות מערכות טכניות שלא היו קודם לכן כמו מעליות, אינטרקום, מכפילי חניה, חדר טכני או השכרת שירותיה של חברת ניהול.
ככלל, לשון החוק בנושא זה מתייחסת רק לאוכלוסיית בני הגיל השלישי ודיירי הדיור הציבורי. לגבי גמלאים נקבע כי רק אלו המקבלים הבטחת הכנסה לא יחויבו בהוצאות תחזוקה גבוהות ממה ששילמו קודם לכן למשך חמש שנים בלבד. בנוגע לדיירי הדיור הציבורי נקבע כי לא יחויבו כלל בהוצאות תחזוקה גבוהות יותר מאלה ששילמו על הדירה הישנה, ללא הגבלת זמן, בתנאי שהתוספת שקיבלו לשטח הדירה עומדת בקריטריונים שנקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון. בשנים האחרונות נושא זה זוכה ליותר תשומת לב מצד המחוקק וכדאי להתעדכן האם נעשה שינוי במדיניות.
האם הדיירים זכאים לקבל ערבויות או ביטחונות כלשהן?
בפירוש כן, סוגיה זו משמעותית כדי להימנע מסיכונים מיותרים. חובה לדרוש מהיזם ערבות בנקאית אוטונומית - המבטיחה את ביצוע העבודות כסדרן; ערבות מיסוי - חבויות במס שהיזם מתחייב לשלם; ערבות שכר דירה - רלוונטי לתמ"א 38/2 והיא נועדה להבטיח את זכויות השוכרים (כלומר הדיירים) שקיבלו דיור חלופי; ערבות בדק - שתפקידה להבטיח תיקון כל המפגעים שיתגלו לאחר סיום הפרויקט; ביטוחי צד ג'; ערבות ביצוע -המבטיחה את בניית הבניין לאחר שנהרס בגובה ערך הדירה החדשה לדייר. ערבות רישום - המבטיחה את רישום הבית המשותף החדש והמשודרג.
האם ניתן לקבל מענקים מהמדינה, כיצד?
בעבר הוצע כי בעלי דירות באזורים בעלי סיכון גבוה לרעידת אדמה יקבלו מענקים מהמדינה. משרד הבינוי והשיכון אישר מענקים בני עשרות אלפי שקלים ב-2014 כחלק מתקציב המשרד לשיקום שכונות. עם זאת, לאחר תקופה קצרה הסתיים פרק זה, ומאז ועד היום אין מענקים בתחום ההתחדשות העירונית - לא בפינוי-בינוי ולא בתמ"א 38 המיועדים לבעלי הדירות או וועדי הבתים המתארגנים לפרויקט.
האם הדיירים זכאים לפיצוי כספי במקרה של אי עמידה בחובת ההסכם?
התשובה היא כן - בהסכם עם היזם חשוב לקבוע פרקי זמן מוגבלים לביצוע פעולות מסוימות. כמו-כן מומלץ לקבוע מנגנון המאפשר ביטול ההסכם, או קבלת פיצוי כספי לכל הפחות, אם פעולה מסוימת לא התקיימה בפרק הזמן שנקבע וכל התנאים הנלווים לכך.