דוח אמון
2019
הנקראות ביותר

חיזוק מבנים, הריסה ובנייה והשבחת הדירה: למה מתכוונים כשמדברים על תמ"א 38

מדריך בסיסי לאחת התכניות המדוברות במדינה - איך נולדה תמ"א 38, מה המטרות שלה ומה יכול לצאת לך מזה • מה התנאים לקידום תמ"א בבניין שלכם, מה ההבדל בין תיקון 3 לתיקון 3א' ואיך תחליטו אם עדיף לכם לנסות לחזק את הבניין - או להרוס אותו ולבנות אחר במקומו?

בניין בשיפוץ תמ"א 38 / צילום: שלומי יוסף
בניין בשיפוץ תמ"א 38 / צילום: שלומי יוסף

במדינת ישראל מאות אלפי דירות ישנות שנבנו לפני שנים ארוכות ולא עומדות בתקן הרלוונטי לעמידות בפני רעידת אדמה משמעותית. כדי להתמודד עם המציאות הזו, ולנסות ולהוביל לחיזוק הדירות הישנות, אישרה ממשלת ישראל בשנת 2005 את תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תכנית שרובנו מכירים בשמה המקוצר - תמ"א 38.

מה יוצא ליזמים ודיירים מתוכנית תמ"א 38?

תמ"א 38 היא תכנית המתייחסת לכל שטח מדינת ישראל וקובעת כי מבנה למגורים (או למספר ייעודים אחרים), שיעמוד במספר קריטריונים (יפורטו בהמשך) יכול לזכות בתמריצים משמעותיים - במטרה לקדם את חיזוק הבניין והגברת עמידותו מפני רעידות אדמה. כלומר, הרעיון הוא לנצל את עוצמת השוק החופשי, באמצעות הענקת סל זכויות משמעותי ליזמים/קבלנים, כך שבתמורה יחזקו את הבניין הישן - בהסכמה של בעלי הדירות.

היזם מקבל: זכויות בנייה נוספות לבניין הקיים שמאפשרות בניית דירות נוספות במספר קומות חדשות שייבנו מעל גג הבניין. את הדירות הללו יוכל היזם להשכיר או למכור, וכך יהפוך הפרויקט למשתלם כלכלית עבורו. במקרה שמדובר על מסלול "הריסה ובנייה" (ותיכף נסביר מה זה בדיוק), מדובר בזכויות נוספות לבניית בניין חדש שיכלול דירות לבעלי הדירות המקוריים, לצד דירות נוספות אותן יוכל היזם לשווק ולמכור בשוק החופשי.

היזם מתחייב בתמורה: לחזק את יסודות הבניין הישן לשם הגברת עמידות מרעידות אדמה לצד בניית מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) לכל דירה בבניין, במידת האפשר (תמ"א 38 מעודדת בניית ממ"ד - אולם אינה מחייבת במקרה של אילוצים תכנוניים). במקרה של מסלול "הריסה ובנייה" היזם יבנה בניין חדש לגמרי ויממן לבעלי הדירות הישנות מגורים בשכירות עד תום הבנייה, אז יקבלו דירה חדשה וגדולה יותר.

בניין בשיפוץ תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי
 בניין בשיפוץ תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי

גם בעלי הדירות מקבלים תמריץ משמעותי כדי לצאת לתהליך (שבדרך כלל איננו פשוט או קצר במיוחד). התמריץ לבעלי הדירות מורכב, באופן עקרוני, ממספר הטבות לא מבוטלות:

● זכויות בנייה נוספות לעומת הדירה הקיימת המאפשרות תוספת של עד 25 מ"ר לשטח הקיים. שטח זה יכול לכלול גם ממ"ד, מרפסת ושטח נוסף אולם הכל בכפוף לאפשרות התכנון ולמאפייני הבניין הישן כמו גם המגרש עליו הוא בנוי.
● תמורות על חשבון היזם בבניין המשותף - מעלית חדשה, שיפוץ חדר מדרגות, שיפוץ לובי, חידוש תשתיות משותפות (גז, חשמל, מים) ועוד. ההיקף והאופי של התמורות עשוי להשתנות מבניין לבניין בהתאם להצעת הקבלן, אילוצים תכנוניים, הוראות הרשות המקומית ועוד.
● הטבה משמעותית נוספת היא חיזוק הבניין והגברת עמידותו כנגד רעידות אדמה - הטבה שבגינה הכל התחיל, אך לעתים נשכחת בצד לאור ההטבות האחרות.

פועל יוצא של ההטבות הללו הוא עליית ערך הנכס לאחר סיום הפרויקט - השבחה שבדרך כלל לא כרוכה בכל תשלום שהוא מצד בעל הדירה.

האם אפשר לעשות תמ"א 38 בבניין שלי?

הקריטריונים שנקבעו לזכאות של בניין לתמ"א 38 די פשוטים אך מחייבים:

● היתר הבניה שהונפק לבניין בזמן בנייתו ניתן לפני ה-1 בינואר 1980. את התשובה לשאלה הזו ניתן למצוא במשרדי מינהל ההנדסה ברשות המקומית, שאמורה להחזיק במסמכי היתרי הבנייה ההיסטוריים.
● הבניין לא עומד בתקן 413 (תקן ישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה). את הקריטריון הזה ניתן לבדוק על ידי פנייה לעו"ד או מהנדס הבקיאים בתחום.

ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי

לא פעם קיים בלבול בין תמ"א 38, בעיקר במסלול "הריסה ובניה" (פירוט למטה), לבין פרויקט פינוי בינוי - אך מדובר בשני מודלים שונים. כעת ניגע בכמה מההבדלים העיקריים:

פרוצדורה מקדימה: פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט גדול ואיטי הדורש הכרזה ממשלתית על מתחם מסוים כמתאים לתהליך. ההכרזה האמורה נעשית על ידי משרד הבינוי והשיכון האמון על תחום ההתחדשות העירונית. מטרת ההכרזה היא לקבוע כי המתחם ראוי לעבור את התהליך ולקבל את ההטבות הנלוות. את הליך ההכרזה בדרך כלל יקדמו יזם או הרשות המקומית המעוניינים בתהליך. תמ"א 38, לעומת זאת, אינה מחייבת הכרזה שכזו.
הליך תכנוני: בפינוי בינוי נדרש אישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה וגם אישור הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה (למעט במקרים בהם הוועדה המקומית מוגדרת כ"עצמאית ומוסמכת"). לעומת זאת, תמ"א 38 דורשת רק אישור וועדה מקומית לתכנון ובנייה והוצאת היתר בניה.
התנגדויות ושינויי מדיניות: בשל ההליך הביורוקרטי הארוך שדורשת תכנית פינוי בינוי, יש אפשרויות מקיפות הרבה יותר להתנגדות לפרויקט מצד גורמים שונים (שכנים, רשויות מקומיות וכו') וזאת בהשוואה לתמ"א 38. במקביל, ההליך הארוך יותר במסגרת פינוי בינוי גם מעלה את הסיכון לשינויי מדיניות בתחום שעשויים להשפיע על הפרויקט.
תמורה לבעלי הדירות: גם בכל הקשור בתמורה לבעלי הדירות ישנו הבדל בין שתי התכניות, ובמקרה זה ישנה לעתים עדיפות דווקא לפינוי בינוי. בתמ"א 38 הרחבת השטח אינה יכולה לעלות על 25 מ"ר, ולעתים בשל אילוצי תכנון עשויה אף להיות נמוכה יותר. בפינוי בינוי, התמורה אינה מוגבלת - והיקפה תלוי בעיקר בהיתכנות הכלכלית של המיזם ליזם או לקבלן, למשא ומתן שינהלו הדיירים כמו גם למדיניות התכנונית של הרשות המקומית בתחומה מקודם הפרויקט.

מתחם לפינוי בינוי, יבנה / צילום: איל יצהר

מהו פרויקט תמ"א במסלול "הריסה ובנייה"

בעוד המסלול המקורי של תמ"א 38 התייחס רק לחיזוק המבנה הישן ותוספת דירות חדשות על הגג, בשלב מאוחר יותר הוחלט לבצע מספר תיקונים בנוסח התמ"א המקורית ולקבוע מסלול נוסף - שמאפשר לא רק חיזוק ותוספת קומות, אלא גם את הריסת המבנה הישן כליל ובניית מבנה חדש לגמרי במקומו. הרעיון שעמד בבסיס התיקון היה לאפשר מסלול נוסף עם תמריץ גדול יותר ליזמים וגם לבעלי הדירות.

מצד היזם, בפרויקט של הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38 מדובר בזכויות נוספות שניתן לעתים לקבל בהשוואה למסלול התמ"א המקורי. הסיבה לכך היא ניצול של זכויות שנקבעו בתב"ע (תכנית בניין עיר) ולא נוצלו בעבר על ידי מי שבנה את הבניין המקורי. היזם או הקבלן שמקדם תמ"א 38 יכול לשלב את זכויות התמ"א וזכויות התב"ע ולא פעם מדובר בזכויות נרחבות יותר.

גם מצד בעלי הדירות, מדובר בשינוי משמעותי. במקום לקבל תוספת של עד 25 מ"ר לדירה הישנה, במקרה של הריסה ובנייה מדובר על קבלת דירה חדשה לגמרי מהקבלן בתום הבנייה. גם במקרה הזה הדירה תהיה גדולה יותר בשטחה בעד 25 מ"ר אבל תמיד תכלול ממ"ד בניגוד לתמ"א 38 במסלול חיזוק שבשל אילוצים תכנוניים עשויה לעתים לא לכלול את החדר המוגן. בנוסף, במקרים מסוימים תימצא הדירה החדשה בקומה גבוהה יותר בבניין החדש, שדרוג נוסף שגם הוא שווה לא מעט כסף.

עוד תמריץ משמעותי לבעלי הדירות במסלול "הריסה ובנייה" הוא שבעוד המסלול הרגיל מחייב בדרך כלל את בעלי הדירות להישאר ולהתגורר בבניין הישן בזמן הבניה, במסלול זה בעלי הדירות עוברים לדירה חלופית למשך תקופת הבנייה במימון היזם או הקבלן. גובה שכר הדירה לתקופת הבנייה ייקבע במסגרת משא ומתן עם היזם או הקבלן, ובעלי הדירה יאתרו בעצמם את הדירה החלופית. 

במקביל, תמ"א 38 במסלול "הריסה ובנייה" מאפשרת גם פתרון חניה מובנה (לעומת תמ"א 38 במסלול הרגיל, במסגרתה לא תמיד נמצא פתרון נוח - או פתרון כלשהו - לחניות של הדירות הקיימות) ופתרונות נוספים לסוגיית העומס על התשתיות, כמו גם התכנון העירוני הכולל הקיים באותו רחוב או שכונה.

התיקונים השונים לתמ"א 38

במשך השנים, אישרה הממשלה מספר תיקונים לתמ"א 38. התיקונים התייחסו בעיקר לחישוב הזכויות בתמ"א 38 וחידוד פטורים שונים הניתנים ליזמים או לבעלי הדירות.

במסגרת התיקון הראשון לתמ"א 38 שאושר שנתיים בלבד לאחר אישור התמ"א עצמה, נקבעו כללים והובהרו היחסים בין תכניות קיימות (תב"ע - תוכנית בניין עיר) לתמ"א 38.

התיקון השני לתמ"א 38 התקבל בשנת 2010 והעניק את האפשרות למסלול "הריסה ובנייה" לצד חיזוק ותוספת קומות (בגלל שמדובר בתיקון השני, רבים מכנים את המסלול הזה בקיצור "תמ"א 38/2"). תיקון זה הבהיר גם את הזכויות הנוספות ליזם או הקבלן, תוספת השטח לכל דירה וגם את אחוזי ההסכמה הנדרשים לשני המסלולים.

התיקון השלישי לתמ"א 38 עסק בעיקר בזכויות הבנייה האפשריות במסגרת מסלול "הריסה ובנייה" והעניק זכויות נוספות למסלול זה. הרציונל של התיקון שאושר בשנת 2013 נבע מרצון המחוקק והרשויות להפוך את מסלול ההריסה והבנייה לכלכלי יותר על ידי הגדלת סל הזכויות במסלול. במקביל, תיקון 3 גם התייחס למספר בעיות שעלו במהלך השנים בתמ"א 38 ומצא להם פתרונות.

התיקון האחרון שאושר לתמ"א 38 הוא תיקון 3א', תיקון שנולד בעקבות חוות דעת שלילית של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה אודות היקף הזכויות שאושרו במרוצת השנים לפרויקטים של תמ"א 38. תיקון זה ניסה לפשט את חישוב הזכויות שהפך למסובך ושונה מרשות לרשות, להוביל גם לוודאות של השחקנים בתחום לגבי החישוב וגם לדאוג לכך שלא יינתנו אישורים לכמות 'מופרזת' של דירות חדשות במסגרת התמ"א, זו בעיקר בשל הטיעונים והטענות אודות עומס בלתי נסבל על תשתיות קיימות בערים.

בשנים האחרונות דובר רבות על תיקון 4 לתמ"א 38 שהיה אמור להיות מקודם על ידי מינהל התכנון במשרד האוצר. תיקון זה היה אמור בין היתר לכלול הרחבה משמעותית של תמ"א 38 גם לבניינים שנבנו בשנים מאוחרות יותר משנת 1980 (בין 1980 ל-1992) וזאת על מנת להעניק לבנייני מגורים ישנים גם פתרון בטחוני על ידי תוספת ממ"ד. עם זאת, נכון להיום תיקון 4 נמצא בהקפאה ואין צפי לדיונים שיתקיימו בנושא, נוסח לאישור או אישור התיקון עצמו על ידי הממשלה.

■ מדריך זה מבוסס, בין היתר, על חומרים שפורסמו באתר "גלובס", אתר משרד הבינוי והשיכון, חקיקת הכנסת ומקורות נוספים. מטרתו היא לספק לך, בעל הדירה, היכרות בסיסית עם התחום ותובנות ראשוניות שיעזרו לך להתמצא בו. המדריך אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מוסמך. חשוב להדגיש שמדריך זה אינו כולל תוכן שיווקי - הוא נכתב, נערך ומוגש רק עבורך.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של היום
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות