אמזון / צילום: Shutterstock :
ההודעה הדרמטית של ענקית הקניות אונליין אמזון, שפנתה למוכרים בישראל והזמינה אותם לראשונה למכור את סחורותיהם בישראל דרך אמזון, זעזעה את השוק. התגובה בשוק הנדל"ן המסחרי הייתה מידית, כאשר מניות חברות הקניונים צנחו ואיבדו מאות מיליוני שקלים משוויין.
בין אם ירידת המניות היא מהלך רגעי וזמני בלבד, ועוד על כך בהמשך, מסתמן כי לחברות הקניונים - ולא רק להן - יש סיבה לחשש או לכל הפחות סיבה לחשוב מחדש על תמהיל העסקים.
למעשה, כפי שהדברים נראים כרגע, כניסת אמזון לישראל צפויה להחריף שתי מגמות שכבר נראות בשטח: התחזקות המרכזים הלוגיסטיים (מרלו"גים), והיחלשות הקניונים.
המרוויחים: בעלי מרלו"גים וקרקעות למרלו"גים
חברת גב ים מחזיקה מאז קום המדינה קרקעות במפרץ חיפה. אחרי שנים שבהן עמדו בשטח מחסנים מיושנים שהושכרו בהתאם לביקוש ולמצבם הפיזי - עכשיו החליטה החברה לבנות עליהן מרכזים לוגיסטיים, לאור הפריחה בתחום.
"גב ים מקימה היום פארק לוגיסטיקה בצמוד לנמל החדש שנמצא בבנייה, עם פוטנציאל לעשרות אלפי מ"ר", אומר מנכ"ל החברה אבי יעקובוביץ'. "אנחנו בהקמה של מרלו"ג ראשון שכבר הושכר, ובתכנון של מרלו"ג שני. יש לנו גם מרלו"ג גדול במודיעין שמושכר ברובו לנייר חדרה, חלקו רגיל חלקו אוטומטי.
"יש עלייה בביקושים למרלו"גים ולמחסנים אוטומטיים בתוך המרלו"גים. זה עולם שצומח מהר. יש מחסור במחסנים מודרניים וההיצע מצומצם. בגלל העלייה בהיקף המסחר המקוון, מי שיש לו קרקעות סמוך לצירי תנועה, נמלים או רכבות, מרוויח. הביקוש הוא למקומות איחסון גדולים מודרניים".
גב ים לא לבד. כניסתה של אמזון לארץ היא רק שלב נוסף בעידן הקניות אונליין, שכבר הביא לשינוי משמעותי אחד בענף הנדל"ן המניב: עלייתם של המרלו"גים, שנמשכת כבר שנים אחדות ומגיעה בימים אלה לרתיחה.
ראיה נוספת למידת האטרקטיביות של השוק ניתן לראות מכניסתן של קבוצות הרכישה לקנייה של קרקעות למרלו"גים - תחום שבכלל לא היה על הרדאר של קבוצות הרכישה עד לאחרונה. באשדוד, סמוך לנמל, כבר מתארגנות קבוצות רכישה לבניית מרלו"ג. בחולון התארגנה לאחרונה קבוצת רכישה שקיבלה אופציה לרכישת מגרש להקמת מרלו"ג באזור התעשייה תמורת 124 מיליון שקל.
במקביל, גם חברות הנדל"ן המניב ממשיכות להשקיע במרלו"גים. אמות, למשל, רכשה בספטמבר האחרון את המרלו"ג של יוניליוור באירפורט סיטי תמורת 105 מיליון שקל. במקביל היא בונה עבור שופרסל מרכז לוגיסטי גדול בהשקעה של 330 מיליון שקל באזור התעשייה במודיעין.
סמנכ"ל חטיבת השירותים הלוגיסטיים של UPS בישראל, איתי יעקבי, מציין שבתחום המרכזים הלוגיסטיים צפויה עוד התייעלות: "מי שרוצה להישאר רלוונטי מחפש להוריד עלויות גם בתחום הלוגיסטי. אם בשנות ה-80 המחסנים שבהם היו מחזיקים סחורות היו בגובה חמישה מטר, היום המחסנים שנבנים הם בגובה 13.70 מטר לפחות, ויש גם מרלו"גים ומחסנים אוטומטיים שעולים לגובה של 30 ו-40 מטרים, כך שכל מ"ר נדל"ן מייצר פריון אחסנה יותר משמעותי. התחום המקוון ממשיך לשחוק את הרווחים על המוצרים ולכן מחפשים פתרונות זולים יותר זמינים וגמישים יותר בנדל"ן שבו צריכים לאחסן את הסחורה.
"נכון שמחירי הקרקע גבוהים, אבל מכיוון ששיטות האחסנה הולכת ומתפתחות, עם הרבה רובוטיקה, זה מאזן את העלויות. אנחנו שחקן בכל שרשרת האספקה, ובספטמבר האחרון השקנו מרלו"ג במודיעין בהשקעה של 100 מיליון שקל. אנחנו בסוף רוצים שהלקוח שלנו יתעסק במה שהוא יודע הכי טוב וזה למכור".
המפסידים: קניונים ומרכזים מסחריים
מגדל המשרדים עזריאלי שרונה אוכלס במחצית 2017 והוכתר כהצלחה יתרה בהשכרת המשרדים (בין היתר שכרה שם אמזון 25,000 מ"ר). אבל בקומת הכניסה של המגדל עומדים שטחי המסחר ריקים עד היום, כמעט שנתיים אחר-כך. בתקופת השיווק של המגדל הגדירה קבוצת עזריאלי את שטחי המסחר כקניון בוטיק יוקרתי בן 11.5 אלף מ"ר המתפרסים על פני שלוש קומות, אשר יביא מותגי אופנה בינלאומיים יוקרתיים, ושפתיחתו צפויה במהלך 2018. ציפיות אלה לא התממשו.
"באזור של שרונה יש עודף של שטחי מסחר, ולכן קשיים בהשכרה של שטחים יכולים לנבוע בגלל ההצפה בשטחים ולא בגלל העלייה במסחר המקוון", אומר מודי כידון, ממייסדי קרן ההשקעות אלטו הפועלת בארה"ב. "בארה"ב למשל, כשיש ריכוז של מרכזים מסחריים זה בדרך-כלל בפריפריה, ואז שכר הדירה נמוך מאוד. עזריאלי שרונה לעומת זאת, ממוקם בקרקע הכי יקרה, ולכן הם מצפים לקבל שכר דירה גבוה".
מנגד, בקבוצת עזריאלי מבהירים כי הם לא ממהרים לחתום על הסכמי שכירות עם שוכרים לפני גיבוש הקונספט המתאים ביותר, ובכל מקרה לשטחי המסחר טרם הונפק טופס 4.
את מהלך החישוב מחדש שחברות הקניונים נאלצות לעשות בכל הקשור לרלוונטיות של הקניונים, מבצעת קרן ריאליטי, שרכשה את קניון ארנה בהרצליה, שכבר סבל מתפוסה ופדיונות נמוכים. אומנם הסיבות לכך אינן קשורות למסחר האלקטרוני, אך יש במהלכים שמבצעת הקרן היום לקידום תוכנית שתאפשר שימושים נוספים מלבד מסחר, כדי ללמד על מגמה שייתכן שתתרחש בקניונים נוספים.
"תפעול קניונים מצריך היום עירוב שימושים, שינוי תמהיל ומעבר ממסחר קלאסי קמעונאי למסחר של בילוי ופנאי, משהו שקניות באינטרנט לא יכולות להחליף. אינטראקציה בין אנשים, פעילות גופנית וכוס קפה עם חברים הם דברים שאנחנו עושים מחוץ לבית", אומר דן מנחם, שותף ומנהל פיתוח עסקי בקרן ריאליטי.
"יש קושי גדול לגייס היום גופים גדולים להשכרת שטחים בקניונים", אומר מנכ"ל מאן נכסים ג'קי מוקמל. "אנחנו רואים שבעלי הקניונים מנסים להיות זכיינים של גופים גדולים כמו מותגי אופנה וספורט, ולוקחים על עצמם להפעיל אותם בקניונים. קבוצת עזריאלי למשל, הודיעה כבר כי היא עומדת להביא את יוניקלו לארץ".
כפי שפורסם ב"גלובס", עזריאלי תמלא גם את תפקיד הזכיין של יוניקלו - שלא קיים היום בארץ, אולם עזריאלי מכחישה את הדברים.
למרות הדרמה שהביאה ההצהרה של אמזון לבורסה בתל-אביב, בשוק מעריכים כי ההשפעה על חברות הנדל"ן הגדולות לא תהיה משמעותית בטווח הרחוק יותר.
בחודש האחרון איבדה מניית עזריאלי כמעט 11% משוויה, ורוב הירידות נרשמו אחרי הודעת אמזון על הכניסה לארץ. מליסרון איבדה כ-8.4% בחודש אחד. אולם כי גם אחרי הירידות הללו, בשנה האחרונה עלתה בכ-20%, ואילו מליסרון עלתה בשנה האחרונה בכ-22%.
"נכון שהשוק הגיב ביום אחד לכניסה של אמזון לישראל, אבל בשנתיים האחרונות חברות הנדל"ן המסחרי הגדולות נערכו ליום הזה", אומרת רינת שילה, אנליסטית הנדל"ן של רוסאריו יעוץ ומחקר.
"ראשית, מבחינת הביצועים אפשר לראות עדיין שיפורים בפדיונות של החברות הגדולות כמו עזריאלי מליסרון וביג, וזה אף שיש עלייה וגידול בקנייה באינטרנט. נוסף לכך החברות נערכות למצב בשני מישורים: בתוך הקניונים משפרים את תמהיל האופנה - מכניסים רשתות מחו"ל, משנים את גודל החנויות, מבצעים שיפורים פיזיים ומכניסים יותר שימושים של בילוי. נוסף לכך בוחנים מחדש את המודל העסקי, מגוונים את תיק הנכסים ומכניסים עוד רגליים בשביל לפזר את הסיכונים, כמו תחום הדיור המוגן שאליו נכנסה עזריאלי, וכמו תחום המרכזים הלוגיסטיים (מרלו"גים) שהיום מהווה 17% מהפעילות של חברת אמות".
ואמנם, בין תחומי הפעילות של עזריאלי, רק 40% הם קניונים. השאר הם משרדים (33%), דיור מוגן בישראל (7%), נדל"ן מניב בארה"ב (8%) והשקעות אחרות. עזריאלי חנכה לאחרונה דיור מוגן עם כמה מאות יחידות דיור במודיעין, ובטקס הפתיחה אמרה דנה עזריאלי כי בכוונת החברה להרחיב עוד את כיוון הפעילות הזה.
חברת המרכזים המסחריים ביג מגוונת אף היא את פעילותה: היא פונה לסרביה, ופותחת שם גם משרדים, תחום שאין לה בארץ.
שילה: "גם ברמה הפיננסית מדובר בחברות שיש להן יכולת להתמודד עם התחרות, ועדיין ערוץ ההפצה הראשי לדעתי של הסחורות נמצא בקניונים. גם אם נראה הקטנה של חנויות, ירידה במחירים ובפדיונות, לא ייסגרו פה קניונים".
כידון סבור גם הוא כי "המפסידים יהיו בשוליים בריטייל. אף קניון לא ייסגר בגלל אמזון". גם הוא חושב סבור כי הירידה שנרשמה בשבועיים האחרונים במניות חברות הקניונים הן תגובה זמנית. "אף אחד עוד לא יודע בדיוק כיצד הפלטפורמה של אמזון תעבוד עבור עסקים ישראליים ובטוח שיהיו מגבלות. היקפי ההחזרות למשל בארה"ב בחנות הפיזית היא 3%-4% בעוד באינטרנט מדובר על החזרות בהיקפים של 30%. הסיכוי שאמזון תסכים שמדיניות ההחזרות בישראל תהיה זהה הוא נמוך בגלל עלויות השינוע הגבוהות".
רמי לוי, בעל רשת השיווק הנושאת את שמו, אמר בשבוע שעבר בוועידה לעסקים קטנים ובינוניים: "אין מה לפחד מכניסת אמזון לישראל, אתם שומעים? אני אומר את זה שוב: אין מה לפחד מאמזון".
בשיחה עם "גלובס" אמר לוי, שמחזיק בנוסף לרשת הסופרמרקטים שלו גם בשני קניונים, במבשרת ציון ובעטרות, כי "לבעלי עסקים אין מה לפחד. אמזון לא יודעת לתת את הטוב שכל אחד יכול לתת. בחנות בקניון אתה מקבל שירות ואיכות".
לוי הוסיף כי "בתחום של המזון למשל, אמזון לא יכולה להתחרות. אפילו אם היא תנסה במוצקים מסוימים, בישראל יש עניין של כשרות. בשורה התחתונה כל חנות שנמצאת אצלי בקניון, יודעת לתת מענה לתחרות, כי גם לפני האינטרנט הייתה לחנויות תחרות מול חנויות אחרות".