תמ“א 38 ברחוב יהודה הנשיא בר"ג, / צילום: תמר מצפי
בצעד לא שגרתי ביטל בית המשפט הסכמי מכר של רוכשי דירות חדשות בפרויקט תמ"א 38. זאת חרף העובדה שהרוכשים שילמו לקבלן כמעט את כל התמורה בעד הדירות, ולמרות שנרשמו לטובתם הערות אזהרה. ההחלטה התקבלה כחלק מהליך פירוק שנוהל בעניין החברה. הרוכשים צפויים לאבד את כספם, או את חלקו, היות שנקבע כי הם אינם נושים מובטחים. זאת, כך הוסבר, בגלל שנטלו סיכון כשרכשו דירה מקבלן שלא נטל ליווי בנקאי לפרויקט.
ב-2011 התקשרו 14 בעלי הדירות שבבניין ברחוב יהודה הנשיא 7 ברמת גן, בחוזה לביצוע תמ"א 38 מסוג חיזוק ותוספת בנייה, עם חברת דרך התאנה שבבעלות גלעד וינקלר. החברה לא הסתייעה במימון וליווי בנקאי לטובת הפרויקט, ורתמה משקיעים שהביאו הון ראשוני לביצועו הפרויקט. הקשיים החלו כבר בשלבים המוקדמים. בחברה צפו כי יקבלו היתר לתוספת של 12 דירות, אך קיבלו היתר ל-10 דירות בלבד. היות ולא ניתן לבנות בפרויקט חניות כנדרש, הטילה העירייה תשלום "כופר חנייה" שלא נלקח בחשבון בתחשיב הראשוני בגובה 1.2 מיליון שקל.
המחיר של מכירה למקורבים
בין השנים 2015-2016 מכרה החברה 10 דירות שאושרו לה בהיתר. שבע נמכרו לרוכשים המקורבים לוינקלר לרבות בני במשפחה, וזאת בטווח מחירים של 1-1.2 מיליון שקל לדירת 70 מ"ר. 3 דירות אחרות נמכרו לרוכשים שאינם קשורים לחברה בטווח מחירים גבוה יותר של 1.2-1.4 מיליון שקל לדירת 70 מ"ר. על פי ההסכם עבודות הבנייה היו אמורות להסתיים בספטמבר 2016, אך בפועל הבנייה נעצרה באותה השנה ועד היום, אחרי שהחברה נקלעה לקשיים כלכליים.
בעקבות עצירת העבודות הגישו הדיירים וחלק מרוכשי הדירות החדשות תביעות נגד החברה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, ואף נעשה ניסיון באישור בית המשפט להשלים את הבנייה באמצעות כונס נכסים. לאחר שהניסיונות לא צלחו, הגישו הדיירים בקשה לפירוק החברה.
ביולי 2018 פרסם "גלובס" כי נשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב איתן אורנשטיין נתן צו פירוק לחברה בהסכמתה. במסגרת הצו, מונה עו"ד מור נרדיה ממשרד לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות', למנהל מיוחד, במטרה שיפעל לאיתור מקורות מימון להשלמת הבנייה.
בספטמבר 2018 הגיש המנהל המיוחד דוח מטעמו שכלל ממצאים על קריסת החברה ומצבו של הפרויקט. בדוח צוין כי 7 הדירות שנמכרו למקורבי וינקלר נמכרו בתמורה נמוכה מזו שהוערכה בדוח האפס, וגרעו מהפרויקט 2 מיליון שקל. כן נמצא כי רק במקרה של שלושת הדירות הנוספות, שנמכרו לאנשים שאינם מקורבים, התמורה עלתה על זו שהוערכה בתוכנית הכלכלית של הפרויקט. בנוסף צוין בדוח כי על פי בדיקה שערך המהנדס המומחה צבי רון, מצב העבודות בפרויקט הוא בכי רע, וכי נדרשות השלמות רבות של עבודות שלא בוצעו הן ברכוש המשותף והן בדירות הרוכשים. בחלק מהעבודות שבוצעו נמצאו ליקוי בנייה רבים, חלקם היוו מפגע בטיחותי, המחייב השלמת הבנייה בדחיפות.
בהמשך ניהל המנהל המיוחד מגעים עם שישה יזמים שונים העוסקים בתמ"א 38, בניסיון להשלים את הפרויקט. המגעים לא צלחו היות והיזמים שללו על הסף אפשרות לרכישת הפרויקט שעה שהדירות בו נמכרו, וסירבו להיות כבולים להתחייבויות החברה לרוכשים, מאחר ומדובר בפרויקט מצומצם ומשופע בבעיות תכנון וביצוע. בבדיקה שערך המנהל המיוחד נמצא כי עלות השלמת הפרויקט מוערכת ב-8 מיליון שקל, בעוד שקופת החברה ריקה לחלוטין, וכל המאמצים להשלים את הבנייה באמצעות תוספת תשלום מצד הרוכשים לא צלחו.
"הדרך היחידה לחלץ את הפרויקט ממצבו"
באוקטובר 2018 הגיש המנהל המיוחד בקשה לבטל את הסכמי המכר שנחתמו בין החברה לרוכשים, בהיותם "נכסים מכבידים", וביקש למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים והגורמים המממנים בטאבו. זאת במטרה שניתן יהיה לממש את הפרויקט באופן שהזכויות לכל 10 הדירות החדשות בו יימכרו לרוכש אחד שישלים את הבנייה. בנוסף ביקש המנהל המיוחד להכיר ברוכשי הדירות כנושים מובטחים ביתרת התמורה שתתקבל עבור הפרויקט. עו"ד נרדיה ציין כי יש לבטל את הסכמי המכר עם הרוכשים גם אם יש בכך כדי להסב להם נזק, מאחר ורק בדרך זו יוכלו לקבל חלק מכספם בחזרה. הוא הזכיר, כי כל הרוכשים בחרו להתקשר עם החברה בהסכם ללא ליווי בנקאי על כל הסיכון המשתמע מכך, שכן ליווי בנקאי מעניק לרוכשים ערבות חוק מכר ותשלום על פי קצב התקדמות הבנייה. יצוין כי חלק מהרוכשים הגישו התנגדות לבקשה זו.
בימים האחרונים החליטה שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב איריס לושי עבודי, לבטל את הסכמי המכר, המהווים לדבריה "הסכמים מכבידים". זאת בנימוק ש"אין מנוס מוויתור על הסכמים אלה שכן מכלל ההצעות שהובאו לפיתרון המצב המסובך שנוצר במקרה זה, נראה כי זו הדרך היחידה אשר תאפשר לחלץ את הפרויקט ממצבו הנוכחי". היא אף ציינה את מצבו הפיסי הקשה כיום של הבניין כתוצאה מעצירת העבודות לפני שלוש שנים. "אין מנוס כי אם להוציא את העגלה מהבוץ ולפועל לקידום הפרויקט בהקדם האפשרי, אף במחיר של פגיעה ברוכשים ובחלק מנושי החברה.. למעט בקשת המנהל המיוחד, לא הונחה בפניי אלטרנטיבה ישימה אחרת אשר יש בה כדי להוות פיתרון ראוי למצב אליו נקלע הפרויקט. דחיית הבקשה לא רק תותיר את הדיירים חשופים למפגעי בטיחות הבניין, אלא אף תקבע את שיממון הפרויקט תוך הותרת הבניין כפיל לבן שהשלמתו אינה נראית באופק. מנגד, היעתרות לבקשה, מהווה למעשה את הדרך היחידה בה יוכלו הרוכשים ויתר נושי החברה לזכות ולו רק לחלק מכספם".
הבקשה התקבלה בחלקה, כאשר ניתן צו המאפשר למנהל המיוחד לבטל את הסכמי המכר, ולמחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים, במטרה למכור את הפרויקט בשלמותו לקבלן אחר. יחד עם זאת הרוכשים לא הוכרו כנושים מובטחים, ולא יזכו לקדימות בהליך השבת כספים מקופת הפירוק. בהחלטה צוין כי שאלת מעמדם של הרוכשים בכספים שיתקבלו תתברר במסגרת תביעות חוב שיגישו הרוכשים.
גלעד וינקלר מסר בתגובה: "גם כיום ניתן לסיים את הבנייה בפרויקט בעשרה חודשים, מאחר ו-70% מהעבודות בבניין בוצעו בפועל. קופת הפרויקט ריקה כי הרוכשים לא מעבירים כספים. הפער הכספי הקטן שחסר בקופה, נובע בגלל מחיר ביצוע שהתייקר נכון להיום, אך הדירות נקנו במחירי חלום לעומת המחירים היום. הרוכשים, חלקם בעלי תפקיד בכיר בבנק הבינלאומי, לא רוצים את כספם בחזרה כי הם מעדיפים ודורשים פיצוי דמיוני. כולי רצון ותקווה ואני נושא תפילה לשמיים על מנת שבית המשפט הנכבד יתן לי עוד הזדמנות קטנה על מנת לסיים את הפרויקט, ויבין שבמתכונת הזו המרווחים הגדולים בלבד הם בעלי התפקידים כמו כונס הנכסים, ולא הכלל".