גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

סיוט ברחוב תמ"א: החברה נשלחה לפירוק ורוכשי הדירות צפויים לאבד את רוב כספם

בצעד נדיר בוטלו הסכמי מכר לרכישת דירות בפרויקט תמ"א 38 בר"ג שבנייתו נעצרה ב–2016 • כיוון שלא היה ליווי בנקאי לפרויקט נקבע שהרוכשים אינם נושים מובטחים והם צפויים לאבד כספים ששילמו • תגובת החברה: "נושאים תפילה לקבל עוד הזדמנות לסיים את הפרויקט"

תמ“א 38 ברחוב יהודה הנשיא בר"ג, / צילום: תמר מצפי
תמ“א 38 ברחוב יהודה הנשיא בר"ג, / צילום: תמר מצפי

בצעד לא שגרתי ביטל בית המשפט הסכמי מכר של רוכשי דירות חדשות בפרויקט תמ"א 38. זאת חרף העובדה שהרוכשים שילמו לקבלן כמעט את כל התמורה בעד הדירות, ולמרות שנרשמו לטובתם הערות אזהרה. ההחלטה התקבלה כחלק מהליך פירוק שנוהל בעניין החברה. הרוכשים צפויים לאבד את כספם, או את חלקו, היות שנקבע כי הם אינם נושים מובטחים. זאת, כך הוסבר, בגלל שנטלו סיכון כשרכשו דירה מקבלן שלא נטל ליווי בנקאי לפרויקט.

ב-2011 התקשרו 14 בעלי הדירות שבבניין ברחוב יהודה הנשיא 7 ברמת גן, בחוזה לביצוע תמ"א 38 מסוג חיזוק ותוספת בנייה, עם חברת דרך התאנה שבבעלות גלעד וינקלר. החברה לא הסתייעה במימון וליווי בנקאי לטובת הפרויקט, ורתמה משקיעים שהביאו הון ראשוני לביצועו הפרויקט. הקשיים החלו כבר בשלבים המוקדמים. בחברה צפו כי יקבלו היתר לתוספת של 12 דירות, אך קיבלו היתר ל-10 דירות בלבד. היות ולא ניתן לבנות בפרויקט חניות כנדרש, הטילה העירייה תשלום "כופר חנייה" שלא נלקח בחשבון בתחשיב הראשוני בגובה 1.2 מיליון שקל.

המחיר של מכירה למקורבים

בין השנים 2015-2016 מכרה החברה 10 דירות שאושרו לה בהיתר. שבע נמכרו לרוכשים המקורבים לוינקלר לרבות בני במשפחה, וזאת בטווח מחירים של 1-1.2 מיליון שקל לדירת 70 מ"ר. 3 דירות אחרות נמכרו לרוכשים שאינם קשורים לחברה בטווח מחירים גבוה יותר של 1.2-1.4 מיליון שקל לדירת 70 מ"ר. על פי ההסכם עבודות הבנייה היו אמורות להסתיים בספטמבר 2016, אך בפועל הבנייה נעצרה באותה השנה ועד היום, אחרי שהחברה נקלעה לקשיים כלכליים.

בעקבות עצירת העבודות הגישו הדיירים וחלק מרוכשי הדירות החדשות תביעות נגד החברה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, ואף נעשה ניסיון באישור בית המשפט להשלים את הבנייה באמצעות כונס נכסים. לאחר שהניסיונות לא צלחו, הגישו הדיירים בקשה לפירוק החברה.

ביולי 2018 פרסם "גלובס" כי נשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב איתן אורנשטיין נתן צו פירוק לחברה בהסכמתה. במסגרת הצו, מונה עו"ד מור נרדיה ממשרד לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות', למנהל מיוחד, במטרה שיפעל לאיתור מקורות מימון להשלמת הבנייה.

עו"ד מור נרדיה / צילום: איל יצהר

בספטמבר 2018 הגיש המנהל המיוחד דוח מטעמו שכלל ממצאים על קריסת החברה ומצבו של הפרויקט. בדוח צוין כי 7 הדירות שנמכרו למקורבי וינקלר נמכרו בתמורה נמוכה מזו שהוערכה בדוח האפס, וגרעו מהפרויקט 2 מיליון שקל. כן נמצא כי רק במקרה של שלושת הדירות הנוספות, שנמכרו לאנשים שאינם מקורבים, התמורה עלתה על זו שהוערכה בתוכנית הכלכלית של הפרויקט. בנוסף צוין בדוח כי על פי בדיקה שערך המהנדס המומחה צבי רון, מצב העבודות בפרויקט הוא בכי רע, וכי נדרשות השלמות רבות של עבודות שלא בוצעו הן ברכוש המשותף והן בדירות הרוכשים. בחלק מהעבודות שבוצעו נמצאו ליקוי בנייה רבים, חלקם היוו מפגע בטיחותי, המחייב השלמת הבנייה בדחיפות.

בהמשך ניהל המנהל המיוחד מגעים עם שישה יזמים שונים העוסקים בתמ"א 38, בניסיון להשלים את הפרויקט. המגעים לא צלחו היות והיזמים שללו על הסף אפשרות לרכישת הפרויקט שעה שהדירות בו נמכרו, וסירבו להיות כבולים להתחייבויות החברה לרוכשים, מאחר ומדובר בפרויקט מצומצם ומשופע בבעיות תכנון וביצוע. בבדיקה שערך המנהל המיוחד נמצא כי עלות השלמת הפרויקט מוערכת ב-8 מיליון שקל, בעוד שקופת החברה ריקה לחלוטין, וכל המאמצים להשלים את הבנייה באמצעות תוספת תשלום מצד הרוכשים לא צלחו.

"הדרך היחידה לחלץ את הפרויקט ממצבו"

באוקטובר 2018 הגיש המנהל המיוחד בקשה לבטל את הסכמי המכר שנחתמו בין החברה לרוכשים, בהיותם "נכסים מכבידים", וביקש למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים והגורמים המממנים בטאבו. זאת במטרה שניתן יהיה לממש את הפרויקט באופן שהזכויות לכל 10 הדירות החדשות בו יימכרו לרוכש אחד שישלים את הבנייה. בנוסף ביקש המנהל המיוחד להכיר ברוכשי הדירות כנושים מובטחים ביתרת התמורה שתתקבל עבור הפרויקט. עו"ד נרדיה ציין כי יש לבטל את הסכמי המכר עם הרוכשים גם אם יש בכך כדי להסב להם נזק, מאחר ורק בדרך זו יוכלו לקבל חלק מכספם בחזרה. הוא הזכיר, כי כל הרוכשים בחרו להתקשר עם החברה בהסכם ללא ליווי בנקאי על כל הסיכון המשתמע מכך, שכן ליווי בנקאי מעניק לרוכשים ערבות חוק מכר ותשלום על פי קצב התקדמות הבנייה. יצוין כי חלק מהרוכשים הגישו התנגדות לבקשה זו.

בימים האחרונים החליטה שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב איריס לושי עבודי, לבטל את הסכמי המכר, המהווים לדבריה "הסכמים מכבידים". זאת בנימוק ש"אין מנוס מוויתור על הסכמים אלה שכן מכלל ההצעות שהובאו לפיתרון המצב המסובך שנוצר במקרה זה, נראה כי זו הדרך היחידה אשר תאפשר לחלץ את הפרויקט ממצבו הנוכחי". היא אף ציינה את מצבו הפיסי הקשה כיום של הבניין כתוצאה מעצירת העבודות לפני שלוש שנים. "אין מנוס כי אם להוציא את העגלה מהבוץ ולפועל לקידום הפרויקט בהקדם האפשרי, אף במחיר של פגיעה ברוכשים ובחלק מנושי החברה.. למעט בקשת המנהל המיוחד, לא הונחה בפניי אלטרנטיבה ישימה אחרת אשר יש בה כדי להוות פיתרון ראוי למצב אליו נקלע הפרויקט. דחיית הבקשה לא רק תותיר את הדיירים חשופים למפגעי בטיחות הבניין, אלא אף תקבע את שיממון הפרויקט תוך הותרת הבניין כפיל לבן שהשלמתו אינה נראית באופק. מנגד, היעתרות לבקשה, מהווה למעשה את הדרך היחידה בה יוכלו הרוכשים ויתר נושי החברה לזכות ולו רק לחלק מכספם".

הבקשה התקבלה בחלקה, כאשר ניתן צו המאפשר למנהל המיוחד לבטל את הסכמי המכר, ולמחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים, במטרה למכור את הפרויקט בשלמותו לקבלן אחר. יחד עם זאת הרוכשים לא הוכרו כנושים מובטחים, ולא יזכו לקדימות בהליך השבת כספים מקופת הפירוק. בהחלטה צוין כי שאלת מעמדם של הרוכשים בכספים שיתקבלו תתברר במסגרת תביעות חוב שיגישו הרוכשים.

גלעד וינקלר מסר בתגובה: "גם כיום ניתן לסיים את הבנייה בפרויקט בעשרה חודשים, מאחר ו-70% מהעבודות בבניין בוצעו בפועל. קופת הפרויקט ריקה כי הרוכשים לא מעבירים כספים. הפער הכספי הקטן שחסר בקופה, נובע בגלל מחיר ביצוע שהתייקר נכון להיום, אך הדירות נקנו במחירי חלום לעומת המחירים היום. הרוכשים, חלקם בעלי תפקיד בכיר בבנק הבינלאומי, לא רוצים את כספם בחזרה כי הם מעדיפים ודורשים פיצוי דמיוני. כולי רצון ותקווה ואני נושא תפילה לשמיים על מנת שבית המשפט הנכבד יתן לי עוד הזדמנות קטנה על מנת לסיים את הפרויקט, ויבין שבמתכונת הזו המרווחים הגדולים בלבד הם בעלי התפקידים כמו כונס הנכסים, ולא הכלל".

עוד כתבות

שיחת עבודה בין הרמטכ"ל יצחק רבין (משמאל) לשמעון פרס / צילום: לע"מ

האם השמאל הציוני הגיע לסוף דרכו? ואיך ניתן לשקם אותו?

כיצד הגיע מחנה השמאל לעבר פי סכנת הכחדה מוחלטת בשתי מערכות הבחירות האחרונות? ● שמונה דמויות מפתח בשמאל הפוליטי מנסות להבין לאן ממשיכים מכאן ● פרויקט מיוחד

אפס פסולת / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הרשת שעוברת לקשיות מנייר וחנות למילוי כדי חלב: כך נאבקות רשתות בעולם בהתחממות הגלובלית

רשתות גדולות וגם עסקים פרטיים בישראל עדיין לא משקיעים בתחום הקיימות ● עד שזה יקרה, הנה כמה פתרונות מעוררי השראה מהעולם

זה בידיים שלנו / צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

עשה זאת בעצמך: עד שהממסד יתעורר, יותר ויותר אזרחים מתגייסים להציל את כדור הארץ

יכולנו להביא תסריטי אימה של אסונות אקלים, אבל בחרנו להציג את הפתרונות ● כך אפשר לעצור את ההתחממות הגלובלית - אבל חייבים לפעול עכשיו, לפני שיהיה מאוחר מדי

מתוך אלבום האינסטגרם של מיכל נגרין

סופו של מותג: על נפילתה של מיכל נגרין

הגורמים שתרמו להצלחה השיווקית של מיכל נגרין, יוצרת התכשיטים שהפכה את האופנה לאומנות, הם גם אלה שנעלו וגידרו את ההצלחה והביאו לדעיכה של מפעל חייה ● דעה

מלחמת סחר בין ארה"ב לסין / שאטרסטוק

טראמפ אומר שהגיע עם סין להבנות משמעותיות בחלק מסעיפי הסכם הסחר

טראמפ אמר שארה"ב וסין הגיעו להסכם סחר ראשוני וסיימו את "השלב הראשון" בדרך לחתימה על הסכם סופי ● בהסכמות נכללים כמה תחומי מסחר, בהם שירותים כלכליים, קנין רוחני ורכישות של תוצרת חקלאית ● המכס על מוצרים תוצרת סין שהיה אמור להתחיל ביום ג' הקרוב מושהה לעת עתה

 עו"ד מיכאל דבורין /צילום: יונתן בלום

"במשרד עורכי דין תל אביבי ממוצע יש 80% שמאלנים ו-20% ימנים וגם הם 'בארון'"

עו"ד מיכאל דבורין, היועץ האסטרטגי-פוליטי לקמפיין של הליכוד, בראיון אישי ● על הילדות בירושלים, על הסכמי אוסלו, על הבחירה במשפטים, על ההתמודדות בבחירות ללשכה, ועל התיקים הפליליים נגד ראש הממשלה

פרופגנדה אפקטיבית /צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

חפשו את הנבל, את הדפוס ואת הפרופגנדה: הכירו את החוקרת שמלמדת לצרוך תקשורת באופן ביקורתי

פרופ' רנה הובס, שעוסקת בחינוך לצריכת מדיה באופן ביקורתי, חושבת שפרופגנדה היא לא בהכרח דבר רע והיא חלק בלתי נפרד מהדמוקרטיה, לא רק ממשטרים אפלים ● הבעיה מתחילה בחוסר הבנה של תפקיד הרגש בגיבוש האידיאולוגיה ובחוסר מודעות להטיות של הסיפור

צב ים עם קשית תקועה בפיו/ צילום:  Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב

הגיליון הירוק: פרויקט מיוחד על משבר האקלים

הגיע הזמן להודות בכך: למשבר האקלים יש השלכות כלכליות מובהקות והאחריות מוטלת על כולנו ● למה לא באמת מדובר בסוגייה פוליטית, מה ההשלכות של עוד כמה מעלות ואיך עסקים בעולם כבר נערכים עם פתרונות ● מגזין G של "גלובס" הוקדש השבוע כולו לסיקור משבר האקלים. קבלו הצצה

מטבע של 5 שקל /צילום: תמר מצפי

מדוע השקל הוא המנצח הבלתי מעורער של שוק המטבעות?

השאלה היא לא מדוע השקל חזק, אלא מדוע הוא הכי חזק בעולם ● דעה

אסתטיקה מדברית בקיבוץ לוטן / יותם יעקבסון

תיירות ומשבר האקלים: גם בארץ יש צימרים אקולוגיים

כשאומרים "צימר אקולוגי", למה בדיוק הכוונה? שלוש דוגמאות מקומיות לתיירות שמתחשבת בסביבה

אי הפלסטיק/ צילום:  Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

כתם מוסרי: אי הפלסטיק באוקיינוס השקט זורע הרס וגדל לממדים בלתי נתפסים

הוא זכה לכינוי אי הפלסטיק, אבל למעשה מדובר בכתם עצום בגודלו – משהו בין מדינת טקסס לרוסיה כולה - שהולך ומתפשט באוקיינוס השקט, זורע הרס, ובעיקר לא הולך להיעלם לשום מקום ● האשמים: כולנו

חולות סמר בערבה./ צילום: Ariel Immerman - מתוך ויקיפדיה

עשה זאת בעצמך: האנשים שהחליטו לשמור על הסביבה במקום הממסד האדיש

במקום לחכות שגופי המדינה שאמונים על כך יתחילו לטפל בענייני הסביבה, יותר ויותר אזרחים מהשורה מתארגנים בעצמם כדי לשמור על קרקעות, לנטוע עצים ולהגן על הטבע ● רן סנדרס, איש הייטק מכוכב יאיר: "זה מכאיב שהרשויות בישראל לא דואגות לכך בעצמן. אנחנו עושים בחינם מה שהיה עולה למועצה עשרות אלפי שקלים"

יאיר דוכין, ויצמן נגר, אביחי שניר ואפרת טולקובסקי / צילום: שלומי יוסף

"אנחנו לקראת הסופה התחבורתית המושלמת בגוש דן. פקק של יממה"

המחירים בשמים? המשקיעים אשמים במשבר הדיור? הממשלה מגזימה בהתערבות בשוק? חסרות דירות? ● בפאנל "גלובס" כינסנו הפעם 4 חוקרים: ד"ר אפרת טולקובסקי, ד"ר ויצמן נגר, ד"ר יאיר דוכין וד"ר אביחי שניר, שמסכימים כי הדרך לפתור את משבר הדיור חייבת לעבור דרך תשתיות התחבורה

נשים סיניות מבוגרות / צילום: רויטרס

יותר מבוגרים, פחות עובדים: המלכוד שמאיים על הצמיחה העולמית

83 מדינות נמצאות במצב שבו אוכלוסייתן מזדקנת בהתמדה, והמשמעות היא אחת: כלכלתן מועדת לדעיכה ● מה קורה להוצאות כשמתבגרים, איך זה משפיע על פעילות המשק ולמה הבייבי בומרס בארה"ב לא מצליחים למכור את בתיהם ● כתבה שנייה על הפצצה המתקתקת של המגמות הדמוגרפיות

מתקן הפקת נפט/  צילום: רויטרס, Axel Schmidt

הפנטגון: ארה"ב תשלח כוחות צבא בהיקף נרחב לסעודיה

משרד ההגנה האמריקני הודיע כי וושינגטון תשלח את הכוחות, שיכללו בין היתר טייסות קרב וסוללות הגנה אוויריות. גורמים אמרו לרויטרס כי המהלך מגיע בתגובה לתקיפת מתקני הנפט בחודש שעבר. "שר ההגנה הודיע לבן סלמן על עיבוי הכוחות, כדי להעצים את ההגנה על סעודיה"

מוחמד סעוד הבלוגר הסעודי / צילום: צילום מסך מתוך טוויטר

מוחמד סעוד, המוכר בכינויו "הבלוגר הסעודי": סוחטים אותי

מוחמד סעוד המפרסם חדשות לבקרים ציוצים בעד ישראל וראש הממשלה נתניהו בחשבון הטוויטר שלו, ואף נפגש עם נתניהו לפני מספר חודשים, מאשים את האקטיביסט באיומים ● זאת בתגובה לציוץ שפרסם רותם בו נכתב: "לא מציע לך להיכנס איתי ראש בראש כי זה יגמר רע מאד בשבילך"

עדי סופר תאני / צילום: יונתן בלום

"לא הבנתי כלום. תתחילו מההתחלה": עדי סופר תאני מספרת על ניהול הצד הישראלי של הרשת החברתית הגדולה בעולם

מה עושה מנכ"לית פייסבוק ישראל, עדי סופר תאני, כדי להיות אפקטיבית בניהול ● "האמירה שאם אתה האדם הכי חכם בחדר אז אתה לא בחדר הנכון, נכונה גם למנכ"לים. ואם זה באמת ככה, אז או שצריך לפטר את המנכ"ל או שצריך לפטר את החדר" ●"50 המשפיעות של ליידי גלובס"

סינגפור מראה כללי/צילום:shutterstock אס איי פי קריאייטיב

תיירות ומשבר האקלים: סינגפור מדגימה איך אפשר להפוך לימון סביבתי ללימונדה תיירותית

סינגפור היא אחת המדינות המוטרדות מאוד כבר עכשיו מנזקי האקלים, בעיקר מעליית פני הים ● את הדאגה המוצדקת ניתבה לשורה של פרויקטים סביבתיים, שהפכו גם לאתרי פנאי ולאטרקציות תיירותיות

אמבולנס של מגן דוד אדום / צילום: תמר מצפי

חשד לחיסול באור יהודה: גבר בן 37 נהרג מפיצוץ רכב

התקרית אירעה סמוך לכניסה לעיר בכביש 412 ● צוותי מד"א שהגיעו למקום נאלצו לקבוע את מותו של נהג הרכב, תושב העיר המוכר למשטרה וככל הנראה השתייך לארגון הפשיעה של מיכאל מור

הנערים /צילום: רן מנדלסון

היעד המרכזי של שר התקשורת הבא: להתאים את הרגולציה לעולם המדיה המשתנה

המדיה הישראלית מורכבת משרשרת של תעשיות הקשורות זו בזו, וחלקן מתמודדות עם סכנה קיומית ● ולא, הפלטפורמות הבינ"ל הן לא הגורם היחיד לתחלואים ● טעויות בניהול, קריאה לא נכונה של המפה או קרבות אגו אשמים לא פחות ● "גלובס" איתר את כשלי השוק בתחום המדיה - ומציע פתרונות ● חלק שני בפרויקט