גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מה תל-אביב יכולה ללמוד מערים אחרות על רגולציה של דירות Airbnb

בתל-אביב יש יותר חדרים להשכרה לטווח קצר מאשר חדרי מלון, אבל הרגולציה על התחום משתרכת הרחק מאחור ● בפירמת בייקר טילי בדקו מה עשו ערי תיירות מובילות בעולם ומצאו שדווקא יש הרבה מה לעשות

airbnb / צילום: Shutterstock
airbnb / צילום: Shutterstock

תל-אביב היא בין הערים היחידות בעולם שבה מספר חדרי הלינה שמוצעים למבקרים בפורמט של השכרה לטווח קצר - Airbnb ודומותיה - גדול יותר מאשר חדרי הלינה המוצעים בבתי מלון. "ענף פרא", קורא לכך יקי ברנס, שותף וראש חטיבת הייעוץ האסטרטגיה בפירמת הייעוץ וראיית החשבון בייקר טילי.

לפי נתוני האתר Airdna, המבוססים על מאגרי הדירות באתרים בהם Airbnb ו-HomeAway, נכון לסוף אפריל 2019 עמד מספר הדירות/חדרים להשכרה לטווח קצר בתל-אביב לבדה על 10,870 - לעומת מספר חדרי המלון שעומד על כ-8,600 בלבד.

לדברי ברנס, הסיבה העיקרית לכך היא היעדר רגולציה שתסדיר את הענף. כלומר, בעוד תל-אביב מובילה במספר הדירות להשכרה לטווח קצר, היא משתרכת מאחור בכל הקשור להסדרת התחום, ובניגוד למה שניתן לחשוב - יש הרבה מה לעשות.

העיקרון, לפי ברנס, הוא מציאת איזון וסדר שלא יהיה מרתיע מבחינת היזמים, ושיציב מסגרת מתבקשת לתחום, לא רק מהיבט אובדן ההכנסה למדינה ממס.

ברצלונה מחקה 2,600 דירות

"הרעיון הוא ליישם מדיניות מוניטרית שמאפשרת כלכלה חופשית מחד אבל מצד שני עוקבת אחר מספר הנכסים שהיא כוללת, ומשתנה בהתאם. צריך לזכור שזו פעילות עסקית לכל דבר ושהיא נמצאת במגמת גידול עולמית. למעשה, בכל תוכנית אסטרטגית של ערים גדולות ומתוירות יש התייחסות כבדת משקל לשוק משכירי דירות וחדרים לטווח קצר. בישראל, הנושא הזה קיים בעיקר בתל-אביב ובירושלים, שבה מספר החדרים והדירות להשכרה עומד על כ-3,700, ואני לא בטוח שבעיריות הללו מבינים את גודל התופעה".

הרגולציה שננקטה בערים שונות נעה מהגבלת מספר הימים שמותרים להשכרה ועד הנפקת רישיונות לבעלי דירות. "העיר שבה הרגולציה היא המחמירה ביותר היא ברצלונה", אומר ברנס. לדבריו, העירייה היא זו שמנפיקה רישיונות ומאז 2014 לא הונפקו רישיונות חדשים. מספר הרישיונות שמתירים לבעלי נכסים להשכיר את דירתם עומד על כ-10,000, ולדברי ברנס רק אם משכיר נכס מוותר על רישיון שקיבל - יוכל משכיר חדש להיכנס לתחום.

מדיניות ממשלתית כלפי Airbnb

"עיריית ברצלונה שדרך מדיניות הרישיונות הצליחה לשמור על מספר יציב של דירות להשכרה קיבלה היתר מ-Airbnb להיכנס לדאטה של האתר ולמחוק דירות לא מאושרות - כ-2,600 דירות הוצאו מהמאגר בעקבות זאת. באמסטרדם צפויה להיכנס חקיקה מחמירה שתגביל את השוכרים ל-30 יום בשנה". באמסטרדם חשבו גם על מהלך שיאפשר תחרות הוגנת מול המלונאים ושם אוסרים על השכרת דירות לטווח קצר בעונות השיא, כלומר סביב חג המולד.

יש ערים שדווקא מעודדות את נהירת המשקיעים בדירות להשכרה לטווח קצר. "עיר כמו אתונה, שהיא מאוד תיירותית, נקלעה למשבר כלכלי ולצניחה במחירי הנדל"ן. בעקבות זאת משקיעים, כולל ישראלים, נהרו אליה וקנו מתחמי דיור לטובת השכרת דירות. לא ידוע לי שמישהו מנסה לעצור את זה משום שזה מהווה קטליזטור לכלכלה לאור עלייה במחירים עם הביקוש".

איך מנהלים את זה בפועל?
"העיריות מנהלות שיתוף פעולה עם משרד התיירות או עם איגוד המלונות המקומי כי בסוף המטרה היא לסנכרן את האינטרסים של גורמים שונים - לא רק של התושבים. מצד אחד, אין עיר שרוצה שלא ייפתחו אצלה בתי מלון בגלל השוק הפרוע של דירות להשכרה, ומצד שני היא גם לא רוצה להבריח תיירים שמחפשים פתרונות לינה זולים יותר. נדרש סדר אבל שלא מרתיע".

ברנס סבור שגם השוק בישראל דורש התערבות רגולטורית: "גם בארץ צריך להביא בחשבון את הפגיעה בשוק המלונאות. החסמים הנמוכים לכניסה לשוק מאפשרים לפעול בחופשיות וכמעט ללא מכשולים של ממש בפני מי שרוצה לפתוח את ביתו לתיירים שצפויים להגיע לישראל בקיץ".

מצד שני, בשעה שיש מחסור בחדרי לינה בעיקר בסגמנט הזול ופועלים רק כדי להגדיל את מספר התיירים בארץ, היצע הדירות מהווה פתרון נוח לתיירים ולמדינה.
"נכון שמדברים על היצע החדרים שגדל בזכות הדירות אבל נדרשת רגולציה. עד לפני כחמש שנים, בערים כמו ניו יורק, פריז, לונדון, אמסטרדם, רומא, פראג וברצלונה המצב היה דומה לישראל. משכירי דירות וחדרים לטווח קצר נהנו מעלייה של עשרות ואף מאות אחוזים בביקוש מדי חודש. כתוצאה מזה חלה עלייה כמעט ברמה יומית במספר הדירות והחדרים הזמינים - אבל במקביל לעליית כוחם של הנכסים לטווח קצר חלה ירידה במספר הלינות בבתי מלון ובמספר השוהים.

"מהלכים שננקטו על ידי עיריות ומדינות הצליחו לאזן את המצב. בסופו של דבר השכרת דירה זה עסק לכל דבר. יש לא מעט דרכים להסדיר ענף כזה: בין אם מדובר בהגבלת משך ההשכרה בשנה; בהתניה שדורשת אישור הדיירים האחרים בבניין; ברישיון מהעירייה להפעיל נכס להשכרה לטווח קצר; בדיווח הכנסות ומס, כולל מס תיירים; או דרך החובה לדיווח ולרישום אורחים.

"בישראל ובמיוחד בתל-אביב הרגולציה נמצאת הרחק מאחור, ומשכירי הדירות יכולים לעשות מה שהם רוצים. אין חסמים ולכן השוק מתנהג בפראות - בעיקר בתקופות שיא. גם בשבוע האירוויזיון, אומנם הגיעו פחות תיירים מהמצופה ועדיין אי אפשר אפילו לדעת כמה מהם לנו בדירות להשכרה לטווח קצר, היות שבעלי הדירות לא מחויבים בדיווח על התיירים".

בודפשט: רובעים לתיירים בלבד

ולא רק ענף התיירות מושפע. לדברי ברנס ההשפעה העקיפה על שוק הנדל"ן בערים בהן שוק השכרת הדירות לטווח קצר דומיננטי מתייחסת לשינוי הצביון של התושבים והפיכת שכונות שלמות לנטולות תושבים אותם מחליפים דיירים. את זה לדבריו אפשר לפתור עם הקצאת רובעים לתיירים. "בבודפשט יש שלושה רובעים שמיועדים רק לדירות להשכרה לטווח קצר. בתקופות שאין תיירים - הרובעים הללו ריקים. שם יש רגולציה מתירנית יחסית כי הריכוז של הדירות באזור ה"דאון טאון" של העיר - פחות מפריע לתושבים. גם זה גם סוג של פתרון".

מנגד, הוא מספר ש"בלונדון שכונות שלמות, בעיקר במרכז העיר, משתנות. יש בניינים שלמים שהתושבים שלהם בורחים - ולכן מתגבשת שם רגולציה שמגיעה מהמקום של שמירה על אופי העיר ופחות מהמקום של שמירה על התחרות ההוגנת מול המלונאים.

"בערים כמו לונדון ופריז, יש היצע גדול של חדרי בתי מלון ולכן החשיבה שם מונעת מהשינויים שעוברת העיר במובן הדמוגרפי. יש לזה השלכה גם בפן המיסויי לאור מבנה תשלומים שונה למשכירי דירות לעומת דיירים קבועים".

בין העצות שהועברו לעיר שעבורה נעשה המחקר מדגיש ברנס את נושא האיזון: "לשמר ולטפח את תעשיית המלונאות המקומית ולא לבלום את אחד השווקים הכי מתפתחים. לפעול דרך רגולציה מנטרת ולא כזו שחוסמת. הצענו ליישם הגבלה של ימים להשכרה בשנה עם תקופות שבהן אסור לפעול, בעיקר בחגים".

התחום מתמקצע עם תוכנות ניהול

ולבסוף, בבייקר טילי הבחינו שלא רק ענף התיירות סוער סביב השכרת הדירות אלא גם ספקי תוכנה. "יש זליגה של תוכנות ניהול ופתרונות טכנולוגיים שבעבר היו מיועדים לבתי מלון בלבד לכיוון השכרת הדירות.

"אחת הדוגמאות היא התוכנה של Silverbyte, שמדווחת על דרישה גבוהה במיוחד בחודשים האחרונים ממשכירי דירות וחדרים לתוכנה שתסייע להם בניהול ההזמנות - ריכוז הזמנות מכמה פלטפורמות כמו Booking ואחרים; ניהול האורחים; חשבוניות ותחזוקה; תשלום מס תייר בערים מסוימות; ואפילו דיווח על מכירת אלכוהול במסגרת הדירתית". 

עוד כתבות

איקאה / צילום: שאטרסטוק

פלסטיק החוצה: איקאה ישראל תפסיק שימוש בכלי פלסטיק חד פעמיים

בכפוף ליעדים שהציבה החברה בעולם כולו, איקאה ישראל תפסיק להשתמש בכלי פלסטיק עד 2020 ● בין השינויים: תפסיק למכור קשיות פלסטיק ותעבור למכירה של כלי אוכל מפלסטיק מתכלה

הפגנה נגד שימוש בפלסטיק, היום בכיכר רבין / צילום: מעיין קרשן

מחאת הורים בת"א: על העירייה לחדול להשתמש בפלסטיק בגנים

אוזלת היד של עיריית ת"א בנושא שימוש בכלי פלסטיק לא משאירה את ההורים אדישים: בשעה זו מתקיימת הפגנה של הורים וילדים מחוץ לעיריית ת"א, במחאה על שימוש בכלי פלסטיק בגני העירייה ובצהרונים ● מארגנות ההפגנה: "כל יום בתל אביב בלבד נזרקים 100 אלף כלים חד פעמיים – 20 מיליון בשנה" ● עיריות אחרות ברחבי ישראל כבר זנחו לחלוטין את השימוש בפלסטיק החד פעמי

ניר זיכלינסקי ויעקב עמידרור / צילום: יח"צ

מאמינים בקנאביס: ניר זיכלינסקי ויעקב עמידרור מצטרפים לשיח מדיקל

חברת הקנאביס הרפואי שיח מדיקל הודיעה על הרחבת הדירקטוריון, במסגרתה ימונה רו"ח ניר זיכלינסקי ליו"ר, והאלוף במיל' יעקב עמידרור יצטרף כדירקטור

בית "ידיעות אחרונות" בראשון לציון./ צילום: כדיה לוי

האם ועד עובדי "ידיעות אחרונות" ישבית את העיתון?

המאבק בין העיתונאים בקבוצת "ידיעות אחרונות" להנהלה מסלים, והוועד מאיים לנקוט צעדים ארגוניים חריפים יותר מאלה שננקטו עד כה ● בהודעה לעובדים ששוגרה הבוקר ע"י הוועד, עודכנו העיתונאים כי ההנהלה מתבצרת בעמדתה, וכי המו"מ תקוע

משה ברקת/ צילום: רפי קוץ

זריקת מרץ מהרגולטור: רשות שוק ההון תשחרר 100 מיליארד שקל לתשתית

הממונה על רשות שוק ההון אמר בוועדת הכספים כי הוא מתכוון לאפשר לגופים המוסדיים להחזיק בעד 49.9% מפרויקטי תשתיות מקומיים, לעומת 20% שהם הורשו להחזיק עד כה ● ברקת טען כי תקציב הרשות עומד על כשליש מתקציב רשות ני"ע, וכי יש להגדילו

אבי דיכטר, ראש השב"כ לשעבר/ צילום: יוסי זמיר

אבי דיכטר מונה לסגן שר הביטחון; מחר פגישה בין כחול לבן לליכוד

התפקיד שמונה אליו דיכטר הוא ללא סמכויות מוגדרות וסגני שר ביטחון במשך השנים קיבלו את המינוי כסידור פוליטי

משה גפני/ צילום: שלומי יוסף

מחיר השיתוק הפוליטי: הממשלה עוצרת תשלומים לספקים

החשב הכללי והממונה על התקציבים בפנייה חריגה ליו"ר ועדת הכספים, משה גפני: נאלצנו לעצור תשלומים לספקים. עשרות בקשות תקציביות ממתינות על שולחנך חודשים ● גפני טען כי מאחר ונבחרה כנסת חדשה האוצר צריך להגיש מחדש לאישור את כל הבקשות שהוגשו לוועדה הקודמת

משטרת ישראל / צילום: שאטרסטוק

10 קציני משטרה בכירים קיבלו מימון השתלמויות מקרן וקסנר מאז 2015

מתוך עשרה קציני המשטרה הבכירים בדרגת סגן ניצב ומעלה שקיבלו מימון, שלושה היו במסלול של "תוכנית עמיתים" שאורכה כשנה, ושבעה במסלול "תוכנית למנהלים בכירים" בת חודש ימים

שיחות טלפון / צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב

חושבים שהעתיד הוא תקשורת בהודעות טקסט? קבלו את הקאמבק המפתיע של שיחות הטלפון

צעירים מנהלים שיחות וידאו כשהטלפון מופנה לתקרה, משוחחים בצ'טים קוליים באתרי גיימינג מבלי לשחק כלל ומשתמשים באפליקציות קוליות מתוחכמות ● השיחות פינו את מקומן לטובת הודעות וגלישה באינטרנט, אך האם הן בדרך לקאמבק מפתיע?

מיקרוסופט / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מיקרוסופט הכתה את התחזיות: צמחה ב-14% לעומת הרבעון המקביל

הציגה רווח של 1.38 דולרים למניה, לעומת תחזית האנליסטים לרווח של 1.25 דולרים ● ההכנסות עלו ל-33 מיליארד דולר ברבעון החולף

פרוייקט מחיר למשתכן / צילום: איל יצהר

יום לנעילת הגרלת מחיר למשתכן: מכרזי ראשל"צ והווילות באילת מככבים

מחר תינעל ההגרלה התשיעית של מחיר למשתכן ● בראשון-לציון הסיכוי לזכות בדירה עומד על אחד ל-15 ● גם בבאר יעקב הסיכויים לא גבוהים ● היענות נמוכה נכון לעכשיו לדירות בנהריה, קריית ים ומגדל העמק

פנים בניין הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

סגירה שלילית בבורסה: ת"א 90 איבד 1.1%; טאואר צנחה בכ-5%

ננו דיימנשן זינקה ב-14.4%, טלרד זינקה ב-7.7% על רקע הליכי התייעלות, קסטרו קפצה ב-6.7%, מניות הקנאביס הרודיום ושיח מדיקל עלו ביותר מ-6% כ"א ● מנגד, קרדן אן.וי צנחה ב-17.7%, אופקו צללה ב-10.16%, המשביר איבדה 6.3% ורדהיל נפלה ב-6%

איתן יוחננוף / צילום: תמר מצפי

הרשת השישית בדרך לבורסה: יוחננוף מבקשת לגייס כ-400 מיליון שקל בהנפקת מניות

רשת המזון מציגה צמיחה מהירה ועלייה ברווחיות בשנים האחרונות, גם הודות לרכישת סניפים מרשת מגה שקרסה ● עם זאת, ספק האם יוחננוף תקבל את השווי שלו היא שואפת - כ-2 מיליארד שקל לפני הכסף ● במחצית הראשונה של 2019 קפצו הכנסות הרשת ב-26% ל-1.4 מיליארד שקל

שריל סנדברג/ צילום:  GettyImages

שריל סנדברג רומזת: ייתכן שאתמוך באליזבת וורן במרוץ לנשיאות ארה"ב

סמנכ"לית התפעול של פייסבוק, שריל סנדברג, נמנעה מלהשיב בראיון לעיתונאית קייטי קוריק תשובה ישירה בנוגע לתמיכתה בסנאטורית וורן, אך חזרה על כך שהיא דמוקרטית בעמדותיה

ביטקוין / צילום: רויטרס

שער הביטקוין ירד ל-7,500 דולר - שפל של 5 חודשים

בזמן שמארק צוקרברג משיב לשאלות הקונגרס האמריקאי בשימוע על פרויקט המטבע הדיגיטלי של פייסבוק, צנח הביטקוין למחירו הנמוך ביותר מאז 18 במאי

טראמפ וארדואן / צילום: רויטרס - Kevin Lamarque

טראמפ: "הסנקציות על טורקיה יבוטלו; הפסקת האש קבועה"

נשיא ארה"ב התייחס הערב להפסקת האש בסוריה: "הבסנו 100% מהכליפות של דאעש" ● טראמפ ציין כי הוא שומר את על הזכות לחדש את הסנקציות והודיע כי הוא עשוי להיפגש עם ארדואן

"מידבראג". ציליות שעשויות מרשת ברזל בניין, ובתוך הריבועים שקפים צבעוניים/ צילום: גאיה סעדון

פסטיבל אינדינגב נפתח, והשנה הוא כולל גם אמנות פלסטית

פסטיבל אינדינגב חוגג השנה בר-מצווה, והוא מתרחב מפסטיבל מוזיקה גם לאמנות פלסטית, שמוקמת רק לשלושה ימים בלב המדבר ● בפסטיבל יצירות של אמנים מקומיים ועצמאיים, וחלקן ייעלמו אחריו "כמו סטורי באינסטגרם"

משה גפני/ צילום: שלומי יוסף

גפני לרשות המסים: "תציגו בתוך שבוע תוכנית לפיצוי עסקים בעוטף עזה"

יו"ר ועדת הכספים הזהיר כי אם הרשות ואגף התקציבים באוצר לא יציגו תוכנית להסדר תשלום פיצויים למסעדנים ולבעלי אולמות וגני אירועים בעוטף עזה, הוועדה תקדם חקיקה מיוחדת בנושא

מפעל שבבים בישראל./ צילום: יחצ

מלחמת הסחר וחולשה בביקושים גרעו 11.5% מהכנסותיה של טקסס אינסטרומנט; הנמיכה תחזיות

יצרנית המוליכים למחצה טקסס אינסטרומנט האמריקאית הנמיכה תחזיות, מתחת לציפיות השוק ● מניות הסקטור כולו נסחרות תחת לחץ ● החברה פספסה את התחזיות לרבעון השלישי בשורה העליונה

סטודנטים  /צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

המגמה התהפכה: מספר הסטודנטים חוזר לעלות

נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה של 3.4% במספר הסטודנטים החדשים לתואר ראשון בשנה האחרונה, זאת לאחר שנתיים של ירידה ● ההתאוששות לא הגיעה לתחומי החינוך ● הנשים מהוות רוב בכל התארים