גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מה תל-אביב יכולה ללמוד מערים אחרות על רגולציה של דירות Airbnb

בתל-אביב יש יותר חדרים להשכרה לטווח קצר מאשר חדרי מלון, אבל הרגולציה על התחום משתרכת הרחק מאחור ● בפירמת בייקר טילי בדקו מה עשו ערי תיירות מובילות בעולם ומצאו שדווקא יש הרבה מה לעשות

airbnb / צילום: Shutterstock
airbnb / צילום: Shutterstock

תל-אביב היא בין הערים היחידות בעולם שבה מספר חדרי הלינה שמוצעים למבקרים בפורמט של השכרה לטווח קצר - Airbnb ודומותיה - גדול יותר מאשר חדרי הלינה המוצעים בבתי מלון. "ענף פרא", קורא לכך יקי ברנס, שותף וראש חטיבת הייעוץ האסטרטגיה בפירמת הייעוץ וראיית החשבון בייקר טילי.

לפי נתוני האתר Airdna, המבוססים על מאגרי הדירות באתרים בהם Airbnb ו-HomeAway, נכון לסוף אפריל 2019 עמד מספר הדירות/חדרים להשכרה לטווח קצר בתל-אביב לבדה על 10,870 - לעומת מספר חדרי המלון שעומד על כ-8,600 בלבד.

לדברי ברנס, הסיבה העיקרית לכך היא היעדר רגולציה שתסדיר את הענף. כלומר, בעוד תל-אביב מובילה במספר הדירות להשכרה לטווח קצר, היא משתרכת מאחור בכל הקשור להסדרת התחום, ובניגוד למה שניתן לחשוב - יש הרבה מה לעשות.

העיקרון, לפי ברנס, הוא מציאת איזון וסדר שלא יהיה מרתיע מבחינת היזמים, ושיציב מסגרת מתבקשת לתחום, לא רק מהיבט אובדן ההכנסה למדינה ממס.

ברצלונה מחקה 2,600 דירות

"הרעיון הוא ליישם מדיניות מוניטרית שמאפשרת כלכלה חופשית מחד אבל מצד שני עוקבת אחר מספר הנכסים שהיא כוללת, ומשתנה בהתאם. צריך לזכור שזו פעילות עסקית לכל דבר ושהיא נמצאת במגמת גידול עולמית. למעשה, בכל תוכנית אסטרטגית של ערים גדולות ומתוירות יש התייחסות כבדת משקל לשוק משכירי דירות וחדרים לטווח קצר. בישראל, הנושא הזה קיים בעיקר בתל-אביב ובירושלים, שבה מספר החדרים והדירות להשכרה עומד על כ-3,700, ואני לא בטוח שבעיריות הללו מבינים את גודל התופעה".

הרגולציה שננקטה בערים שונות נעה מהגבלת מספר הימים שמותרים להשכרה ועד הנפקת רישיונות לבעלי דירות. "העיר שבה הרגולציה היא המחמירה ביותר היא ברצלונה", אומר ברנס. לדבריו, העירייה היא זו שמנפיקה רישיונות ומאז 2014 לא הונפקו רישיונות חדשים. מספר הרישיונות שמתירים לבעלי נכסים להשכיר את דירתם עומד על כ-10,000, ולדברי ברנס רק אם משכיר נכס מוותר על רישיון שקיבל - יוכל משכיר חדש להיכנס לתחום.

מדיניות ממשלתית כלפי Airbnb

"עיריית ברצלונה שדרך מדיניות הרישיונות הצליחה לשמור על מספר יציב של דירות להשכרה קיבלה היתר מ-Airbnb להיכנס לדאטה של האתר ולמחוק דירות לא מאושרות - כ-2,600 דירות הוצאו מהמאגר בעקבות זאת. באמסטרדם צפויה להיכנס חקיקה מחמירה שתגביל את השוכרים ל-30 יום בשנה". באמסטרדם חשבו גם על מהלך שיאפשר תחרות הוגנת מול המלונאים ושם אוסרים על השכרת דירות לטווח קצר בעונות השיא, כלומר סביב חג המולד.

יש ערים שדווקא מעודדות את נהירת המשקיעים בדירות להשכרה לטווח קצר. "עיר כמו אתונה, שהיא מאוד תיירותית, נקלעה למשבר כלכלי ולצניחה במחירי הנדל"ן. בעקבות זאת משקיעים, כולל ישראלים, נהרו אליה וקנו מתחמי דיור לטובת השכרת דירות. לא ידוע לי שמישהו מנסה לעצור את זה משום שזה מהווה קטליזטור לכלכלה לאור עלייה במחירים עם הביקוש".

איך מנהלים את זה בפועל?
"העיריות מנהלות שיתוף פעולה עם משרד התיירות או עם איגוד המלונות המקומי כי בסוף המטרה היא לסנכרן את האינטרסים של גורמים שונים - לא רק של התושבים. מצד אחד, אין עיר שרוצה שלא ייפתחו אצלה בתי מלון בגלל השוק הפרוע של דירות להשכרה, ומצד שני היא גם לא רוצה להבריח תיירים שמחפשים פתרונות לינה זולים יותר. נדרש סדר אבל שלא מרתיע".

ברנס סבור שגם השוק בישראל דורש התערבות רגולטורית: "גם בארץ צריך להביא בחשבון את הפגיעה בשוק המלונאות. החסמים הנמוכים לכניסה לשוק מאפשרים לפעול בחופשיות וכמעט ללא מכשולים של ממש בפני מי שרוצה לפתוח את ביתו לתיירים שצפויים להגיע לישראל בקיץ".

מצד שני, בשעה שיש מחסור בחדרי לינה בעיקר בסגמנט הזול ופועלים רק כדי להגדיל את מספר התיירים בארץ, היצע הדירות מהווה פתרון נוח לתיירים ולמדינה.
"נכון שמדברים על היצע החדרים שגדל בזכות הדירות אבל נדרשת רגולציה. עד לפני כחמש שנים, בערים כמו ניו יורק, פריז, לונדון, אמסטרדם, רומא, פראג וברצלונה המצב היה דומה לישראל. משכירי דירות וחדרים לטווח קצר נהנו מעלייה של עשרות ואף מאות אחוזים בביקוש מדי חודש. כתוצאה מזה חלה עלייה כמעט ברמה יומית במספר הדירות והחדרים הזמינים - אבל במקביל לעליית כוחם של הנכסים לטווח קצר חלה ירידה במספר הלינות בבתי מלון ובמספר השוהים.

"מהלכים שננקטו על ידי עיריות ומדינות הצליחו לאזן את המצב. בסופו של דבר השכרת דירה זה עסק לכל דבר. יש לא מעט דרכים להסדיר ענף כזה: בין אם מדובר בהגבלת משך ההשכרה בשנה; בהתניה שדורשת אישור הדיירים האחרים בבניין; ברישיון מהעירייה להפעיל נכס להשכרה לטווח קצר; בדיווח הכנסות ומס, כולל מס תיירים; או דרך החובה לדיווח ולרישום אורחים.

"בישראל ובמיוחד בתל-אביב הרגולציה נמצאת הרחק מאחור, ומשכירי הדירות יכולים לעשות מה שהם רוצים. אין חסמים ולכן השוק מתנהג בפראות - בעיקר בתקופות שיא. גם בשבוע האירוויזיון, אומנם הגיעו פחות תיירים מהמצופה ועדיין אי אפשר אפילו לדעת כמה מהם לנו בדירות להשכרה לטווח קצר, היות שבעלי הדירות לא מחויבים בדיווח על התיירים".

בודפשט: רובעים לתיירים בלבד

ולא רק ענף התיירות מושפע. לדברי ברנס ההשפעה העקיפה על שוק הנדל"ן בערים בהן שוק השכרת הדירות לטווח קצר דומיננטי מתייחסת לשינוי הצביון של התושבים והפיכת שכונות שלמות לנטולות תושבים אותם מחליפים דיירים. את זה לדבריו אפשר לפתור עם הקצאת רובעים לתיירים. "בבודפשט יש שלושה רובעים שמיועדים רק לדירות להשכרה לטווח קצר. בתקופות שאין תיירים - הרובעים הללו ריקים. שם יש רגולציה מתירנית יחסית כי הריכוז של הדירות באזור ה"דאון טאון" של העיר - פחות מפריע לתושבים. גם זה גם סוג של פתרון".

מנגד, הוא מספר ש"בלונדון שכונות שלמות, בעיקר במרכז העיר, משתנות. יש בניינים שלמים שהתושבים שלהם בורחים - ולכן מתגבשת שם רגולציה שמגיעה מהמקום של שמירה על אופי העיר ופחות מהמקום של שמירה על התחרות ההוגנת מול המלונאים.

"בערים כמו לונדון ופריז, יש היצע גדול של חדרי בתי מלון ולכן החשיבה שם מונעת מהשינויים שעוברת העיר במובן הדמוגרפי. יש לזה השלכה גם בפן המיסויי לאור מבנה תשלומים שונה למשכירי דירות לעומת דיירים קבועים".

בין העצות שהועברו לעיר שעבורה נעשה המחקר מדגיש ברנס את נושא האיזון: "לשמר ולטפח את תעשיית המלונאות המקומית ולא לבלום את אחד השווקים הכי מתפתחים. לפעול דרך רגולציה מנטרת ולא כזו שחוסמת. הצענו ליישם הגבלה של ימים להשכרה בשנה עם תקופות שבהן אסור לפעול, בעיקר בחגים".

התחום מתמקצע עם תוכנות ניהול

ולבסוף, בבייקר טילי הבחינו שלא רק ענף התיירות סוער סביב השכרת הדירות אלא גם ספקי תוכנה. "יש זליגה של תוכנות ניהול ופתרונות טכנולוגיים שבעבר היו מיועדים לבתי מלון בלבד לכיוון השכרת הדירות.

"אחת הדוגמאות היא התוכנה של Silverbyte, שמדווחת על דרישה גבוהה במיוחד בחודשים האחרונים ממשכירי דירות וחדרים לתוכנה שתסייע להם בניהול ההזמנות - ריכוז הזמנות מכמה פלטפורמות כמו Booking ואחרים; ניהול האורחים; חשבוניות ותחזוקה; תשלום מס תייר בערים מסוימות; ואפילו דיווח על מכירת אלכוהול במסגרת הדירתית". 

עוד כתבות

רוג'ר פדרר ונובאק דיוקוביץ'./ צילום: רויטרס

הכסף הגדול מפלג את ענף הטניס העולמי

פדרר ודיוקוביץ' סיפקו בגמר ווימבלדון השבוע חוויית ספורט אולטימטיבית, שגם הניבה להם כמה מיליוני דולרים • בעבר הסכומים בענף שנמצא בצמיחה עקבית היו נמוכים בהרבה, אבל לא כולם נהנים מפירות הצמיחה ולרוב הכסף הגדול נעצר אצל מארגני התחרויות ולא מחלחל אל הטניסאים

גן ילדים ברחובות/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאטיב

להפוך את מעונות היום להוצאה מוכרת לצרכי מס

מדובר בהוצאה בסיסית שמאפשרת להורים לעבוד. למה ספה למשרד היא הוצאה מוכרת וחינוך ילדים לא?

סחורה סחורות ספינה יבוא יצוא / צלם: רויטרס

מתכננים עסקאות בינלאומיות? שימו לב לחסמים ולחשיפות

יבוא שירותים לישראל מייצר סוגיות וחשיפות מס לא מבוטלות, הן לתאגיד הזר והן לתאגיד המקומי ● הנה כמה מהסוגיות והחשיפות העיקריות שיש לשים לב אליהן

האחים ויליגר / צילום: אביב חופי

אחרי שנתיים בתפקיד: סמנכ"ל הכספים של וילי פוד התפטר

אמיר קפלן, סמנכ"ל הכספים של וילי פוד, התפטר היום, כך מדווחת החברה לבורסה ●  מקומו מדווחת היום החברה על מינוי סמנכ"ל כספי חדש - יצחק ברבי, שהיה חשב ומשנה לסמנכ"ל הכספים בחברה ● החברה עוסקת ביבוא, ייצור ושיווק מוצרי מזון ונסחרת בשווי שוק של 323 מיליון שקל

אש עוד תבוא / באדיבות פסטיבל הקולנוע בירושלים

פסטיבל הקולנוע בירושלים: 5 סרטים שלא כדאי להחמיץ

רוב הסרטים שיוקרנו בפסטיבל לא יגיעו לבתי הקולנוע בארץ ● מי שיעלה לרגל יוכל לצפות בכמה יצירות מיוחדות

פיני רובין / צילום: איל יצהר

עו"ד פנחס רובין קיבל פרס על מפעל חיים

מדריך הדירוג העולמי של עורכי דין ציימברס העניק לראשונה בישראל פרס מפעל חיים ● את הפרס הוחלט להעניק לעו"ד פנחס רובין, ראש משרד גורניצקי ושות', על תרומתו לעולם המשפט

רונאל פישר ועו"ד רות דוד/ צילום: ליאור מזרחי

קריסה ב-10 צעדים: כך השתבש תיק הדגל נגד רונאל פישר ורות דוד

החקירה נפתחה בקול רעש וצלצולים, הראיות שהצטברו היו מטלטלות • אבל אז נקלעו החקירה והמשפט לרצף של טעויות ומחדלים • מה יעלה בגורל תיק הדגל של מח"ש והפרקליטות? • האזינו לפודקאסט "הצוללת"

ניצול שואה / צילום: רויטרס

פיצוי רטרואקטיבי: גרמניה תכיר בכ-8,000 יוצאי רומניה כניצולי שואה

הכרה זו תאפשר תביעת זכויות סוציאליות שונות, ובהן פיצוי רטרואקטיבי רנטה וקצבה חודשית קבועה ● גמליאל: "נמשיך לפעול להכרה גרמנית בזכאותם של עוד אלפי ניצולים שטרם הוכרו, בין שהם יוצאי רומניה ובין שהם יוצאי מדינות נוספות"

מגרש מכוניות של אלבר / צילום : איל  יצהר

הרשות להגנת הצרכן הודיעה לאלבר כי בכוונתה לקנוס אותה ב-3.5 מיליון שקל

הרשות להגנת הצרכן תקנוס את חברת הליסינג והשכרת הרכב אלבר בעקבות הטעיית צרכנים - 86 המכוניות שנמכרו לצרכנים שונים בליסינג למרות שבפועל הן שימשו בעבר להשכרה

אאודי E-TRON

החשמלית של אאודי היא קרוס-אובר למופת שתהפוך בשנה הבאה לקורבן מס

ה-SUV החשמלי הראשון של אאודי הוא רכב פאר מפנק, שימושי ונמרץ, שיכול להקטין משמעותית את ההוצאות השוטפות, לטפח את המצפון הסביבתי ועל הדרך לעקוף את טסלה ● רק חבל שהשינוי במדיניות המס בשנה הבאה עשוי להפוך אותו בישראל לאפיזודה חולפת

הבורסה בתל אביב / צילום: שאטרסטוק

נעילה שלילית בבורסה: ת"א 90 נפל 1.2%, דלק צנחה בעוד 5.6%

דלק משלימה נפילה של 15% מאז ההודעה על עסקת שברון; נאלצה לצמצם את היקף הגיוס למימון העסקה ● חברת הדירוג פיץ' העלתה את תחזית דירוג האשראי של כיל מ"יציבה" ל"חיובית" ● חברת סייפ-טי דיווחה על קבלת "הזמנה משמעותית" מחברת תשתיות ישראלית

פורטרטים ירושלמיים/ צילום:  Thomas Coex

טיול בתוך תמונה: ירושלים, דיוקן של עיר

תערוכה חדשה במוזיאון "על התפר" מציגה פורטרט ירושלמי עכשווי ● הצלמים - מכל המגזרים והמגדרים, הדתות והעדות - חיים בעיר

פרופסור ענת אדמתי/ צילום: ענבל מרמרי צולם במלון NYX בהרצליה מרשת פתאל

"צוקרברג יותר חזק מרוב המנהיגים": פרופ' ענת אדמתי הקדישה חייה לקרב נגד הבנקים, עכשיו היא נלחמת בענקיות הטק

"אמזון, גוגל ופייסבוק לוקחות נתח שוק גדול מדי" ● "חברות הטכנולוגיה מעמידות במבחן את הדמוקרטיה" ● "למארק צוקרברג יש יותר כוח משיש לרוב ראשי המדינות" ● בראיון מיוחד ל–G פרופ' ענת אדמתי מסבירה איך תאגידי הענק הצליחו לבלבל את כולנו, מה המחיר שהציבור משלם, ומאיפה יכול להגיע השינוי

יאיר לפיד/  צילום: איל יצהר

ברק חייב לפרוש, היחסים עם בוגי תקינים ונתניהו יהיה חייב להעלות מסים: יאיר לפיד בראיון

יאיר לפיד, מס' 2 בכחול לבן, לא מאמין בתיאוריית הגושים וחושב שרק המפלגה הגדולה תנצח בבחירות ● בראיון ל"גלובס" הוא מבקר בחריפות את ההתנהלות הכלכלית של הממשלה ("יצאה מדעתה") ● מסביר שנתניהו לא יכול לטפל בגירעון כראוי ("הוא זקוק לליצמן וסמוטריץ, כדי שיגנו עליו בנושא החסינות. והוא ישלם להם הרבה יותר") ● ולא, הוא לא רוצה לחזור לתפקיד שר האוצר: "אני הולך להיות שר החוץ ואחר כך ראש ממשלה”

אורלי לוי / צילום: אוסף התצלומים הלאומי

יו"ר העבודה עמיר פרץ מצרף את אורלי לוי-אבקסיס: "המדינה שכחה שכבות שלמות"

לוי-אבקסיס היא אחת הדמויות הפוליטיות המחוזרות ביותר בשבועות האחרונים ● לוי אבקסיס: "יודעים כולם שלא ניסיתי למכור את עצמי, לא עניתי לטלפונים ולא השבתי לעיתונאים, אבל בגלל הקדמת הבחירות, הגיעה השעה" ● מרצ: "עמיר פרץ חוזר על הטעות של אבי גבאי ומרסק את האפשרות לאיחודים בגוש השמאל"

מהגרי עבודה מחכים בתור לכניסה ללשכת האוכלוסין והגירה בת"א / צילום: תמר מצפי

פחות מלבנון ומאוגנדה: מדינת היהודים לא מובילה בקליטת הגירה

גירוש האימהות הפיליפיניות עורר ויכוח על מדיניות ההגירה של שר הפנים • השר טוען להגנתו שישראל קולטת עולים יותר מאשר המדינות שקולטות מהגרים ופליטים • אבל המספרים מראים שהיתרון של ישראל הולך ונשחק, וכיום מדינות אחרות נושאות בנטל הגירה כבד מאיתנו

יאיר לפיד, פודקאסט לשבת / עיבוד תמונה: אפרת לוי

עם הגב לים: הפודקאסטים הטובים ביותר לסוף השבוע

כמה חם היה השבוע? ● מספיק חם כדי לקפוץ לטבילה בים, שלמרבה הצער מלא במדוזות  ● זאת הזדמנות נהדרת לשבת על הספה עם מזגן ולהינות מפודקאסטים שעשו לנו את השבוע ● פודקאסט לשבת ● האזינו

קריקטורה / איור: גיל ג'יבלי

שהאחרון יפיל את העט: לאן נעלמות הקריקטורות הפוליטיות?

מה יש בקריקטורה הפוליטית שמעצבן כל–כך הרבה אנשים? למה עורכי העיתונים ממהרים לזרוק את הקריקטוריסטים לכלבים במקום להגן על חופש הביטוי? האם הקריקטורה אכן בסכנת הכחדה? ואת מי להאשים - את טראמפ, את הדתיים, את התקינות הפוליטית או את האינטרנט? ● וגם: איך הקריקטורות של מוחמד שינו את דנמרק לעד

לחיות ולמות בתל אביב / צילום כריכת הספר

"לחיות ולמות בתל אביב" של שלמה זנד: כשהיסטוריון מנסה לכתוב מותחן

בספר “לחיות ולמות בתל אביב”, שכתב פרופ’ שלמה זנד, הגיבור הוא היסטוריון שמזכיר את המחבר ● חוץ מהיסטוריונים והיסטוריה, יש גם שוטרים, אנשי שב”כ ומוסד, אנשי שמאל רדיקלים ואף סקס לרוב

תחנת כוח פחמית, צ'כיה, זיהום אוויר, איכות סביבה, התחממות גלובלית / צלם רויטרס / צילום: רויטרס

המהפכה הירוקה באירופה: "ניטרליות אקלימית" עד 2050

שלשום נבחרה אורסולה פון דר-ליין לנשיאת נציבות האיחוד האירופי, בעיקר בזכות הבטתה להביא "גרין ניו דיל" ליבשת עד 2050 ● מטרתה להפחית את גזי החממה, לצמצם תחנות כוח ולנטוע עצים רבים ● האם התכנית, שתעלה הון, תציל את העולם מההתחממות הגלובלית? ● האזינו ל"גלובסטוק" – פודקאסט מאחורי הכותרות