airbnb / צילום: Shutterstock
תל-אביב היא בין הערים היחידות בעולם שבה מספר חדרי הלינה שמוצעים למבקרים בפורמט של השכרה לטווח קצר - Airbnb ודומותיה - גדול יותר מאשר חדרי הלינה המוצעים בבתי מלון. "ענף פרא", קורא לכך יקי ברנס, שותף וראש חטיבת הייעוץ האסטרטגיה בפירמת הייעוץ וראיית החשבון בייקר טילי.
לפי נתוני האתר Airdna, המבוססים על מאגרי הדירות באתרים בהם Airbnb ו-HomeAway, נכון לסוף אפריל 2019 עמד מספר הדירות/חדרים להשכרה לטווח קצר בתל-אביב לבדה על 10,870 - לעומת מספר חדרי המלון שעומד על כ-8,600 בלבד.
לדברי ברנס, הסיבה העיקרית לכך היא היעדר רגולציה שתסדיר את הענף. כלומר, בעוד תל-אביב מובילה במספר הדירות להשכרה לטווח קצר, היא משתרכת מאחור בכל הקשור להסדרת התחום, ובניגוד למה שניתן לחשוב - יש הרבה מה לעשות.
העיקרון, לפי ברנס, הוא מציאת איזון וסדר שלא יהיה מרתיע מבחינת היזמים, ושיציב מסגרת מתבקשת לתחום, לא רק מהיבט אובדן ההכנסה למדינה ממס.
ברצלונה מחקה 2,600 דירות
"הרעיון הוא ליישם מדיניות מוניטרית שמאפשרת כלכלה חופשית מחד אבל מצד שני עוקבת אחר מספר הנכסים שהיא כוללת, ומשתנה בהתאם. צריך לזכור שזו פעילות עסקית לכל דבר ושהיא נמצאת במגמת גידול עולמית. למעשה, בכל תוכנית אסטרטגית של ערים גדולות ומתוירות יש התייחסות כבדת משקל לשוק משכירי דירות וחדרים לטווח קצר. בישראל, הנושא הזה קיים בעיקר בתל-אביב ובירושלים, שבה מספר החדרים והדירות להשכרה עומד על כ-3,700, ואני לא בטוח שבעיריות הללו מבינים את גודל התופעה".
הרגולציה שננקטה בערים שונות נעה מהגבלת מספר הימים שמותרים להשכרה ועד הנפקת רישיונות לבעלי דירות. "העיר שבה הרגולציה היא המחמירה ביותר היא ברצלונה", אומר ברנס. לדבריו, העירייה היא זו שמנפיקה רישיונות ומאז 2014 לא הונפקו רישיונות חדשים. מספר הרישיונות שמתירים לבעלי נכסים להשכיר את דירתם עומד על כ-10,000, ולדברי ברנס רק אם משכיר נכס מוותר על רישיון שקיבל - יוכל משכיר חדש להיכנס לתחום.
"עיריית ברצלונה שדרך מדיניות הרישיונות הצליחה לשמור על מספר יציב של דירות להשכרה קיבלה היתר מ-Airbnb להיכנס לדאטה של האתר ולמחוק דירות לא מאושרות - כ-2,600 דירות הוצאו מהמאגר בעקבות זאת. באמסטרדם צפויה להיכנס חקיקה מחמירה שתגביל את השוכרים ל-30 יום בשנה". באמסטרדם חשבו גם על מהלך שיאפשר תחרות הוגנת מול המלונאים ושם אוסרים על השכרת דירות לטווח קצר בעונות השיא, כלומר סביב חג המולד.
יש ערים שדווקא מעודדות את נהירת המשקיעים בדירות להשכרה לטווח קצר. "עיר כמו אתונה, שהיא מאוד תיירותית, נקלעה למשבר כלכלי ולצניחה במחירי הנדל"ן. בעקבות זאת משקיעים, כולל ישראלים, נהרו אליה וקנו מתחמי דיור לטובת השכרת דירות. לא ידוע לי שמישהו מנסה לעצור את זה משום שזה מהווה קטליזטור לכלכלה לאור עלייה במחירים עם הביקוש".
איך מנהלים את זה בפועל?
"העיריות מנהלות שיתוף פעולה עם משרד התיירות או עם איגוד המלונות המקומי כי בסוף המטרה היא לסנכרן את האינטרסים של גורמים שונים - לא רק של התושבים. מצד אחד, אין עיר שרוצה שלא ייפתחו אצלה בתי מלון בגלל השוק הפרוע של דירות להשכרה, ומצד שני היא גם לא רוצה להבריח תיירים שמחפשים פתרונות לינה זולים יותר. נדרש סדר אבל שלא מרתיע".
ברנס סבור שגם השוק בישראל דורש התערבות רגולטורית: "גם בארץ צריך להביא בחשבון את הפגיעה בשוק המלונאות. החסמים הנמוכים לכניסה לשוק מאפשרים לפעול בחופשיות וכמעט ללא מכשולים של ממש בפני מי שרוצה לפתוח את ביתו לתיירים שצפויים להגיע לישראל בקיץ".
מצד שני, בשעה שיש מחסור בחדרי לינה בעיקר בסגמנט הזול ופועלים רק כדי להגדיל את מספר התיירים בארץ, היצע הדירות מהווה פתרון נוח לתיירים ולמדינה.
"נכון שמדברים על היצע החדרים שגדל בזכות הדירות אבל נדרשת רגולציה. עד לפני כחמש שנים, בערים כמו ניו יורק, פריז, לונדון, אמסטרדם, רומא, פראג וברצלונה המצב היה דומה לישראל. משכירי דירות וחדרים לטווח קצר נהנו מעלייה של עשרות ואף מאות אחוזים בביקוש מדי חודש. כתוצאה מזה חלה עלייה כמעט ברמה יומית במספר הדירות והחדרים הזמינים - אבל במקביל לעליית כוחם של הנכסים לטווח קצר חלה ירידה במספר הלינות בבתי מלון ובמספר השוהים.
"מהלכים שננקטו על ידי עיריות ומדינות הצליחו לאזן את המצב. בסופו של דבר השכרת דירה זה עסק לכל דבר. יש לא מעט דרכים להסדיר ענף כזה: בין אם מדובר בהגבלת משך ההשכרה בשנה; בהתניה שדורשת אישור הדיירים האחרים בבניין; ברישיון מהעירייה להפעיל נכס להשכרה לטווח קצר; בדיווח הכנסות ומס, כולל מס תיירים; או דרך החובה לדיווח ולרישום אורחים.
"בישראל ובמיוחד בתל-אביב הרגולציה נמצאת הרחק מאחור, ומשכירי הדירות יכולים לעשות מה שהם רוצים. אין חסמים ולכן השוק מתנהג בפראות - בעיקר בתקופות שיא. גם בשבוע האירוויזיון, אומנם הגיעו פחות תיירים מהמצופה ועדיין אי אפשר אפילו לדעת כמה מהם לנו בדירות להשכרה לטווח קצר, היות שבעלי הדירות לא מחויבים בדיווח על התיירים".
בודפשט: רובעים לתיירים בלבד
ולא רק ענף התיירות מושפע. לדברי ברנס ההשפעה העקיפה על שוק הנדל"ן בערים בהן שוק השכרת הדירות לטווח קצר דומיננטי מתייחסת לשינוי הצביון של התושבים והפיכת שכונות שלמות לנטולות תושבים אותם מחליפים דיירים. את זה לדבריו אפשר לפתור עם הקצאת רובעים לתיירים. "בבודפשט יש שלושה רובעים שמיועדים רק לדירות להשכרה לטווח קצר. בתקופות שאין תיירים - הרובעים הללו ריקים. שם יש רגולציה מתירנית יחסית כי הריכוז של הדירות באזור ה"דאון טאון" של העיר - פחות מפריע לתושבים. גם זה גם סוג של פתרון".
מנגד, הוא מספר ש"בלונדון שכונות שלמות, בעיקר במרכז העיר, משתנות. יש בניינים שלמים שהתושבים שלהם בורחים - ולכן מתגבשת שם רגולציה שמגיעה מהמקום של שמירה על אופי העיר ופחות מהמקום של שמירה על התחרות ההוגנת מול המלונאים.
"בערים כמו לונדון ופריז, יש היצע גדול של חדרי בתי מלון ולכן החשיבה שם מונעת מהשינויים שעוברת העיר במובן הדמוגרפי. יש לזה השלכה גם בפן המיסויי לאור מבנה תשלומים שונה למשכירי דירות לעומת דיירים קבועים".
בין העצות שהועברו לעיר שעבורה נעשה המחקר מדגיש ברנס את נושא האיזון: "לשמר ולטפח את תעשיית המלונאות המקומית ולא לבלום את אחד השווקים הכי מתפתחים. לפעול דרך רגולציה מנטרת ולא כזו שחוסמת. הצענו ליישם הגבלה של ימים להשכרה בשנה עם תקופות שבהן אסור לפעול, בעיקר בחגים".
התחום מתמקצע עם תוכנות ניהול
ולבסוף, בבייקר טילי הבחינו שלא רק ענף התיירות סוער סביב השכרת הדירות אלא גם ספקי תוכנה. "יש זליגה של תוכנות ניהול ופתרונות טכנולוגיים שבעבר היו מיועדים לבתי מלון בלבד לכיוון השכרת הדירות.
"אחת הדוגמאות היא התוכנה של Silverbyte, שמדווחת על דרישה גבוהה במיוחד בחודשים האחרונים ממשכירי דירות וחדרים לתוכנה שתסייע להם בניהול ההזמנות - ריכוז הזמנות מכמה פלטפורמות כמו Booking ואחרים; ניהול האורחים; חשבוניות ותחזוקה; תשלום מס תייר בערים מסוימות; ואפילו דיווח על מכירת אלכוהול במסגרת הדירתית".