גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מה תל-אביב יכולה ללמוד מערים אחרות על רגולציה של דירות Airbnb

בתל-אביב יש יותר חדרים להשכרה לטווח קצר מאשר חדרי מלון, אבל הרגולציה על התחום משתרכת הרחק מאחור ● בפירמת בייקר טילי בדקו מה עשו ערי תיירות מובילות בעולם ומצאו שדווקא יש הרבה מה לעשות

airbnb / צילום: Shutterstock
airbnb / צילום: Shutterstock

תל-אביב היא בין הערים היחידות בעולם שבה מספר חדרי הלינה שמוצעים למבקרים בפורמט של השכרה לטווח קצר - Airbnb ודומותיה - גדול יותר מאשר חדרי הלינה המוצעים בבתי מלון. "ענף פרא", קורא לכך יקי ברנס, שותף וראש חטיבת הייעוץ האסטרטגיה בפירמת הייעוץ וראיית החשבון בייקר טילי.

לפי נתוני האתר Airdna, המבוססים על מאגרי הדירות באתרים בהם Airbnb ו-HomeAway, נכון לסוף אפריל 2019 עמד מספר הדירות/חדרים להשכרה לטווח קצר בתל-אביב לבדה על 10,870 - לעומת מספר חדרי המלון שעומד על כ-8,600 בלבד.

לדברי ברנס, הסיבה העיקרית לכך היא היעדר רגולציה שתסדיר את הענף. כלומר, בעוד תל-אביב מובילה במספר הדירות להשכרה לטווח קצר, היא משתרכת מאחור בכל הקשור להסדרת התחום, ובניגוד למה שניתן לחשוב - יש הרבה מה לעשות.

העיקרון, לפי ברנס, הוא מציאת איזון וסדר שלא יהיה מרתיע מבחינת היזמים, ושיציב מסגרת מתבקשת לתחום, לא רק מהיבט אובדן ההכנסה למדינה ממס.

ברצלונה מחקה 2,600 דירות

"הרעיון הוא ליישם מדיניות מוניטרית שמאפשרת כלכלה חופשית מחד אבל מצד שני עוקבת אחר מספר הנכסים שהיא כוללת, ומשתנה בהתאם. צריך לזכור שזו פעילות עסקית לכל דבר ושהיא נמצאת במגמת גידול עולמית. למעשה, בכל תוכנית אסטרטגית של ערים גדולות ומתוירות יש התייחסות כבדת משקל לשוק משכירי דירות וחדרים לטווח קצר. בישראל, הנושא הזה קיים בעיקר בתל-אביב ובירושלים, שבה מספר החדרים והדירות להשכרה עומד על כ-3,700, ואני לא בטוח שבעיריות הללו מבינים את גודל התופעה".

הרגולציה שננקטה בערים שונות נעה מהגבלת מספר הימים שמותרים להשכרה ועד הנפקת רישיונות לבעלי דירות. "העיר שבה הרגולציה היא המחמירה ביותר היא ברצלונה", אומר ברנס. לדבריו, העירייה היא זו שמנפיקה רישיונות ומאז 2014 לא הונפקו רישיונות חדשים. מספר הרישיונות שמתירים לבעלי נכסים להשכיר את דירתם עומד על כ-10,000, ולדברי ברנס רק אם משכיר נכס מוותר על רישיון שקיבל - יוכל משכיר חדש להיכנס לתחום.

מדיניות ממשלתית כלפי Airbnb

"עיריית ברצלונה שדרך מדיניות הרישיונות הצליחה לשמור על מספר יציב של דירות להשכרה קיבלה היתר מ-Airbnb להיכנס לדאטה של האתר ולמחוק דירות לא מאושרות - כ-2,600 דירות הוצאו מהמאגר בעקבות זאת. באמסטרדם צפויה להיכנס חקיקה מחמירה שתגביל את השוכרים ל-30 יום בשנה". באמסטרדם חשבו גם על מהלך שיאפשר תחרות הוגנת מול המלונאים ושם אוסרים על השכרת דירות לטווח קצר בעונות השיא, כלומר סביב חג המולד.

יש ערים שדווקא מעודדות את נהירת המשקיעים בדירות להשכרה לטווח קצר. "עיר כמו אתונה, שהיא מאוד תיירותית, נקלעה למשבר כלכלי ולצניחה במחירי הנדל"ן. בעקבות זאת משקיעים, כולל ישראלים, נהרו אליה וקנו מתחמי דיור לטובת השכרת דירות. לא ידוע לי שמישהו מנסה לעצור את זה משום שזה מהווה קטליזטור לכלכלה לאור עלייה במחירים עם הביקוש".

איך מנהלים את זה בפועל?
"העיריות מנהלות שיתוף פעולה עם משרד התיירות או עם איגוד המלונות המקומי כי בסוף המטרה היא לסנכרן את האינטרסים של גורמים שונים - לא רק של התושבים. מצד אחד, אין עיר שרוצה שלא ייפתחו אצלה בתי מלון בגלל השוק הפרוע של דירות להשכרה, ומצד שני היא גם לא רוצה להבריח תיירים שמחפשים פתרונות לינה זולים יותר. נדרש סדר אבל שלא מרתיע".

ברנס סבור שגם השוק בישראל דורש התערבות רגולטורית: "גם בארץ צריך להביא בחשבון את הפגיעה בשוק המלונאות. החסמים הנמוכים לכניסה לשוק מאפשרים לפעול בחופשיות וכמעט ללא מכשולים של ממש בפני מי שרוצה לפתוח את ביתו לתיירים שצפויים להגיע לישראל בקיץ".

מצד שני, בשעה שיש מחסור בחדרי לינה בעיקר בסגמנט הזול ופועלים רק כדי להגדיל את מספר התיירים בארץ, היצע הדירות מהווה פתרון נוח לתיירים ולמדינה.
"נכון שמדברים על היצע החדרים שגדל בזכות הדירות אבל נדרשת רגולציה. עד לפני כחמש שנים, בערים כמו ניו יורק, פריז, לונדון, אמסטרדם, רומא, פראג וברצלונה המצב היה דומה לישראל. משכירי דירות וחדרים לטווח קצר נהנו מעלייה של עשרות ואף מאות אחוזים בביקוש מדי חודש. כתוצאה מזה חלה עלייה כמעט ברמה יומית במספר הדירות והחדרים הזמינים - אבל במקביל לעליית כוחם של הנכסים לטווח קצר חלה ירידה במספר הלינות בבתי מלון ובמספר השוהים.

"מהלכים שננקטו על ידי עיריות ומדינות הצליחו לאזן את המצב. בסופו של דבר השכרת דירה זה עסק לכל דבר. יש לא מעט דרכים להסדיר ענף כזה: בין אם מדובר בהגבלת משך ההשכרה בשנה; בהתניה שדורשת אישור הדיירים האחרים בבניין; ברישיון מהעירייה להפעיל נכס להשכרה לטווח קצר; בדיווח הכנסות ומס, כולל מס תיירים; או דרך החובה לדיווח ולרישום אורחים.

"בישראל ובמיוחד בתל-אביב הרגולציה נמצאת הרחק מאחור, ומשכירי הדירות יכולים לעשות מה שהם רוצים. אין חסמים ולכן השוק מתנהג בפראות - בעיקר בתקופות שיא. גם בשבוע האירוויזיון, אומנם הגיעו פחות תיירים מהמצופה ועדיין אי אפשר אפילו לדעת כמה מהם לנו בדירות להשכרה לטווח קצר, היות שבעלי הדירות לא מחויבים בדיווח על התיירים".

בודפשט: רובעים לתיירים בלבד

ולא רק ענף התיירות מושפע. לדברי ברנס ההשפעה העקיפה על שוק הנדל"ן בערים בהן שוק השכרת הדירות לטווח קצר דומיננטי מתייחסת לשינוי הצביון של התושבים והפיכת שכונות שלמות לנטולות תושבים אותם מחליפים דיירים. את זה לדבריו אפשר לפתור עם הקצאת רובעים לתיירים. "בבודפשט יש שלושה רובעים שמיועדים רק לדירות להשכרה לטווח קצר. בתקופות שאין תיירים - הרובעים הללו ריקים. שם יש רגולציה מתירנית יחסית כי הריכוז של הדירות באזור ה"דאון טאון" של העיר - פחות מפריע לתושבים. גם זה גם סוג של פתרון".

מנגד, הוא מספר ש"בלונדון שכונות שלמות, בעיקר במרכז העיר, משתנות. יש בניינים שלמים שהתושבים שלהם בורחים - ולכן מתגבשת שם רגולציה שמגיעה מהמקום של שמירה על אופי העיר ופחות מהמקום של שמירה על התחרות ההוגנת מול המלונאים.

"בערים כמו לונדון ופריז, יש היצע גדול של חדרי בתי מלון ולכן החשיבה שם מונעת מהשינויים שעוברת העיר במובן הדמוגרפי. יש לזה השלכה גם בפן המיסויי לאור מבנה תשלומים שונה למשכירי דירות לעומת דיירים קבועים".

בין העצות שהועברו לעיר שעבורה נעשה המחקר מדגיש ברנס את נושא האיזון: "לשמר ולטפח את תעשיית המלונאות המקומית ולא לבלום את אחד השווקים הכי מתפתחים. לפעול דרך רגולציה מנטרת ולא כזו שחוסמת. הצענו ליישם הגבלה של ימים להשכרה בשנה עם תקופות שבהן אסור לפעול, בעיקר בחגים".

התחום מתמקצע עם תוכנות ניהול

ולבסוף, בבייקר טילי הבחינו שלא רק ענף התיירות סוער סביב השכרת הדירות אלא גם ספקי תוכנה. "יש זליגה של תוכנות ניהול ופתרונות טכנולוגיים שבעבר היו מיועדים לבתי מלון בלבד לכיוון השכרת הדירות.

"אחת הדוגמאות היא התוכנה של Silverbyte, שמדווחת על דרישה גבוהה במיוחד בחודשים האחרונים ממשכירי דירות וחדרים לתוכנה שתסייע להם בניהול ההזמנות - ריכוז הזמנות מכמה פלטפורמות כמו Booking ואחרים; ניהול האורחים; חשבוניות ותחזוקה; תשלום מס תייר בערים מסוימות; ואפילו דיווח על מכירת אלכוהול במסגרת הדירתית". 

עוד כתבות

מירי רגב צילום תמר מצפי

רגב תוקפת את גנץ בראיון: "לא בשל, צריך לעבור אפייה ולגלות לנו אם הוא סחיט"

את הדברים הקשים אמרה השרה רגב בראיון שצפוי להתפרסם מחר ב"ידיעות אחרונות" ● ממפלגת הליכוד נמסר "הקמפיין הסתיים וזו העת לאחדות. הגיע הזמן להפסיק את המתקפות האישיות מכל צד שהוא. הבחירות מאחורינו והמשימות המשותפות לפנינו ועלינו לשלב ידיים למען אזרחי ישראל"

הפרויקט בנאות אפקה בתל אביב / הדמיה: קבוצת גבאי, יח"צ

קבוצת גבאי תקים פרויקט פינוי-בינוי של 378 יח"ד ומסחר בנאות אפקה א' בתל אביב

היקף המכירות בפרויקט, שיכלול דירות בנות 3-5 חדרים ודירות פנטהאוז, מוערך בכ-850 מיליון שקל

לן בלווטניק, בעלי כלל תעשיות / צילום: יח"צ

נפלו ברשת: לן בלווטניק היה אמור להיות נמל המבטחים של ערוץ 13. אז מה השתבש בדרך?

בידיים של המיליארדר לן בלווטניק, ערוץ 13 היה אמור להגיע לחוף מבטחים. זה לא קרה ● עשרות שיחות עם אנשי תקשורת ועיתונאים חושפות את מסלול ההידרדרות: החילופים התכופים בצמרת, אובדן האמון בין ההנהלה לעיתונאים, הקרב האבוד על הרייטינג והמחנאות בקרב כתבי החדשות

שדה דב / צילום: יוסי פישר

יו"ר ההסתדרות דוחף לפתיחה מחודשת של שדה דב: "להציל את אילת הגוססת מהקורונה"

האם בחסות משבר הקורונה שדה דב יקום לתחייה? ל"גלובס" נודע כי יו"ר ההסתדרות ארנון בר-דוד ורה"מ בנימין נתניהו שוחחו על הנושא בימים האחרונים, וכי נתניהו הפגין גישה חיובית לרעיון ● מנכ"ל ישראייר ל"גלובס": "הרעיון נחמד אבל לא ישים בזמן הנוכחי"

מימין: איציק שנידובסקי, מנכ"ל אנליסט, ונועם רוקח, סמנכ"ל ההשקעות אנליסט / צילום: איל יצהר, גלובס

הקורונה הביאה להפסדי נוסטרו של 22 מיליון שקל באנליסט שעבר להפסד רבעוני

הרווח התפעולי הרבעוני הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל ● השפעת הקורונה על אנליסט באה לידי ביטוי בהשפעה ישירה על שווי הנכסים הפיננסים המנוהלים, ובעיקר על תיק הנוסטרו, שרשם הפסד של כ-22 מיליון שקל

ישראל טויטו / צילום: אריק סולטן

מנכ"ל חדשות 13 משיב מלחמה: עובדי החדשות לא יקבלו את מלוא שכרם בשל העיצומים

לטענת מנכ"ל חדשות 13 ישראל טויטו היות ומדובר בשביתה של העובדים, אין זאת הפרת משמעת כי נקיטת עיצומים מביאה להשהיה מיידית של חוזה העבודה ובמצב כזה העובדים אינם זכאים לשכר רגיל אלא לשכר הולם ● מאוחר יותר הובהר לחלק מהעובדים - הבכירים שביניהם - ששכרם לא יקוצץ

חיים כצמן, בקניון פרומנדה של אטריום בוורשה 
 / צילום: יח"צ

חיים כצמן על הצניחה במניית גזית גלוב: "יש סנטימנט שלילי לנדל"ן המסחרי - הוא מוטעה"

משבר הקורונה הוביל את ענקית הנדל"ן להפסד של 618 מיליון שקל ברבעון הראשון ● חיים כצמן, המנכ"ל ובעל השליטה: "עברתי כבר משבר אחד או שניים, ואני חושב שנצא מהמשבר הזה הרבה יותר מחוזקים"

דונלד טראמפ / צילום: Gripas Yuri -ABACA, רויטרס

האם טראמפ יגביל את ההגנות על רשתות הסושיאל? טיוטה לצו נשיאותי חדש

נשיא ארה"ב דונלד טראמפ צפוי לשכתב חוק שהגן מזה זמן רב על טוויטר, פייסבוק וגוגל של אלפאבית מלהיות אחראיות על החומר שמפורסם על-ידי המשתמשים שלהן ● הצו הנשיאותי מגיע לאחר סכסוך של הנשיא עם רשת טוויטר, כשזו סימנה באזהרת "עלולים להטעות" את ציוציו

בזק / צילום: תקשורת תאגידית בזק

תם ונשלם: נפתרה המחלוקת סביב הטלפוניה הסיטונאית של בזק

משרד התקשורת קובע שהפתרון שבזק מציעה לטלפוניה הסיטונאית עומד בדרישות שקבע וכבר בקרוב החברה כבר לא תהיה בהפרה ● אחד האירועים הקשים ביותר שליוו את החברה בשנים האחרונות בא על סיומו

טראמפ ונתניהו/ צילום: רויטרס Gripas-Yuri-ABACA

כך משרד החוץ מאתר את כוכבי העתיד של הפוליטיקה האמריקאית

דוד רוט, סמנכ"ל צפון אמריקה במשרד החוץ מתארח בפודקאסט 'המדריך לטראמפיסט' ומספר על ההשקעה של נציגי ישראל באיתור המנהיגים הפוליטיים של המחר, הדיפלומטיה בעידן הטוויטר, ולמה כדאי להשקיע בקשרים דווקא עם הצד שלא נמצא בשלטון ● האזינו

דגים קפואים / צילום: שאטרסטוק

נחתם הצו והופחת המכס על יבוא דגים קפואים לישראל

במסגרת המהלך צפוי המכס על פילה אמנון קפוא לרדת מ-7.5 שקל לק״ג, ל-1.8 שקל בשתי פעימות עד שנת 2022. כמו כן, עד לשנת 2021, ירדו בהדרגה המכסים על פילה קרפיון ובורי מ-5.5 שקל לק"ג לשקל אחד לק"ג

אבו מאזן / צילום: רנין סוואפטה, רויטרס

בכירים פלסטינים: ההודעה על ביטול ההסכמים עם ישראל - לא ניתוק מלא של הקשר

למרות הודעת אבו מאזן על ביטול ההסכמים עם ישראל, ברור לשני הצדדים שהפסקה מוחלטת של הקשרים היא פשוט לא אפשרית ● גורם ישראלי אומר כי בימים הקרובים יוחלט בישראל כיצד לנהוג, ולא מן הנמנע כי ייעשה שימוש בכלי הכלכלי להשבתו של התיאום הביטחוני

רן עוז / צילום: רמי זרנגר

הפסדי ההשקעה בשל משבר הקורונה העבירו את מגדל מרווח רבעוני של 543 מיליון ש' להפסד של 564 מיליון ש'

מדובר בהרעה צפויה בתוצאותיה של החברה שבניהולו של רן עוז, ושנובעת בעיקרה מנסיבות חיצוניות שיפגעו בענף כולו ● השינוי של עקום הריבית הביא לגידול בעתודות ביטוח החיים בסך של כ-134 מיליון שקל

מדפים מלאים בסחורה לאחר חידוש המלאי / צילום: שני אשכנזי, גלובס

הבורסה ננעלה בירידות: ת"א 90 איבד 1.6%, בזן צנחה בעוד 6%

שופרסל דיווחה על קפיצה של 87% ברווח הנקי, דיסקונט על ירידה של 31% ברווח ● גזית גלוב פרסמה דוחות והכריזה על רכישה בחזרה של מניותיה בכ-400 מיליון שקל ● נייס איבדה 2.1%, מזרחי טפחות 2.5%

אוצר מילים / עיצוב: גלובס

אוצר מלים: 100 ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם בעברית

פרופ' חזי לוי / צילום: ענבל מרמרי, גלובס

מנהל ביה"ח ברזילי פרופ' חזי לוי ימונה למנכ"ל משרד הבריאות

המינוי הוא בהתאם להחלטתו של אדלשטיין למנות מנכ"ל מקצועי לאחר שמנכ"ל המשרד היוצא, משה בר סימן טוב, היה למנכ"ל הראשון שאיננו בעל השכלה וניסיון בתפקיד רפואי ● השר אדלשטיין ביקש מראש הממשלה נתניהו להביא את המינוי לאישור הממשלה בהקדם האפשרי

ינון מגל ובן כספית / צילום: שלומי יוסף, אביב חופי

בן כספית וינון מגל מנסים לגשר על התהום האידיאולוגית. לא תמיד זה מצליח להם

כספית מתחרפן מ"הזחיחות ושביעות הרצון העצמית האינסופית של מגל" ● מגל חושב שלהעביר ביקורת על השמאל ועל התקשורת זה לא פחות חשוב מלבקר את ראש הממשלה ● הזוגיות הכי חמה ברדיו התיישבה על ספת הפסיכולוג של "אוף דה רקורד" ● האזינו לראיון המלא

מכונות כריית ביטקוין  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

גולדמן זאקס מרגיז את שוק הקריפטו: "ביטקוין אינו אפיק השקעה"

דוח חדש של כלכלני בנק ההשקעות מציג עמדה הפוכה לזו שהציגו באחרונה מנהלי קרנות גידור בארה"ב, שמהמרים על ביטקוין כגידור נגד אינפלציה ● לפי הדוח, "תנודתיות הביטקוין עשויה להתאים לסוחרים מוטי מומנטום"

חיים כצמן / צילום: יח"צ

חיים כצמן: "היא מעלה בי ערגה לתקופה העברית הראשונה"

חיים כצמן, בעל השליטה ומנכ"ל גזית גלוב, מסביר מדוע הוא כל-כך אוהב את המילה "אשמורת" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

מנכ"ל מודרנה סטפן בנסל / צילום: Andrew Harnik, AP

חשש מחקירה נגד מפתחת החיסון לקורונה מודרנה הפיל את המניה

חשד כי החברה וחלק ממנהליה או דירקטורים מטעמה ביצעו עבירות שלא כדין בקשר לתוצאות הניסוי בחיסון לקורונה שפרסמה החברה בתחילת החודש