נדל"ן מניב/ קרדיט: שאטרסטוק
חברת הנדל"ן הזרה וו.סי.ג'י (ווינדזור קפיטל גרופ) נכסים, שנמצאת בשליטת פטריק נסביט, שוקלת לבצע פירעון מוקדם למלוא איגרות החוב שהנפיקה בעבר בבורסה בתל אביב.
איגרות החוב של החברות מסדרות א' ו-ב', שהונפקו לציבור לפני כשנתיים, אמורות להיפרע ברובן רק בשנים 2023-2024, אבל מהלך שמובילה כעת הנהלת החברה עשוי להביא לפדיונן המוקדם כבר בחודשים הקרובים. איגרות החוב של וו.סי.ג'י מסדרות א' ו-ב' הגיבו היום להודעה בזינוקים של 5% ו-7%, בהתאמה. בעקבות הזינוקים נסחרו סדרות א' ו-ב' בתשואות לפדיון של 6.2% ו-11.4%, בהתאמה.
הבוקר (ג') דיווחה וו.סי.ג'י (WCG Properties) כי במסגרת החלופות שאותן היא בוחנת למימון פורטפוליו הנכסים GMAC, נבחנת על-ידיה חלופה שתכלול מימון מחדש גם לנכסים המשועבדים כיום לטובת מחזיקי אג"ח א'. לדברי וו.סי.ג'י, ככל שיושלם המימון מחדש ביחס לנכסים המשועבדים למחזיקי האג"ח, יהיו בידה הכספים הדרושים לצורך ביצוע פדיון מוקדם מלא של סדרה א' בתמורה לערכן ההתחייבותי (פארי).
נוסף על כך, מציינת החברה כי ייתכן שבעקבות המהלך יהיו בידה גם הכספים הדרושים לצורך פדיון מוקדם של מלוא סדרת אג"ח ב' בתמורה לערכן ההתחייבותי (פארי). מסיבות אלו פנתה החברה לנאמן איגרות החוב של סדרות א' ו-ב', בבקשה לזמן אסיפות מחזיקים לצורך תיקון שטרי הנאמנות, באופן שיאפשר את הפדיון המוקדם של שתי הסדרות (או אחת מהן) בהתאם לערכן ההתחייבותי, וזאת לתקופה מוגבלת של עד 30 באוגוסט השנה.
פורטפוליו נכסים בשווי של 282 מיליון דולר
פורטפוליו GMAC כולל נכסים מניבים בשווי נוכחי של 282 מיליון דולר, והוא משועבד כיום להבטחת הלוואה בהיקף של 141 מיליון דולר, שעומדת לפירעון ב-8 ביולי השנה. לחברה קיימת אפשרות להאריך את מועד פירעון ההלוואה בשנה נוספת (ולאחר מכן בשנה נוספת שנייה), או לחלופין לבצע לנכסים מימון מחדש באמצעות נטילת הלוואה חדשה ופירעון ההלוואה הקיימת, כפי שהיא אכן בוחנת כאמור.
וו.סי.ג'י נמנית עם קבוצת המלונאות האמריקאית ווינדזור, ופועלת בתחום הנדל"ן המניב במדינות קליפורניה, ג'ורג'יה, נבדה וקרוליינה הצפונית. נכון להיום מחזיקה וו.סי.ג'י בעשרה מלונות בארה"ב, וכן ב-70% ממניות קומפלקס מגורים בעיר סירקיוז שבמדינת ניו יורק, והשווי של כלל הנדל"ן להשקעה שלו מסתכם ב-634 מיליון דולר.
בקיץ 2017 הנפיקה החברה לראשונה איגרות חוב לציבור בישראל, וכיום עומד חובה למחזיקים על 143 מיליון דולר (517 מיליון שקל) במונחי פארי. חוב זה מתחלק כאמור בין מחזיקי אג"ח א' (343 מיליון שקל) למחזיקי אג"ח ב' (174 מיליון שקל), בעוד שלמחזיקי אג"ח א' שיעבוד על פורטפוליו של נכסים מניבים בשווי של 159 מיליון דולר.
את הרבעון הראשון של 2019 סיימה וו.סי.ג'י עם עלייה של 1.65 בהכנסות מדמי שכירות ל-11.5 מיליון דולר, אולם גם עם ירידה של 0.9% ברווח מהשכרת נכסים ל-10 מיליון דולר. הרווח מפעולות רגילות גדל ב-8.1% ל-8.3 מיליון דולר, אולם הוצאות של 4.1 מיליון דולר מהפרשי שער (עקב התחזקות השקל מול הדולר) הובילו את החברה להציג הפסד של 3 מיליון דולר בשורה התחתונה. לשם השוואה, ברבעון המקביל אשתקד רשמה החברה רווח נקי של 2.7 מיליון דולר, וב-2018 כולה הציגה רווח נקי של 17.9 מיליון דולר.