ניו יורק / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב
שתי חברות נדל"ן אמריקאיות שהנפיקו בעבר אגרות חוב בבורסה בת"א, עדכנו ביומיים האחרונים את המשקיעים בנוגע להשפעות עליהם של השינויים בחוקי השכירות המיוצבת (Rent Stabilization) במדינת ניו יורק. לדברי שתי החברות, ההשפעות עליהן משינויי החקיקה תהיינה מוגבלות ויורגשו בעיקר בעת ניסיון למכור יחידות דיור להשכרה.
החברה המרכזית בתחום זה מבין השתיים היא דה זראסאי גרופ שבשליטת ג'ואל וינר. לחברת דה זראסאי אג"ח בהיקף של 2 מיליארד שקל ערך נקוב שנסחרות בבורסה, מתוכן 1.77 מיליארד שקל ערך נקוב מסדרה ג' הלא מובטחת ו-235 מיליון שקל ערך נקוב מסדרה ד' המובטחת.
דה זראסאי פועלות בארבעה רובעים של העיר ניו יורק (מנהטן, ברוקלין, ברונקס וקווינס) ובבעלותה 10.3 אלף יחידות דיור, מתוכן כ-9 אלף יחידות דיור להשכרה בפיקוח ועוד 1,300 דירות שהוסבו למכירה לרוכשים פרטיים בשוק החופשי (דירות קונדו). לדברי החברה, היקף החקיקה שאושר הינו נרחב ביותר ונמצא עדיין תחת בחינה של אנשיה ויועציה המשפטיים בארה"ב.
עם זאת, לאחר בחינה ראשונית הדגישה החברה שני רכיבים בתיקון החקיקה שעשויים להשפיע על פעילותה. הרכיב הראשון קשור להגבלה על המרה של בנייני דירות להשכרה מפוקחת, לבניינים בהן ניתן למכור את הדירות בשוק החופשי (נכסי קונדו).
בהתאם לתיקון, תידרש מעתה החברה לזכות בתמיכה של 51% מהדיירים הקיימים בבניין הדירות להשכרה, כדי שניתן יהיה להמירו לנכס קונדו, וזאת במקום המצב הנוכחי בו היה צורך למכור 15% מיחידות הדיור בבניין. לדברי דה זראסאי, אין בתיקון המדובר כדי להשפיע על זכויותיה ב-1,300 דירות הקונדו בבניינים שבהם כבר הושלם תהליך ההמרה. כך, שהיא רשאית למכור את הדירות הללו בשוק באופן חופשי.
בחברה הוסיפו כי היא ממשיכה לבחון עם יועציה את ההשפעה תיקון החקיקה על הבניינים המוחזקים על ידיה, שבהם החל הליך ההמרה לנכסי קונדו לפני התיקון אולם שהליך זה טרם הושלם. כך או כך, בחברה הדגישו כי לאחר בדיקה ראשונית שביצעה, התיקון האמור לא ישפיע ככל הנראה באופן מהותי לרעה על צפי מכירת הדירות שלה, וזאת לפחות בשלוש השנים הקרובות.
התיקון השני אליו התייחסה דה זראסאי עוסק בהכנסות מדירות להשכרה. לדברי החברה, עיקר השינויים בתיקון לא ישפיעו באופן מהותי לרעה על פעילותה ועל הכנסותיה מדמי שכירות.
למרות הדברים, נסחרת היום אג"ח ג' של דה זראסאי בירידה של כ-1.4% ומשלימה נפילה של 6.7% בשלושה ימים. בעקבות הנפילה נסחרת אג"ח ג' לפי תשואה לפדיון של 9.1%, שנחשבת תשואה גבוהה עבור אג"ח הזוכה לדירוגים גבוהים של Aa3 בידי מידרוג ושל AA מינוס בידי S&P מעלות.
החברה השנייה שפרסמה עדכון למשקיעים בנושא היא דלשה קפיטל, שבשליטת מייקל שהה. לחברה מספר מצומצם של דירות בשכירות מיוצבת בשלושה נכסים בניו יורק, ולדבריה לשינוי החקיקה החדשים לא צפויה השפעה על פעילותה ועל הכנסותיה מדמי שכירות.
עם זאת, בחברה הדגישו כי תיתכן השפעה שלילית ביחס להכנסות העתידיות ולאפשרויות להעלאת דמי השכירות ביחידות הדיור הכפופות לשכירות המיוצבת. כך או כך, לפי שעה טרם נקבעה מידת ההשפעה, אם בכלל, על פעילותה העתידית של דלשה.
לדלשה קפיטל שלוש סדרות אג"ח שהונפקו בת"א בהיקף כולל של 642 מיליון שקל ערך נקוב ושמדורגות A3 בידי מידרוג. שתיים מהסדרות נסחרות כיום בתשואה גבוהה לפדיון של 13%-14%, בעוד בשלישית נסחרת בתשואה נמוכה יורת של 7.6% בלבד.