"מגדל אלדר" בפארק העסקים החדש בחולון. תחנת הרכבת הקלה תהיה צמודה לפרויקט / הדמיה: חברת 3DVISION
הכתבה בשיתוף אלדר השקעות
אחת המגמות המובילות בהשקעות נדל"ן בשנים האחרונות היא בתחום המסחרי (משרדים, חנויות, ושטחי מסחר). התשואה עליה לרוב יותר מתגמלת - כ-8%-10% לעומת ממוצע של 3%-4% בנדל"ן למגורים, כך על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
אחד מתתי הסקטורים המרכזיים של ההשקעה בנדל"ן מסחרי הוא במגדלי המשרדים הרבים שצצו כפטריות אחרי הגשם בשנים האחרונות. אולם כמו בכל תחום השקעה, חשוב לבדוק לפני שמבצעים אותה. זאת מאחר וקיימים פרמטרים רבים אשר עשויים להשפיע על גובה התשואה בגינה (בנוסף לאלה שמנינו מעלה), חלקם קשורים לאזור בו ממוקם הנכס והתנאים בו. אז מהם, אם כן, הגורמים שעשויים לשפר את התשואה בהשקעה במשרדים?
נגישות היא המפתח
בראש ובראשונה, אחד הגורמים שמשפיעים על אטרקטיביות והביקוש להשקעה במגדלי משרדים הוא - מיקום הנכס והנגישות התחבורתית למקום. מחקרים שנערכו בעיקר באירופה ובארה"ב, הראו כי נגישות של אזורים מסחריים לתשתיות תחבורה ציבורית מגוונות מביאה לעליות מחירים של בין 10%-15% בטווחים של חמש, ואפילו עשר שנים. כך, למשל, על פי אתר Statista, מחיר השכירות השנתית הממוצע למשרד בפרברי פריז, לאו דווקא במרכז העיר, אבל כן בסמיכות לתחבורה ציבורית, עמד ב-2018 על 840 אירו למ"ר. לפני חמש שנים הנתון הדומה עמד על קצת פחות מ-750 אירו למ"ר - שינוי של מעל ל-10%; מחקר נוסף נערך ביוון בתקופת ירידות המחירים הגדולות שם, בין 2011-2013. ניתן היה ללמוד ממנו כי באזורי נדל"ן מסחרי הנגישים לתחבורה ציבורית טובה, נבלמו הירידות ב-40%-60% אחוז, בהשוואה לאזורים אחרים בכל המדינה.
לדברי רו"ח עדי דנה, מנכ"ל אלדר השקעות, אשר עומדת בימים אלה מאחורי הקמתו של "מגדל אלדר" בפארק העסקים החדש של חולון, "גם בישראל, נדרשת חשיבה תחבורתית בתכנון אזורי תעסוקה ופארקי עסקים. יש להביא בחשבון מראש פתרונות נגישות תחבורתית טובה, וכמובן מקומות חנייה". הוא מוסיף כי "מאחר שבגוש דן התשתיות המרכזיות של התחבורה הציבורית, קרי קווי הרכבת הקלה, עדיין בהקמה, קשה לראות כרגע את ההשפעה העתידית של אלה על מחירי הנדל"ן. אולם להערכתי הפער בין אזורי עסקים שנגישים לתחבורה לבין אזורים שפחות נגישים לה יעמוד בעתיד על כ-10%-15% למ"ר".
בהקשר לכך אומר רו"ח דנה כי עד סיום בנייתו של "מגדל אלדר", אשר צפוי להתנשא לגובה של 22 קומות, הנגישות התחבורתית לפארק העסקים החדש של חולון תשתפר דרמטית עם השלמת חיבור הרכבת הקלה אליו. מה שיהפוך את המתחם לאטרקטיבי עבור תושבי גוש דן והאזור. "מגדל אלדר ממוקם כמגדל הראשון בפארק העסקים של חולון ובצמוד לתחנת הרכבת הקלה, כך שהעובדים בבניין יוכלו לרדת בתחנת הרכבת ולהיכנס באופן ישיר למשרד", הוא מדגיש.
רו"ח דנה סבור כי אזור התעשייה של חולון עתיד לעבור את התהליך ששדרג את אזור התעשייה בהרצליה והפך אותו לאטרקטיבי: "מבחינת מרחק, שני האזורים נמצאים קרוב מאוד לתל אביב, כשבעה קילומטר מצפון ומדרום; כמו כן, שניהם מהווים מרכז תעסוקה ראשי ליישובים באזור, מחוץ למטרופולין תל אביב. "לשני המקומות הללו יש נגישות תחבורתית גבוהה, הן מבחינת תחבורה ציבורית, כמו קווי אוטובוס מרכזיים או קו הרכבת הקלה הירוק שעתיד לעבור בקרוב בחולון ובהרצליה, וכן יציאה לכבישים מרכזיים, כמו כביש 4. ההבדל הוא, שהרצליה כרגע יותר רוויה ועמוסה. המחירים יקרים יותר ב-50%-60% מאלה שבחולון, כך שבחולון המרווח לגידול בתשואה עדיין גבוה. כמו כן, התכנון העירוני נכון יותר מבחינת תחבורה ותנועה, ישנה הסדרה של כיכרות, של הכניסה והיציאה מהעיר ומעורבות של מחלקת התכנון העירונית".
ELDAR TOWER בפארק העסקים החדש בחולון - השקעת נדל"ן במחיר נוח באזור מתפתח. לפרטים הקליקו כאן>>
משוואת פוטנציאל הרווח: מחיר נמוך באזור מתפתח
גורם נוסף אשר משפיע על אטרקטיביות ההשקעה בנדל"ן משרדים הוא כמובן מחיר הרכישה, אשר משקף גם את הפוטנציאל העתידי להשבחת הנכס. "בנדל"ן המשוואה היא פשוטה", מסביר רו"ח דנה. "ככל שהלוקיישן מרכזי יותר, נגיש יותר ועם מחיר נמוך יותר - כך העסקה כדאית יותר".
במטרופולין תל אביב, מחירי הנדל"ן בכלל, והמסחרי למשרדים בפרט, יכולים להרקיע שחקים. לכן לפי רו"ח דנה, טוב יעשו המעוניינים ברכישת נכס משרדי אם ינסו לאתר אותו ברדיוס רחב יותר: "אם מחפשים מיקום מרכזי בגוש דן, כזה שיש בו אפשרויות תחבורה מרכזיות שיכולות להוביל לתוך מטרופולין תל אביב ומחוצה לו, אז יש מספר אזורים לבחירה וצריך לשים לב להבדל במחירים. בהרצליה המחיר הוא באזור של 15 אלף שקל למ"ר; במתחם הבורסה וה-BBC בבני ברק, המחירים הם 14 ו-12 אלף שקל בהתאמה". במגדל אלדר, מסביר רו"ח דנה, התמחור צפוי להיות נמוך משמעותית ולעמוד על כ-8,900 שקל למ"ר, כשהארנונה למ"ר עומדת על 190 שקל בלבד, לשם השוואה בהרצליה המחיר הוא 332 שקל. מה שמשקף לדבריו מחיר הזדמנות, עם צפי לעליית מחירים בעתיד ותשואה גבוהה: "אזורים עם פוטנציאל תחבורתי ועלות נמוכה מ-10 אלף שקל למ"ר הם הזדמנות נהדרת להשקעה, כי פוטנציאל עליית המחיר הוא גדול. ככה גם הרצליה התחילה וכיום, כאמור, התמחור בה מאוד גבוה".
אטרקטיביות ויזואלית משפיעה על הערך
בשנת 2015 ערכו צמד חוקרים אמריקנים ניסוי קצרצר בתחום האסתטיקה והנדל"ן. הם הציעו לשורה של משתתפים מומחי נדל"ן לרכוש על פי תמונות שני נכסים פוטנציאלים, בעלי מפרט זהה. ההבדל היחיד בין הנכסים היה במימד הוויזואלי, כאשר אחד מהם עוצב באופן מושך יותר מהשני. המחקר גילה כי המשתתפים הביעו נכונות לשלם מחיר גבוה בכ-5% עבור הנכס האטרקטיבי ויזואלית. ממצאים אלו עלו בקנה אחד עם מחקרים רבים קודמים שהראו קשר ברור בין מידת האטרקטיביות הוויזואלית של הנכס לבין הערכת השווי שלו, עוד לפני שנבחנים משתנים אחרים שיכולים להשפיע על המחיר.
"למשקיעים, רוכשים ושוכרים מאוד חשובה הנראות של הנכס המשרדי, המרכזיות שלו והאטרקטיביות האדריכלית-עיצובית", מסביר רו"ח דנה. למשל, חברות הייטק תעדפנה קומות גדולות ורחבות בגימור יוקרתי. הפנמנו את הדברים האלה ובמגדל אלדר זכינו לציון גבוה על התשתיות המתוכננות. כמו כן, במגדל טכנולוגיות מתקדמות למיזוג אוויר, לחנייה ולכניסה וליציאה. הן מקנות לפרויקט יוקרה ונראות אטרקטיבית שמושכת רוכשים ושוכרים, ובכך משפיעות על הערך", הוא מוסיף.
עוד מציין מנכ"ל אלדר השקעות לגבי המגדל החדש, כי לצד 22 אלף מ"ר של שטחי משרדים ושלושה מרתפי חנייה, יהיו במקום גם 3,000 מ"ר של שטחי מסחר. "אנשים שעובדים באזורי תעסוקה נמצאים שם רוב היום, ולכן האזור צריך להיות אטרקטיבי ומתאים ל-2019, הדבר גם משליך באופן ישיר על התשואה למשקיעים".
לחשוב לטווח הרחוק
בשורה התחתונה, השקעה בנדל"ן מסחרי בכלל, ובמשרדים בפרט, עשויה להניב תשואה גבוהה יותר מהשקעות נדל"ן למגורים. על מנת למצוא את העסקה המשתלמת והמתאימה ביותר נדרשת חשיבה לטווח הרחוק ובחינה מדוקדקת של התכנון העירוני באזור המבוקש לרכישה - מתשתיות התחבורה, הנגישות להן ועד למפרטים האדריכליים המוצעים. כל אלה יכולים להביא לפערים משמעותיים בתשואה מהנכס.
ELDAR TOWER בפארק העסקים החדש של חולון - משרדים צמודים לרכבת הקלה ובקרבת ת"א. לפרטים הקליקו כאן>>