גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לא רק הסיום הצפוי של מחיר למשתכן: כל הסיבות לזינוק במניות יזמיות הנדל"ן

הריבית שנשארת נמוכה, היקפי המשכנתאות שעולים ומרמזים שהשוק חוזר לפעילות, ופיצול מדד הנדל"ן בבורסה - האם אחרי העליות האחרונות יש למניות של חברות הנדל"ן עוד לאן לעלות?

אתר בנייה בראשון-לציון / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
אתר בנייה בראשון-לציון / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

בחודש האחרון נרשמו עליות חדות בחלק ניכר מהמניות של יזמיות הנדל"ן למגורים הנסחרות בבורסה, ביניהן אזורים , דמרי , צמח המרמן , אפריקה מגורים , פרשקובסקי  ודוניץ .

העליות באו, בין השאר, על רקע פיצול, החל מ-1 ביולי, של מדד מניות הנדל"ן לשני תתי-מדדים - בנייה ונדל"ן מניב. גורמים נוספים שמעניקים רוח גבית למניות הנדל"ן הם הירידה החדה בתשואות האג"ח הממשלתיות, עלייה משמעותית בהיקפי לקיחת משכנתאות על ידי הציבור והערכות כי תוכנית "מחיר למשתכן" מתקרבת לקיצה.

ענף הנדל"ן המניב, העיקרי מבין השניים, כולל חברות המחזיקות נכסי מסחר, תעשייה, משרדים, לוגיסטיקה, מגורים, מלונאות, דיור מוגן וקרנות השקעה בנדל"ן (ריט). בין החברות הבולטות במדד - עזריאלי, אלוני חץ, גזית גלוב, מגה אור, כלכלית ירושלים, ביג, סאמיט, ריט 1 ומליסרון.

מדד ענף הבנייה כולל את החברות העוסקות בייזום בנייה, קבלנות, התחדשות עירונית ותשתיות. החברות הבולטות במדד הן בין השאר קבוצת אלקטרה, שיכון ובינוי, אזורים, אפריקה מגורים, דמרי, צמח המרמן, דוניץ, אאורה וצרפתי.

תנאי השוק התומכים וההתעוררות המחודשת בשוק הנדל"ן למגורים שלחו לאחרונה את מניותיהן של חלק מיזמיות הנדל"ן לרמות שיא של חמש השנים האחרונות, ביניהן דמרי, אזורים, דוניץ, פרשקובסקי וצמח המרמן.

חיים קראדי מנכ"ל פרשקובסקי / צילום: חיים ורסנו

עם זאת, לא מעט מניות של חברות אחרות בתחום הבנייה לא רשמו עליות, כך שקשה לומר שמדובר בעלייה רוחבית כוללת. לכל חברה יש כמובן את המאפיינים והסיבות שגורמים למניה שלה לעלות או לרדת.

אלה באו במקביל לעליות חדות במניות הנדל"ן המניב - בעיקר אלה שפועלות בישראל - מתחילת השנה, ולנוכח הצפי להמשך ריבית נמוכה בשוק, העתיד נראה עבורן חיובי, וכך גם התמחור העתידי של נכסיהן.

העליות החדות במניות הענף תומכות גם בביצועי מדד הנדל"ן, שבולט גם הוא לחיוב מתחילתה של 2019, עם קפיצה של יותר מ-30% הממקמת אותו כמדד המוביל בבורסה השנה.  

מניות אזורים פרשקובסקי וכו

"מחיר למשתכן סיימה את תפקידה"

להערכות לגבי מחיר למשתכן יש משקל לא קטן במה שקורה לחברות הנדל"ן בבורסה.

"יש היום קונצנזוס שתוכנית מחיר למשתכן סיימה את תפקידה", אומר שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס. "לאחר הפרסום האחרון של החשב הכללי על התרומה של התוכנית להגדלת הגירעון, קשה לי לראות את התוכנית ממשיכה לאחר הבחירות. מבחינת הקבלנים, הבשורה הגדולה תהיה שיתחילו למכור שוב קרקעות ליזמי הנדל"ן ולקבלנים שלא במסגרת מחיר למשתכן, מה שיאפשר להם לשוב ולהגדיל פעילות, הכנסות וכנראה גם רווחים לאחר שהתוכנית תסתיים", הוא מעריך.

לדבריו, "יש גם הבנה שהריבית במשק תמשיך להיות נמוכה מאוד עוד הרבה מאוד זמן. הריביות בשוק מאפשרות לחברות לגייס כסף בעלויות נמוכות וליזום נכסים בתשואות נמוכות. כשעלות הכסף זולה הנדל"ן הופך ליותר אטרקטיבי, כך שנראה שיש לאותן חברות עוד לאן לצמוח".

בנוסף, הוא אומר, "צריך לזכור שמצב המאקרו במשק הוא בסך-הכול מצוין. האבטלה בשפל היסטורי, קצב הצמיחה טוב למדי וזה כמובן משפיע לחיוב גם על שוק הנדל"ן למגורים וגם על הנדל"ן המניב".

העובדה כי שיעור הריבית הנוכחי בישראל עומד על 0.25% משאירה כרגע לחברות הנדל"ן המניב עוד מרווח תמרון גדול, משום שגם במקרה שבו ישתנו תנאי המאקרו בישראל ויובילו לעלייה בשיעורי הריבית, זו תתבצע בהדרגה ובאיטיות - גם בהנחה ששיעור הריבית במשק יעלה בכ-2%-1%, היא עדיין תישאר ברמות הנחשבות לנמוכות, ויאפשרו לחברות הנדל"ן המניב המשך התרחבות וגיוס משאבים.

עם זאת, הריבית הנמוכה, התומכת בתמחור החברות ונכסיהן, וכן בעלויות המימון הנמוכות שלהן, מהווה גם את האיום הגדול ביותר על עתידן (בטווח הארוך). במקרה שבו הכיוון יתהפך.

לא הייתה השפעה מסוימת לפיצול של מדד הנדל"ן לשני תתי-מדדים?

"לגמרי לא. זה משהו טכני לחלוטין ולא השפיע על המניות, לא בנדל"ן המניב ולא על מניות היזמיות. יש סיבות אחרות שמעניקות רוח גבית חזקה לסקטור הנדל"ן, וזה ממש לא קשור לפיצול".

האם יש לך מניה מועדפת בתוך סקטור חברות הבנייה?

"כן. שתי מניות - דוניץ ופרשקובסקי. דוניץ היא חברה מאוד יציבה עם הרבה קרקעות היסטוריות בעלות נמוכה והיא גם פעילה בתחומי ההתחדשות העירונית. יש שם עדיין אפסייד גבוה, למרות העלייה האחרונה במניה. פרשקובסקי פעילה מאוד גם במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ויש לה גם פעילות מניבה. גם היא רשמה עלייה מאוד יפה בשבועות ובחודשים האחרונים ויש לה גם כעת פוטנציאל מאוד גדול להמשיך במגמה החיובית".

נסים אחיעזרא מנכ"ל אחים דוניץ / צילום: יח"צ

"נושא הדיור עדיין לא בא לידי פתרון"

גורם בכיר בשוק ההון אומר בשיחה עם "גלובס" כי "המניות של חברות הבנייה עשו מהלך עליות מרשים מתחילת השנה. ההנחה העיקרית שלי היא שהציבור הבין, קצת באיחור, שכל נושא הדיור עדיין לא בא לידי פתרון. הרבה אנשים יישארו בלי דירה גם אחרי מחיר למשתכן. לפי הנתונים שמפרסם בנק ישראל יש גידול מאוד משמעותי בהיקפי המשכנתאות בחודשים האחרונים לעומת המצב לפני שנה כך שהמשקיעים מבינים ששוק הנדל"ן למגורים מתעורר וזה כנראה יבוא לידי ביטוי בתוצאות הכספיות של החברות הפועלות בענף".

אבל, הוא אומר, "צריך לבדוק כמה מלאי יש לכל חברה וכמה דירות הן כבר מכרו. דירות שעדיין לא נמכרו ונמצאות במלאי יכולות להימכר בעתיד במחיר גבוה יותר כנראה.

"גורם נוסף שמשפיע כאמור מאוד על השוק - הריבית, עדיין מאוד נמוכה וכעת מבינים שהריבית כנראה תישאר נמוכה מאוד עוד הרבה זמן. בשנה האחרונה הרבה כלכלנים ומשקיעים חשבו שהריבית הולכת לעלות בקרוב ולא ידעו עד לאיזו רמה היא תעלה, ואילו כיום המצב השתנה לחלוטין. כיום מעריכים שהריבית בארץ, בעיקר בגלל מה שקורה בעולם, לא צפויה לעלות עוד הרבה זמן ובמקביל נרשמה ירידה משמעותית בתשואות של האג"ח הממשלתיות, מה שמשפיע כמובן לחיוב על עלויות המימון של חברות הנדל"ן המניב ושל חלק מחברות הבנייה, כפי שראינו", הוא אומר.

עוד כתבות

תוכנית סירקין / צילום: יח"צ

הוותמ"ל אישר: 8,500 דירות יוקמו במזרח פתח תקווה

הותמ"ל החליטה לאשר את התוכנית השנויה במחלוקת בשטח מחנה סירקין המתפנה בפתח תקווה ● התוכנית כוללת רובע מגורים חדש, שטחי מסחר ותעסוקה והיא מהווה את השלב הראשון בפיתוח חלק זה של העיר

נפתלי בנט ובנימין נתניהו עם בכירי צה"ל במפקדת פיקוד דרום / צילום: אריאל חרמוני, משרד הביטחון, יח"צ

נתניהו: "יש שינוי של המשוואה. המחבלים יודעים שהם יכולים להיות על הכוונת"

ראש הממשלה בנימין נתניהו לצד שר הביטחון הנכנס נפתלי בנט נפגשו היום עם בכירי צה"ל במפקדת פיקוד דרום ● נתניהו: "אנחנו בעיצומה של מערכה, ומקווים שהיא תהיה קצרה ככל האפשר"

יו"ר רשות ניירות ערך ענת גואטה באירוע עושים שוק \ צילום: איל יצהר

רשות ני"ע ממשיכה בקידום ניהול תיקים מקוון להמונים; תאפשר לראשונה השוואת תשואות בתיקים מנוהלים

שבועות אחדים לאחר שפורסמה טיוטת ההסדרה ל"ניהול תיקים 2.0", פונה רשות ני"ע לחברות ניהול התיקים בבקשה לסיוע בגיבוש סטנדרטיזציה לאפיון הלקוחות ולחלוקה לאחד מארבעה מסלולי ההשקעה שיהיו בשירות החדש

אנטנת סלולר במצפה רמון / צילום: שאטרסטוק

מקורות בשוק התקשורת: יש ניסיונות לעסקאות נדל"ן על אתרי הסלולר

ל"גלובס" נודע שבשבועות האחרונים מנסה קבוצת יזמי נדל"ן לקדם עסקת ענק לרכישת אתרי הסלולר של חלק מהחברות והחכרתן מחדש לחברות לטווח ארוך

בני גנץ ובנימין נתניהו בפגישה עם הנשיא ראובן ריבלין / צילום: חיים צח, לע"מ

ריבלין ייפגש עם ראשי כחול לבן והליכוד במטרה להבהיר את המתווה שהוא מציע

ב"גלובס" פרסמנו כי במסגרת המגעים מאחורי הקלעים יש הסכמה לעצם המתווה אך חילוקי דעות על אופי יישומו ובין השאר על מועד היציאה לנבצרות, אותם ריבלין מקווה להבהיר לשתי המפלגות

אוריאל לין / צילום: תמר מצפי

אוריאל לין על המהלך של אמזון: "מבצע טורפני שנועד להשמיד מתחרים"

נשיא איגוד לשכות המסחר פנה לממונה על התחרות בנוגע למבצע החדש של אמזון, המציע משלוח חינמי ברכישה מעל 49 דולר ● ככל הנראה לין לא באמת מוטרד מהצעת הערך במבצע הנקודתי הנוכחי, אלא מבטא חשש כללי מהשיטה בה אמזון נוהגת לכבוש נתחי שוק

רפי סער / צילום:  שלומי יוסף

תמ"א אאוט, בנייה מתחמית אין: נעצרו פרויקטי תמ"א בכפר-סבא

באופן תקדימי החליטה הוועדה המחוזית מרכז לעצור שני פרויקטים שכבר החלו בהליכי תכנון ● בכך קיבלה הוועדה את עמדת עיריית כפר-סבא שיש לקדם באזור בנייה מתחמית על פני פרויקטים נקודתיים ● היזם: "הסיכוי להפלת הפרויקט הולך וגדל"

שוקי שפר, מנכ”ל אמדוקס / צילום: יח"צ

אמדוקס מאריכה את שיתוף הפעולה עם AT&T, מגדילה תשלומי דיבידנדים ומרחיבה את תוכנית ה-Buyback

אמדוקס סיימה את שנת הכספים 2019 עם הכנסות של 4.1 מיליארד דולר - גידול של 2.8% בהשוואה לשנה הקודמת ● הדירקטוריון אישר תוכנית נוספת לרכישה בחזרה של מניות בהיקף של עד 800 מיליון דולר

עו"ד רונית בכר, ערן יעקב, אילן פלטו, עו"ד ירון סבר וצבי סטפק / צילום: אסף לב

על מס ועל פנס: למה צריכות חברות ציבוריות להיערך

כנס המסים השנתי של איגוד החברות הציבוריות בשיתוף עם פרמת הייעוץ וראיית החשבון דלויט ועם משרד עוה"ד גולדפרב-זליגמן עסק הפעם בגירעון ובאתגרים שעומדים לקראת תקציב 2020

יו"ר ההסתדרות, ארנון בר-דוד, מנכ"ל פלאפון, רן גוראון, יו"ר איגוד עובדי הסלולר, האינטרנט וההייטק, יקי חלוצי, יו"ר ועד עובדי פלאפון, יחיאל שמן / צילום: אגף הדוברות בהסתדרות

הסכם קיבוצי חדש בחברת פלאפון בתוקף עד יולי 2022: מה יקבלו העובדים?

ההסכם כולל מענק חתימה בסך 20 מיליון שקל, תוספת שכר של 7%, מענק שנתי, קופת מלגות ללימודים ועוד ● בנוסף תינתן לעובדים אפשרות לפרישה מרצון עם תנאים מיטיבים, יוגדלו תקציבי הרווחה, ויוארכו כל הטבות ההסכם הקיבוצי הקודם ● בסך-הכול כ-400 עובדים יעזבו את החברה

ירי רקטות לעבר מישראל לאחר חיסולו של בהאא אבו על-עטא / צילום: רויטרס

מחשש לירי מאסיבי: תושבים בעוטף הונחו להישאר סמוך למרחב מוגן

(עדכונים שוטפים) - הירי התחדש, ומטחי רקטות נורו לעוטף עזה, נתיבות, שדרות ואשקלון ● הג'יהאד משנה כיוון, נחאלה יגיע לשיחות בקהיר על הפסקת אש ● צה"ל סיים תקיפה נרחבת של יעדי טרור של הג'יהאד ברצועה ● רה"מ: "פנינו לא להסלמה, אך כל תקיפה תיענה בהתקפה"

קרית אליעזר / צילום: עינת לברון

60 יח"ד לדונם ומגדלים: נחשפה תוכנית קריית אליעזר בחיפה

במפגש שיתוף ציבור שהתקיים השבוע הוצגה לראשונה תוכנית ההתחדשות העירונית לשכונה החיפאית ● לצד בינוי נמוך, ייבנו גם מגדלים עד 22 קומות ● מכפיל הפינוי-בינוי המוצע הוא 3.5

אחמד טיבי מתעמת עם ראש הממשלה  / צילום: דוברות הכנסת - עדינה ולמן

נתניהו: "הרשימה המשותפת דרשו לחקור אותי ואת גנץ בגין פשעי מלחמה"; טיבי: "שקרן ומסית"

ראש הממשלה אמר את הדברים במליאת הכנסת, לאחר שביקש לעלות ולנאום כדי לתת עדכונים על המצב הביטחוני

ניר ברקת, הליכוד / צילום: איל יצהר, גלובס

האם לשלושת תיקי נתניהו הפתוחים קדמו 16 תיקים שנסגרו?

מרוב רצון להוכיח שנטפלים לנתניהו, ניר ברקת תופר לו תיקים חדשים. פרמנו ● המשרוקית של גלובס

פלורידה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

לא רק טראמפ עובר דירה: המיליארדרים של ניו יורק עוזבים אותה לטובת פלורידה

נשיא ארה"ב, שהכריז על אימוץ המדינה הדרומית כמדינת הבית שלו במקום ניו יורק, הוא רק האחרון ברשימה מתארכת של אנשי כספים ועסקים שכבר עשו זאת בזכות מדיניות המס הנוחה ומזג האוויר החם

כחלון בביקור בפרויקט מחיר למשתכן בלוד /  צילום: יוסי אלוני

רמ"י החליטו להאריך את תוכנית מחיר למשתכן בעוד שנה

מנתונים של רמ"י עולה כי מאז הופעלה תוכנית מחיר למשתכן ב-2015 פורסמו מכרזי קרקע עבור 115,912 יח"ד ובוצעו עסקאות עבור קרקע לבניית 90,542 יח"ד

אלון מאסק. / MIKE BLAKE / צילום: רויטרס

"ברלין מגניבה": טסלה תפתח את המפעל האירופי הראשון שלה בבירת גרמניה

מאסק, שנמצא בימים אלה בבירת גרמניה כדי לקבל פרס יוקרתי ממגזין הרכב "אוטובילד", הודיע בציוץ בטוויטר כי טסלה תפתח מפעל בשם "ג'יגה ברלין", בו ייצרו בטריות לכלי הרכב של החברה, מנועים חשמליים ומודל Y

איי הבתולה/ צילום:  Shutterstock א . פ קריאייטיב

חברות האוף-שור מחפשות בית חדש: האם ישראל תצליח לנצל את ההזדמנות הכלכלית?

בימים אלה מחילים מקלטי מס רבים בעולם כללים חדשים, שגורמים לחברות אוף-שור לאבד מהאטרקטיביות שלהן ● המשמעות - משקיעים וחברות מחפשים מקום מבטחים במדינות מסודרות ● הבעיה: המשבר הפוליטי מעכב את הניסיונות של ישראל להביא לכאן חברות זרות

פאבל דורוב, מייסד טלגרם. המטבע הדיגיטלי התייקר עוד לפני שהונפק/ צילום: רויטרס

טלגרם כופרת באישומי ה-SEC שבגינם נדחתה הנפקת המטבע הדיגיטלי שלה

החברה, בעלת אפליקציית המסרים המיידיים, שביצעה בשנה שעברה מכירה מוקדמת של המטבע הדיגיטלי גרם בהיקף של 1.7 מיליארד דולר, מבקשת מבית המשפט בניו יורק להסיר את צו המניעה של רשות ניירות ערך האמריקאית, הטוענת כי המטבע נחשב לנייר ערך

מארק צוקרברג / צילום: ג'ושוע רוברטס, רויטרס

החזון של צוקרברג וקידום המסחר המקוון: מה עומד מאחורי שירות התשלומים של פייסבוק?

פייסבוק הודיעה על השקת שירות פייסבוק פיי, שיאפשר בעתיד להעביר כסף במסנג'ר, ווטסאפ ואינסטגרם ● כדי להצליח בכך, פייסבוק תצטרך להתגבר על חששות המשתמשים והרגולטורים