גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לא בכוח: פירוק שיתוף משחרר את בעלי הזכויות לדרכם

ביהמ"ש קבע כי גם אם חלק מבעלי הזכויות במגרש יצטרכו לשלם מס בגלל מכירת הקרקע, פירוק השיתוף חשוב יותר

תל-אביב / צילום: איל יצהר
תל-אביב / צילום: איל יצהר

שיתוף במקרקעין הוא מצב שכיח שבו כמה גורמים מחזיקים יחד בזכויות בעלות בנכס מקרקעין. חוק המקרקעין מאפשר לשותף במקרקעין לעתור לפירוק השיתוף בכל עת ומכל סיבה. המדיניות המשפטית מעדיפה שלא לכפות שותפויות במקרקעין אלא "לשחרר" בעלי זכויות לדרכם ככל שאינם חפצים עוד בשיתוף.

וכיצד יבוצע פירוק השיתוף? לרוב יעדיף בית המשפט להורות על פירוק השיתוף על דרך של "פירוק בעין", כלומר חלוקה פיזית של המקרקעין בין השותפים, אולם לעתים פתרון זה איננו אפשרי. או-אז יורה בית המשפט על פירוק השיתוף בדרך של מכירתו לצד שלישי וחלוקת התמורה הכספית שתתקבל בין השותפים על-פי חלקיהם במקרקעין.

ומה הדין כאשר חלק מבעלי הזכויות מתנגדים לפירוק השיתוף וטוענים כי הפירוק יגרום להם נזק כלכלי?

סוגיה מעין זו נדונה לאחרונה בפני בית משפט השלום בתל-אביב. במרכזו של ההליך המשפטי עמד מגרש במרכז תל-אביב (המצוי בין הרחובות ז'בוטינסקי ובן סרוק), עליו מיועדת בנייה של 174 יחידות דיור, ויש בו זכויות ל-58 בעלי זכויות. לא ניתן לחלק את המגרש פיזית באופן שכל בעל זכויות יקבל מגרש נפרד משלו.

חלק מבעלי הזכויות הגישו תביעה לפירוק השיתוף במגרש, ובה ביקשו להורות כי המגרש יימכר במסגרת התמחרות פנימית ולחלופין למרבה במחיר תוך מתן זכות סירוב לבעלי הזכויות.

מנגד, חלק אחר מבעלי הזכויות טענו כי אין לפרק את השיתוף, אלא יש לבצע יחד (כל בעלי הזכויות) עסקת קומבינציה שבמסגרתה בעלי הזכויות יהיו רשאים לבחור - לקבל דירות או לקבל תמורה כספית. המתנגדים הוסיפו וטענו כי ככל שבית המשפט יכפה עליהם למכור את זכויותיהם, אזי ייגרם להם נזק כלכלי רב עקב עלויות מיסוי עצומות.

לאחר בחינת טענות הצדדים, בית המשפט קיבל את התביעה והורה על פירוק השיתוף בדרך של מכירת הזכויות במגרש למרבה במחיר.

תחילה הזכיר בית המשפט כי הכלל הנהוג בדיני פירוק שיתוף במקרקעין הוא שכל שותף רשאי בכל עת לבקש את פירוק השיתוף. לאחר מכן הזכיר בית המשפט את ההלכה הנוהגת, לפיה לא ניתן לחייב שותף במקרקעין לערוך הסכם עם שותפיו, שכן הדבר נוגד את דיני פירוק השיתוף. הדבר נכון כאשר מדובר בשני שותפים במגרש, ונכון שבעתיים כשמדובר בעשרות שותפים, כמו במקרה הנדון.

נקבע כי עריכת הסכם קומבינציה מחייבת הגעה להסכמות על פרטים רבים. המתנגדים לא יכולים לחייב את מבקשי הפירוק לערוך עמם הסכם קומבינציה, שיהווה הנצחת השיתוף לשנים ארוכות, עד קבלת הדירות. יתרה מכך, ככלל, שותף במקרקעין רשאי לסרב לערוך הסכם משותף עם שותפו או יחד עמו כלפי צד ג', ולו בשל כך שאין לו עניין להמשיך ולהיות שותף של שותפו וללא צורך בהסבר נוסף.

נקבע כי אין לקבל את הטענה לנזקים כספיים עצומים עקב עלויות מיסוי. שותפות במקרקעין היא זכות קניינית "נחותה" לעומת בעלות במקרקעין ללא שותפים. כל שותפות במקרקעין, יש לה חסרונות לעומת בעלות ללא שותפים. אחד החסרונות נובע מזכותו של השותף לדרוש פירוק השיתוף בכל עת, גם בעת ששותפו אינו מעוניין בכך.

כל עוד הדרישה לפירוק שיתוף אינה נגועה בחוסר תום-לב ממשי, לא ניתן למנוע את פירוק השיתוף, אך בשל העובדה שלשותף ייגרם נזק כספי עקב כך, בין אם עקב עלויות מיסוי ובין אם מסיבה אחרת.

עוד נקבע כי לכל מטבע יש שני צדדים: מה שעבור שותף אחד מהווה נזק, לשותף השני מהווה רווח ולהפך. פתיחת השורות למניעת פירוק שיתוף עקב עלויות מיסוי תהווה מדרון חלקלק, שיוביל למניעת פירוק השיתוף בכל מקרה שבו השותף המתנגד מוכיח נזק כספי כלשהו עקב כך.

הכותב הוא מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית

עוד כתבות

אסדת קידוח נפט / צילום: חסן ג'מאל, AP

השותפה האמירתית בצינור הנפט: חלק מתאגיד של מאות מיליארדי דולרים

הכירו את נשיונל הולדינג, קונצרן אחזקות והשקעות פרטי שהוקם באמירויות ב-1993 ● היקף האחזקות של הקונצרן מוערך במאות מיליארדי דולרים והוא פעיל בתחומים רבים בהם תעשייה, פודטק, נדל"ן וכמובן משק האנרגיה

דוד ברודט/ צילום: איל יצהר

יו"ר אל על הנכנס: "השבת אמון הלקוחות הוא האתגר החשוב ביותר"

יו"ר אל על דוד ברודט, שנכנס היום לתפקיד, שלח מכתב לעובדי החברה ● "יישום תוכנית ההתייעלות הוא תהליך כואב וקשה אך אנו נדאג כי הוא ינוהל בהוגנות ובשקיפות מלאה"

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

וול סטריט ננעלה בעליות; פלוסי הביעה אופטימיות לגבי הסכמה על חבילת סיוע כלכלית

מדד דאו ג'ונס עלה ב-0.4%, מדד נאסד"ק התקדם ב-0.3% ומדד S&P 500 הוסיף 0.5% ● יו"ר בית הנבחרים פלוסי אמרה כי יש התקדמות במו"מ לגבי סיוע כלכלי ● הזהב ננעל בעלייה של 0.2% והנחושת עלתה ב-2% ● נפט WTI עלה ב-1.5%

נציב תלונות הציבור על הפרקליטים השופט (בדימוס) דוד רוזן / צילום: תמר מצפי

"התביעה המשטרתית שחררה עצור בעקבות פרסום בתקשורת"

נציב תלונות הציבור דוד רוזן קבע כי התביעה המשטרתית שגתה כאשר התנגדה לשחרור אדם שנעצר בעקבות אי עטיית מסכה ● המשטרה הסכימה לשחררו רק לאחר שסרטון מעצרו הופץ בתקשורת

מחכים בתור בדואר ישראל / צילום: שלומי יוסף, גלובס

שר התקשורת קיבל המלצות ועדת רוזן לקידום התחרות בשוק הדואר

הנדל הורה לחברת הדואר לגבש תוכנית לשיפור השירות בתוך 40 יום ● משרד התקשורת יסייע לחברה ביישום המלצות הדוח, לרבות הפיכת בנק הדואר לבנק הנותן שירותים פיננסים נוספים כבנק חברתי הנגיש לכל האוכלוסייה

מפעל יונדאי בדרום קוריאה / צילום: Kim Hong-Ji, רויטרס

הסכם הסחר בין ישראל לדרום קוריאה הולך ומתקרב: יכלול לראשונה פרק שת"פ טכנולוגי

שתי המדינות יקימו קרן מחקר ופיתוח לטכנולוגית משותפת ● עיקר השפעת ביטול המכס בעקבות ההסכם עשויה להיות על מחירי כלי הרכב מקוריאה

אדוארדו אלשטיין / צילום: Heidi Levine

"איבדתי את אי.די.בי כי טמנו לי מלכודת, אלחם עד היום האחרון בחיי"

אדוארדו אלשטיין בראיון ראשון ובלעדי מאז שאיבד את אי.די.בי: "הפכתי קורבן סחיטה של חלק מבעלי האג"ח. אלה לא ספקולנטים, אלא פשוט רמאים. בישראל, לשדוד חברה מטייקון זה ספורט" ● מחזיקי אג"ח ט: "מצרים שמר אלשטיין בחר בדרך של הכפשה וסילוף עובדות" ● הראיון המלא יפורסם במוסף G בסוף השבוע

אדוארדו אלשטיין וצחי נחמיאס / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

האם השווי של דסק"ש בשליטת צחי נחמיאס כפול משווייה תחת אדוארדו אלשטיין?

מניית חברת ההחזקות זינקה ב-70% בפחות מחודש בעקבות הוצאתה מידי אלשטיין ● נחמיאס ושותפיו, המציעים לרכוש את השליטה בדסק"ש לפי שווי חברה של 1.35 מיליארד שקל, מתכננים להתמקד בעסקי הנדל"ן שלה ולממש את יתרת ההחזקות

תעודות הסל/ Shutterstock : צילום א.ס.א.פ קרייטיב

המכשיר הפיננסי ששינה את חיי המשקיעים

קשה לנו לדמיין כיום עולם ללא מוצרי מדד - ש-120 מיליארד שקל של הציבור הישראלי מנוהלים בהם כיום - אבל לא תמיד זה היה כך ● איך השפיעה השקת קרנות ותעודות הסל על המשקיעים בישראל ובעולם?

מפגין נגד הברקזיט מול משרדי האיחוד בבריסל שם נערך מפגש פסגה של מנהיגי אירופה, בשבוע שעבר / צילום: Matt Dunham, Associated Press

בריטניה והאיחוד האירופי נערכים לגירושים המסובכים והיקרים בהיסטוריה

המגעים נמשכים אך הצדדים כבר מתכוננים: הבריטים מוציאים מכתבים למאות אלפי עסקים על המכסים החדשים הצפויים ובאיחוד עושים הכנות להחלפת ספקים ● בשבועות הקרובים יתברר אם הממשלה הבריטית "מבלפת" כל הדרך להסכם בתנאים טובים יותר, או שהיא יוצאת לדרך ללא פשרות

מטוס של חברת אתיחאד אירווייז / צילום: שאטרסטוק

הערכות: טיסות ישירות מאבו דאבי - בתחילת ינואר. ויש גם רמז למחיר: "אנחנו יודעים להיות תחרותיים"

סגן נשיא בחברת התעופה אתיחאד: "לא יכולים לדעת מתי משבר הקורונה ייגמר, אבל אנחנו בוחנים את השוק בסין ורואים שם התאוששות בטיסות הפנים שחזרו ל-80% מהיקף הפעילות" ● בשיחה עם "גלובס" הוא מדבר גם על תוכניות החברה לשוק הישראלי ועל העלויות הצפויות

פרופ' ג'ונתן ג'אביט, מנכ"ל NeuroRX / צילום: יח"צ

תוצאות טובות לתרופה שעברה הסבה מאין-אונות לקורונה

NeuroRX הישראלית ו-Relief השווייצרית הראו שיפור משמעותי במצבם של חולי קורונה קשים

מדד דופק התעסוקה של "גלובס"

הסגר נפתח וקרוב ל-6,000 עובדים חזרו לעבודה

המספרים של שוק התעסוקה בישראל מבלבלים, שלושה גופים רשמיים מפרסמים נתונים שונים, הפערים גדולים ובלתי מוסברים • "גלובס" מנסה לפזר את הערפל באמצעות מדד יומי חדש לבחינת "הדופק של שוק התעסוקה"

דן אלדד / צילום: כדיה לוי, גלובס

לאחר שצמרת הפרקליטות נלחמה בדן אלדד: צוות בניהולו מקבל פרס הצטיינות ממש' המשפטים

צוות בניהולו של אלדד במחלקה הכלכלית בפרקליטות מקבל הכרה ממשרד המשפטים על ניהול תיק השחיתות בפרשת "ישראל ביתנו" • זאת, חודשים ספורים אחרי שמינויו למ"מ פרקליט המדינה נתקל בהתנגדות בפרקליטות

בחירות בארה"ב - הספירה לאחור

טראמפ נגד ביידן: סופרים את הימים עד לבחירות בארה"ב

ב-3 בנובמבר 2020 תצעד אמריקה לבחירות ● מה אומרים הסקרים? איזה קלפים מפתעים שלפו המועמדים מהשרוול? ולאיזו מציאות תתעורר ארה"ב ביום שאחרי? ● "גלובס" עם כל מה שצריך לדעת

תושב בעיר גנז'ה, בצד האזרי של הגבול, סוחב שטיח אזרי על רקע ההריסות של העיר / צילום: Unal Cam/DHA, Associated Press

הקשר בין סטאלין, נגורני קרבאך ומלחמת האחים באזרבייג'ן

ההפצצות על תושבי חבל נגורני קרבאך, שנמצא בין ארמניה לאזרבייג'ן, מהדהדים את העימותים הכואבים שהתרחשו באזור במהלך המאה ה-20 ● התערבות סובייטית לצד פרופגנדה ושנאה שיסו שני עמים זה בזה והפכו את החבל לחבית נפץ, שעוד יכולה להבעיר את כל האזור ● כך זה נראה בתמונות

ריד הייסטינגס, מנכ"ל נטפליקס / צילום: Steve Marcus, רויטרס

נטפליקס פספסה את תחזית הגידול במנויים חדשים; המניה צונחת

ברבעון השלישי נוספו לחברה 2.2 מיליון מנויים חדשים, לעומת צפי ל-3.57 מיליון ● נטפליקס פספסה גם ברווח למניה, אך היכתה את תחזית ההכנסות ● המניה מאבדת כ-5% במסחר המאוחר

פרויקט My Office - חללי עבודה באשדוד / צילום: יוסי כהן

משרד הבינוי והשיכון חושד: יזמי MY OFFICE באשדוד ביצעו עבירות לפי חוק המכר

הממונה על חוק המכר פתח בחקירה עקב חשדות לגניבות של עשרות מיליוני שקלים על ידי חברת ק. פסגות, בחשד שמכרה שטחים מבלי להעניק לרוכשים בטוחות ● בית המשפט: "החברה חדלת פירעון שסיבכה מאות קונים, שכעת אין היתכנות כי יזכו לקבל את המשרדים המובטחים"

עשן מיתמר מעל שמי סוריה, אתמול בלילה / צילום: רויטרס

דיווחים בסוריה: צה"ל תקף יעדים בקוניטרה, מבנה בית ספר נפגע

לפי סוכנות הידיעות הרשמית במדינה, חיל האוויר שיגר טילים לעבר כפר אל-חוריה שבצפון מחוז קוניטרה ושתי עמדות חיזבאללה בגבול. המרכז הסורי לזכויות אדם דיווח כי היעד להפצצה היה מטה המיליציות האיראניות באזור, בדיווחים אחרים נטען כי הותקפו חיילי הצבא במדינה

וורן באפט / צילום: Rick Wilking, רויטרס

ברקשייר הת'אווי תשלם 4.14 מיליון דולר כדי ליישב טענות להפרת הסנקציות על איראן

לפי משרד האוצר של ארה"ב, החברה הבת ישקר טורקיה מכרה משלוחים לשני מפיצים טורקים בשנים 2012-2016 - בידיעה שהם יישלחו למפיץ באיראן למכירה מחדש, כולל לממשלה האיראנית