גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"אנחנו כבר לא מנהלים קניונים אלא מתחמי חוויה שמצטלמים היטב ברשתות החברתיות"

בזמן ששוק הנדל"ן המסחרי בעולם חווה חוסר ודאות, ביצעה לאחרונה חברת אטריום מקבוצת גזית גלוב השקעות גדולות ברכישה והשבחה של קניונים בוורשה, בירת פולין, לצד מימוש נכסים בערים משניות במדינה האירופית ● ליעד ברזילי, מנכ"ל החברה, מסביר כיצד משתנה תפקיד מנהלי הקניונים כדי להתמודד עם הסחר האלקטרוני, ולמה הוא לא חושש שהקניונים ימותו

ליעד ברזילי, מנכ"ל אטריום / צילום: יח"צ
ליעד ברזילי, מנכ"ל אטריום / צילום: יח"צ

בזמן שעננת חוסר ודאות מרחפת מעל תחום הנדל"ן המסחרי ברחבי העולם, לנוכח התחזקות המסחר המקוון, מציגה אטריום - החברה הבת של גזית גלוב שמחזיקה ומנהלת מרכזים מסחריים קמעונאיים במרכז ובמזרח אירופה - פעילות ערה של רכישה ומכירת קניונים בשנה האחרונה.

במסגרת תהליך ההתמקדות בערים מרכזיות, דיווחה אתמול אטריום על מכירת שני מרכזים מסחריים בערים "משניות" בפולין (לובלין וקוסז'אלין) תמורת 298 מיליון אירו, לצד רכישת מרכז מסחרי קטן בוורשה (King Cross Praga) תמורת 43 מיליון אירו. הרכישה הגדילה את פורטפוליו נכסי המסחר שלה בבירת פולין לחמישה. זאת, לאחר שאשתקד החברה השלימה השקעה מסיבית של 450 מיליון אירו ברכישת נכס מרכזי מוביל בוורשה, לצד השבחת נכסים קיימים בעיר.

תחת ניהולם של ליעד ברזילי, מנכ"ל החברה, וחיים כצמן, היו"ר ובעל השליטה הפעיל, רכשה החברה מאז 2015 נכסי "פרימיום" בשווי של חצי מיליארד אירו, ובמקביל מכרה נכסים בערים משניות בהיקף כולל של 700 מיליון אירו - כך שהרכב תיק ההשקעות שלה ירד מ-153 נכסים בשבע מדינות ל-32 נכסים בארבע מדינות בלבד (פולין, צ'כיה, סלובקיה ורוסיה) בשטח מצרפי של כ-900 אלף מ"ר.

שווי השוק של אטריום עומד נכון להיום על כ-1.2 מיליארד אירו, לאחר שהמניה רשמה ירידה של כ-17% בשנה האחרונה, לדברי קברניטיה כחלק מסנטימנט שלילי של השוק כלפי חברות מרכזי מסחר ציבוריות באירופה. חולשת המניה של אטריום היא כנראה אחת הסיבות לביצועי החסר שמציגה מניית החברה האם, גזית גלוב, המפגרת אחר התשואות המלהיבות שמציגות בתקופה האחרונה מניות חברות הנדל"ן המניב הגדולות שפעילותן ממוקדת בישראל.

נכס של אטריום / צילום: יח"צ

ברזילי (40, נשוי ואב לשלושה), נמצא בקבוצת גזית גלוב של כצמן כבר 13 שנה. הוא החל את דרכו כאנליסט, ובהמשך שימש מנהל מיזוגים ורכישות באטריום, בעת שהחברה נוהלה בידי רוחה לוין. למנכ"ל מונה בתחילת 2017 ומאז הוא מחלק את זמנו בין מטה החברה באמסטרדם, לבין השווקים העיקריים שלה - פולין וצ'כיה. בראיון עמו הוא אומר, כי "מאז התחלתי את דרכי בענף הקניונים באירופה, השוק התפתח והתמקצע מאוד. בשנים האחרונות, כתוצאה משינויים בהרגלי הצריכה, הוא נהיה הרבה יותר מתוחכם".

לדבריו, "הקמעונאים נהיו יותר מחושבים, הם עדיין מתרחבים אבל בצורה אחרת: במקום הרבה חנויות, הם נשארים עם פחות חנויות, אבל הרבה יותר גדולות. השוק עובר תהליך של רציונליזציה - יש הבחנה ברורה בין מיקומי פריים למיקומים משניים, והערים החזקות והאורבניות, דוגמת ורשה ופראג, נהיות יותר חזקות ומהוות מוקדי משיכה לקמעונאים ולקונים. אני רואה בשנים האחרונות תנופת בנייה גדולה במרכז ומזרח אירופה - גם של נדל"ן מסחרי וגם נדל"ן למגורים. התפוסות הקמעונאיות במקומות האלה נשארו מאוד גבוהות, וכך גם המרווחים התפעוליים".

הפגישה עם ברזילי נערכה באגף החדש של קניון "פרומנדה", הנחשב לנכס הבולט של אטריום בוורשה. שטח הקניון גדל במהלך העבודות שבוצעו בשנתיים האחרונות בכ-13 אלף מ"ר והוא עומד כיום על כ-62 אלף מ"ר שטחי משרדים ומסחר. לאטריום יש אפשרות להרחיבו בכ-40 אלף מ"ר נוספים בשנים הבאות, כך ששטחו הכולל יגיע להיקף של יותר מ-100 אלף מ"ר.

ההשקעה בפרומנדה היא חלק מסדרת השקעות אסטרטגיות של אטריום בוורשה בשנים האחרונות, שכללה את רכישת קניון Wars Sawa Junior - רצועת ריטייל הממוקמת בלב העיר - תמורת כ-301 מיליון אירו, תוספת של 9,000 מ"ר בקניון טרגובק (Targowek) ובנובמבר הסתיים השלב הראשון בחידוש קניון רדוטה (Reduta), שבמכרזו הקמת מתחם בתי קולנוע ומתחם כושר בשטח כולל של כ-5,000 מ"ר. בהרחבת שלושת הקניונים הקיימים הושקעו כ-150 מיליון אירו, מתוכם כ-100 מיליון אירו בפרומנדה בלבד.

למה דווקא וורשה?
"כי זו עיר חזקה וצומחת שתהליך האורבניזציה בה חי ובועט, עם אוכלוסיה משכילה, חרוצה ושאפתנית".

על פי נתוני חברת הייעוץ לנדל"ן Cushman & Wakefield אוכלוסיית ורשה, השוק המרכזי של אטריום, מונה כיום כ-1.75 מיליון איש ונחשבת למרכז תעסוקה חזק באירופה, עם שיעור אבטלה נמוך יחסית העומד על כ-2% בלבד.

העיר נמצאת בפיתוח מואץ של תשתיות, שכולל השלמת מנהרות וכבישים המחברים את מרכז העיר לפרברים, לצד תוספת שטחי משרדים בהיקף של 1.1 מיליון מ"ר, שיביאו את ההיקף הכולל של שטחי משרדים בעיר ל-6.3 מיליון מ"ר. לפי חברת הייעוץ עוד בטרם הושלמו מהלכי הברקזיט באנגליה, ניתן לראות שחלק ניכר מהחברות הגלובליות כבר החלו להעביר פעילות לפולין, בין היתר משום שהאוכלוסייה בוורשה נהיית יותר משכילה ומקצועית, ובעלות שכר נמוכה בהרבה מזו שבמערב אירופה.

"קניונים יצטרכו להמציא את עצמם מחדש"

את השליטה באטריום רכשה גזית גלוב במהלך 2008, לקראת שיאו של המשבר הכלכלי העולמי שפגע בשווקים. בעסקה הגדולה עד אז בתולדותיה רכשה גזית גלוב את החברה (שנקראה אז מיינל), יחד עם זרוע ההשקעות בנדל"ן של סיטי בנק, בהשקעה כוללת של כ-800 מיליון אירו, בעיקר באמצעות אג"ח להמרה. נכון להיום מחזיקה גזית גלוב בכ-60% ממניות החברה.

הרכישה בוצעה בעקבות קריסה במניה ועם חתימת ההסכם אמר כצמן בראיונות לתקשורת כי "הזמנים הרעים מיטיבים איתנו... לבנות תיק נכסים כזה לוקח עשרות שנים, ופה תפסנו הזדמנות". אטריום של היום היא חברה שונה לחלוטין מזו שנרכשה, רזה וממוקדת יותר. לדברי ברזילי: "גזית גלוב קנתה בזמנו חברה עם פלטפורמה ניהולית הפרוסה במרכז אירופה ותיק נכסים עם תזרים יציב ואיכותי שעם הזמן הלך והשביח את עצמו תוך ההתמקדות בנכסים דומיננטיים בערים מרכזיות.

"בזכות הרכישה האחרונה של קניון Wars Sawa Junior, שבו ובסביבתו כ-60 מיליון מבקרים בשנה, מיקדנו 84% מהפעילות שלנו בשתי הכלכלות החזקות ביותר במרכז אירופה, פולין וצ'כיה, עיקרה בלוקיישנים מרכזיים בוורשה ובפראג. זאת לתוך פיתוח משמעותי של אזורי הבילוי והפנאי בקניונים, כמו מתחמי האוכל, בתי הקולנוע ועוד, והפיכתם למוקד משיכה לבידור, אוכל וקניות ולצד יציאה מפעילות ברומניה ובהונגריה שהושלמה אשתקד".

לא מלחיץ לבצע השקעות ענק ברכישת נכסים מסחריים, בעולם שמשתנה במהירות?
"אני חושב שקבוצת גזית גלוב בכלל, ובתוכה אטריום, מתאימה את עצמה כל הזמן למציאות משתנה. אנחנו מתמקדים כיום רק באזורים אורבניים צומחים וצפופי אוכלוסייה, יוצאים מערים משניות לטובת ערים מרכזיות, משנים כל הזמן את תמהיל הדיירים ומתאימים אותו לעידן החדש - יותר פנאי ובילוי, מסעדות, בידור, עסקים חסיני מיתון כמו קליניקות רפואיות ושירותים שונים. אנחנו לא שאננים - הקשר שלנו עם הדיירים הוא יומיומי, ואנחנו ערים לכל שינוי בביצועים שלהם, כתוצאה מהתגברות של סחר אלקטרוני, שינויים בהעדפות של צרכנים ועוד".

האם מאחורי מכירות הנכסים האחרונות שלכם עומד הצורך להצטייד במזומנים ליום סגריר?
"לא, המכירות הן לא מצורך בכסף, אלא חלק מיישום האסטרטגיה המתמשכת לאחד את הנכסים שלנו ולהתמקד בנכסים באיכות גבוהה יותר במיקומים עירוניים אסטרטגיים, המסוגלים לייצר הכנסה גבוהה ויציבה בטווח הארוך. ורשה ופראג הן ערים מרכזיות באסטרטגיה זו הודות לגידול באוכלוסייתן ושיעור האבטלה הנמוך שמאפיין אותן, אלמנטים שיסייעו לצמיחה בהכנסות מהנכסים שלנו".

איך כל זה משפיע על המאזן הכספי שלכם?
"שוק החוב נפתח לגמרי, ועבור חברה כמו אטריום, שדירוג החוב הבינלאומי שלה עלה השנה מ-BBB מינוס ל-BBB, יותר קל להשביח את מצבה הפיננסי. בשנים האחרונות הרחבנו את קווי האשראי ל-300 מיליון אירו וגייסנו 300 מיליון אירו באיגרות חוב. המינוף הנמוך - יחס חוב נטו למאזן של כ-33% - לצד מכירת קרקעות ונכסים במיקומים משניים, מאפשרים לנו לחזק את המאזן מבחינת איכות הנכסים ומבנה ההון, ולבצע רכישות של נכסים במיקומי פריים".

מדוחות אטריום עולה כי ברבעון הראשון של 2019 גדלו ההכנסות נטו מהשכרה (NOI) בשווקים העיקריים של אטריום (לא כולל רוסיה) ב-1% ל-36.9 מיליון אירו ואילו ההכנסה נטו מנכסים זהים עלתה ב-1.4% ל-20.1 מיליון אירו.

 איך אתה רואה את השנים הקרובות?
"אטריום לטעמי היא מובילת שוק במרכז אירופה בתחום המרכזים המסחריים. היא תמשיך לחזק את מעמדה ואת המותג שלה, ותמשיך לרכז עניין מצד קונים ומוכרים של נכסים".

אתה לא שותף לחשש שקניונים ימותו?
"ממש לא, אבל הרבה קניונים יצטרכו להמציא את עצמם מחדש. חלק מהם יהפכו להיות משרדים, חלק יתמקדו רק באזורי בילוי והסעדה וחלק ימשיכו לתפקד כמתחמי קניות רגילים. זה בעיקר תלוי במיקומים שלהם".

האם התפקיד של מנהלי הנכסים משתנה בעקבות חדירת הסחר האלקטרוני?
"אני חושב שאנחנו בתהליך מעבר ממנהלי נכסים Asset Managers למנהלי מתחמים חווייתיים Venue Managers. כבר היום, רוב הקניונים שלנו מייצרים מקומות בילוי וצריכה ולא רק מספקים מענה לשופינג. החוויה מאוד חשובה לצרכנים ולכן בעלי הנכסים והקמעונאים מתאימים את החנויות והנכסים ומייצרים לקונים חוויות, מקומות בילוי. אנחנו כבר לא מנהלים רק קניונים אלא מתחמי חוויה שמצטלמים היטב ברשתות החברתיות, מקומות שהם Instagramable". 

הכותב היה אורח של גזית גלוב בוורשה במימון "גלובס"

עוד כתבות

מנכ"ל מיקרוסופט סאטיה נאדלה /  צילום: יחצ

מיקרוסופט: וירוס הקורונה פוגע במכירות הלפטופים – לא נעמוד בתחזיות

ענקית הטכנולוגיה הודיעה כי לא תעמוד בתחזית ההכנסות של חטיבת המחשוב האישי, שאחראית לכשליש מהכנסותיה

טראמפ ומודי / צילום: 	Aijaz Rahi, AP

פרשנות - נמסטה, טראמפ: דלהי בוערת בזמן שנשיא ארה"ב מבקר את מודי

נרנדרה מודי הכין קבלת-פנים מלכותית לטראמפ במדינת הולדתו, בצפון-מערב הודו ● בינתיים, בדלהי הבירה האדמה רעדה: שוטרים מתנגשים עם מפגינים, מפגינים מתנגשים עם מפגינים, והנכס הגדול ביותר של הודו המודרנית מתנפץ לרסיסים: הרמוניה בין-עדתית

התפרצות קורונה בדרום קוריאה / צילום: Ahn Young-joon, AP

מה הסיכוי למות מנגיף הקורונה ועד כמה זה חמור יותר משפעת

עד כה אובחנו למעלה מ-82 אלף נדבקים בקורונה ברחבי העולם, והמספר הולך וגדל מדי שעה ● מי נמצא בקבוצת הסיכון הגבוהה ביותר למוות מהמחלה? לפי הנתונים בסין, מדובר בגברים בגילאי 80 פלוס

עובדת של חברת "אינסטקארט" באוהיו / צילום: LISA BAERTLEIN, רויטרס

לידיעת וולט ואובר: צו של בית משפט בארה"ב מאיים על המודל העסקי של "כלכלת החלטורה"

שופט בסן דייגו קבע כי אפליקציית משלוחי מכולת מסווגת באופן שגוי את עשרות אלפי עובדיה כפרילאנסרים, בעוד שמדובר למעשה בשכירים ● מדובר בצעד משפטי ראשון באכיפת חוק חדש, שיכול בהמשך לחייב את כל המעסיקים לספק לעובדי "כלכלת החלטורה" זכויות עבודה בסיסיות

רשף לוי בפרסומת לקוטג' תנובה / צילום: יח"צ

ממש לא טריוויאלי: קוטג' תנובה – הפרסומת הזכורה והאהובה ביותר השבוע

גיאוקרטוגרפיה: הקמפיין של תפוזינה הוא המושקע ביותר השבוע מבחינה תקציבית עם השקעה של כ-1.04 מיליון שקל

סינמה סיטי חדרה / צילום: דוד חיון

סינמה סיטי פותחת מתחם בחדרה בהשקעה של כ-50 מיליון שקל

מדובר במתחם השביעי של הקבוצה ● המתחם ייפתח היום את שעריו לקהל הרחב, והוא כולל כ-1,600 מושבים, 11 אולמות ואולם VIP בשטח כולל של 2,500 מ"ר

אורלי לוי–אבקסיס, העבודה–גשר–מרצ / צילום: ניר סלקמן

אורלי לוי-אבקסיס הצהירה בחיפה: "ייצוג הנשים במפלגה שלנו גבוה מבשאר המפלגות". בדקנו את המתחרים

בכנס בחירות שהתקיים בחיפה, מייסדת גשר ייחסה לרשימה שלה מונופול על שוויון מגדרי ● אבל את מי היא שכחה? ● המשרוקית בדרכים

מה אפשר לקנות ב-1.3 מיליון שקל בדרום הארץ / צילומים: בר אל, שיר גולני. עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

איזו דירה אפשר לקנות ב-1.3 מיליון שקל בדרום

4 חדרים באילת ובבאר-שבע, 5 חדרים באופקים או קוטג' בנתיבות

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 26 בפברואר

אתמול באיכילוב: 4 נפגעים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

אחד הנוסעים הדרום קוריאנים שנדבקו בקורונה מחכים בשדה התעופה בן גוריון / צילום: Ariel Schalit, Associated Press

אל על: נגיף הקורונה יגרום לפגיעה של עד 70 מיליון דולר בהכנסות

חברה התעופה דיווחה היום לבורסה כי היא מעריכה שהפגיעה בהכנסותיה בין ינואר לאפריל תעמוד על טווח של כ-50 עד 70 מיליון דולר ● בחברה מעריכים כי הפגיעה בתוצאות תתקזז בחלקה עם צמצום בהוצאות התפעוליות ותעמוד על 25-45 מיליון דולר ● מניית אל על צונחת במסחר

הסגר בצפון איטליה לאחר התפרצות נגיף הקורונה / צילום: Claudio Furlan/Lapresse, AP

כך מסקרים באיטליה את החלטת ישראל לאסור כניסת איטלקים

בעוד ששכנותיה האירופיות שומרות על גבולות פתוחים, בישראל, בירדן, בסעודיה ובמספר מדינות נוספות החליטו לאסור על כניסת אנשים ששהו באיטליה בשבועיים האחרונים ● התעשיינים והחברות באיטליה התאחדו היום בקריאה לממשלה האיטלקית לשדר רוגע לציבור

מלון דן אילת / צילום: סיון פרג'

חודש ינואר במלונות ישראל: משבר הקורונה עדיין לא מורגש

חודש ינואר משקף עלייה של 4% בלינות התיירים בבתי המלון בישראל – אך בצל החרפת משבר הקורונה, סביר להניח כי חודש פברואר לא ישקף מגמה דומה ● התאחדות המלונות: "תיירות הפנים מפצה חלקית על הפגיעה באזורים אחדים בארץ"

רשות המסים מגדירה את המשפחה מחדש / עיצוב: טלי בוגדנובסקי

פרשנות: כמו בחוק דירה שלישית - רשות המסים מגדירה את המשפחה מחדש

רשות המסים מתכוונת לבצע שינוי מהפכני בתחום מיסוי הנדל"ן - שינוי הגדרות התא המשפחתי לצורכי מס רכישה ומיסוי מקרקעין בכלל ● האופציה המובילה היא זו שהופיעה בחוק דירה שלישית: כל הנכסים שייכים לשני בני הזוג

רן עוז / צילום: רמי זרנגר

בניגוד לרצונו של שלמה אליהו: גיא פישר ינהל את חטיבת ההשקעות במגדל במקום אסף שהם

מנכ"ל קבוצת מגדל, רן עוז, ממשיך להרחיק מנהלים המזוהים עם בעל השליטה אליהו, ולמנות אחרים במקומם, לעתים אף ללא עבר בענף הביטוח ● פישר שימש בעבר כמנהל ההשקעות בתיק הנוסטרו של בנק לאומי

בדיקת נוסעים בעת הצ'ק אין בנמל תעופה בסין / צילום: רויטרס

דרעי אוסר על כניסת זרים מאיטליה; חולה מאומת ראשון בישראל

האדם חזר מאיטליה לפני 4 ימים והוא יועבר לאשפוז בשיא במתקן ייעודי ● מאתמול: כל מי שחזר מאיטליה ב-14 הימים האחרונים חייב בבידוד ● נשיא התאחדות התעשיינים: "מרגיש שהאירוע אינו מנוהל וההחלטות גורמות לנזקים גדולים להתנהלות העסקית"

חשבוניות  / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

האחים קבלני העפר והתשתיות שישלמו מיליונים במסים על חשבוניות פיקטיביות

בשנים 2007 עד 2012 עסקו האחים בהשכרת ציוד לעבודות עפר ופיתוח באמצעות מספר חברות ● בתקופה זו פעלו האחים, בין היתר, להוצאת חשבוניות מס על שם שתי חברות בבעלותם לגורמים שונים בגין השכרת ציוד וביצוע עבודות שונות כביכול

הנחת אבן הפינה לביה"ח בקריית אתא / צילום: עופר עמר

דעה: חגיגות הנחת אבן-הפינה לבית החולים בקריית אתא הן לא יותר מעבודה בעיניים

מה הרעיון בהנחת אבן-הפינה לבית החולים אזורי ארבעה ימים לפני הבחירות? כלום, בלוף מוחלט ● שוב עובדים עלינו בעיניים, כי בשנים הקרובות לא יוקם בית חולים בקריית אתא

נוסעים בנמל התעופה בהונג קונג. אופן זרימת החדשות ישפיע על היקף השיתוק הכלכלי 
צילום: AP - Kin Cheung

התפשטות הקורונה: הונג קונג מנסה לאושש את הכלכלה ע"י חלוקת כסף חינם

ממשלת הונג קונג הודיעה שהיא תקצה סכום של 15.4 מיליארד דולר במענקים ובפטור ממסים לכל תושבי העיר ● שר האוצר בהונג קונג אמר ש"אמצעי בלתי רגיל" נחוץ כדי לעודד הוצאה צרכנית ולהקל את המתחים הפיננסיים בהונג קונג

נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ / צילום: טום ברנר, רויטרס

טראמפ על משבר הקורונה: "רמת הסיכון של ארה"ב נמוכה ביותר"

במסיבת עיתונאים חלק טראמפ על קביעת ה-CDC שהתפשטות הנגיף לארה"ב היא "בלתי נמנעת" ● תומכי טראמפ: CDC גרם לבהלה כדי לחולל נפילות שערים בוול סטריט במטרה לפגוע בנשיא

ירון בלוך/ צילום:עמרי מירון

הפספוס החוץ-בנקאי של לאומי: לאומי פרטנרס מובילה את הנפקת מימון ישיר לפי שווי כפול מזה שבו מכרה את חלקה

שנתיים לאחר שלאומי פרטנרס מימשה את חלקה במימון ישיר לפי שווי של 750 מיליון שקל, מונפקת חברת האשראי הצרכני לפי שווי כפול ויותר ● במקום אקזיט של 300 מיליון שקל, נותרה לאומי פרטנרס "תקועה" עם החזקה במניות חברה פרטית מקבוצת צור שמיר