דירה למכירה דרך תיווך / צילום: גיא ליברמן
משרד המשפטים פרסם לפני כחודש יוזמה משמעותית בשוק הנדל"ן בישראל - ביטול דרישת הרישיון ממתווכי נדל"ן. יוזמה שבימים האחרונים גם הוכנסה לספר הפחתת הנטל הרגולטורי השנתי שהגישה הממשלה.
אם היוזמה תצא לפועל, משמעות הדבר היא שכל אדם שיחפוץ בכך יוכל לתווך בעסקאות נדל"ן. לשכת המתווכים כבר יצאה בקמפיין "געוואלד" (ברוח התקופה) נגד רוע הגזירה. הלשכה מזהירה מפני "ירידה משמעותית ברמה המקצועית של מתווכים", "זילות המקצוע" ו"פגיעה בשירות לציבור הרחב ובעסקאות נדל"ן במשק כולו".
עם זאת, מבט בפרספקטיבה רחבה של הרגולציה והשוק של תיווך נדל"ן, יסיר דאגה מלבו של הציבור הרחב, ואולי אפילו יזרע מעט אופטימיות.
סיבה מרכזית לכך שביטול הרישיון לא יפגע בשוק הנדל"ן היא שהרישוי היום פשוט אינו רלוונטי לקידום איכות המקצוע. מקצוע התיווך הוא מקצוע מורכב, שדורש הבנה של השוק ושל הגורמים המעורבים בו. אבל כדי לקבל רישיון היום, הדרישה היחידה היא עמידה במבחן שאינו מכסה את המורכבות של המקצוע, אלא נוגע בנושאים תכנוניים ומשפטיים, שספק אם נוגעים לעסקאות מכר או שכר של דירות.
אין בכך לומר דבר על רמתם של המתווכים הפועלים בשוק היום, אולי אפילו להפך. רבים מהם מיומנים וראויים, אלא שאת הכשרתם הם רכשו ללא קשר לדרישת הרישיון, אלא בזכות דרישות השוק.
יתרה מכך, בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן משמעותיות, מסתבר שהישראלים אינם פראיירים. בשל המורכבות של התחום והכסף הרב שמושקע בנדל"ן, צרכני הנדל"ן עורכים בירורים רבים לפני העסקאות, וברוב המוחלט של העסקאות הם גם מסתייעים בעורך דין, מה שמצמצם עוד יותר את האחריות שעל כתפי המתווך.
אחריותו מצטמצמת עוד יותר נוכח נגישות וזמינות המידע היום באינטרנט. למתווכים כבר אין יתרון משמעותי במידע על פני הצרכנים, שגם יכולים להגן על עצמם הרבה יותר טוב מפני מתווכים רשלנים ואף רמאים.
לא זו אף זו, ביטול הרישיון עשוי להביא דווקא לשיפור המקצוע. פתיחת השוק והגברת התחרות במקצוע, תחייב את המתווכים להשתפר כדי להמשיך לשמור על לקוחות. נוסף על כן, דרישות הרישיון כיום מרחיקות מהמקצוע את מי שאינם בקיאים ברזי הרגולציה הישראלית - בעיקר חרדים, ערבים ועולים חדשים. באופן כללי, מקצועות מורשים פחות נגישים לאוכלוסיות אלה, בעיקר בגלל פערי שפה ותרבות. הדבר נכון גם לתיווך נדל"ן, ועל כן פתיחת שוק התיווך עשוי להועיל ביתר שאת לאוכלוסיות אלה.
ישנו גם עוד שיקול נוסף ומרכזי, שמשום מה זכה להתייחסות מועטה - ההשפעה של פתיחת השוק על העלות של תיווך נדל"ן. פתיחת השוק לתחרות עשויה להוריד את המחירים של מתווכי הנדל"ן, שהיום הם תוספת לא מבוטלת לכל עסקת נדל"ן. מבדיקה זריזה באתר של לשכת מתווכי הנדל"ן, ניכר שגם המתווכים מודעים לכך שפתיחת השוק צפויה להוריד את הכנסתם. בהודעות, שלא הגיעו לעיתונות, והופצו למתווכים בישראל הזהירה הלשכה את המתווכים בישראל שביטול הרישיון "יפגע ביכולת ההתפרנסות של כל אחד ואחת מאיתנו", ולכן "אנו זקוקים לגייס לצידנו לוביסטים, יועצי תקשורת ויועצים משפטיים".
רגולציה היא כלי הכרחי להגנת הציבור, ועל בעלי מקצוע חיוניים כמו עובדים סוציאליים, לא כדי להגן על פרנסתם של מתווכים.
יש לברך על היוזמה של משרד המשפטים לטייב את הרגולציה על המקצוע, ועל התייצבותו מול איגוד מקצועי חזק ומשומן כמו לשכת המתווכים. אומנם קיים חשש שבכך נדרדר למצבן של מדינות שבהן תיווך הנדל"ן אינו דורש רישיון כמו גרמניה, הולנד, בלגיה ובריטניה, אך יש להניח כי בסופו של דבר, ציבור הצרכנים ייצא נשכר.
הכותב הוא דוקטורנט למדע המדינה ועמית מחקר בפורום קהלת