מעדיפים דירות חדשות / צילום: shutterstock, עיבוד: טלי בוגדנובסקי
השפעתה של תוכנית מחיר למשתכן על מחירי הדיור שנויה במחלוקת, אבל על פקטור אחר בשוק הדיור כבר אין ספק שהיא השפיעה: היא דחפה את הרוכשים לקנות דירות חדשות, ולא דירות יד שנייה, וכתוצאה מכך הקפיצה את שיעור הרכישה של דירות חדשות לעומת דירות יד שנייה. חלקן של העסקאות בדירות חדשות מכלל הרכישות עבר באחרונה את רף השליש, בעוד שבשנים עברו הוא נע בין חמישית לרבע בלבד.
אז איך בדיוק השפיעה מחיר למשתכן? בחמשת החודשים הראשונים של השנה נחתמו 5,800 עסקאות לרכישת דירות במסגרת מחיר למשתכן, כ-12% מכלל העסקאות. זאת לעומת 9,800 עסקאות שנחתמו בכל השנה שעברה, כ-9% מכלל העסקאות. התוכנית אומנם נמצאת איתנו כמה שנים, אך פרויקטים רבים בה רק עכשיו הגיעו לשלב רכישת הדירות על ידי הזוכים. לפי קצב המכירות הנוכחי כבר ברור שהשנה יישבר שיא של עסקאות במסגרת המבצע.
לאור זאת, אין פלא שסך העסקאות על דירות חדשות רשם קפיצה גדולה. לפי בדיקת אתר מדלן נרשמה עלייה של 23% בחצי השנה הראשונה של השנה הנוכחית, לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
אלא שדירות שנמכרות במסגרת מחיר למשתכן אינן האחראיות היחידות לשינוי. גם מספר הרכישות של דירות חדשות שלא במסגרת התוכנית נמצא בעלייה. לפי נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מספרן עלה בכ-17% בין ינואר למאי 2019 לתקופה המקבילה ב-2018, וב-14% לעומת התקופה המקבילה ב-2017.
המתווך דניאל קופרווסר מאנגלו סכסון רעננה, שראה כמה מעט עסקאות מבצעים הוא וחבריו מתחילת השנה, רצה להבין מה קורה בשוק. קופרווסר ערך בדיקה של עסקאות יד שנייה שבוצעו בערי השרון במחצית הראשונה של השנה, לעומת המחצית הראשונה של שנה שעברה, על סמך נתוני רשות המסים, והעלה נתונים מפתיעים: בחצי הראשון של השנה נרשמה ירידה של 58% במספר הדירות מיד שנייה שנרכשו בהרצליה, לעומת מספרן במחצית הראשונה של 2018. ברעננה נרשמה ירידה של 62%, וברמת השרון - ירידה של 56%. ירידות חדות נרשמו גם בכפר סבא (57%), הוד השרון (44%) ונתניה (48%). אומנם בחלק מהערים נרשמה ירידה כללית במספר העסקאות (ראה מסגרת), אך ברוב המקרים הירידה במספר הרכישות של דירות יד שנייה הייתה גבוהה יותר.
מאוחר יותר הרחיב קופרווסר את הבדיקה לערים נוספות בארץ, ומצא שבירושלים נרשמה ירידה של 15% במספר העסקאות שבוצעו במחצית הראשונה של השנה, לעומת זאת של שנה שעברה, בתל אביב של 21% ובחיפה של 22%.
מחיר למשתכן יוצרת "פיקים" של עסקאות
המחקר שעשו במדלן תומך בנתונים שמצא קופרווסר, ומראה כי מחיר למשתכן היא תוכנית שמשפיעה על שוקים מקומיים ב"פיקים", מכיוון שרוב העסקאות שנחתמות בכל פרויקט כזה מבוצעות כמעט במרוכז, בניגוד לפרויקטים בשוק החופשי, ששיווקם מתארך לאורך זמן.
"ההגרלות של מחיר למשתכן בגלל אופן השיווק המהיר של הרבה דירות בתקופה קצרה - יוצרות הטיות ושינויים גדולים אבל נקודתיים במספר העסקאות בעיר מסוימת", אומר איתן זינגר, מנכ"ל מדלן ישראל. "אז אם עכשיו ראינו שבבית שמש הייתה עלייה גדולה במספר העסקאות, זה לא בהכרח עדות למגמה שתמשיך בשנים הקרובות, אולי אפילו להיפך. אנחנו רואים שינוי שיכול מאוד להיות חד פעמי".
"אני יוצא מנקדת הנחה שהקבלנים מתאימים את עצמם ואת הפעילות שלהם למצב, ובונים בהתאם", אומר קופרווסר. ואכן בשנים האחרונות קבלנים יוזמים הקמת פרויקטים עממיים, בכמויות הרבה יותר גדולות מאשר בשנים שעברו, ודירות חדשות שנמכרו בתקופה האחרונה במקומות כגון ראש העין, חריש ואור עקיבא, התמודדו מבחינת מחיר עם פרויקטים שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן. יש להם גם יתרון לוגיסטי אם הם בונים בסמוך שכונת מחיר למשתכן ושכונה רגילה.
אחרי ההגרלות משתחררים ביקושים
בפריפריה התחרות בין פרויקטים בשוק החופשי לבין פרויקטים במחיר למשתכן הייתה הרבה יותר פשוטה, משום שמלכתחילה ההנחות שמשתתפי מחיר למשתכן זוכים להן בנגב ובגליל נמוכות בהרבה מאלה שמקבלים רוכשי הדירות במרכז הארץ. זוג שלא זכה במחיר למשתכן, יכול לעשות עוד מאמץ לא גדול ולקנות דירה גם בלי ההנחה של מחיר למשתכן.
גם במרכז הארץ הקבלנים מצאו פתרונות, ובשנה שעברה חשף הכלכלן הראשי סיפור מעניין שקשור להגרלות היוקרתיות שנערכו בגליל ים ביולי 2017, שלהן נרשמו כ-11.7 אלף זכאים, שמהם רק מאות זכו בהגרלה. הכלכלן הראשי מצא כי ברבעון השלישי וברוב הרבעון הרביעי של 2017 שוק הדירות בחדשות באזור הרצליה קפא, בגלל המתנת המתמודדים בגליל ים; בדצמבר 2017 פורסמו התוצאות, ומיד לאחר מכן נרשמה התנפלות על דירות חדשות בפרויקטים בשוק החופשי ברמת השרון הסמוכה. הסיבה: המחיר הממוצע של דירה חדשה באותם פרויקטים היה גבוה רק בכ-10% ממחיר הדירות המוזלות בגליל ים, ובין המגרילים המאוכזבים שלא זכו במחיר למשתכן בגליל ים, נמצאו כאלה שיכלו לשלם את התוספת ולרכוש את הדירות ברמת השרון.
בשבוע שעבר פורסם כי הגרלה נוספת של מחיר למשתכן, שתכלול כ-3,000 יח"ד בלבד, תיערך עוד לפני הבחירות, ותוצאותיה יתפרסמו אחריהן. בין הערים שמסתמן שייכללו בהגרלה הקרובה נמצאות ירושלים, ראשל"צ, חיפה, אשקלון, נצרת, מעלה אדומים בית שאן והמועצה המקומית טוראען. כעת נותר לראות איך תשפיע ההגרלה על מכירת הדירות החדשות בערים אלה.
חלק גדול מהעסקאות של 2019 הן תוצר של הזכיות בשנתיים האחרונות | פרשנות
הרעיון המקורי של אנשי משרד האוצר היה שתוכנית מחיר למשתכן תסיט ביקושים מדירות בשוק החופשי, לדירות בשוק שבו המחיר נקבע מראש. הציפייה הייתה כי זה מה שילחץ על יזמים ובעלי דירות בשוק החופשי להתפשר על מחירי דירותיהם; זה הצליח רק לבלום בקצת את עליות המחירים, ולהקפיא את מספר העסקאות.
מצד שני התוכנית גרמה לשיבושים בהתנהלות השוק, שעיקרם - דחייה של מימוש עסקאות. לפי אתר מחיר למשתכן, זכו בהגרלות 65.12 אלף איש; לפי ניתוחי האוצר, מימשו את הזכייה רק 23 אלף - כשליש מהזוכים - את זכאותם וחתמו על עסקאות לרכישת דירות. עוד ידוע כי חלק מהזוכים ביטלו את זכיותיהם; אחרים, לעומת זאת, נקלעו לעמדת המתנה, מרגע היוודע דבר הזכייה עד למימושה. למעשה, חלק גדול מהעסקאות שנחתמות ב-2019 במסגרת התוכנית, הן תוצר של זכיות מהשנתיים האחרונות.
זה מעלה שאלה אקדמית מעניינת: אולי נכון יותר להתייחס אל העסקאות הללו כאל עסקאות מ-2017 ומ-2018? באותן שנים נרשמה ירידה של 11% במספר העסקאות שבוצעו, לעומת 2016, בין היתר בגלל אותן עסקאות דחויות, ויתכן שאם נשייך את העסקאות שנחתמו השנה לשנתיים שלפניה, נגלה כי המגמה של גידול צנוע במספר העסקאות (כ-4%) שנרשמה בין חמשת החודשים הראשונים של 2018 לחמשת החודשים הראשונים ב-2019 - מתהפכת, וכי השנה דווקא יש ירידה במספר העסקאות.
ההסבה הזו אינה מעשית כמובן, אבל הסיפור רק מדגים את חוסר הבהירות שאליה נקלע שוק הנדל"ן בשנים האחרונות.
מראש העין ועד חיפה: ככה זה נראה בשטח
תל אביב:
סך העסקאות שבוצעו בתל אביב במחצית הראשונה של השנה היה נמוך ב-8% מאשר אשתקד. הנפילה בשוק הדירות מיד שנייה מותנה בעלייה של 36% במספר העסקאות שבוצעו בדירות חדשות בעיר. עיקר העלייה במספר העסקאות של דירות חדשות נובע משיווקם של פרויקטים חדשים וגדולים יחסית, דוגמת גינדי בשרונה, מתחם גולף בנאות אפקה, ומונש תל אביב.
ירושלים:
בעיר הבירה נרשמה ירידה בעסקאות דירות יד שנייה, וירידה של 24% במספר הדירות החדשות שנרכשו בעיר, עקב סיום שיווק פרויקט מחיר למשתכן בשכונת רמת שלמה. "בירושלים, בניגוד לערי אחרות לא היה 'פיצוי' של עסקאות יד ראשונה שקיזז את הירידות. ייתכן כי בעקבות העדפה של ישובים אלטרנטיביים באזור ירושלים שבהם שווקו פרויקטי מחיר למשתכן (בית שמש, מבשרת ציון). הירידה במכירות יד שנייה הורגשה בעיר בשכונות הוותיקות - קרית יובל, ארמון הנציב וגילה", מעריכים במדלן.
חיפה:
בדירות חדשות נרשמה ב-2019 ירידה של 19% לעומת המחצית הראשונה של 2018. "הירידה בעסקאות החדשות מוסברת כמעט במלואה בהפסקת שיווקו של פרויקט מחיר למשתכן בשכונת קריית אליעזר בעיר", אומרים במדלן.
ראש העין:
שיאנית השינוי במחצית הראשונה של 2019 - עם הכפלה של מספר העסקאות. לפי נתוני מדלן, מדובר בעלייה של 121% בעסקאות של דירות חדשות ועלייה של כ-44% בעסקאות בשוק הדירות מיד שנייה (לא מן הנמנע שחלק מהעסקאות יד שנייה הן של משקיעים שרכשו דירות חדשות בשנים שעברו, ועתה הם מוכרים אותן לאחרים).
"העלייה במספר העסקאות החדשות מקורה בכמות גדולה של עסקאות בשכונת פסגות אפק בתחילת 2019. סביר שבשנה הבאה נראה ירידה במספר העסקאות החדשות בעיר לאחר ה'פיק' הנוכחי. העלייה במכירת דירות יד שנייה קשורה גם היא לשכונת פסגות אפק, שם נמכרו עיקר הדירות בשתי התקופות", אומרים במדלן.
באר שבע:
שכונת פארק הנחל החדשה הובילה את העיר לעלייה המרשימה במכירות של דירות חדשות (44%). "באופן כללי העיר נמצאת בתנופת בנייה מרשימה בשנים האחרונות עם בנייתן של כמה שכונות חדשות בעיר, מרביתן משלבות דירות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן. שוק היד שנייה בעיר לא נפגע באופן משמעותי מהיצע הדירות החדשות המוגבר בעיר וחווה ירידה של 7% בלבד. בקיזוז הדירות החדשות בעיר מדובר על גידול של כ-6% בסך העסקאות בעיר", אומרים במדלן.
ראשון לציון:
ירידה כללית של כ-9% במספר העסקאות, שהורגשה הן בדירות החדשות (6%-) והן בדירות יד שנייה (11%-). הירידה בעסקאות של דירות חדשות מוסברת בעיקר בסיום שיווק של פרויקט גדול בשכונת נחלת מערב. הפרויקט כלל 260 עסקאות במחצית הראשונה של 2018 ובתקופה המקבילה ב-2019 נותרו להימכר בו 18 דירות בלבד, אך במקביל ב-2019 שווקו מספר פרויקטים חדשים בעיר שריככו את הפגיעה.
בית שמש:
עלייה מרשימה של כ-64% במספר העסקאות בזכות הקמת שכונה החדשה ברמת בית שמש, המשלבת דירות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן לצד דירות במחיר שוק. מכירות של דירות יד שנייה בעיר ירדו בכ-10% בין התקופות - ההפרש במכירת דירות חדשות עומד על כ-550 דירות, או כ-138%.
רמת גן:
גידול במכירות של דירות חדשות בעיר (20%+) לצד ירידה במכירות יד שנייה (17%-) במחצית הראשונה של 2019. עם זאת, הירידה הכללית במספר העסקאות בעיר משמעותית פחות מאשר בתל אביב.