דירה למכירה ברעננה / צילום: שלומי יוסף
מאות פניות נשלחות בכל שנה מהציבור הרחב לחטיבה המקצועית ברשות המסים, במטרה לקבל הבהרות בשאלות מסוימות. מתוך כ-400 פניות, פורסמו השנה במסגרת דוח הסיכום של החטיבה המקצועית ארבע פניות והתשובות עליהן, והן מובאות להלן, בתמצית.
מס רכישה לדירה יחידה ברכישת דירה חלופית
בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק, אדם זכאי למדרגות דירה יחידה במס רכישה, על אף שברכישת הדירה יש לו דירה נוספת, בתנאי שימכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים מרכישת הדירה החדשה.
ההברה: אם לאותו אדם יש רק 50% בדירה הישנה, עליו למכור את כל זכויותיו באותו דירה על-מנת לזכות בהקלת המס, ומכירת חלק מהזכויות אינה מהווה עמידה בתנאי זה.
בהתאם לעמדה זו, לא ניתן במקרה של שימוש בחזקה הנ"ל להפעיל בד-בבד גם את הסיפא להגדרת "דירה יחידה" הקבועה בסעיף 9(ג1ג)(4)(א), לפיה יראו רוכש כבעלים של דירה יחידה גם אם יש לו בנוסף לדירה הנרכשת דירת מגורים שחלקו בה אינו עולה על שליש.
תחולת החלטת מיסוי בעניין תקופת צינון
החלטת מיסוי 2203/18 קובעת כי לעניין הפטור לפי סעיף 49לג1(ד) לחוק, תקופת הצינון של 24 חודשים לא תחול על מקבל המתנה המתקשר בעסקת תמ"א, אם נותן המתנה ניצל פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק (להבדיל מהעברה במתנה לפי סעיף 62 לחוק). כן קובעת ההחלטה כי תקופת הצינון רלוונטית רק ביחס למוכר שחתם על ההסכם עם היזם.
ההבהרה: הגם שהחלטת המיסוי מתייחס לפרויקטים מסוג תמ"א 38, היא חלה גם על פרויקטים של פינוי-בינוי.
יום הרכישה במכירת דירת חברה שהועברה לבעל מניות מהותי
בעבר הייתה קיימת הטבת מס בעת העברת דירת חברה לבעל מניות מהותי בחברה, שעשה שימוש פרטי באותה דירה, בתנאים מסוימים.
ההבהרה: תנאי מקדמי לקבלת הטבת המס הוא שהחברה תבצע שינוי ייעוד של הדירה ממלאי עסקי לרכוש קבוע (לפי הפקודה ולפי חוק מע"מ). עוד הובהר כי בעתיד, עת ימכור בעל המניות את הדירה, הרי שלצורך החיוב במס שבח, יוכר יום שינוי הייעוד כיום הרכישה, ולא יום רכישת הדירה על-ידי החברה.
חישוב פחת בעת מכירת דירת מגורים עם זכויות בנייה נוספות
במקרה שבו נמכרת דירה עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות המשפיעות על השווי, הרי שבחישוב השבח יש לנכות את הפחת משווי הרכישה הכולל (זכויות ודירה), שכן זכויות הבנייה הן חלק מהקרקע.
כך, בחישוב לפי סעיף 49ז לחוק, יש לנכות פחת באופן יחסי כך שחלקו ייוחס לחלק הפטור ממס (השווי המיוחס לדירת המגורים) וחלק ייוחס לחלק החייב (זכויות הבנייה); לעומת זאת, בנסיבות שבהן ניתן לבצע פיצול פיזי (כאשר זכויות הבנייה מאפשרות להקים יותר מיחידה מיסויית אחת), אין לנכות פחת מהחלק היחסי של היחידות הנוספות ("המפוצלות").