גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הליכה אל הלא נודע תקפיא את התחדשות העירונית

מגמת האצת הפינוי-בינוי מעידה שקודקודי הרשויות לא חושבים על טובת הדיירים

פרויקט פינוי-בינוי ביד אליהו / צילום: האחים דוניץ
פרויקט פינוי-בינוי ביד אליהו / צילום: האחים דוניץ

בחודשים האחרונים רבו הקולות הבכירים השוטחים דעתם ועושים שעל ידם כדי לעצר את מיזמי התמ"א שהיו בתנופה גדולה בשנים האחרונות. מסתבר כי איכות חיי רבים מביאה את הרשויות להיאנק תחת כובד הוצאות טיוב התשתיות, אבל מנקודת מבט תכנונית מדובר באנומליה וכאוס.

כוחות השוק שינו בהתאם לכך את המיקוד, ומיד החלו מתרבים מיזמי פינוי-בינוי, ככל שהרשויות המקומיות מאטות את מיזמי התמ"א, ו"מניותיה הנתפסות" יורדות - כך עולה קרנו של מודל הפינוי-בינוי. מי משלם את המחיר? האזרח החפץ בסביבת מחיה משופרת. הדייר ששאף להעלות את ערך הנכס שלו.

במצב שנוצר, למעשה, דיירים הולכים אל הלא נודע. היזמים והדיירים המעוניינים בהתחדשות עירונית מבינים די מהר שהס מלהזכיר תמ"א, וכדאי לזוז למשבצת הפינוי-בינוי, כי במשחק הזה רק הגדרת ההתחדשות כפינוי-בינוי תקדם את ההגעה לנכס הנדל"ני הנחשק.

למעשה, הוכנו תכניות להאצת מיזמי תמ"א וגם פעילות להכשרת הלבבות נעשתה, אבל מתוך שיקול-דעת כלכלי הוחלט שלא יעשה בכל אלה שימוש, ובמקום זאת מעודדים דיירים רבים לבחור במסלול שלא באמת מתאים להם. המגמה מעידה על כך שאיש מקודקודי הרשויות אינו חושב על טובת הדיירים.

אותם דיירים שרק מתחילים לבחון את האפשרות, מבינים די מהר שהם נקלעו למלכודת החוסר ודאות, אך לא עומדות בפניהם אפשרויות אחרות. אם מיזמי תמ"א מצטיינים בוודאות לתמורה, הרי שבפינוי-בינוי הולכים אל הלא נודע גם מבחינת משך זמן המיזם וגם מבחינת התוצאה הסופית. זאת משום, שבתמ"א יש קווי בנין מוגדרים, שנקבעים לפי תכנית בינוי עירונית, תב"ע מוגדרת ומאושרת. הדיירים רואים סקיצה של הדירה, וכולם מיושרים על המטרות אליהן שואפים להגיע ומהי התוצאה המיוחלת.

מיזמים קודמים של פינוי-בינוי התבצעו לפי פורמט שאינו עדכני עוד. למעשה, המיזמים העכשוויים טרם הסתיימו, ולכן הלא נודע כבר מחכה בפינה. המשמעות היא שהדיירים אינם יודעים מה תהיינה התוצאות בכל הנוגע לנכס שלהם, לכספם ולרכושם. לדוגמה, אין לדעת אם יהיו בבניין שטחי מסחר ומבני ציבור. היום כל מיזם נקבע על-ידי הוועדה המאשרת, והוא מחויב לכלול שטחים ציבוריים. המשמעות היא שעל היזם לכלול שטחי מסחר ושטחי ציבור בתוכניותיו. וכך יכולה משפחה לקבל את דירתה החדשה מעל לגן ילדים או מעון לחוסים. הדיירים יופתעו לגור מעל לקומת שטחים ציבוריים, שמפאת עיסוקם ואפיוניהם עלולים להוריד את ערך הדירות. משפחות שישמחו לקבל מפתח לדירה חדשה יגלו שמיקום הבניין החדש השתנה, שכיווני האוויר אינם כשהיו בדירתם הקודמת, שהבניין הפך רב-קומות בשל שינויים בפרצלציה (בחלוקת השטחים) ועוד ועוד.

בפינוי-בינוי לא ידוע לדיירים מה הזכות שיש להם ומה התמורה הצפויה, זאת אומרת שהיתרונות שגלומים בתמ"א לא יעמדו לזכותם של אלה החפצים כיום, בעידן הנוכחי, בהתחדשות עירונית. התוכניות החדשות הנשענות על מודל הפינוי-בינוי אכן כלכליות יותר ומובנות בראייה כלכלית אורבנית של מתחם רחב, כזאת שמתחשבת בצורכי תחבורה ומבני ציבור וגם מבחינת ההשתלבות בסביבה והתשתיות - אבל מתוך שיקול כלכלי מסתמן כי לא ייעשה בהן שימוש. הכול נראה טוב יותר בנקודת הפתיחה והתכנון, אבל כל עוד רשויות מצמצמות ולא מקדמות מיזמי תמ"א כי עבורן מדובר במיזמים שאינם כלכליים - הדיירים, הפרטים, נאלצים לחיות במציאות ארוכת-שנים וללא אופק ודאי.

מן הראוי לתת לדיירים, בעלי הנכסים, לבחור בין שתי החלופות בחופשיות מתוך הבנה של מה שבאמת מתאים עבורם. אל לרשויות וליזמים בעקבותיהן להציב מחסומים בפני אלה הבוחרים באפשרות הבטוחה יותר מבחינתם מבין השתיים - בתמ"א. אחרת, רק מההליכה אל הלא נודע ואל ה"לך תדע" - השוק לא יממש את הפוטנציאל הכלכלי הגלום ברעיון הנפלא של ההתחדשות העירונית.

הכותבת היא מומחית בדיני מקרקעין, שותפה ברז-כהן, פרשקר ושות'

עוד כתבות

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

עובדים שהוצאו לחל"ת בענף התיירות עומדים להישאר ללא דמי אבטלה

במשרד האוצר הניחו שאין צורך בקביעת מודל חל"ת ארוך־טווח וסברו כי המלחמה תסתיים לפני שהעובדים ימצו את ימי האבטלה והחופשה שצברו ● כעת, עסקים רבים טרם התאוששו, כשהמצוקה הגדולה היא בענף התיירות

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

פתאל מציגה: מעבר לרווח ותגמול של 10 מיליון שקל לבעל השליטה

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

מטולה בחודש האחרון / צילום: Reuters, Raphael Gotheil

הצפון בוער, היישובים ריקים - והממשלה "מנותקת קשר"

ראשי הרשויות בצפון דוחפים כבר זמן רב להקמת מנהלת מסודרת, בדומה למינהלת "תקומה" בעוטף עזה - אך גורמים המעורים בנושא אומרים: "זה לא על הפרק" ● בינתיים המלחמה נמשכת, והמציאות בצפון בלתי אפשרית

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

מגמה מעורבת בתל אביב; חברה לישראל קופצת ב-3%

מדד ת"א 35 עולה ב-0.6% ות"א 90 נסחר סביב רמות הבסיס ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים

הבורסה בתל אביב / צילום: Shutterstock

ירידות קלות בנעילת הבורסה; אופקו הלת' זינקה בכ-8%

מדד ת"א 35 ירד ב-0.3% ● הבורסה מסכמת את הרבעון הראשון: "מדדי ת"א-35 ות"א-90 רשמו תשואה חיובית של כ-5% וכ-11%, בהתאמה" ● זינוק של כ-50% בצבר ההזמנות של רפאל ● ביל אקמן: "מניית בורסת ת"א זמינה במחיר מציאה" ● דלק תחלק דיבידנד בסך של רבע מיליארד דולר ● בנק ישראל לא יאפשר לאחים נאוי לשלוט בישראכרט עם שיעור החזקות נמוך מ-30%

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: רונן חורש

האוצר על הצעת משרד הבינוי לעזור לקבלנים: "לא ישימה בעליל"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן אמר כי יבוצע פיילוט לסיוע לקבלנים שיאחרו במסירת דירה בשל המלחמה, תחילה בשלוש ערים - בשדרות, בקריית שמונה ובשלומי • מנכ"ל האוצר הייזלר: "לא מכיר את ההצעה"

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי