גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ההימור של משפרי הדיור: קונים דירה רק על הנייר, לפני שמוכרים את הנוכחית

נתונים של משרד האוצר מלמדים כי רבים מרוכשי הדירות בתקופה האחרונה הם משפרי דיור שקונים דירה חדשה בשלבי בנייה מוקדמים ● מה הם מרוויחים, ומה עלולות להיות הסכנות?

דירות חדשות בבנייה. 20% מהתשלום בעת החתימה על החוזה, ו־80% בכניסה לדירה  / צילום: shutterstock
דירות חדשות בבנייה. 20% מהתשלום בעת החתימה על החוזה, ו־80% בכניסה לדירה / צילום: shutterstock

רון ורם ששון הם זוג נשוי צעיר מבת ים. לפני ארבע שנים, עוד לפני שנישאו, רכש רם דירה ישנה בבת ים, שעברה מאוחר יותר שיפוץ וחיזוק לפי תמ"א 38, ונהפכה מדירה מיושנת של שני חדרים, לדירת שלושה חדרים עם מרפסת ועם מעלית.

כיום בני הזוג מתגוררים בדירה הזו, אבל הם כבר חושבים קדימה, ולאחרונה קנו דירת ארבעה חדרים חדשה בפרויקט בקריית אונו, שתהיה מוכנה לאכלוס בעוד שנתיים. את הדירה הישנה טרם מכרו.

בני הזוג ששון אינם היחידים שפועלים בדרך זו. הסקירה האחרונה שפרסמה הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שסקרה את ענף הדיור בחודש יוני, העלתה כי מדובר בתופעה בקרב משפרי דיור - לרכוש דירות חדשות על הנייר, שיהיו מוכנות בעוד שנתיים-שלוש, וזאת בטרם מכרו את דירותיהם.

מהמרים על מכירה

בבסיס הרכישות האלה עומדת אופטימיות: מטרת הרוכשים היא לקבל הנחה גדולה יותר על הדירות. הם גם חוסכים כסף משום שאינם צריכים לגור בינתיים בשכירות, ובמקרים רבים הם יכולים לקבל הטבות מימון נרחבות.

היזמים כמובן מודעים לתופעה הזו ומעודדים אותה. הפרויקט שבו רכשו בני הזוג ששון את דירתם נקרא "אומאמי" ברובע אריאל שרון בקריית אונו, והיזם במקרה זה הוא קרסו נדל"ן. עם השלמתו, הפרויקט יכלול 742 דירות ב-6 מגדלים בני 31 קומות, והדירה שרכשו בני הזוג נמצאת במגדל הראשון, שיאוכלס בקיץ 2021.

רם ששון מספר כי מה שמשך אותו בפרויקט היה המחיר הנוח יחסית - 2.485 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים - אך לא רק המחיר. בקרסו נדל"ן נותנים מימון במסגרתו 20% ממחיר הדירה ישולמו כמקדמה בעת חתימת החוזה, 70% שלושה חודשים לפני מסירת הדירה, ו-10% הנותרים 14 יום לפני המסירה. בנוסף, החברה נותנת פטור מהצמדה למדד ל-18 חודשים.

"זה היה השיקול המרכזי שלי ברכישת הדירה בפרויקט - שיש בו פטור מהצמדה, שנותן חיסכון כלכלי וגם שקט נפשי. יודעים מה המחיר הסופי של הדירה", אומר רם, שמשוכנע שיצליח למכור את דירתו הנוכחית.

את תשלום המקדמה בגובה 20% פתר רם בדרך מקורית: מכיוון שהדירה הישנה שלו עברה שדרוג בתמ"א 38, שבמהלכה נוספו לה חדר, מרפסת ומעלית, שוויה קפץ בכ-700 אלף שקל, מה שאיפשר לו להגדיל את המשכנתה שלקח עליה, ולהשתמש בה להשגת הון עצמי לדירה החדשה.

לרוכשים בשלב מוקדם דירה חדשה מקבלן יש יתרון נוסף - המיסוי. עו"ד אפרת רוסינסקי ממשרד עו"ד מאיר מזרחי מסבירה שכשמדובר בדירה חדשה, יש לשלם מס רכישה רק אחרי שנה מיום קבלת טופס 4. כך לדוגמה, למי שקונה דירה שנתיים לפני אכלוס, יש שלוש שנים למכור את דירתו הישנה, לעומת מי שקונה דירה יד שנייה, שצריך למכור את הדירה בתוך 18 חודשים אחרת יצטרך לשלם מס רכישה בגובה 8% על הדירה החדשה. זה עניין משמעותי במיוחד נוכח התקופה המתארכת למכירת דירה יד 2.

"לרוכשים חשוב גם תכנון הפנים של הדירה"

"עיקר האנרגיה של היזמים פונה כיום למשפרי הדיור, משום שהזוגות הצעירים פונים למחיר למשתכן והמשקיעים כמעט נעלמו מהשוק", אומר אוהד סבן, סמנכ"ל השיווק של חברת דונה. "השיטה של תשלום 20% בחתימה על חוזה ו-80% בעת הכניסה לדירה מאוד נוחה למשפרי דיור. מדובר גם בציבור שיודע מה שהוא רוצה מהדירה שלו, ומאוד חשוב לו תכנון הפנים של הדירה והעיצוב, ודברים כאלה תקבל בדרך כלל רק כשהדירה על הנייר או בשלבים ראשונים של הבנייה.

"מעבר לזה, עד לפני שנה-שנתיים אנשים האמינו לפוליטיקאים שהמחירים ירדו ולכן פחדו לקנות דירה על הנייר מחשש שעד שימכרו את הדירה הקיימת שלהם, ערכה ירד והם יתקשו להשלים את התשלומים. היום הם מבינים שהמחירים לא ירדו. אולי קצב המכירות איטי יותר, אבל המחירים לא יורדים".

בסקירה האחרונה שפרסמה הכלכלנית הראשית באוצר, נמצא שדירות שנמכרו בשוק החופשי זמן רב לפני אכלוסן, זוכות להנחות גדולות יותר מאשר דירות שמצויות בשלבי בנייה מתקדמים. "כאשר בוחנים את מחירי הדירות הנרכשות עם טווח מסירה קרוב למועד חתימת החוזה לבין אלה שנמכרות עם תאריכי מסירה רחוקים, בפרט דירות הנמכרות עם טווח מסירה של שנתיים ויותר, נמצא כי בחלק מהאזורים, מחירי הדירות הנמכרות עם טווח מסירה של שנתיים ומעלה נמוכים משמעותית מאלה שנמכרות בטווח מסירה קצר יותר", כתבה הכלכלנית, וציינה כי "יתכן וממצא זה מספק ולו הסבר חלקי לנכונות הגדולה של משפרי הדיור באזור זה לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת".

קפיצה לעומת השנתיים הקודמות

"כמה המחירים ירדו תוך שנתיים?"

בדיקה שערכה הכלכלנית לגבי מחירי הדירות העלתה כי דירות חדשות שנמכרו באחרונה באזור השפלה כשזמן האכלוס שלהן נע בין חודש לשנה נמכרו ברמות של כ-2.4 מיליון שקל ואילו דירות שנמכרו בזמן איכלוס של שנתיים ויותר נמכרו בכ-1.8 מיליון שקל. דירות שנמכרות לעוד שנתיים ויותר הן דירות מוזלות גם בגלל טווח הזמן עד לאיכלוס, וגם בגלל שהדירות הזולות יותר נמכרות בדרך כלל ראשונות.

וכפי שהודגם בבדיקת הכלכלנית - היזמים מוכנים להתפשר על סכומים משמעותיים על דירות כאלה.
מעניין שדירות שנמכרות לאכלוס מיידי נמכרו דווקא במחיר נמוך יחסית של 1.9 מיליון שקל - אולי משום שהדירות שנותרות אחרונות בפרויקטים הן לא פעם פחות מבוקשות מאלה שכבר נרכשו ולכן היזמים מוכנים להתפשר יותר על המחירים שלהן.

אבל בסופו של דבר משפר דיור שקונה דירה לפני שהוא מוכר את דירתו הקיימת - לוקח על עצמו סיכון, משום שמדובר ברכישה לטווח של שנתיים-שלוש, וחוסר הוודאות לגבי מה שעתיד לקרות בשוק הוא רב. מה עוד שכרגע, הזמן הממוצע שבו דירת יד שנייה עומדת על המדף עד למכירה הולך ומתארך. לפי הסקירה האחרונה של האוצר, משך הזמן הזה כבר עלה מכ-10 חודשים בינואר 2018, לכמעט 18 חודשים במאי האחרון.

"קיים גם חשש שהמחירים ירדו", מודה רם, אבל מדגיש כי אינו רואה את הצעד שנקטו רון והוא כצעד בסיכון גבוה. "גם אם זה יקרה, המחיר הנמוך והטבות המימון יאזנו את הדברים ובסופו של דבר, אם כל התנאים ימשיכו להיות זהים לאלה של היום - אני לא רואה ירידות. וגם אם יהיו - עד כמה המחירים יכולים לרדת בתוך שנתיים?" 

עוד כתבות

אייל רביד, בעלי ויקטורי / צילום: יח"צ

רשות התחרות אישרה לויקטורי ולפרשמרקט לרכוש סניפים מיינות ביתן

(עדכון) - רשת ויקטורי תרכוש 5 סניפים מקבוצת יינות ביתן ב-63 מיליון שקל; העסקה עדיין לא הגיעה לישורת האחרונה, כיוון שטרם הושגו הסכמות כתובות מכל בעלי הנכסים של הסניפים הנרכשים ● רשת פרשמרקט תרכוש 7 סניפים של יינות ביתן בגוש דן ב-110 מיליון שקל

מארק צוקרברג / צילום: ג'ושוע רוברטס, רויטרס

החזון של צוקרברג וקידום המסחר המקוון: מה עומד מאחורי שירות התשלומים של פייסבוק?

פייסבוק הודיעה על השקת שירות פייסבוק פיי, שיאפשר בעתיד להעביר כסף במסנג'ר, ווטסאפ ואינסטגרם ● כדי להצליח בכך, פייסבוק תצטרך להתגבר על חששות המשתמשים והרגולטורים

ירי רקטות לעבר מישראל לאחר חיסולו של בהאא אבו על-עטא / צילום: רויטרס

מטחים כבדים לאזור אשדוד והשפלה; מנהיג הג'יהאד האסלאמי הציב שלושה תנאים להפסקת אש

(עדכונים שוטפים) - אזעקות נשמעו באזור רחובות, אשדוד וביישובי עוטף עזה ● לא יתקיימו לימודים במרחק 40 ק"מ מהרצועה ● תנאי הג'יהאד להפסקת אש: הפסקת החיסולים, הפסקת שימוש באש חיה כלפי מפגינים ליד גדר המערכת והגדלת כמות הסחורות הנכנסות לרצועה

ראסל אלוואנגר, מנכ”ל טאואר / צילום: איל יצהר

ירידה רבעונית של 41% ברווח התפעולי של טאואר; המניה צנחה 8% בתגובה לדוחות

טאואר ג'אז, שאותה מוביל המנכ"ל ראסל אלוונגר, צופה כי ברבעון הנוכחי מכירותיה יסתכמו ב-312 מיליון דולר, בדומה לרבעון החולף ● את תשעת החודשים הראשונים של השנה סיימה החברה עם הכנסות של 928 מיליון דולר - ירידה של 4.3% לעומת התקופה המקבילה ב-2018

אודי סגל / צילום: אביב חופי

טלטלה בחדשות 13? בחברה שוקלים להעביר את אודי סגל להגשת המהדורה המרכזית

על רקע נתוני הרייטינג הבעייתיים, הכוונה לערוך שינויים במהדורת החדשות עומדת על סדר היום של מנהלי רשת 13 כבר תקופה ארוכה ● חדשות 13 בתגובה: "תמר איש-שלום תמשיך להיות המגישה המרכזית"

ג'רום פאואל בנאום הערב אחרי החלטת הריבית / צילום: Sarah Silbiger, רויטרס

פאואל: "ריבית שלילית לא מתאימה לכלכלה האמריקאית"

בעדות שנשא פאואל בסנאט, ציין יו"ר הפד לחיוב את שוק התעסוקה ובמיוחד את שיעור האבטלה הנמוך, שנמצא בשפל של 50 שנה ● לדבריו, "הסיכונים למערכת הפיננסית בארה"ב נותרו נמוכים"

קניון גינדי TLV ת"א / צילום: כדיה לוי

משפחת גינדי יוצאת מהאופנה: במו"מ מתקדם למכירת חלקה בקניון TLV למוטי בן משה

בן משה מחזיק כיום במחצית ממניות הקניון המדשדש באמצעות רבוע כחול נדל"ן ● מכירת חלקה של משפחת גינדי, המחזיקה במחצית השנייה של הקניון ופרויקט המגורים הצמוד לו, צפויה להחזיר לידיה הלוואות בעלים של מאות מיליוני שקלים ● הבנקים המממנים כבר אישרו את העסקה

עו"ד צבי האוזר וגדעון סער / צילומים: איל יצהר, טל שניידר

הליכוד וכחול לבן בשיתוף פעולה: הצעת חוק לקיום שימוע פומבי למועמדים לעליון

ממשלת האחדות עדיין אינה נראית באופק, אך בזירה הפרלמנטרית נראים ניצנים לשת"פ בין שתי המפלגות הגדולות ● ח"כ גדעון סער מהליכוד הגיש הצעת חוק, שעליה חתום גם ח"כ צבי האוזר מכחול לבן, שלפיה השימוע ייערך בפני הוועדה לבחירת שופטים וההצבעה תהיה חשאית

ניסים ברכה /  צילום: מתן נעים

טוגדר תגדל קנאביס עבור בעלי "גרין סמוק" לשעבר תמורת 192 מיליון שקל; יוניבו בדרך לרכוש בית מרקחת

ההסכם אמור להניב לטוגדר סכום של 192 מיליון שקל על פני חמש שנים, כש-5 מיליון שקל מתוכם ישולמו מיד ● בעקבות ההודעה זינקה מניית החברה בכ-24% לשווי של 195 מיליון שקל

אדוארדו אלשטיין / צילום: איל יצהר

אי.די.בי פתוח: הפסד של 154 מיליון שקל ברבעון השלישי

החברה מעדכנת על תוצאות מקדמיות לרבעון השלישי של השנה, וכי קבלה לידיה שליש מהזרמות הבעלים שהבטיח אלשטיין ● אין חדש לגבי הערת עסק חי אותה יבחנו רואי החשבון בסמוך לפרסום הדוחות

בקבוקוני טואלטיקה של רשת המלונות הייאט / צילום: הייאט

גם רשת הייאט נרתמת למאבק בפלסטיק: תוציא את בקבוקוני השמפו מחדרי המלון

רשת בתי המלון הכריזה כי תוותר על בקבוקוני הפלסטיק שהיא מחלקת לאורחים בחדרים (שמפו, סבון, קרם גוף וכו') ותחליפם בבקבוקים גדולים, בדומה למהלך שרשתות אחרות הצהירו כי יישמו

קורנפלקס של אלופים / צילום: תמר מצפי

ארבע שנים לרפורמת הקורנפלקס: איך קרה ששינויי המחירים לא התגלגלו לכיס של הצרכנים

דוח של משרד הכלכלה שהגיע לידי "גלובס" בוחן מהן תוצאות הרפורמה להוזלת יבוא מוצרי מזון לישראל ● העלויות של מוצרים כמו קורנפלקס אכן הוזלו, אך ביד השנייה מוצרי חלב ובשר התייקרו ● "הרגולציה על המזון הרגיש נותרה בעינה, באופן המוסיף להכביד על העסקים בתחום"

איי הבתולה/ צילום:  Shutterstock א . פ קריאייטיב

חברות האוף-שור מחפשות בית חדש: האם ישראל תצליח לנצל את ההזדמנות הכלכלית?

בימים אלה מחילים מקלטי מס רבים בעולם כללים חדשים, שגורמים לחברות אוף-שור לאבד מהאטרקטיביות שלהן ● המשמעות - משקיעים וחברות מחפשים מקום מבטחים במדינות מסודרות ● הבעיה: המשבר הפוליטי מעכב את הניסיונות של ישראל להביא לכאן חברות זרות

יו"ר רשות ניירות ערך ענת גואטה באירוע עושים שוק \ צילום: איל יצהר

רשות ני"ע ממשיכה בקידום ניהול תיקים מקוון להמונים; תאפשר לראשונה השוואת תשואות בתיקים מנוהלים

שבועות אחדים לאחר שפורסמה טיוטת ההסדרה ל"ניהול תיקים 2.0", פונה רשות ני"ע לחברות ניהול התיקים בבקשה לסיוע בגיבוש סטנדרטיזציה לאפיון הלקוחות ולחלוקה לאחד מארבעה מסלולי ההשקעה שיהיו בשירות החדש

חיפוש נפט וגז/ צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב

ניצחון לארגוני הסביבה: חיפוש פצלי שמן באורון ירד מסדר היום

מועצת מקרקעי ישראל דחתה את הדיון בנוגע לאישור חיפוש פצלי שמן באתר אורון בנגב למועד לא ידוע ● המשרד להגנת הסביבה: "לקידום העסקה יהיו השלכות שליליות על מדינת ישראל והמשק"

כחלון בביקור בפרויקט מחיר למשתכן בלוד /  צילום: יוסי אלוני

רמ"י החליטו להאריך את תוכנית מחיר למשתכן בעוד שנה

מנתונים של רמ"י עולה כי מאז הופעלה תוכנית מחיר למשתכן ב-2015 פורסמו מכרזי קרקע עבור 115,912 יח"ד ובוצעו עסקאות עבור קרקע לבניית 90,542 יח"ד

הג’יהאד האסלאמי / צילום: Ibraheem Abu Mustafa, רויטרס

הג’יהאד האסלאמי הפלסטיני - ארגון קטן שמנסה לשחק בגדול

מאז עליית החמאס לשלטון ברצועת עזה, הג'יהאד האסלאמי אינו חדל לזנב בו, בפומבי ובחשאי, ישירות ובעקיפין • הג'יהאד עושה לחמאס את מה שעשה החמאס בשעתו לפתח, ואינו מאפשר לחמאס להשלים את המעבר מארגון צבאי לגוף פוליטי אזרחי שיכול לקדם מהלכים מדיניים ● דעה

בני גנץ ובנימין נתניהו בפגישה עם הנשיא ראובן ריבלין / צילום: חיים צח, לע"מ

ריבלין ייפגש עם ראשי כחול לבן והליכוד במטרה להבהיר את המתווה שהוא מציע

ב"גלובס" פרסמנו כי במסגרת המגעים מאחורי הקלעים יש הסכמה לעצם המתווה אך חילוקי דעות על אופי יישומו ובין השאר על מועד היציאה לנבצרות, אותם ריבלין מקווה להבהיר לשתי המפלגות

מהדורת החדשות של ערוץ 12, אמש / צילום: צילום מסך

מרתון שידורי הטלוויזיה: זה לא סיקור, זה דברור

כשהתותחים רועמים, כל ערוצי הטלוויזיה מתגייסים לדובר צה"ל ומשאירים את הצופים עם שידורים חוזרים • התקשורת לא מעזה לבקר את פעילויות הצבא ואת מדיניות הביטחון של ממשלת ישראל, כל ממשלה, באופן מהותי • על התקשורת להיות ביקורתית ועניינית יותר

ניר ברקת, הליכוד / צילום: איל יצהר, גלובס

האם לשלושת תיקי נתניהו הפתוחים קדמו 16 תיקים שנסגרו?

מרוב רצון להוכיח שנטפלים לנתניהו, ניר ברקת תופר לו תיקים חדשים. פרמנו ● המשרוקית של גלובס