בנייה בחיפה / צילום: פאול אורלייב
אחת הדרכים למימוש זכויות במקרקעין היא התקשרות בהסכם קומבינציה. בעסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי, שהיא במהותה עסקת חליפין, מוכר בעל הקרקע חלק מזכויותיו בקרקע לקבלן, תמורת קבלת שירותי בנייה על יתרת הקרקע שנותרה בבעלותו.
מאחר שבעסקאות קומבינציה התמורה היא שירותי הבנייה שמקבל הבעלים, ולא נקבע על-פי רוב סכום נקוב של תמורה בהסכם, מתגלעות לעתים קרובות מחלוקות בין הנישום לבין מנהל מיסוי מקרקעין באשר לאופן שבו יש לקבוע את שווי המכירה בעסקה לצורך חישוב מס השבח ומס הרכישה.
לאחרונה דן בית המשפט בסוגיה זו בעניין יקותיאלי. בעניין זה התקשר בעל קרקע עם קבלן בהסכם למכירת 55% מהזכויות שבבעלותו בקרקע במרכז הכרמל בחיפה, שעליה בנוי מבנה ישן ובו שתי דירות, בתמורה לקבלת שירותי בנייה מהקבלן להקמת דירות מגורים.
מחלוקת על יותר מ-2 מיליון שקל
העוררים (הבעלים והקבלן) העריכו את שווי העסקה בסך של כ-3.6 מיליון שקל, בהתבסס על עלויות הבנייה של פרויקט דומה שבנה הקבלן בקרבת מקום, שלו מאפיינים זהים, וכן וכללו בשווי גם את שכר היועצים ואגרות בנייה. שווי שירותי בנייה למ"ר הוערך על-ידי שמאי מטעם העוררים בסך של 6,600 שקל למ"ר, בצירוף מקדם היוון ומע"מ.
לעומת זאת, מנהל מיסוי מקרקעין העמיד את שווי העסקה על סך של 5.5 מיליון שקל, וזאת בהתבסס על עלויות בנייה לפי מחירון דקל, תוך השוואה לעלויות בנייה בפרויקטים אחרים של קבלנים אחרים שבנו באזור, ובצירוף רווח יזמי בשיעור 15% ומע"מ. שמאי המנהל אף ערך השוואה לשווי המקרקעין הנמכרים והגיע לשווי קרוב לשווי שירותי הבנייה לעיל. מסקנתו הייתה כי שווי שירותי בנייה למ"ר עומד על סך של 9,000 שקל למ"ר בתוספת מע"מ.
בעניין הערכת שווי שירותי בנייה העדיפה ועדת הערר, בראשות השופט סוקול, את עמדתו של מנהל מיסוי מקרקעין. לעמדת הוועדה, הערכתו של השמאי מטעם מנהל מיסוי מקרקעין הייתה מבוססת יותר וקרובה יותר לשיטת ההשוואה המקובלת בפסיקה, ועל כן יש להעדיפה.
ועדת הערר פסקה כי בנסיבות העניין, שווי המכירה ייקבע לפי שווי עלויות הבנייה, המהוות תמורה לעורר עבור זכויותיו במקרקעין, וזאת בסך של 5.5 מיליון שקל, נתון שמביא בחשבון גם עלויות עקיפות וכן רווח קבלני ויזמי.
נציין כי הוספת הרווח היזמי היא חדשנית ומשמעותית, שכן עד כה רשויות המס לא הוסיפו את הרווח היזמי, אלא את הרווח הקבלני בלבד. זאת ועוד, בית המשפט הכריע כי התמורה למרות שצפויה להתקבל בשנים הקרובות לא תהוון ליום העסקה.
הכותב הוא בעל משרד עו"ד מאיר מזרחי