גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רגע לפני ההתחדשות העירונית – אילו עוד אפשרויות יש / עיצוב: טלי בוגדנובסקי, צילום: shutterstock

רגע לפני שאתם רצים להתחיל ולבחון את אפשרויות ההתחדשות העירונית, אם בתמ"א 38 אם בפינוי בינוי,הביאו בחשבון שיש עוד כמה אפשרויות לשדרוג הבניין ואיכות החיים בקנה מידה מצומצם במעט מפרויקטים כמו תמ"א 38 או פינוי בינוי.

• חיזוק היסודות בלבד - אם הבניין ישן ואינו עומד בתקן "עמידות בפני רעידות אדמה" (אם הוא נבנה לפני 1980 הוא כנראה לא עומד בו, מהנדס הוא פונקציה מקצועית ויידע להגיד לכם את זה במדויק), אבל אתם לא רוצים להיכנס לתוך התהליך הארוך של תמ"א 38, יש אפשרות של חיזוק יסודות הבניין בלבד. היתרון - מהלך קצר יותר ונקודתי. החיסרון - זה יעלה לכם כסף, כי היזם או הקבלן לא מקבלים תמורה בדמות דירות שיוכלו למכור כמו בתמ"א 38 או הקלות מיסוי אחרות. בבניין המיועד לשימור מחמיר לא תמיד יש ברירה אחרת.
• תוספת ממ"ד - תוספת זו היא אפשרות נוספת שעשויה לתרום לחיזוק הבניין וגם להעניק לבעלי הדירות חדרים מוגנים במקום המקלט המשותף. יתרון נוסף הוא הגדלת הדירה, הרי הממ"ד משמש גם כחדר נוסף לכל מטרה. גם במקרה הזה, ללא תמ"א 38, התוספת תעלה לבעלי הדירות כסף. עוד נקודה שצריך להביא בחשבון היא שממ"ד חייב להיבנות מעל ממ"ד אחר, וזאת בלי קשר להיקף ההסכמה בבניין למהלך. במקרה הזה ההסכמה של הקומות הראשונות והלאה חיונית. למידע נוסף על הוספת ממ"ד או מיגון באתר פיקוד העורף, וטלפונים ליצירת קשר, לחץ כאן.
• תוספת מעלית לבניין - גם התוספת הזאת אפשרית לבדה, ללא כניסה לתהליך של תמ"א 38 או פינוי בינוי. גם כאן נדרש רוב של בעלי הדירות בבניין להסכמה. יש מקרים שבהם רק חלק מבעלי הדירות שילמו על הקמת המעלית, ובסופו של יום, על פי הסכם, רק הם השתמשו בה, והיא ננעלה במפתח בפני מי שלא נכלל בהסכם המקורי. הביאו בחשבון שתוספת מעלית דורשת תשלום מצד בעלי הדירות.
• תוספת מרפסת לדירות - קיימות כמה אפשרויות לתוספת מרפסת לבניין קיים, מרפסת מחומרים שונים וגם בשיטות בנייה שונות. גם כאן נדרשת הסכמה של השכנים, וההליך יעלה כסף לבעלי הדירות שיבחרו לעשות כן. מדובר במהלך גמיש יחסית, אבל גם הוא נתון לאילוצי תכנון במגרש. ייתכן מצב שבו חלק מהדירות ישתתפו בהליך וחלק לא, תלוי בשיטת הבנייה. כמובן, גם מהלך כזה אינו תורם לחיזוק המבנה.
• שיפוץ חזיתות - שיפץ החזיתות הוא אפשרות זמינה ופשוטה יחסית לשדרוג מראה הבניין הישן, בעיקר מההיבט הקוסמטי. מדובר בחידוש חזית הבניין, שלעתים יכול להיעשות בעזרה מהרשות המקומית ואף במימון חלקי או בהלוואה ממנה. גם כאן לא מדובר באלמנט חיזוק, והמהלך דורש הוצאת כספים מצד בעלי הדירות.
• שיפור מיגון בדירה - אם אין אפשרות לתוספת ממ"ד עדיין אפשר ליצור מרחב מוגן בדירת המגורים ללא בנייה חדשה אלא בשיפור מיגון, הכולל התקנת דלת וחלון ממ"ד ועוד פעולות. מדובר במהלך זריז יחסית, שאינו דורש היתר בנייה, ופיקוד העורף מאשר אותו. עם זאת, כמו כל המהלכים הנ"ל, שיפור המיגון דורש הוצאה כספית של בעל הדירה.
• שיפוץ הדירה - אם המטרה היא השבחת הנכס, לעתים גם שדרוג הדירה מבפנים יכול לעשות את העבודה. במקרה הזה לא נדרשת הסכמה רחבה של בעלי הדירות בבניין וגם לא היתר מיוחד מצד העירייה. עם זאת, מדובר בהוצאה העלולה להיות לא מבוטלת ושאינה תורמת לחיזוק הבניין או למראה החיצוני שלו.

חוק המקרקעין קובע מה שיעור הרוב הנדרש בכל אחת מהפעולות שניתן לעשות בבניין המשותף:

• חיזוק היסודות - רוב של 51% מבעלי הדירות.
• תוספת ממ"ד - רוב של 60% מבעלי הדירות.
• תוספת מעלית - רוב של ⅔ מבעלי הדירות (חשוב לציין שהחוק פוטר את בעלי הדירות במפלס הקרקע מעלות ההתקנה אך לא מעלות התחזוקה השוטפת).
• תוספת מרפסת - 100% הסכמה של בעלי הדירות.
• שיפוץ חזיתות - רוב של 51% מבעלי הדירות.
• שיפוץ פנימי של הדירה כמו גם שיפור מיגון - לא דורש את הסכמת השכנים.

כמה דגשים חשובים לנושא הרוב הנדרש

כלל אצבע קובע כי מהלכים של שמירה על נורמה או של שמירה על הקיים דורשים 51% הסכמה, בעוד מהלכים שבהם מוסיפים בנייה יש מאין (למשל: חדר, מרפסת וכד') ידרשו על פי חוק הסכמה של כל בעלי הדירות. אולם, עם השנים התפתחה פרקטיקה משפטית וניתנו פסקי דין שלעתים משנים את הדרישה הקיימת בחוק. כך, למשל, לפעמים במקרים כמו תוספת מרפסות לדירות, שדורשת על פי החוק 100% הסכמה, הרשות המקומית תסתפק גם ב-75% או אפילו בפחות.

משמעות הדבר היא שלפני כל פעולה כדאי לברר מהו הרוב הנדרש הרלוונטי באחת מהכתובות האלו:

• האגודה לתרבות הדיור.
• מחלקת ההנדסה ברשות המקומית.
• עו"ד פרטי הבקיא בדיני הבית המשותף.

עוד סייג שחשוב להביא בחשבון הוא זה: במקרה שמתקיימת אספה, לא כל בעלי הדירות מגיעים, והאספה נדחית ומתקיימת שוב, שיעור הרוב הנדרש יירד בהתאם למספר המשתתפים.

לטפסים רלוונטיים לניהול אסיפה בבניין (האגודה לתרבות הדיור) לחץ כאן  

למידע נוסף בפורום שאלות ותשובות על ניהול אסיפה (האגודה לתרבות הדיור) לחץ כאן 

עוד כמה דברים שכדאי להביא בחשבון אם בוחרים בנתיב שאינו תמ"א 38 או פינוי בינוי

• מלבד ההוצאה הכספית בכל אחת מהאפשרויות, צריך לזכור שבדרך כלל התהליך כולו מנוהל בידי בעלי הדירות משלב בירור הפרטים, בירור בנוגע להיצע הקיים, לשוק המחירים ולביורוקרטיה ועד לפיקוח על העבודה. כלומר - אתם היזמים.
• בחלק מהרשויות המקומיות ניתן לקבל הדרכה או סיוע מחברות כלכליות או עירוניות בתהליכים כמו תוספת ממ"ד או שיפוץ חזיתות, וכדאי לברר את הנושא בעירייה (מינהל ההנדסה) עוד לפני שיוצאים לדרך.
• גם בתהליכים שאינם תמ"א 38 או פינוי בינוי כדאי להקים ועד מייצג בבניין, שיפעל לקידום הנושא (ראה מדריך "הקמת וועד מייצג"). אין חובה שהוועד המייצג יורכב מאותם אנשים המכהנים כוועד הבית.
• בכל תהליך של תוספת בנייה יש לדאוג לאישורים המתאימים מול הרשות המקומית ולהוצאת היתר בנייה כחוק.
• כל אחת מהאפשרויות כוללת גם אחריות מסוג זה או אחר של בעלי המקצוע, ויש לדאוג להבין מה היא כוללת מהרגע הראשון.