גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מה עושים עם המשכנתא כשמקדמים פרויקט?

יש לכם משכנתא שעדיין רובצת על הדירה? הנה כמה דגשים חשובים שצריך להביא בחשבון לפני שנכנסים לתהליך בתמ"א 38 או פינוי בינוי.

משכנתא בהתחדשות עירונית / עיצוב: טלי בוגדנובסקי, צילום: איל יצהר, shutterstock
משכנתא בהתחדשות עירונית / עיצוב: טלי בוגדנובסקי, צילום: איל יצהר, shutterstock

יש לכם משכנתא שעדיין רובצת על הדירה? הנה כמה דגשים חשובים שצריך להביא בחשבון לפני שנכנסים לתהליך. נדגיש שהלוואה עומדת אינה מבטלת את האפשרות לקדם התחדשות עירונית, אבל זה בהחלט אומר שיש כמה דברים שצריכים לקבל תשומת לב עוד בשלב החוזה.

בתמ"א 38/1 (חיזוק בניין קיים ותוספת בינוי) אין בעיה מהותית משום שהדירה אינה נהרסת ורק משופצת עם הבניין. אולם, גם במקרה הזה צריך לדעת שבמהלך הפרויקט קיים הליך רישום שונה של חלקי הבניין (יחידה רישומית חדשה) ובמסגרת מהלך זה כל מי שעדיין יש לו משכנתא נדרש להביא מכתב החרגה מהבנק. זה תהליך פרוצדורלי - לא מסובך וגם לא עולה כסף - אבל שווה לדעת שהוא קיים.

בתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) וגם בפינוי בינוי המצב שונה מהסיבה הפשוטה שהדירה שעליה משולמת המשכנתא עומדת להיהרס. המשמעות היא שהבטוחה של הבנק נעלמת והבנק דורש בטוחה אחרת. במקרה הזה מדובר במהלך קצת יותר מורכב, אבל עדיין לא כזה שצריך למנוע מכם לקדם פרויקט. לקראת הריסת הדירה הישנה הבנק דורש ערבות בנקאית אוטונומית על יתרת הלוואת המשכנתא שטרם שולמה, בתוספת מקדם שיבטח את הבנק עוד יותר. המקדם הזה אינו קבוע ויכול לנוע סביב 10% או 20% מעל המשכנתא. במה זה תלוי? בעיקר בבנק. הסיבה למקדם האמור היא שאם יהיה מצב של פיגור בתשלומים או דיפולט כזה או אחר, וכאמור, אין לבנק דירה כבטוחה, המקדם הנוסף נועד לכסות את עלות הטיפול, את הריבית, את התשלומים העודפים ועוד.

חשוב לציין שאת הערבות האוטונומית יעמיד היזם בפרויקט, כך ששוב לא מדובר בתשלום שייצא מהכיס של בעל הדירה, אבל עדיין מדובר במהלך שחשוב להכיר.

עוד שתי נקודות חשובות שצריך להכיר ונוגעות למשכנתא במסלול שבו הדירה הישנה נהרסת:

  • יזם מעניק לבעל הדירה הישנה ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה שיקבל לאחר התהליך. אם יש משכנתא על הדירה, היא הרי שייכת לבעל הדירה אבל גם לבנק. מהסיבה הזאת, ערבות חוק המכר הניתנת בפועל לבעל הדירה היא רק על החלק היחסי שנותר בהפחתת שווי הדירה החדשה הצפוי פחות הערבות שניתנת לבנק.
  • מי שמתכנן למכור את הזכות לדירה החדשה במהלך הבנייה צריך להביא בחשבון שמדובר במהלך מסובך יותר ממכירת דירה רגילה. המוכר נדרש לפרוצדורה מול הבנק ומול היזם ולאישור של שני הגופים. במקרה הזה מדובר בנקודה שחשוב להציף עוד בשלב החוזה עד לפני פינוי הדירה הישנה ולפני הריסתה, כדי לקבל מענה ודרך טיפול בממכירת הדירה בזמן התהליך. חשוב שהמענה ודרך הטיפול יהיו ידועים לכל הצדדים ומוסכמים עליהם.

עוד כתבות

דונלד טראמפ, נשיא ארה"ב / צילום: Carlos Barria, רויטרס

"גלובס" במסע לסיקור הבחירות בארצות הברית

כדי לראות את הנעשה במראה עיניים ולחוש במגע ידיים, כתבת "גלובס" טל שניידר תמריא לארה"ב ותדווח היישר מהשטח

ארנסטו ולוורדה / צילום: רויטרס

בין תוצאות להכנסות: גם עונות לא טובות לא עוצרות את התחזקות הקבוצות הגדולות

מעשי שחיתות חמורים או נפילות בשווקים יכולים לזעזע כלכלות של מדינות, אבל את צמיחת ההכנסות של הקבוצות הגדולות באירופה הם לא עוצרים ● דוח של דלויט חושף שכמו בכל השנים האחרונות, גם העונה הן צמחו בשיעור דו ספרתי ● 4 הערות על מכונת הכסף של הכדורגל האירופי

המטה של BioNTech / צילום: יח"צ

אקזיט קטן בכת"ב: ניאון נרכשת תמורת מניות

חברת אחזקות הביומד "כלל תעשיות ביוטכנולוגיה", הודיעה כי חברת הפורטפוליו שלה ניאון ת'רפיוטקס, הנסחרת בנאסד"ק, בה מחזיקה כת"ב 4%, נכנסה לעסקת החלפת מניות עם חברת BioNTech, במסגרתו תקנה ביונטק את ניאון לפי שווי של 67 מיליון דולר

 צילום: מאיר כהן

"אין לי הרבה חברים, אמירה שמצחיק להגיד בעולם של עוקבים ורשתות חברתיות, אבל זאת האמת”

לי בירן אינו רק ליבי מכוכב נולד, סלב נוער, זמר עם סינגל טרי וכוכב סדרות למבוגרים, אלא גם יזם ואיש עסקים, שסדרת היוטיוב שיצר זכתה בפרס

סוחרים בבורסה של ניו יורק/  צילום: רויטרס, Jeenah Moon

נעילה חיובית בוול סטריט: מדד S&P 500 עלה ב-0.38%; אלפאבית הוסיפה 2% לערכה

מספר אישורי הבנייה בארה"ב בדצמבר 2019 הגיע לשיא של 13 שנים ● בורסות אירופה ננעלו בעליות שערים ● המדדים העיקריים באסיה ננעלו בעליות, על אף הדיווח על הצמיחה הנמוכה ביותר בכלכלת סין מזה שלושה עשורים

טראמפ מתבונן על ליקוי חמה / צילום: רויטרס

פרשנות: הצ'ק השמן שהאנושות תרשום אם טראמפ יבחר לכהונה נוספת

כהונה נוספת של טראמפ משמעותה איבוד זמן יקר, שבו לא רק שפליטות הפחמן של אחת המדינות הכי מזהמות בעולם לא תרד, אלא תעלה, ותבלום את ההתקדמות הגלובלית לעצירת משבר האקלים ● שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד

מסעדת אנימאר צ'ירשי דלעת וביצה רכה / צילום: ספיר קוסא

טעם וריח ולא רק יצירתיות לשמה - ביקור במסעדת אנימאר

במסעדת אנימאר, שנפתחה היכן ששכנו מסעדת רפאל, ואז הולה, האוכל נשען על טעמים מקומיים המעובדים ביד אמן ליצירות עכשוויות

הארי ומייגן. / צילום: רויטרס

הארי ומייגן יפרשו - וישיבו 2.4 מיליון ליש"ט למשלמי המסים הבריטים

הארמון הודיע שהם גם לא יקבלו עוד מימון ציבורי וכי עליהם להשיב כספים שקיבלו לשיפוץ ביתם

ניר ברקת / צילום: איל יצהר

ניר ברקת מנסה לקחת למשה כחלון את תיק האוצר, כבר עכשיו. כך זה נראה מאחורי הקלעים

כחלון, בצורה אלגנטית, ויש שיגידו מקצועית משאיר אחריו אדמה חרוכה - הגירעון התופח - ולכן תיק האוצר נהפך שוב למשהו, שלכאורה, אף ח"כ ממפלגת השלטון לא יחפוץ בו ● ואז ניר ברקת הגיע ● כך ראש עיריית ירושלים לשעבר מנסה להחזיר ללחייו של ראש הממשלה בנימין נתניהו את הסומק הכלכלי ● פרשנות

טראמפ / צילום: רויטרס - Mike Segar

אמריקה ביום השנה השלישי לטראמפ: התפרים נפרמים

"השתלטות עוינת" של טראמפ על המפלגה הרפובליקנית סיכלה את "פתיחת האוהל" בפני מיעוטים גזעיים ואתניים ● בשעה שהמפלגה הדמוקרטית פונה שמאלה, קיצונים מן הימין מדברים על מלחמת אזרחים או על פירוק השיטה הדמוקרטית ●  שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד 

הכרזת סל התרופות / צילום: משרד הבריאות, יח"צ

גם בלי ממשלה: אילו תרופות נכנסו לסל התרופות ואילו נשארו בחוץ?

ועדת סל התרופות הכריעה היום אילו תרופות חדשות יכנסו לסל התרופות במימון של 500 מיליון שקל שהתווספו לסל

גיל רוזן / צילום: יחצ אמדוקס

הגיוס של ביופרוטקט גדל מ-7 ל-13 מיליון דולר

חברת ביופרוטקט, שפיתחה מוצר רפואי להפחתת נזקי הקרנות בסרטן, הודיעה על השלמת סבב גיוס בהיקף של 13 מיליון דולר ● ביופרוטקט פיתחה ומייצרת בלון מבוסס פולימר, המוזרק לגוף ומתנפח בתוכו, וכך מרחיק בין רקמות שעומדות לעבור טיפול הקרנה, לבין רקמות אחרות שעלוות להיפגע מכך

סלמנדרות בתל דן / צילום: יותם יעקבסון

סלמנדרות נופלות מהשמיים: מטיילים אחרי הדו-חיים

לא רק פטריות צצות אחרי הגשם, גם סלמנדרות ● יותם יעקבסון ובנו הצטיידו במגפיים, מעילים ומטריות ויצאו לחפש את הדו-חי המקסים בתל דן, מעוז הסלמנדרות הגדול

מריה סאלח מחאמיד

האמנית מרובת הזהויות ש"רוצה שיראו את אום אל-פחם אחרת"

תאונת הדרכים הקטלנית, החיים שתרמה לנער אלמוני, מצלמות המעקב והזהות התרבותית המורכבת ● היצירה 'אנא הון' של מריה סאלח מחאמיד במוזיאון הרצליה היא דיוקן עצמי סוחף

חיים מסילתי / צילום: אילל יצהר

חיים מסילתי נבחר לקדנציה שנייה כיו"ר לשכת שמאי מקרקעין

מסילתי: אנחנו נמשיך בקדנציה הזו לחזק את מעמדו של השמאי

טראמפ בעצרת בחירות באריזונה / צילום: Gettyimages/Anadolu Agency

דעה: בחלוף שלוש שנות טראמפ בבית הלבן, אנו חייבים להזכיר לעצמנו: לא, זו אינה נשיאות נורמלית

בחלוף שלוש השנים הראשונות של דונלד טראמפ בבית הלבן, אנו חייבים להזכיר לעצמנו: לא, זו אינה נשיאות נורמלית ● ברד הכזבים הבלתי פוסק שממטיר טראמפ (15,413 מאז השבעתו על פי ה'שקר-מטר' של "וושינגטון פוסט") עלול להקהות את החושים, וזו אולי המטרה ● שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד

עטיפת האלבום

באמצע: למה דניאלה ספקטור נשמעת אותו הדבר באלבום "בהתחלה"

האלבום "בהתחלה" של דניאלה ספקטור ממקם אותה דווקא בלב יצירתה ● השירים מעולים, אך היא עדיין נשמעת אותו דבר

מייסד אינסייט ג'ף הורינג / צילום: מתוך flickr

צ’קים שמנים והערכות שווי נדיבות: כך הפכה אינסייט לשחקן הכי משמעותי בהייטק הישראלי

קרן אינסייט פרטנרס, שרכשה את השליטה בחברת הסייבר ארמיס, השקיעה באופן שיטתי בסטארט-אפים ישראליים מבטיחים רבים ● מאחורי ההשתלטות עומדים משקיעים תחרותיים ורעבים, שזיהו שבישראל יש הזדמנות בחברות צמיחה

יצחק כהן / צילום: איל יצהר, גלובס

סגן שר האוצר מוותר על המינוי לשר השיכון: "לא רציתי שמינויי יהיה על חשבון פיטוריה של השרה שאשא ביטון"

סגן שר האוצר יצחק כהן מש"ס הודיע שהוא מוותר על התפקיד בשל הבעייתיות שנוצרה עם העברת שאשא ביטון לתפקיד שרת הרווחה ● פסיקת בג"ץ מלפני כשבועיים קבעה שאין לעשות סבבים פנים ממשלתיים בתקופת מעבר וכי ניתן למנות שרים רק מתפקידי שרים שעזבו באופן מוחלט

מתחם המרכז הקהילתי בשכונת גילה בירושלים - 7 כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / הדמיה: איי אל וויופוינט

מאות מיליונים לורטהיימרים, ומה מחפשת הראל בסן פרנסיסקו. כותרות הנדל"ן

רכישה נדל"נית רביעית בחמש שנים לחברת הביטוח הראל בסן פרנסיסקו, מה הם מחפשים שם? איזה אייקון אדריכלי בירושלים עומד לעבור מן העולם, הכתבה הכי מתסכלת שעורכת מוסף הנדל"ן שלנו, הלית ינאי-לויזון, כתבה, והאם התגלה העיוות הגדול ביותר של תוכנית מחיר למשתכן