משכנתא בהתחדשות עירונית / עיצוב: טלי בוגדנובסקי, צילום: איל יצהר, shutterstock
יש לכם משכנתא שעדיין רובצת על הדירה? הנה כמה דגשים חשובים שצריך להביא בחשבון לפני שנכנסים לתהליך. נדגיש שהלוואה עומדת אינה מבטלת את האפשרות לקדם התחדשות עירונית, אבל זה בהחלט אומר שיש כמה דברים שצריכים לקבל תשומת לב עוד בשלב החוזה.
בתמ"א 38/1 (חיזוק בניין קיים ותוספת בינוי) אין בעיה מהותית משום שהדירה אינה נהרסת ורק משופצת עם הבניין. אולם, גם במקרה הזה צריך לדעת שבמהלך הפרויקט קיים הליך רישום שונה של חלקי הבניין (יחידה רישומית חדשה) ובמסגרת מהלך זה כל מי שעדיין יש לו משכנתא נדרש להביא מכתב החרגה מהבנק. זה תהליך פרוצדורלי - לא מסובך וגם לא עולה כסף - אבל שווה לדעת שהוא קיים.
בתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) וגם בפינוי בינוי המצב שונה מהסיבה הפשוטה שהדירה שעליה משולמת המשכנתא עומדת להיהרס. המשמעות היא שהבטוחה של הבנק נעלמת והבנק דורש בטוחה אחרת. במקרה הזה מדובר במהלך קצת יותר מורכב, אבל עדיין לא כזה שצריך למנוע מכם לקדם פרויקט. לקראת הריסת הדירה הישנה הבנק דורש ערבות בנקאית אוטונומית על יתרת הלוואת המשכנתא שטרם שולמה, בתוספת מקדם שיבטח את הבנק עוד יותר. המקדם הזה אינו קבוע ויכול לנוע סביב 10% או 20% מעל המשכנתא. במה זה תלוי? בעיקר בבנק. הסיבה למקדם האמור היא שאם יהיה מצב של פיגור בתשלומים או דיפולט כזה או אחר, וכאמור, אין לבנק דירה כבטוחה, המקדם הנוסף נועד לכסות את עלות הטיפול, את הריבית, את התשלומים העודפים ועוד.
חשוב לציין שאת הערבות האוטונומית יעמיד היזם בפרויקט, כך ששוב לא מדובר בתשלום שייצא מהכיס של בעל הדירה, אבל עדיין מדובר במהלך שחשוב להכיר.
עוד שתי נקודות חשובות שצריך להכיר ונוגעות למשכנתא במסלול שבו הדירה הישנה נהרסת:
- יזם מעניק לבעל הדירה הישנה ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה שיקבל לאחר התהליך. אם יש משכנתא על הדירה, היא הרי שייכת לבעל הדירה אבל גם לבנק. מהסיבה הזאת, ערבות חוק המכר הניתנת בפועל לבעל הדירה היא רק על החלק היחסי שנותר בהפחתת שווי הדירה החדשה הצפוי פחות הערבות שניתנת לבנק.
- מי שמתכנן למכור את הזכות לדירה החדשה במהלך הבנייה צריך להביא בחשבון שמדובר במהלך מסובך יותר ממכירת דירה רגילה. המוכר נדרש לפרוצדורה מול הבנק ומול היזם ולאישור של שני הגופים. במקרה הזה מדובר בנקודה שחשוב להציף עוד בשלב החוזה עד לפני פינוי הדירה הישנה ולפני הריסתה, כדי לקבל מענה ודרך טיפול בממכירת הדירה בזמן התהליך. חשוב שהמענה ודרך הטיפול יהיו ידועים לכל הצדדים ומוסכמים עליהם.