רחוב סמילנסקי בנתניה / צילום: בר אל
תשעה מתוך 10 דיירים בבניין ברחוב סמילנסקי בנתניה חתמו על הסכם לביצוע תמ"א 38/1 בבניין עם יזם. היזם והבעלים התעלמו בצורה מוחלטת מהעובדה ששתי תתי-חלקות, הרשומות בנסח הטאבו כמחסן ומשרד בהתאמה, בפועל הן ללא היתר בנייה למחסן ו/או משרד, ואף לא נעשה בהן כל שימוש על-ידי מי מהבעלים.
מדובר בשתי תתי-חלקות הרשומות על-שם הקבלן שבנה את הבניין בשנות ה-60 ויורשיו, כאשר לחלקות אלה צמודים 36% חלקים ברכוש המשותף, באופן אשר מהווה גוש חוסם המונע את קידומה של התמ"א.
היזם הגיש בקשה להיתר בנייה בשנת 2018, מבלי שהוא מקבל את הסכמות יורשי הקבלן שהם למעשה "הבעלים הנוספים" להסכם התמ"א, ומבלי שנדונה התמורה המוצעת להם, כאשר הוא מתעלם מקיומם. יתרה מכך, במסגרת הבקשה היזם ביקש לבנות דירות גן בשטחים שעל-פי תשריט הבית המשותף שייכים להם.
כדי לפתור את בעיית "הבעלים הנוספים", הגישו הדיירים תובענה לסעד המצהיר כי זכויות "הבעלים הנוספים" במקרקעין הן פיקטיביות, ויש להתעלם מרישומם ולהשיב זכויות אלה לחלקות הרכוש המשותף.
לדידם של הדיירים, הרישום הוא פיקטיבי, מכיוון שהחלקות שנרשמו כמשרד ומחסן בהתאמה אינן בנויות ו/או תחומות/בקירות באופן העונה להגדרה הנכונה בלשכת רישום המקרקעין.
בנוסף, הדיירים טענו כי מעולם לא נעשה כל שימוש שהוא על-ידי "הבעלים הנוספים", ואף לא ניתן להם היתר בנייה להשתמש ביחידות אלה כמחסן או משרד.
לסיכום טענו הדיירים כי שטחים אלה "נגרעו" מהרכוש המשותף, ושטחים אלה מעצם טיבם וטבעם ראויים וצריכים לשמש כשטחים משותפים בבית המשותף, שכן בפועל מדובר בחלקים מחדר המדרגות והמקלט, ולכן יש להכיר ברישום כפיקטיבי ולהשיב "זכויות" אלה לבעלים.
בנוסף טענו הדיירים כי יש לתת להם סעד מן הצדק נוכח העובדה כי לא ניתן להם לקדם פרויקט תמ"א 38 במגבלות הרלוונטיות ובהיעדר אחוז ההסכמה הנדרש.
בית המשפט המחוזי מרכז-לוד דחה בצדק את התביעה וסירב לבטל את הרישום. בית המשפט קבע כי הבניין רשום כבית משותף משנת 1965, ולמעשה כלל הבעלים אינם הבעלים המקורים, כך שכאשר הם רכשו את דירותיהם, הם היו מודעים לזכויות הבעלים הנוספים, אולם לא טענו דבר וחצי דבר נגד זכויות אלה.
עוד קבע בית המשפט כי היעדר השימוש ביחידות אלה והיעדר היתר הבנייה אינם מאיינים זכויות קנייניות, כפי שנקבע בהלכות על-ידי בית המשפט העליון. בניגוד לדעת הבעלים, בית המשפט החליט גם כי יחידות הבעלים הנוספים מתוחמות בצורה ברורה, אין בהן סממנים של רכוש משותף, והן אינן מהוות חלק מחדר המדרגות ו/או המקלט.
לעתים בפרויקטים של תמ"א 38 אנחנו נתקלים "בזנבות" כאלה ואחרים ברישום זכויות בטאבו לטובת קבלן שבנה את הבניין ולמעשה "ניכס" לעצמו חלק מהמקרקעין, מבלי שאף אחד מהבעלים, ככל הנראה, היה מודע לכך. הפרקטיקה הנהוגה לפיה קבלנים הותירו לעצמם זכויות ברכוש המשותף, שהן מעין "תוכנית חיסכון" ומשמשות כאמצעי לקבלת תמורה כספית על חשבונם של הבעלים, מותירה טעם מר בפי הבעלים, דבר שבהחלט ראוי לטיפולו הפרטני של הרגולטור בעסקאות תמ"א 38.
בינתיים, ברמה המשפטית פסיקתו של בית המשפט נכונה ומדויקת, שכן עם תחייתה של התמ"א, זכויות "רדומות" אלה, שאף אחד לא עשה בהן שימוש, מתעוררות משנתן, ולא ניתן על נקלה לשלול זכויות קנייניות אלה.
מוטב היה - עוד בטרם נחתם הסכם התמ"א, ובוודאי שבטרם שהוגשה הבקשה להיתר בנייה והושקעו כספים רבים - לנסות ולהגיע להסכמות עם הבעלים הנוספים. מעבר לכך, ככל שבמהלך השנים הבעלים היו מזמנים את הבעלים הנוספים לישיבות ועד, דורשים מהם דמי ועד ומבקשים מהם להשתתף בעלות מימון תחזוקת הבית המשותף - ייתכן כי הדבר היה מרכך את התנגדותם לפרויקט ולהתקשרות החדשה, והם היו מעוניינים להיפטר מ"הנכס המכביד" אשר אינו מייצר להם כל הכנסה.
עו"ד יובל כהן ממשרד עמליה פרנק כהן ושות' עורכי דין ייצג בהליך את יורשי הקבלן.
יהודה ברזל ואח' נ' שטרן האן קבלני בניין בע"מ ה.פ. 39078-08-17 מחוזי (מרכז)
הכותבים הם שותפים במשרד מינצר-כרמון-נסים העוסק בייצוג דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית