עו"ד דולפין מינצר כרמון / צילום: שלומי יוסף
ב-1999 נחתמה עסקת קומבינציה בין שלושה אחים בעלי קרקע לבין קבלן, שלפיה הבעלים היו אמורים לקבל שלוש דירות, והקבלן חמש דירות. הקבלן החל לבנות אולם נתקע, ושניים מתוך שלושת הבעלים רצו למכור את הדירות ופנו לעורך דין, שהיה חבר ובן בית, שייצג אותם במכירה.
אותו עורך דין זיהה את הפוטנציאל והציע מחיר גבוה לרכישת הדירות. הוא ובת זוגו רכשו ב-2008 את הדירות (כל אחד דירה). כשנה לאחר רכישת הזכויות הגיש עורך הדין תביעה לביטול הסכם הקומבינציה מול הקבלן, ולאחר שמונה שנים של דיונים הוא הצליח לבטלו.
לאור זאת הגישו האחים תביעה נגד עורך הדין (בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו: ת.א 3748-05-17 נבון נ' ליפשיץ; ה"פ 2135-06-17 מסר נ' שיר מזרחי), בטענה כי זכותו היא לקבלת שתי דירות בלבד; וכי משבוטל ההסכם, הרי שהם הבעלים של עודף הזכויות.
עורך הדין טען מצידו כי הוא בא בנעלי המוכרים ביחס למלוא הזכויות שלהם במקרקעין, ולא רק ביחס לזכות לקבלת דירה, ומשכך הוא הבעלים של 2/3 מהמקרקעין, על כל הזכויות הנלוות להם. צריך לזכור כי ערך הקרקע קפץ בצורה משמעותית עם השנים, כך שנוצר פער משמעותי בין הזכות לקבלת הדירות לבין הזכות לקבלת 2/3 מהמקרקעין.
בית המשפט קיבל את טענת האחים, וזאת אף שהממכר הוגדר במסגרת הסכם המכר, לא רק כ"זכות לקבלת הדירה הבנויה מאת הקבלן" אלא גם "כל יתר הזכויות על-פי הסכם הקומבינציה".
לפסק הדין חשיבות במכירת דירת תמורה
בית המשפט קבע כי אין ללמוד מתיבת לשון זו כי כוונת הצדדים הייתה לכלול בממכר את כל זכויותיהן של הנתבעות במקרקעין, באופן שגם במקרה שבו יבוטל הסכם הקומבינציה, יעברו כל זכויותיהן במקרקעין לידי התובעים.
מהנמקת פסק הדין עולה בבירור כי בית המשפט הגיע לתוצאה זו במידה רבה בשל העובדה שהקונה היה מלכתחילה עורך דינן של המוכרים, אשר ניסח את ההסכם עמם, ולמעשה - במקום לייצגם באופן מלא ונאמן, ניצל את ההזדמנות שנקרתה בדרכו ורכש מהם זכויות במחיר לא סביר, שאינו משקף את ערכן הכלכלי הנאות.
בית המשפט הדגיש את המובן מאליו, כי מקום שבו יש לעורך הדין אינטרס עצמאי ונפרד מזה של הלקוח, שעלול לעמוד בסתירה לאינטרס של הלקוח - אין הוא יכול עוד לייצג את הלקוח.
בנסיבות אלה, בית המשפט קבע כי הסכמת האחים, ככל שניתנה, לחתום על חוזי הרכישה ולעשות את כל הפעולות שנתבקשו לעשות על-ידי הקונה לצורך ביטול הסכם הקומבינציה, אינה מעלה ואינה מורידה דבר ביחס לחובתו של עורך הדין, ולו לשעבר, ובוודאי שהסכמה זו אינה מאפשרת לו לנהוג ולפעול במצב של ניגוד עניינים.
אף שיש לקרוא את פסק הדין על רקע נסיבותיו המיוחדות, עשויה להיות לו חשיבות בהקשרן של עסקאות למכירת דירת תמורה שהמוכר זכאי לקבלתה במסגרת עסקה מכוח תמ"א 38 או עסקת פינוי-בינוי, לצד שלישי, ויש ללמוד ממנו על האופן הנכון לניסוחן של הוראות הסכם מכר, על-מנת שתשקפנה בצורה בהירה את כוונתם של הצדדים.
הכותבת היא שותפה מייסדת במשרד עורכי דין מינצר-כרמון, נסים, העוסק בהתחדשות עירונית