גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פיצל תשע דירות לעשרות יח"ד להשכרה - וישלם מס כעסק

יעקב ארביב פיצל דירות שרכש לעשרות יח"ד קטנות שהשכיר למיעוטי יכולת ● על ההכנסות דיווח כנהנות משיעור מס מופחת כהשכרת נכס אישי ● ביהמ"ש קבע כי מדובר בהכנסה עסקית, בין היתר "בהתבסס על ההיקף הכמותי של יחידות הדיור המושכרות, לעתים לתקופות קצרות"

בניין מגורים / צילום: יח"צ
בניין מגורים / צילום: יח"צ

בין השנים 1983-2013 רכש אדם בשם יעקב ארביב נכסי נדל"ן שונים בעיר נתניה, ובהם דירות מגורים, אולמות ייצור ומחסנים. חלק מהנכסים הללו רשם ארביב על שם ילדיו (חמישה בנים ובת). בשלב מסוים פיצל ארביב חלק מהנכסים הללו והסב אותם לעשרות יחידות דיור קטנות, לצורך השכרתם כ"יחידות הלנה". בין השנים 2009 ל-2014 השכיר ארביב את יחידות ההלנה הללו בעיקר לאוכלוסיות מעוטות הכנסה, בהם עובדים זרים, פועלים שהגיעו ממדינות אפריקה ועבדו בסביבה ושוהים בלתי חוקיים. זאת, תמורת "דמי הלנה" חודשיים שנעו כפי הנראה בין כ-800 שקל ל-2,500 שקל.

במשך התקופה השכיר ארביב עשרות יחידות הלנה בנכסים השונים בבעלותו, בין היתר ברחובות שוהם, ויצמן, ספיר, שער העמק, יוספטל, אפרים וזנגביל בעיר נתניה. על הכנסותיו מההשכרה לא דיווח ארביב לכאורה לרשויות המס.

הסתרת ההכנסות לכאורה נעשתה, בין היתר, על-ידי רישום נכסים על שם בניו של ארביב, שימוש בכספת אישית והסתרת פרטים מרואה החשבון שלו. ארביב היה אחראי להשכרת נכסי המשפחה, קיבל את מלוא דמי השכירות לידיו והשתמש בכספים כרצונו.

העובדות הללו מהוות את הבסיס להליך פלילי שנפתח נגד ארביב במאי 2017 בטענה להעלמות מס וכן להליך אזרחי שניהלה נגדו רשות המסים בשנתיים האחרונות לצורך גביית המס מהכנסותיו משכירות. בעוד ההליך הפלילי עדיין מתנהל, הגיע ההליך האזרחי לסיומו לאחרונה, בחיובו של ארביב במס בגין ההכנסות משכירות. 

המאבק בהון השחור בנדל"ן

הסיפור הזה חושף טפח מהמאבק שמנהלת רשות המסים בהון השחור בשוק הנדל"ן - מאבק המתנהל במקרים רבים מול אזרחים נורמטיביים, שכירים או עצמאים, שצברו נכסים, משכירים אותם אך לא מדווחים על הכנסותיהם או מדווחים עליהם כהכנסות הנהנות משיעור מס נמוך מזה שרשות המסים סבורה שהיה עליהם לשלם.

על-פי חוק, השכרת דירת מגורים בישראל ממוסה על-פי מספר מסלולי מיסוי אטרקטיביים, הכוללים פטור על הכנסה משכירות עד סך של כ-5,000 שקל בחודש, תשלום מס סופי בשיעור מופחת של 10% מגובה שכר הדירה (אם שכר הדירה גבוה מ-5,000 שקל, המס משולם החל מהשקל הראשון) ומסלול מס שולי על-פי שיעורי המס של בעל הדירה, כאשר זה מגיש דוח כספי שנתי. במקרה בו ההכנסה החודשית משכר הדירה, עולה על 5,000 שקל כאמור, מלבד חובת תשלום המס, חייבים בעלי הדירות גם בחובות דיווח לרשות המסים - הגשת דוחות שנתיים ודיווח על ההכנסות משכר הדירה.

במקרה של ארביב, במישור האזרחי התמקדה המחלוקת סביב הכנסותיו משכירות בין השנים 2011 ל-2014. ארביב הצהיר על חלק מההכנסות שנבעו מהשכרת הנכסים הרשומים על שמו, כהכנסות פסיביות שחייבות בשיעור מס מופחת של 10%, ועל יתרת ההכנסות נדרש פטור ממס. לטענתו, גם דמי השכירות שהניבו הנכסים שנרשמו על שם חמשת בניו פטורים ממס.

פקיד השומה דחה טענה זו, כאשר לטענתו ארביב ניהל עסק להשכרת מקומות מגורים, ולכן הסדרי המס המוטבים אינם חלים, ויש לחייב את ההכנסות מהשכרה בשיעור המס השולי שחל עליו. נוסף על כך, פקיד השומה סבר כי יש לייחס לארביב את מלוא הכנסות השכירות שהופקו מכל נכסי המשפחה, בין אם הנכסים נרשמו על שם המערער ובין אם לאו. לארביב הוצאו שומות חדשות על -די פקיד שומה היחידה הארצית לשומה ברשות המסים.

שופט בית המשפט המחוזי בתל-אביב, הרי קירש, חילק את נכסי הנדל"ן המשפחתיים לשלוש קבוצות: נכסים שנרכשו על ידי ארביב ונרשמו על שמו (ארבעה נכסים); נכסים שנרכשו על-ידו ונרשמו על שם ילדיו (חמישה נכסים); ונכסים שהתקבלו בירושה ונרשמו בחלקים שווים על שם יעקב ארביב ושמונת אחיותיו ואחיו (שתי דירות);

במהלך שנות המס טיפל ארביב, והיה אחראי לבדו, על השכרת כלל נכסי הנדל"ן שבבעלות המשפחה (גם דירות הירושה).

לטענת ארביב, סך ההכנסות מהשכרת הנכסים בשנים 2011-2014 עמד על כ-1.8 מיליון שקל, כאשר פקיד השומה העמיד את ההכנסה על סך של 1.9 מיליון שקל. כלומר, ההכנסה החודשים הממוצעת מתשעת הנכסים יחד הייתה כ-39 אלף שקל, אשר כמחצית מהסכום יוחס לדירות הרשומות על שם ילדיו של ארביב. מדירות הירושה הופק סכום נוסף של כ-28 אלף שקל במהלך כל שנות המס.

הכנסת השכירות: "עסקית ואקטיבית"

פסק הדין סבב סביב שתי שאלות: הראשונה - שאלת סיווג ההכנסה מדמי השכירות שיקבע את שיעור המס שיש להחיל עליה, ואף עשוי להשפיע על אופן התרת הוצאות ועל אפשרויות קיזוז ההפסדים; והסוגיה השנייה קשורה להיקף ההכנסה שיש לייחס לארביב עצמו: האם יש להכניס אל תוך סל הכנסותיו גם את דמי השכירות שהניבו הנכסים הרשומים על שם הילדים, וכן, מה חלקו בדמי השכירות שהופקו מדירות הירושה.

השאלה האם השכרת ריבוי דירות מהווה עסק או השכרה פרטית נדונה מספר פעמים בפסיקה בעקבות מחלוקות בין בעלי דירות לרשות המסים, שהובילו את רשות המסים לקבוע אשתקד כללים ברורים בנוגע לסיווג ההכנסות מהשכרת דירות מגורים. לעמדת רשות המסים, השכרת 10 דירות מגורים ומעלה מהווה "עסק" המחייב במס מלא, העלול להגיע לשיעורים של 45%-50%; אזרחים המשכירים עד 5 דירות פרטיות בבעלותם זכאים ליהנות ממס בשיעור מופחת של 10%; ואלה המחזיקים בין 5 ל-10 דירות יצטרכו לשכנע את רשות המסים מדוע הם זכאים למס המופחת.

הכללים הללו פורסמו על רקע פסק דינו של בית המשפט העליון מינואר 2018 בעניינו של עו"ד שרגא בירן, שבמסגרתו נקבע כי בירן, מעורכי הדין העשירים בישראל, ישלם מס בשיעור המוטל על "עסק" בגין הכנסותיו מהשכרת 24 דירות שהיו בבעלותו בתל-אביב, בירושלים וברחובות, ולא מס מופחת בגין השכרת דירות באופן פרטי.

יעקב ארביב מצא את עצמו במצב דומה, לאחר שהשופט הרי קירש דחה את מרבית ערעורו. השופט קירש קבע כי יש לראות בפעילות ארביב בקשר להשכרת יחידות הדיור כ"עסקית ואקטיבית". זאת, בהתבסס על ההיקף הכמותי של יחידות הדיור המושכרות (בין 30 ל-58), לעתים לתקופות קצרות, פעולות ההשבחה והשיפור שביצע בנכסים, היקף העשייה השוטפת וחיוניותה להפקת ההכנסה, בקיאות והתמצות ארביב בנישת ההשכרה ונטילת סיכונים שונים במהלך ניהול עסקי ההשכרה, שחלקם נבעו מזהות השוכרים ופעילות הרשויות באזור ההשכרה.

עוד קבע השופט כי יש לכלול את נכסי הנדל"ן הרשומים על שם ילדיו של ארביב בסל הנכסים בבעלותו; וזאת, "לאור שליטתו הבלתי מעורערת והנמשכת של המערער (ארביב, א' ל"ו) בנכסים ובהכנסות, וכאשר הילדים לא הותירו לעצמם כל סממן של בעלות זולת הרישום".

באשר לדירות הירושה קבע השופט כי יש לייחֵס ליעקב ארביב רק שביעית מהכנסות ההשכרה שנבעו מהדירות האמורות, כאשר שאר ההכנסה מיוחסת לאחיו ואחיותיו.

השופט אף ביטל אל הגדלת שיעור המס החל על הכנסות השכירות בְּשל אי-ניהול פנקסים, היות שלגישתו עמדתו של ארביב בנוגע להכנסות מההשערה לא הייתה מופרכת.

"המקרה שלפנינו אינו מקרה מובהק, והוא אכן עורר ספק בקשר לאופן שבו יש לסווג את פועלו של המערער בהשכרת יחידות הדיור. נראה כי לא בכדי נדרשה התערבותו של בית המשפט במחלוקת שניטשה בין הצדדים", ציין הירש. 

את פקיד שומה היחידה הארצית לשומה ברשות המסים ייצגה עו"ד שירה ויזל-גלצור מהמחלקה הפיסקאלית בפרקליטות מחוז תל-אביב (אזרחי). 

פסק הדין האזרחי ישפיע על ההליך הפלילי? 

כאמור, במאי 2017 הוגש לבית השלום בפתח-תקווה כתב אישום חמור נגד יעקב ארביב בגין עבירות מס, עקב פיצול הדירות בבעלותו ליחידות ההלנה והשכרתן בתמורה לסך כולל של כ-2.7 מיליון שקל. על-פי כתב האישום, בדוחות שהגיש לפקיד השומה, דיווח ארביב על הכנסה בסך כ-500 אלף שקל בלבד.

לטענת המדינה, במסגרת הפעלת העסק פעל ארביב באופן שוטף לאחזקת הנכסים שבבעלותו, שילם את ההוצאות הכרוכות בניהול העסק, נהג לבצע סיורים תכופים בנכסים ועסק מדי חודש בגביית התשלום בגין השכירות מלקוחותיו.

בנסיבות אלה, נטען בכתב האישום, היה ארביב חייב בהגשת דוחות שנתיים למס הכנסה בגין העסק וכן לנהל ספרי הנהלת חשבונות. אולם, נטען, בתקופה הרלוונטית השמיט ארביב הכנסות מדוחות שנתיים שהגיש לפקיד השומה, הציג בהם תרשומות כוזבות לגבי מהות ההכנסות והשתמש במרמה, עורמה ותחבולה, בכוונה להתחמק מתשלום מס.

ייתכן כי פסק הדין האזרחי, הקובע כי עמדת ארביב בנוגע למס על ההשכרה לא הייתה מופרכת, ישפיע לטובתו על תוצאות ההליך הפלילי המתנהל נגדו, ואשר טרם הגיע לסיומו.

*** חזקת החפות: יודגש כי גם לאחר הגשת כתב אישום, יעקב ארביב הוא בגדר חשוד, לא הורשע בביצוע עבירה, ועומדת לו חזקת החפות.

עוד כתבות

פארק הייטק ברעננה./ צילום: א.ס.א.פ קריאייטיב / Shutterstock

"שוק ההייטק ימשיך להיות שוק של מועמדים ולא של חברות"

לפי נתונים של חברת ההשמה נישה, הואט קצב הצמיחה של שכר העובדים בהייטק, ו-70% מההשמות התבצעו בתפקידים בטווח שכר של 16-30 אלף שקל

מעיליא גליל מערבי/ צילום: עדי זרחי

סנטה קלאוס בא לבקר בישראל: חגיגת כריסמס בגליל

הכפרים הנוצריים בגליל מתקשטים בעצי אשוח, בשוקי כריסמס ובסיורים מיוחדים

הנסיך צ'ארלס מנסה את משקפי Google Glass  / צילום: Mark Blinch, רויטרס

דעה: לא כל הנוצץ זהב: למה נכשלו המשקפיים החכמים של גוגל

בקול ענות חלושה הודיעה גוגל בסוף השבוע על קצן של משקפי הגוגל גלאס להמונים. מדוע קרס המיזם היומרני ומה אפשר ללמוד מכך על היכולת לחזות את "הדבר הבא"

דונלד טראמפ, פודקאסט לשבת / עיבוד תמונה: אפרת לוי / איור: אפרת לוי, גלובס

נמאס לכם לבחור? עשינו לכם את העבודה לקראת סוף השבוע

הבחירות שנגזרו עלינו בפעם השלישית הובילו אותנו לתחושת מיאוס מבחירה, אפילו כשזה נוגע לפודקאסטים ● אל חשש, עשינו בשבילכם את העבודה, וריכזנו בעבורכם את הפודקאסטים מבית "גלובס" שהכי אהבתם בשבוע החולף ● פודקאסט לשבת ● האזינו

רחוב הקניות המקושט/ צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

תענוגות של חורף: כך חוגגים בבודפשט את חג המולד

השילוב של שוקי כריסמס מקושטים, מעיינות חמים, יופי אדריכלי, אוכל טוב ומחירים זולים הופך את בודפשט ליעד אידאלי לחופשה אורבנית עונתית קצרה

עובדים של יקב כישור / צילום: אנטולי מיכאלו

והיה העקוב לכישור: הזמינו לכם בקבוק של היין הזה לסילבסטר

מהיינות של יקב כישור לא מתפעלים רק בגלל הסיפור של הקמתו ועובדיו בעלי הצרכים המיוחדים, אלא בעיקר כי הם מצוינים

יאיר נתניהו והוריו בנימין ושרה / צילום: קובי גדעון, לע"מ

"גיל ההתבגרות זז בכמה שנים": למה המילניאלז לא עוזבים את ההורים?

שליש מהישראלים בגילאים 25 עד 34 עדיין גרים עם ההורים ● אם פעם הצעירים שאפו לצאת מהבית לחיים כלכליים עצמאים, היום זה ממש לא המצב ● ההשלכות מרחיקות לכת - מבחינה כלכלית, שוק הדיור והמצב הנפשי של כל המעורבים בסיפור ● האזינו לפודקאסט "הצוללת" - פרק פתיחת העונה

בניין של קבוצת רכישה / צילום: רפי קוץ

מתי מארגן קבוצת רכישה צריך לשלם מס רכישה?

מכה נוספת למארגני קבוצות רכישה: ועדת ערר קבעה כי מארגן שהחזיק יחידות קרקע ברשותו עד שיימכרו, יצטרך לשלם מס רכישה על מלוא עלות הדירות הגמורות, כמו כל חבר אחר

תיירת  / צילום: שאטרסטוק

100 הערים בהן ביקרו הכי הרבה תיירים: מי בראש הרשימה, ולאיזה מקום הגיעו ירושלים ות"א?

חברת המחקר הבריטית Euromonitor International ערכה בדיקה מעמיקה בקרב 400 ערים וגיבשה את רשימת הערים שנהנו מהכי הרבה תיירות נכנסת ● הערים מאסיה שולטות ברשימה, לונדון מאבדת מעט ממעמדה, ואילו ירושלים התמקמה במקום טוב באמצע

מחווה ליגאל בשן/ צילום: שלומי פינטו

עכשיו התור לגעגוע: מופע מחווה ליגאל בשן הדגיש את חסרונו

במחווה ליגאל בשן, במלאת שנה למותו, הגוונים הרבים ביצירתו התלכדו לצבע של אהבה והדגישו את חסרונו

קצין ומרגל/ צילום: באדיבות סרטי יונייטד קינג

אנטי־רומן: הסרט החדש של רומן פולנסקי גנרי ונטול ברק

"קצין ומרגל" של רומן פולנסקי נעדר חידוש וברק, ויוצרו רומז שגם הוא קורבן רדיפה, ממש כמו דרייפוס, גיבור הסרט

ניר שטרן/ צילום: תמר מצפי

מציאות כמעט בלתי אפשרית: דז'ה-וו למשקיעים בסלקום

למרות המציאות הענפית הקשה, רבים מאמינים כי השקעה סבלנית בפלטפורמה העסקית של סלקום עוד תביא עמה תשואות גבוהות בעתיד ● נראה כי אופוריה מוגזמת ביחס לשינוי כיוון בתנאי השוק עלולה להסתיים בפעם המי יודע כמה במפח-נפש

רוני צ’אן/ צילום: שלומי יוסף

"היזהרו מהכסף הגדול שמגיע מסין": ראיון עם המיליארדר שממליץ לישראל להיות פרנואידית

המיליארדר רוני צ'אן, מעשירי הונג קונג, מזהיר מהשפעת מלחמת הסחר בין ארה"ב לסין על ישראל ("בסוף תצטרכו לבחור צד") • בראיון ל"גלובס", איל הנדל"ן וההשקעות מציע לחברות ישראליות שמעוניינות בשוק הסיני לפעול מה, ומסביר כי המו"מ בין טראמפ לבייג'ין הוא העמדת פנים

ליאת דרור וניר בן גל/ צילום: כפיר זיו

"אם ראש הממשלה היה מזיז את האגן אחרת, החיים שלנו היו נראים אחרת"

ליאת דרור וניר בן גל עברו לשדרות עם להקת המחול שלהם ועם מרכז אדמה ללימוד מחול ומתמודדים עם מציאות ביטחונית־כלכלית חדשה

אלון חסן / צילום: אמיר מאירי

דעה: למה אלון חסן לא יחזיר את השכר שקיבל כשהושעה, למרות שהורשע בפלילים

עמדת ההסתדרות בנוגע לפיטורי אלון חסן, ובפרט בכל הקשור להשבת השכר, היא עניין שכדאי לשים אליו לב ● דעה

שרלי ג’טר וד”ר סמפסון דיוויס - צילום: Sam Maller

"הפעם רק אני יכולה להוציא את עצמי מהבור": איך מתעלים מול קשיים?

הוא נכנס לכלא בגיל 17 אחרי ששדד יחד עם חבריו סוחרי סמים וחילק את הכסף לעניים ● היא התמודדה עם מחלת הסרטן במקביל ללימודיה בקולג’, ומדי שבועיים נסעה מאטלנטה לניו יורק כדי לעבור טיפולים ● שרלי ג'טר וד"ר סמפסון דיוויס מגלים בראיון ל'ליידי גלובס' מה הופך אנשים לעמידים יותר בפני קשיים ומכשולים

הבורסה בתל אביב/ צילום: שלומי יוסף

המסחר בבורסה נפתח ביציבות; הכשרת הישוב עולה ב-5%

ביום שישי האחרון ארה"ב וסין הודיעו על הסכמות לגבי השלב הראשון בהסכם הסחר, והצדדים יפעלו לקבוע מועד לחתימה ● ניצחונו של בוריס ג'ונסון בבחירות בבריטניה ביום שישי סולל את מימוש הברקזיט כבר בחודשיים הקרובים

בוריס ג’ונסון. מעולם לא היה תומך ברקזיט אדוק / צילום: רויטרס

ניצחון השמרנים, תבוסת ה"קורביניזם" הכלכלי והברקזיט שרק מתחיל

ההפסד הצורב ביותר של מפלגת ה"לייבור" מאז 1935, מראות שהציבור הבריטי דחה את הרפרומות הקיצוניות שקורבין הציע ● במה שונה ג'ונסון מתאצ'ר ● והאם הוא יצליח לשמור על סקוטלנד וצפון אירלנד בממלכה? ● ניתוח "גלובס" לתוצאת הבחירות בבריטניה

פרופ' ציון חגי / צילום: איל יצהר

"תוך עשור אנחנו צפויים למחסור של 5,000 רופאים"

פורטפוליו עם פרופ' ציון חגי, יו"ר ההסתדרות הרפואית, על מצב מערכת הבריאות, על כך שאין מול מי לנהל מו"מ, ועל הסיבה שקולטים סטודנטים מחו"ל כשיש מחסור בתקנים

בינה  מלאכותית/ צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

שנות ה-20 יהיו העשור של הבינה המלאכותית

אף מדען רציני לא חושב שרובוטים מתוסכלים יצאו למסע הרג בעתיד הנראה לעין, אבל הקהילה המחקרית משוכנעת שהעשור הקרוב עשוי להיות העשור של הבינה המלאכותית ● אז מה צפוי לנו?