תחנת רכבת מודיעין מרכז / צילום: shutterstock
ברוב תחנות הרכבת בארץ לא תמצאו יותר מקיוסק, ואין בהן כמעט שטחי מסחר. מחלוקת שהגיעה לאחרונה לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה, והסתיימה בחיוב רכבת ישראל בתשלום היטל השבחה בסך כ-5 מיליון שקל, מלמדת כי במקרים שבהם יש תוכניות להקמת שטחי מסחר בתחנות הרכבת, רכבת ישראל תצטרך לשאת בהיטל השבחה לא מבוטל בגינם.
המחלוקת: מתי אושרה התוכנית
המחלוקת סבבה סביב תוכנית להוספת שטחי מסחר בתחנת הרכבת מודיעין מרכז. במהלך השנים ביקשה רכבת ישראל מהוועדה המקומית לתכנון ובניה מודיעין-מכבים-רעות היתר בנייה לצורך הוספת שטחי מסחר בתחנת הרכבת במודיעין. תוספת שטחי המסחר בתחנת הרכבת התאפשרו למימוש מכוח תוכנית אשר פורסמה למתן תוקף רק בסוף שנת 2014 - תוכנית "מרכז העיר מודיעין ומגורים לאורך שדרת החשמונאים" (מד/23/89) - אשר קבעה תכנון מחודש למע"ר העיר מודיעין.
הוועדה המקומית לתכנון ובניה מודיעין-מכבים-רעות החליטה לאשר את בקשתה של הרכבת לתוספת שטחי המסחר, ובתוך כך חויבה רכבת ישראל בהיטל השבחה. התוכנית המשביחה בגינה הוטל החיוב, אושרה מספר שבועות לפני שנחתם המסמך האחרון בסדרת המסמכים אשר הסדירו את היחסים בין המדינה ורכבת ישראל בנוגע לקרקע.
הרכבת: ההסכם נחתם לאחר אישור התוכנית
בעקבות החיוב בהיטל השבחה, הגישה רכבת ישראל ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז, במסגרתו טענה כי אין בסיס לחיובה בתשלום ההיטל, שכן תוספת לתיקון ההסכם שנחתם בינה לבין רשות מקרקעי ישראל למתן זכות שימוש והעברת זכויות אושרה שבועות מספר לאחר מועד הפקדת התוכנית המשביחה, ועל כן במועד הקובע לא הועברו לה זכויות חכירה.
עוד טענה הרכבת כי תנאי לכניסת ההסכם לתוקף הוא אישור מועצת ישראל, ולאור העובדה כי האישור ניתן רק לאחר הפקדת התוכנית טרם הוקנה לה מעמד בפועל של חוכר לדורות.
לטענת רכבת ישראל, במשך שנים היה קיפאון בפיתוח המקרקעין בתחנות הרכבת, בשל אי-החתימה על ההסכמים הרלוונטיים, ובפועל היא לא הייתה יכולה לעשות דבר מלבד לקיים את שירות הרכבת התפעולי. רק בדצמבר 2014, נטען, לאחר המועד שבו אושרה התוכנית המשביחה, אושרה תוספת להסכם שאפשרה את מימוש העברת הזכויות במקרקעין, ורק אז - לטענת רכבת ישראל - עברה אליה לראשונה זכות החכירה.
עוד העלתה רכבת ישראל טענות שונות נגד גובה שומת היטל ההשבחה שהופקה על-ידי הוועדה המקומית ובין היתר נגד היקף המימוש, מספר הנוסעים הצפוי, שיעור התשואה ועוד.
עיריית מודיעין: הרכבת מתחמקת
מנגד טענה הוועדה המקומית כי זכויות החכירה לדורות הוקנו לרכבת עוד טרם כניסת התוכנית המשביחה לתוקף, כאשר כלל האישורים הנדרשים לצורך השתכללות ההסכם שבין הרכבת לבין רמ"י הושלמו עוד טרם המועד הקובע.
לטענת הוועדה המקומית, שיוצגה על-ידי עורכי הדין שחר בן עמי, רותם ארביב קופלניקוב ורן דרוק ממשרד שרקון, בן עמי, אשר ושות' & נאמן, קינן ושות', כבר בראשית 2014 נחתם התיקון להסכם בין הרכבת למדינה, שקבע באופן ברור ומפורש כי יש לראות ברכבת ישראל בעלת זכויות החכירה בקרקע. באותו מועד, נטען, נחתמה תופסת נוספת להסכם, בה נקבע כי תנאי לכניסת ההסכם לתוקף הוא אישור מועצת מקרקעי ישראל, וזה ניתן כבר במרץ באותה שנה.
לטענת הוועדה המקומית, במטרה להתחמק מהיטל ההשבחה מנסה הרכבת להיתלות בתוספת מינורית ואך טכנית להסכם מחודש דצמבר 2014, אשר לא שינתה כהוא זה את מהות ההסכמים. עוד נטען כי חוסר תום-הלב של רכבת ישראל הוא "חמור במיוחד", לאור העובדה שהיא הציגה את עצמה כבעלת זכויות הבנייה במקרקעין במשך חודשים ארוכים שקדמו לכניסת התוכנית המשביחה לתוקף במסגרת משא-ומתן ארוך שניהלה עם המדינה ועם גורמים בעיריית מודיעין, וזאת לאחר שהתברר כי בפועל תחנת הרכבת נבנתה תוך חריגה מהיתר הבניה ובניגוד לתוכנית שחלה באותה עת.
ההחלטה: הרכבת נהנית מהתוכנית ולכן תשלם
המחלוקת בין הצדדים סבבה סביב השאלה האם רכבת ישראל הייתה החוכרת לדורות של המקרקעין במועד תחילתה של תוכנית הבנייה. ועדת הערר קיבלה את עמדת הוועדה המקומית בעניין זה וקבעה כי היטל ההשבחה הוטל כדין על רכבת ישראל, שכן היא הגורם הנהנה בפועל מההשבחה למקרקעין באמצעות התוכנית.
כידוע, החוק מטיל את החבות בהיטל השבחה על הבעלים או החוכר לדורות. רכבת ישראל לא חלקה על כך שהחל מדצמבר 2014 (כמה שבועות לאחר אישור התוכנית המשביחה) יש לראותה כחוכרת לדורות לצורך החבות בהיטלי השבחה.
חברי ועדת הערר, היו"ר עו"ד יריב אבן חיים והחברים נדיה ואזה ומרדכי דדון, ציינו כי הפסיקה עמדה על כך שהיטל השבחה הוא מס המשקף רעיון של צדק חברתי, ובבסיסו העיקרון שעל מי שהתעשר כתוצאה מפעולה תכנונית של הוועדה המקומית, אשר אישרה תוכנית משביחה, לשתף בהתעשרות זו את הוועדה המקומית אשר נשאה בעלויות והוצאות לשם הכנת התוכניות ולשם ביצוען.
"כבר קודם למועד חתימת המסמך מדצמבר 2014 הוקנו לעוררת (רכבת ישראל, א' ל"ו) זכויות העולות כדי חכירה לדורות", נקבע בהחלטה. "בענייננו עולה בבירור כי עוד קודם למועד אישורה של התוכנית המשביחה הוסכם בין המדדים במפורש בתיקון להסכם, וכפי שאושר בהחלטה המחייבת את המדינה שקיבלה מועצת מקרקעי ישראל, להקנות לעוררת זכויות של חכירה לדורות במקרקעין".
עוד צוין בהחלטה כי בפסיקה נקבע גם העיקרון שתשלום היטל ההשבחה נדחה למועד בו מימש בעל המקרקעין את הזכויות שהוקנו לו.
עוד נקבע כי קביעות אלה עולות בקנה אחד עם התוכנית של החקיקה החותרת לזיהוי הגורם המפיק את ההתעשרות מהפעולה התכנונית והטלת חבות ההשבחה עליו. חברי וועדת הערר קבעו כי מערך ההסכמים וההחלטות מדברים במפורש על הקניית זכויות חכירה לדורות גם בשטחים מסחריים, ועל כך שרכבת ישראל תוכל לקדם תכנון סטטוטורי ולקבל שטחים אלה בפטור ממכרז. עולה מכך שהגורם המתעשר היא רכבת ישראל.
בלב המחלוקת: כ-1,000 מ"ר
השטח שעמד בלב המחלוקת בין רכבת ישראל לוועדה המקומית לתכנון ובנייה מודיעין-מכבים רעות הוא שטח בנוי בהיקף של כ-1,038 מ"ר בתחום תחנת רכבת מודיעין מרכז.
תחנת הרכבת ממוקמת ב"כיכר התחבורה" בציר שדרות החשמונאים בסמוך לקניון עזריאלי ולפארק ענבה במרכז העיר מודיעין. היא פועלת משנת 2008 ומשתרעת על שטח של כ-7,000 מ"ר. שטח "ההשבחה" שנועד לשטחי מסחר מצוי במבואה המקשר בין אולם הנוסעים בתחנת הרכבת לתחנת האוטובוסים המרכזית.
בשל מחלוקות חשבונאיות שהתעוררו בנוגע לגובה היטל ההשבחה ולהתחשבנות בין כל הצדדים, הפנתה ועדת הערר את הצדדים לבירור הטענות השמאיות בפני השמאית המייעצת, יעל הרון. הרון קבעה כי ההשבחה עומדת על שווי של כ-10 מיליון שקל, ומשכך יש לחייב את חברת רכבת ישראל בהיטל השבחה בסך של כ-5 מיליון שקלים.
במסגרת הכרעתה הביאה השמאית המייעצת בחשבון פרמטרים שיש בהם כדי להביא לשיפור בביקוש לשטחי מסחר בתחום תחנת הרכבת, ובהם עלייה בתנועת נוסעים לאור הפעלה צפויה של קווי רכבת נוספים בשנים הבאות; השלמת פרויקט המגורים, המסחר, המשרדים והתעסוקה המתוכנן על-ידי הרכבת, בהיקף של כ-27,000 מ"ר, לבנייה מעל ובסמוך למבנה התחנה; וסיום בנייתם ואכלוסם של מתחמי המגורים בעיר ובסמיכות לרכבת, בהיקף של יותר מ-15 אלף יחידות דיור. שיפור זה נאמד על-ידי השמאית המייעצת בתוספת 30% לשווי שטחי מסחר אחרים בעיר מודיעין.