גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

1,000 מ"ר ששווים לעיריית מודיעין 5 מיליון שקל

במשך שנים ביקשו ברכבת ישראל אישור להוסיף שטחי מסחר בתחנה שבמודיעין ● כשהאישור התקבל, הגיעה גם דרישת תשלום של מיליונים בגין היטל השבחה ● כעת הוחלט שהרכבת תשלם לעירייה 5 מיליון שקל בגין הרחבת השטח המסחרי בתחנה

תחנת רכבת מודיעין מרכז / צילום: shutterstock
תחנת רכבת מודיעין מרכז / צילום: shutterstock

ברוב תחנות הרכבת בארץ לא תמצאו יותר מקיוסק, ואין בהן כמעט שטחי מסחר. מחלוקת שהגיעה לאחרונה לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה, והסתיימה בחיוב רכבת ישראל בתשלום היטל השבחה בסך כ-5 מיליון שקל, מלמדת כי במקרים שבהם יש תוכניות להקמת שטחי מסחר בתחנות הרכבת, רכבת ישראל תצטרך לשאת בהיטל השבחה לא מבוטל בגינם.

המחלוקת: מתי אושרה התוכנית 

המחלוקת סבבה סביב תוכנית להוספת שטחי מסחר בתחנת הרכבת מודיעין מרכז. במהלך השנים ביקשה רכבת ישראל מהוועדה המקומית לתכנון ובניה מודיעין-מכבים-רעות היתר בנייה לצורך הוספת שטחי מסחר בתחנת הרכבת במודיעין. תוספת שטחי המסחר בתחנת הרכבת התאפשרו למימוש מכוח תוכנית אשר פורסמה למתן תוקף רק בסוף שנת 2014 - תוכנית "מרכז העיר מודיעין ומגורים לאורך שדרת החשמונאים" (מד/23/89) - אשר קבעה תכנון מחודש למע"ר העיר מודיעין.

הוועדה המקומית לתכנון ובניה מודיעין-מכבים-רעות החליטה לאשר את בקשתה של הרכבת לתוספת שטחי המסחר, ובתוך כך חויבה רכבת ישראל בהיטל השבחה. התוכנית המשביחה בגינה הוטל החיוב, אושרה מספר שבועות לפני שנחתם המסמך האחרון בסדרת המסמכים אשר הסדירו את היחסים בין המדינה ורכבת ישראל בנוגע לקרקע.

הרכבת: ההסכם נחתם לאחר אישור התוכנית

בעקבות החיוב בהיטל השבחה, הגישה רכבת ישראל ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז, במסגרתו טענה כי אין בסיס לחיובה בתשלום ההיטל, שכן תוספת לתיקון ההסכם שנחתם בינה לבין רשות מקרקעי ישראל למתן זכות שימוש והעברת זכויות אושרה שבועות מספר לאחר מועד הפקדת התוכנית המשביחה, ועל כן במועד הקובע לא הועברו לה זכויות חכירה.

עוד טענה הרכבת כי תנאי לכניסת ההסכם לתוקף הוא אישור מועצת ישראל, ולאור העובדה כי האישור ניתן רק לאחר הפקדת התוכנית טרם הוקנה לה מעמד בפועל של חוכר לדורות.

לטענת רכבת ישראל, במשך שנים היה קיפאון בפיתוח המקרקעין בתחנות הרכבת, בשל אי-החתימה על ההסכמים הרלוונטיים, ובפועל היא לא הייתה יכולה לעשות דבר מלבד לקיים את שירות הרכבת התפעולי. רק בדצמבר 2014, נטען, לאחר המועד שבו אושרה התוכנית המשביחה, אושרה תוספת להסכם שאפשרה את מימוש העברת הזכויות במקרקעין, ורק אז - לטענת רכבת ישראל - עברה אליה לראשונה זכות החכירה.

עוד העלתה רכבת ישראל טענות שונות נגד גובה שומת היטל ההשבחה שהופקה על-ידי הוועדה המקומית ובין היתר נגד היקף המימוש, מספר הנוסעים הצפוי, שיעור התשואה ועוד.

עיריית מודיעין: הרכבת מתחמקת 

מנגד טענה הוועדה המקומית כי זכויות החכירה לדורות הוקנו לרכבת עוד טרם כניסת התוכנית המשביחה לתוקף, כאשר כלל האישורים הנדרשים לצורך השתכללות ההסכם שבין הרכבת לבין רמ"י הושלמו עוד טרם המועד הקובע.

לטענת הוועדה המקומית, שיוצגה על-ידי עורכי הדין שחר בן עמי, רותם ארביב קופלניקוב ורן דרוק ממשרד שרקון, בן עמי, אשר ושות' & נאמן, קינן ושות', כבר בראשית 2014 נחתם התיקון להסכם בין הרכבת למדינה, שקבע באופן ברור ומפורש כי יש לראות ברכבת ישראל בעלת זכויות החכירה בקרקע. באותו מועד, נטען, נחתמה תופסת נוספת להסכם, בה נקבע כי תנאי לכניסת ההסכם לתוקף הוא אישור מועצת מקרקעי ישראל, וזה ניתן כבר במרץ באותה שנה.

לטענת הוועדה המקומית, במטרה להתחמק מהיטל ההשבחה מנסה הרכבת להיתלות בתוספת מינורית ואך טכנית להסכם מחודש דצמבר 2014, אשר לא שינתה כהוא זה את מהות ההסכמים. עוד נטען כי חוסר תום-הלב של רכבת ישראל הוא "חמור במיוחד", לאור העובדה שהיא הציגה את עצמה כבעלת זכויות הבנייה במקרקעין במשך חודשים ארוכים שקדמו לכניסת התוכנית המשביחה לתוקף במסגרת משא-ומתן ארוך שניהלה עם המדינה ועם גורמים בעיריית מודיעין, וזאת לאחר שהתברר כי בפועל תחנת הרכבת נבנתה תוך חריגה מהיתר הבניה ובניגוד לתוכנית שחלה באותה עת.

ההחלטה: הרכבת נהנית מהתוכנית ולכן תשלם

המחלוקת בין הצדדים סבבה סביב השאלה האם רכבת ישראל הייתה החוכרת לדורות של המקרקעין במועד תחילתה של תוכנית הבנייה. ועדת הערר קיבלה את עמדת הוועדה המקומית בעניין זה וקבעה כי היטל ההשבחה הוטל כדין על רכבת ישראל, שכן היא הגורם הנהנה בפועל מההשבחה למקרקעין באמצעות התוכנית.

כידוע, החוק מטיל את החבות בהיטל השבחה על הבעלים או החוכר לדורות. רכבת ישראל לא חלקה על כך שהחל מדצמבר 2014 (כמה שבועות לאחר אישור התוכנית המשביחה) יש לראותה כחוכרת לדורות לצורך החבות בהיטלי השבחה.

חברי ועדת הערר, היו"ר עו"ד יריב אבן חיים והחברים נדיה ואזה ומרדכי דדון, ציינו כי הפסיקה עמדה על כך שהיטל השבחה הוא מס המשקף רעיון של צדק חברתי, ובבסיסו העיקרון שעל מי שהתעשר כתוצאה מפעולה תכנונית של הוועדה המקומית, אשר אישרה תוכנית משביחה, לשתף בהתעשרות זו את הוועדה המקומית אשר נשאה בעלויות והוצאות לשם הכנת התוכניות ולשם ביצוען.

"כבר קודם למועד חתימת המסמך מדצמבר 2014 הוקנו לעוררת (רכבת ישראל, א' ל"ו) זכויות העולות כדי חכירה לדורות", נקבע בהחלטה. "בענייננו עולה בבירור כי עוד קודם למועד אישורה של התוכנית המשביחה הוסכם בין המדדים במפורש בתיקון להסכם, וכפי שאושר בהחלטה המחייבת את המדינה שקיבלה מועצת מקרקעי ישראל, להקנות לעוררת זכויות של חכירה לדורות במקרקעין".

עוד צוין בהחלטה כי בפסיקה נקבע גם העיקרון שתשלום היטל ההשבחה נדחה למועד בו מימש בעל המקרקעין את הזכויות שהוקנו לו.

עוד נקבע כי קביעות אלה עולות בקנה אחד עם התוכנית של החקיקה החותרת לזיהוי הגורם המפיק את ההתעשרות מהפעולה התכנונית והטלת חבות ההשבחה עליו. חברי וועדת הערר קבעו כי מערך ההסכמים וההחלטות מדברים במפורש על הקניית זכויות חכירה לדורות גם בשטחים מסחריים, ועל כך שרכבת ישראל תוכל לקדם תכנון סטטוטורי ולקבל שטחים אלה בפטור ממכרז. עולה מכך שהגורם המתעשר היא רכבת ישראל.

בלב המחלוקת: כ-1,000 מ"ר

השטח שעמד בלב המחלוקת בין רכבת ישראל לוועדה המקומית לתכנון ובנייה מודיעין-מכבים רעות הוא שטח בנוי בהיקף של כ-1,038 מ"ר בתחום תחנת רכבת מודיעין מרכז.

תחנת הרכבת ממוקמת ב"כיכר התחבורה" בציר שדרות החשמונאים בסמוך לקניון עזריאלי ולפארק ענבה במרכז העיר מודיעין. היא פועלת משנת 2008 ומשתרעת על שטח של כ-7,000 מ"ר. שטח "ההשבחה" שנועד לשטחי מסחר מצוי במבואה המקשר בין אולם הנוסעים בתחנת הרכבת לתחנת האוטובוסים המרכזית. 

בשל מחלוקות חשבונאיות שהתעוררו בנוגע לגובה היטל ההשבחה ולהתחשבנות בין כל הצדדים, הפנתה ועדת הערר את הצדדים לבירור הטענות השמאיות בפני השמאית המייעצת, יעל הרון. הרון קבעה כי ההשבחה עומדת על שווי של כ-10 מיליון שקל, ומשכך יש לחייב את חברת רכבת ישראל בהיטל השבחה בסך של כ-5 מיליון שקלים.

במסגרת הכרעתה הביאה השמאית המייעצת בחשבון פרמטרים שיש בהם כדי להביא לשיפור בביקוש לשטחי מסחר בתחום תחנת הרכבת, ובהם עלייה בתנועת נוסעים לאור הפעלה צפויה של קווי רכבת נוספים בשנים הבאות; השלמת פרויקט המגורים, המסחר, המשרדים והתעסוקה המתוכנן על-ידי הרכבת, בהיקף של כ-27,000 מ"ר, לבנייה מעל ובסמוך למבנה התחנה; וסיום בנייתם ואכלוסם של מתחמי המגורים בעיר ובסמיכות לרכבת, בהיקף של יותר מ-15 אלף יחידות דיור. שיפור זה נאמד על-ידי השמאית המייעצת בתוספת 30% לשווי שטחי מסחר אחרים בעיר מודיעין.

עוד כתבות

יוני פארן / צילום: איל יצהר, גלובס

טלנובלה בהמשכים: יוני פארן עוזב את דורי מדיה-דרסט

בשוק מעריכים כי פארן יקים חברת הפקה חדשה - באופן עצמאי או בשיתוף-פעולה עם גורמים אחרים

מפעל תפרון, כרמיאל / צילום: עינת לברון

האופטימיות של תפרון הייתה מוקדמת מדי: עלולה להכיר בהפסד של מיליון דולר ב-2020 בגלל הקורונה

החברה, שהפגינה עד כה אופטימיות זהירה בנוגע להשפעות הקורונה על פעילותה, עדכנה כי תכיר בהפסד, בהנחה שעד סוף חודש מרץ לא יחזרו קבלני המשנה שלה בסין לפעילות סדירה

"אנטי-גרטה" נגד גרטה טונברג / צילום: צילום מסך מיוטיוב

"אנטי-גרטה" תנאם לצד הנשיא טראמפ בכנס השמרנים הגדול ביותר בארה"ב

נעמי סייבט בת ה-19, שמכונה מסביב לעולם "אנטי-גרטה" בשל פעילותה כספקנית אקלים, תדבר בוועידה השמרנית הגדולה ביותר בארה"ב ● סייבט פעילה ביוטיוב ממאי 2019 ובסוף השנה שעברה נאמה באירוע שמרני בזמן שגרטה טונברג דיברה בוועידת האקלים של האו"ם במדריד

חיים סבן, בעלי בפרטנר / צילום: רויטרס

לאחר הכישלון הצורב בפרטנר: חיים סבן מקבע הפסד של מאות מיליוני דולרים בחברת המדיה יוניוויז'ן

קרן ההשקעה האמריקאית סרצ'לייט וחברת ההשקעות פורג'לייט ירכשו מסבן ושותפיו את השליטה בחברת המדיה בשפה הספרדית, וישלמו לפי מקורות שונים כ-800 מיליון דולר עבור 64% מהמניות ● סכום זה משקף ליוניוויז'ן שווי של כ-1.3 מיליארד דולר, נמוך מהותית מהשווי שבו רכשו סבן ושותפיו את השליטה בה

נחום ביתן / צילום: שלומי יוסף

איתות חיובי מקבוצת יינות ביתן: החלה להעביר תשלומים לספקיות המזון

ל"גלובס" נודע כי יינות ביתן החלה להעביר בימים האחרונים את תשלומי החובות לספקיות הגדולות והבינוניות ● עם זאת, ישנן עדיין ספקיות בינוניות וקטנות שטרם קיבלו תשלום ● המהלך מתבצע על אף קשיי התזרים והעובדה שהחברה טרם חתמה על עסקה עם גוף שיעניק לה מימון

שכונה חדשה בקרית אתא / הדמיה: דב קורן אדריכלים

נחתם הסכם גג בקריית אתא לבניית 19 אלף יח"ד

ההסכם כולל גם יותר ממיליון מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה ● בנוסף, הונחה אבן הפינה לבית חולים אזורי

רני צים / צילום: איל יצהר

מידאס של שוק ההון: רני צים ממשיך לרכוש חברות במשבר והמניות מזנקות

חברת מרכזי הקניות הבורסאית של צים צפויה לרכוש את השליטה במידאס, הפועלת עימה להקמת מרכזים מסחריים ביישובים ערביים, תמורת 50 מיליון שקל ● צים: "אמנם בימים אלה, על רקע בהלת הקורונה, השוק קצת מבולבל, אבל זו עסקה אסטרטגית לטווח ארוך"

בורסת תל אביב סיקור שוטף / צילום: איל יצהר, גלובס

נעילה מעורבת בבורסה: ת"א 90 איבד 0.4%, מידאס קפצה ב-61%, אורמת צללה

דלתא צנחה בכ-9% בעקבות הדוחות ● חלל נסקה בעקבות הסכם עם yes ● מידאס קפצה ב-61% לאחר שדיווחה על רכישת השליטה בחברה בידי רני צים ● בוול סטריט המדדים עולים לאחר הירידות החדות אתמול

אברהם נניקשווילי / צילום: שלומי יוסף, גלובס

ננקשווילי מערער על הרשעתו; הפרקליטות מבקשת להחמיר בעונשו

אברהם נניקשוולי - שהורשע במתן שוחד של 400 אלף דולר לשר המנוח בנימין בן-אליעזר ונידון ל-14 חודשי מאסר - מערער הן על הרשעתו והן על עונשו ● מנגד, הפרקליטות תערער על קולת העונש ● העליון הורה על עיכוב ביצוע העונש עד להכרעה בערעורים

שכונת נווה שאנן / הדמיה: עיריית חיפה

החזון לנווה שאנן בחיפה: תוספת של 26 אלף תושבים

עיריית חיפה הציגה את החזון שלה לחידוש שכונת נווה שאנן ● בתפריט: תוספת של אלפי תושבים, יצירת "סוהו" מקומי וטיילת היקפית ● מתכננת המסמך, האדריכלית פרופ' אירית צרף-נתניהו: "עד עכשיו לא הייתה ודאות תכנונית"

ארבה וחגבים / צילום: אורית לוי

האם מכת הארבה נמצאת בדרכה לישראל?

נחילי ארבה עושים שמות במדינות אפריקה בחודשים האחרונים, וכעת החרקים נצפים גם ברחבי ישראל ● החשש הוא שיגיעו ארצה נחילי ענק עם מיליארדי חרקים, שעשויים לפגוע בחקלאות המקומית, כפי שקרה ב-2013

וילה מעץ במושב גבעת יערים נמכרה ב–3.69 מיליון שקל / צילומים: יח"צ. עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

בכמה נמכרה וילה מעץ עם שבעה חדרים במושב גבעת יערים?

לווילה יש 7 חדרים בשטח 183 מ"ר על מגרש בשטח 507 מ"ר ● "אין עוד כאלה בתים למכירה ביישוב. מחיר העסקה תואם את שווי השוק של הבית"

משה כחלון / צילום: רפי קוץ

סוף למשבר? שר האוצר כחלון חתם על הצו ליבוא חמאה פטור ממכס

חרף התנגדויות הרפתנים והגורמים המקצועיים במשרד החקלאות, שר האוצר חתם על הצו ליבוא פטור ממכס של חמאה לישראל, כהוראת שעה לשנה אחת ב-2020 ● המשמעות: במהלך 2020 ניתן יהיה לייבא חמאה לישראל ללא מכס, מבלי להתבסס על חלוקת מכסות

ג'ם טריק יוקסל, איציק אברכהן, ענת גבריאל, רמי לוי ויפית אטיאס / צילום: אלירן אביטל, יח"צ

הקמעונאים נפרדים ממנכ"לית יונילוור היוצאת ענת גבריאל

וגם: ד"ר צחי גליקמן, סמנכ"ל בכיר וראש חטיבת מערכות חימוש ברפאל, ימונה לתפקיד סמנכ"ל בכיר וראש חטיבת מחקר, פיתוח והנדסה בחברה ● השיחה

חולה קורונה בסין/ צילום: רויטרס CHINA DAILY

הקורונה בדרך לתפוח הגדול: בארה"ב נערכים להתפשטות משמעותית של הנגיף

עד כה נספרו בארה"ב 14 מקרי הידבקות בלבד ● מנהלת המרכז האמריקאי הלאומי לחיסון, בקרה ומניעת מחלות: "השאלה איננה אם הנגיף יתפשט בארה"ב - אלא מתי"

עו"ד חנן פרידמן - יוני רייף / צילום: יחצ

מנכ"ל לאומי: "בתרחיש פסימי קיצוני התפשטות הקורונה תאט את צמיחת המשק לפחות מ-2% בשנת 2020"

כך אומר חנן פרידמן, מנכ"ל הבנק, שסיכם את 2019 עם רווח נקי של כ–3.52 מיליארד שקל ושיפור בתשואה להון שעלתה ל–9.8% ● מחלק דיבידנד בהיקף 297 מיליון שקל לצד רכישה עצמית של מניות ב–700 מיליון שקל ● גידול של 3.6% חל בהיקף האשראי שהבנק מעמיד לציבור, לכ–282.5 מיליארד שקל

רפת פרות / צילום:  איל יצהר

ליאור שמחה יחליף את אביתר דותן כמנכ"ל התאחדות מגדלי הבקר

שמחה יכנס לתפקיד במאי ● האתגר הראשון יהיה התמודדות עם סוגיית תכנון משק החלב אל מול הממשלה הבאה שתקום

סוחרים בבורסה של ניו יורק/  צילום: רויטרס, Jeenah Moon

מסחר תנודתי בוול סטריט; יו"ר ה-FDA: "אנחנו על סף מגיפה"

לראשונה מאז התפרצות הנגיף היום היו יותר נדבקים חדשים מחוץ לסין מאשר בתוכה ● נעילה חיובית באירופה; מילאנו קפצה ב-1.44% לאחר ההתרסקות שנרשמה בתחילת השבוע ● מכירות הבתים החדשים בארה"ב עלו לשיא של 12.5 שנים

בוב איגר ומיקי מאוס / צילום: דייוויד רורק, רויטרס

מיקי מאוס בהלם: מנכ"ל דיסני בוב איגר פורש אחרי 14 שנה

איגר יישאר כיו"ר ביצועי בחברה ויפקח על היוזמות של דיסני עד סוף השנה הבאה, אז החוזה שלו יפקע ● מחליפו בתפקיד הוא בוב צ'אפק שניהל בשנים האחרונות את חטיבת הפארקים ואזורי הנופש של דיסני

אורן הוד/ איל יצהר

אפריקה ושוסטר רכשו זכות חכירה למגרש ברמת השרון בשווי 158 מליון שקל

אפריקה ישראל מגורים ונוה שוסטר רכשו זכויות חכירה במגרש בשטח של כ-7,700 מ"ר בסמיכות לצומת הכפר הירוק ● בהתאם לתב"ע החלה על המגרש, ניתן להקים בו 145 יחידות דיור ושטחי מסחר בהיקף של כ-250 מ"ר