גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

1,000 מ"ר ששווים לעיריית מודיעין 5 מיליון שקל

במשך שנים ביקשו ברכבת ישראל אישור להוסיף שטחי מסחר בתחנה שבמודיעין ● כשהאישור התקבל, הגיעה גם דרישת תשלום של מיליונים בגין היטל השבחה ● כעת הוחלט שהרכבת תשלם לעירייה 5 מיליון שקל בגין הרחבת השטח המסחרי בתחנה

תחנת רכבת מודיעין מרכז / צילום: shutterstock
תחנת רכבת מודיעין מרכז / צילום: shutterstock

ברוב תחנות הרכבת בארץ לא תמצאו יותר מקיוסק, ואין בהן כמעט שטחי מסחר. מחלוקת שהגיעה לאחרונה לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה, והסתיימה בחיוב רכבת ישראל בתשלום היטל השבחה בסך כ-5 מיליון שקל, מלמדת כי במקרים שבהם יש תוכניות להקמת שטחי מסחר בתחנות הרכבת, רכבת ישראל תצטרך לשאת בהיטל השבחה לא מבוטל בגינם.

המחלוקת: מתי אושרה התוכנית 

המחלוקת סבבה סביב תוכנית להוספת שטחי מסחר בתחנת הרכבת מודיעין מרכז. במהלך השנים ביקשה רכבת ישראל מהוועדה המקומית לתכנון ובניה מודיעין-מכבים-רעות היתר בנייה לצורך הוספת שטחי מסחר בתחנת הרכבת במודיעין. תוספת שטחי המסחר בתחנת הרכבת התאפשרו למימוש מכוח תוכנית אשר פורסמה למתן תוקף רק בסוף שנת 2014 - תוכנית "מרכז העיר מודיעין ומגורים לאורך שדרת החשמונאים" (מד/23/89) - אשר קבעה תכנון מחודש למע"ר העיר מודיעין.

הוועדה המקומית לתכנון ובניה מודיעין-מכבים-רעות החליטה לאשר את בקשתה של הרכבת לתוספת שטחי המסחר, ובתוך כך חויבה רכבת ישראל בהיטל השבחה. התוכנית המשביחה בגינה הוטל החיוב, אושרה מספר שבועות לפני שנחתם המסמך האחרון בסדרת המסמכים אשר הסדירו את היחסים בין המדינה ורכבת ישראל בנוגע לקרקע.

הרכבת: ההסכם נחתם לאחר אישור התוכנית

בעקבות החיוב בהיטל השבחה, הגישה רכבת ישראל ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז, במסגרתו טענה כי אין בסיס לחיובה בתשלום ההיטל, שכן תוספת לתיקון ההסכם שנחתם בינה לבין רשות מקרקעי ישראל למתן זכות שימוש והעברת זכויות אושרה שבועות מספר לאחר מועד הפקדת התוכנית המשביחה, ועל כן במועד הקובע לא הועברו לה זכויות חכירה.

עוד טענה הרכבת כי תנאי לכניסת ההסכם לתוקף הוא אישור מועצת ישראל, ולאור העובדה כי האישור ניתן רק לאחר הפקדת התוכנית טרם הוקנה לה מעמד בפועל של חוכר לדורות.

לטענת רכבת ישראל, במשך שנים היה קיפאון בפיתוח המקרקעין בתחנות הרכבת, בשל אי-החתימה על ההסכמים הרלוונטיים, ובפועל היא לא הייתה יכולה לעשות דבר מלבד לקיים את שירות הרכבת התפעולי. רק בדצמבר 2014, נטען, לאחר המועד שבו אושרה התוכנית המשביחה, אושרה תוספת להסכם שאפשרה את מימוש העברת הזכויות במקרקעין, ורק אז - לטענת רכבת ישראל - עברה אליה לראשונה זכות החכירה.

עוד העלתה רכבת ישראל טענות שונות נגד גובה שומת היטל ההשבחה שהופקה על-ידי הוועדה המקומית ובין היתר נגד היקף המימוש, מספר הנוסעים הצפוי, שיעור התשואה ועוד.

עיריית מודיעין: הרכבת מתחמקת 

מנגד טענה הוועדה המקומית כי זכויות החכירה לדורות הוקנו לרכבת עוד טרם כניסת התוכנית המשביחה לתוקף, כאשר כלל האישורים הנדרשים לצורך השתכללות ההסכם שבין הרכבת לבין רמ"י הושלמו עוד טרם המועד הקובע.

לטענת הוועדה המקומית, שיוצגה על-ידי עורכי הדין שחר בן עמי, רותם ארביב קופלניקוב ורן דרוק ממשרד שרקון, בן עמי, אשר ושות' & נאמן, קינן ושות', כבר בראשית 2014 נחתם התיקון להסכם בין הרכבת למדינה, שקבע באופן ברור ומפורש כי יש לראות ברכבת ישראל בעלת זכויות החכירה בקרקע. באותו מועד, נטען, נחתמה תופסת נוספת להסכם, בה נקבע כי תנאי לכניסת ההסכם לתוקף הוא אישור מועצת מקרקעי ישראל, וזה ניתן כבר במרץ באותה שנה.

לטענת הוועדה המקומית, במטרה להתחמק מהיטל ההשבחה מנסה הרכבת להיתלות בתוספת מינורית ואך טכנית להסכם מחודש דצמבר 2014, אשר לא שינתה כהוא זה את מהות ההסכמים. עוד נטען כי חוסר תום-הלב של רכבת ישראל הוא "חמור במיוחד", לאור העובדה שהיא הציגה את עצמה כבעלת זכויות הבנייה במקרקעין במשך חודשים ארוכים שקדמו לכניסת התוכנית המשביחה לתוקף במסגרת משא-ומתן ארוך שניהלה עם המדינה ועם גורמים בעיריית מודיעין, וזאת לאחר שהתברר כי בפועל תחנת הרכבת נבנתה תוך חריגה מהיתר הבניה ובניגוד לתוכנית שחלה באותה עת.

ההחלטה: הרכבת נהנית מהתוכנית ולכן תשלם

המחלוקת בין הצדדים סבבה סביב השאלה האם רכבת ישראל הייתה החוכרת לדורות של המקרקעין במועד תחילתה של תוכנית הבנייה. ועדת הערר קיבלה את עמדת הוועדה המקומית בעניין זה וקבעה כי היטל ההשבחה הוטל כדין על רכבת ישראל, שכן היא הגורם הנהנה בפועל מההשבחה למקרקעין באמצעות התוכנית.

כידוע, החוק מטיל את החבות בהיטל השבחה על הבעלים או החוכר לדורות. רכבת ישראל לא חלקה על כך שהחל מדצמבר 2014 (כמה שבועות לאחר אישור התוכנית המשביחה) יש לראותה כחוכרת לדורות לצורך החבות בהיטלי השבחה.

חברי ועדת הערר, היו"ר עו"ד יריב אבן חיים והחברים נדיה ואזה ומרדכי דדון, ציינו כי הפסיקה עמדה על כך שהיטל השבחה הוא מס המשקף רעיון של צדק חברתי, ובבסיסו העיקרון שעל מי שהתעשר כתוצאה מפעולה תכנונית של הוועדה המקומית, אשר אישרה תוכנית משביחה, לשתף בהתעשרות זו את הוועדה המקומית אשר נשאה בעלויות והוצאות לשם הכנת התוכניות ולשם ביצוען.

"כבר קודם למועד חתימת המסמך מדצמבר 2014 הוקנו לעוררת (רכבת ישראל, א' ל"ו) זכויות העולות כדי חכירה לדורות", נקבע בהחלטה. "בענייננו עולה בבירור כי עוד קודם למועד אישורה של התוכנית המשביחה הוסכם בין המדדים במפורש בתיקון להסכם, וכפי שאושר בהחלטה המחייבת את המדינה שקיבלה מועצת מקרקעי ישראל, להקנות לעוררת זכויות של חכירה לדורות במקרקעין".

עוד צוין בהחלטה כי בפסיקה נקבע גם העיקרון שתשלום היטל ההשבחה נדחה למועד בו מימש בעל המקרקעין את הזכויות שהוקנו לו.

עוד נקבע כי קביעות אלה עולות בקנה אחד עם התוכנית של החקיקה החותרת לזיהוי הגורם המפיק את ההתעשרות מהפעולה התכנונית והטלת חבות ההשבחה עליו. חברי וועדת הערר קבעו כי מערך ההסכמים וההחלטות מדברים במפורש על הקניית זכויות חכירה לדורות גם בשטחים מסחריים, ועל כך שרכבת ישראל תוכל לקדם תכנון סטטוטורי ולקבל שטחים אלה בפטור ממכרז. עולה מכך שהגורם המתעשר היא רכבת ישראל.

בלב המחלוקת: כ-1,000 מ"ר

השטח שעמד בלב המחלוקת בין רכבת ישראל לוועדה המקומית לתכנון ובנייה מודיעין-מכבים רעות הוא שטח בנוי בהיקף של כ-1,038 מ"ר בתחום תחנת רכבת מודיעין מרכז.

תחנת הרכבת ממוקמת ב"כיכר התחבורה" בציר שדרות החשמונאים בסמוך לקניון עזריאלי ולפארק ענבה במרכז העיר מודיעין. היא פועלת משנת 2008 ומשתרעת על שטח של כ-7,000 מ"ר. שטח "ההשבחה" שנועד לשטחי מסחר מצוי במבואה המקשר בין אולם הנוסעים בתחנת הרכבת לתחנת האוטובוסים המרכזית. 

בשל מחלוקות חשבונאיות שהתעוררו בנוגע לגובה היטל ההשבחה ולהתחשבנות בין כל הצדדים, הפנתה ועדת הערר את הצדדים לבירור הטענות השמאיות בפני השמאית המייעצת, יעל הרון. הרון קבעה כי ההשבחה עומדת על שווי של כ-10 מיליון שקל, ומשכך יש לחייב את חברת רכבת ישראל בהיטל השבחה בסך של כ-5 מיליון שקלים.

במסגרת הכרעתה הביאה השמאית המייעצת בחשבון פרמטרים שיש בהם כדי להביא לשיפור בביקוש לשטחי מסחר בתחום תחנת הרכבת, ובהם עלייה בתנועת נוסעים לאור הפעלה צפויה של קווי רכבת נוספים בשנים הבאות; השלמת פרויקט המגורים, המסחר, המשרדים והתעסוקה המתוכנן על-ידי הרכבת, בהיקף של כ-27,000 מ"ר, לבנייה מעל ובסמוך למבנה התחנה; וסיום בנייתם ואכלוסם של מתחמי המגורים בעיר ובסמיכות לרכבת, בהיקף של יותר מ-15 אלף יחידות דיור. שיפור זה נאמד על-ידי השמאית המייעצת בתוספת 30% לשווי שטחי מסחר אחרים בעיר מודיעין.

עוד כתבות

כנס חדרה לאנרגיה- שומרי הבית / צילום: ענבל בן יעקב

"התנהלות המדינה סביב אסדת לווייתן ממשיכה להיות תמוהה"

המועצות המקומית זיכרון יעקב, פרדס חנה-כרכור, עמק חפר, ג'סר א-זרקא, מגידו ועמותת "צלול" הגישו עתירה לביטול היתר הפליטה של אסדת לוויתן והן דורשות צו מניעה נגד הפעלת האסדה ● גם עמותת "שומרי הבית" פנתה לבית המשפט, ופעיליה שיבשו את נאומו של השר שטייניץ הבוקר בכנס בחדרה

סשה ברון כהן / צילום: רויטרס

סשה ברון כהן נגד צוקרברג: בשנות ה-30 היה מאפשר לפרסם מודעות להיטלר על "הבעיה היהודית"

בנאום שנערך בוועידת Never Is Now של הליגה נגד השמצה תקף השחקן והקומיקאי את מייסד פייסבוק ● "אם אתה משלם להם מספיק, פייסבוק תריץ כל מודעה 'פוליטית' שתרצה, גם אם מדובר במודעה שקרית"

סגן הנשיא לשעבר, ג'ו ביידן / צילום: REUTERS/Jonathan Ernst

גמול על חקירת האימפיצ'מנט? הסנט יוזם חקירה נגד ג'ו ביידן

מנהלת ענייני רוסיה ואירופה במועצה לביטחון לאומי, בעדות בבית-הנבחרים, מוקיעה את דבקות הרפובליקאים בתיאוריות קונספירציה על מאמץ אוקראיני להכשיל את מסע הבחירות של טראמפ ב-2016 ● "מי שמפיץ את התיאוריות האלה הם שירותי הביטחון של הרוסים"

תאונת קורקינט  בתל אבי ב / צילום: יחצ

"שמעתי 'קנאק' בכתף ולא הבנתי מה קורה לי": עם מי באים בחשבון כשנהג קורקינט פוגע ונעלם

מה קורה כשמאבדים שליטה בכלי ממונע חשמלי? ● חוויות מפי נפגעים שהגיעו לחדרי המיון ● שני מוסדות רפואיים נוספים פנו ל"גלובס" והודיעו כי הם נערכים לדיווח יומי על נפגעי קורקינטים ואופניים חשמליים שיפורסמו אצלנו

נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ, ויו"ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאואל / צילום: Carlos Barria, רויטרס

הגענו ל"קומה החמישית": האם נמשיך לטפס או שמא ניפול?

לפני 75 שנה פרסם נתן אלתרמן את השיר "הקומה החמישית", ובו התייחס לכך שכאשר מטפסים, הפירוד יכול להפיל מטה במהרה את כל המקטע שטיפסנו ● אמירה זו נכונה גם בהקשר של תוצאות הבחירות בישראל, ולא פחות בהקשר של הכלכלה העולמית

השולמנים וביטוח לאומי/ צילום: כדיה לוי, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

מה הסיפור של קבוצת העצמאים הלוהטת "אני שולמן"?

היכולת של קבוצת העצמאים הלוהטת בפייסבוק לייצר מהלך שיווקי שתוכנן בקפידה ובאופן מקצועי - אך לשוות לו נראות של מהלך ספונטני ואותנטי לחלוטין - היא סיפור הצלחה גדול

גלי צהל בירושלים / צילום באדיבות משרד הבטחון

"כל פעם שאני פותח מיקרופון אני מפחד שייפלט משהו שייתפס כשמאלני"

ככל שמתקדמות החקירות צצים עוד חומרים המציגים קשרים בעייתיים בין מנהלי גופי השידור הציבוריים לבין הפוליטיקאים ● האם התקשורת הסתאבה, או שהחידוש הוא רק באור השמש שחושף את המנגנון? ● בינתיים, במסדרונות התאגיד וגל"צ מדברים על הטיה ימינה שמגיעה מלמעלה

בורסת הונג קונג. / צילום: Shutterstock

וול סטריט סגרה יום שלישי ברציפות של ירידות על רקע מתיחות הסחר

שלושת המדדים המרכזיים איבדו 0.2%, והדאו ג'ונס רשם את רצף הירידות הארוך ביותר מאז אוגוסט ● מגעים למיזוג בתחום הברוקראז' הבינלאומי בין צ'ארלס שוואב לטי.די אמריטרייד ● דיווח: ארה"ב עשויה לדחות את הטלת המכסים שנקבעה ל-15 בדצמבר

אביחי מנדלבליט, בכנס לשכת עורכי הדין / צילום: ליאב פלד

מנדלבליט מגיב לראשונה על ההחלטה להאשים את נתניהו בשוחד: "קיבלתי את ההחלטה בלב כבד אך בלב שלם"

באופן נדיר נושא הערב היועמ"ש דברים לאחרת ההחלטה להגיש כתב אישום נגד ראש הממשלה נתניהו ● "הוא ניצל את כוחו ומעמדו כדי להיטיב עימו אישית, לכן החלטתי להעמיד את ראש הממשלה לדין בעבירה של הפרת אמונים"

אביחי מנדלבליט ובנימין נתניהו / צילום: רויטרס ואיל יצהר, גלובס

כך נראו הרגעים הדרמטיים מאחורי הקלעים של ההכרעות בתיקי ראש הממשלה

איך התנהל תהליך קבלת ההחלטות בתיקי 1000, 2000 ו-4000, מי הם עשרות הפרקליטים שהיו מעורבים, איפה התנהלו הדיונים, מה היו טענות ההגנה המרכזיות, ומה היו ההתלבטויות שהובילו להחלטה של היועמ"ש אביחי מנדלבליט • "גלובס" חושף את התהליך המשפטי המורכב והחשוב ביותר שהתקיים בישראל בשנים האחרונות

ישי דוידי / צילום: איל יצהר

קרן פימי נכנסת לביומד: רוכשת 12% ממניות חברת קמהדע תמורת כ-30 מיליון דולר

פימי רוכשת החזקות מקרן ברוש ליאון רקנאטי ויונתן האן ● העסקה נעשתה במחיר שוק המשקף לחברה שווי של כ-240 מיליון דולר

בנימין נתניהו / צילום: תמר מצפי

איך יכול להיות שראש הממשלה נתניהו לא למד לקח מאולמרט?

הייתכן שפיקוח טוב יותר, אתיקה קפדנית וערכי שקיפות מושרשים, יכלו למנוע מראש הממשלה את ההתדרדרות הזו? מי יבטיח לישראלים שזה לא יקרה במשרד ראש הממשלה פעם נוספת ● פרשנות

בנימין נתניהו / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

תגובה קשה של נתניהו לאישום בשוחד: "לחקור את החוקרים"

ראש הממשלה נתניהו מסר תגובתו לאחר החלטת היועץ המשפטי לממשלה, ד"ר אביחי מנדלבליט, להגיש כתב אישום נגד ראש הממשלה נתניהו בגין עבירות של שוחד, מרמה והפרת אמונים ● "בתהליך הזה לא חיפשו את האמת, אלא חיפשו אותי... תופרים פה חליפה מיוחדת רק בשבילי"

ראש הממשלה בנימין נתניהו והיועמ"ש אביחי מנדלבליט / צילומים: תמר מצפי, איל יצהר, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

ההחלטה להגיש כתב אישום נגד נתניהו טיפסה לכותרות בעולם

ערוצי החדשות הבינלאומיים דיווחו בשידורים חיים מירושלים, וכמה כלי תקשורת אירופיים הקדישו להודעת היועץ המשפטי את הכותרות הראשיות שלהם

נפגעי הקורקינטים - 21 בנובמבר 2019

אתמול באיכילוב: 13 נפגעי תאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

רנדי צוקרברג / צילום: Andrew Kelly, רויטרס

רנדי צוקרברג תתחיל להשקיע בסטארט-אפים בתחום המדיה בישראל

צוקרברג מצטרפת כשותפה כללית לקרן חדשה בשם סבבה ונצ'רס ● לפי הודעת הקרן, היא מבקשת לגייס 35 מיליון דולר להשקעות

בני גנץ / צילום: אמיר מאירי, גלובס

כחול לבן דורשים מנתניהו: התפטר מכל תפקידך כשר בממשלה

נתניהו משמש כיום כשר הבריאות, הרווחה, התפוצות והחקלאות וזאת מעבר לכהונה כראש הממשלה ● ההערכה במערכת הפוליטית היא כי נתניהו יבקש חסינות

ברק שפגע במטוס בשדה התעופה בניו זילנד / צילום: רויטרס

תפס את הרגע: המטוס שנקלע לסערה בניו זילנד ויצא ללא פגע

המטוס המתין לפני המראה בנמל התעופה כרייסצ'רץ' בניו זילנד, אלא שמזג האוויר הסוער באזור, שכלל סערת ברד, גשמים וברקים לא איפשר את תנועת המטוסים בשדה התעופה ובסביבתו ● איש מהנוסעים או מהצוות נפגע מהברק, והתוצאה מסתכמת בתמונה המרהיבה

ראש הממשלה בנימין נתניהו והיועהמ"ש אביחי מנדלבליט / צילומים: מארק ישראל סלם, איל יצהר, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

מדינת ישראל נ' רה"מ: אישום נגד נתניהו בשוחד, מרמה והפרת אמונים

בתיק 4000 (תיק וואלה-בזק) יואשם נתניהו בשוחד, בתיק 2000 (השיחות עם מו"ל ידיעות אחרונות) בקבלת טובות הנאה ובתיק 1000 (תיק המתנות) גם כן בקבלת טובות הנאה ● גם מו"ל ידיעות אחרונות נוני מוזס יואשם בניסיון למתן שוחד ● שאול ואיריס אלוביץ׳ יואשמו במתן שוחד

גדעון סער / צילום: טל שניידר, גלובס

גדעון סער: יש לקיים פריימריז לראשות הליכוד אם הולכים לבחירות שלישיות