גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בדיקת היתכנות חברתית ומיפוי בהתחדשות עירונית / עיצוב: טלי בוגדנובסקי, צילום: shutterstock

כדי לקדם פרויקט של התחדשות עירונית בהצלחה רצוי לבצע תהליך מקדים מול כל בעלי הדירות בפרויקט - בדיקת היתכנות חברתית.

מהי, בעצם, בדיקת היתכנות חברתית ולמה צריך אותה?

לצד בדיקת המצב התכנוני והכדאיות הכלכלית, חשוב לבצע בדיקה ראשונית מול כל בעלי הדירות, שתאפשר לכם למפות את בעלי הדירות ואת הדיירים הנוכחיים, את דעותיהם על ביצוע פרויקט התחדשות עירונית בבניין ואת הצרכים שלהם, שחשוב לוודא שיקבלו מענה בפרויקט. מתוך בדיקה זו ניתן יהיה להעריך מה הם סיכויי ההצלחה של פרויקט התחדשות עירונית בבניין שלכם. הבדיקה גם תאפשר לכם למסור לבעלי הדירות מידע ראשוני נחוץ, לזהות מראש אתגרים העלולים לעורר התנגדות לפרויקט ולאסוף מידע רב על בעלי הדירות ועל הצרכים שלהם. בהמשך הדרך, מיפוי טוב יהיה בסיס מצוין למכרז יזמים או למשא ומתן עם יזמים בהמשך או לשניהם.

את בדיקת ההיתכנות החברתית ניתן להתחיל כיוזמה של בעלי דירות המעוניינים לקדם את הפרויקט או לאחר בחירה בנציגות של בעלי דירות לקידום הפרויקט. ברשויות מקומיות מסוימות אף דורשים הגשת דוח אפיון חברתי (הידוע גם כנספח חברתי או כתסקיר חברתי), הכולל מיפוי מלא של הדיירים בפרויקט. זאת כתנאי להגשת הבקשה לאישור הפרויקט. בחלק מהמקרים המיפוי יהיה ראשוני ויתייחס למתחם באופן כללי ובמקרים אחרים הוא יורחב להתייחסות רחבה יותר, הנוגעת לזהות הדיירים ולצרכים השונים שלהם ויכיל גם התייחסות לשכונה כולה ולמרקם העירוני הסמוך.

איך מכינים מיפוי של בעלי הדירות בבניין ומהם השלבים הנדרשים?

תהליך המיפוי נעשה ברובו באמצעות שיחות עם אנשים, לכן חשוב שיבצעו אותו בעלי דירות או נציגים מטעמם, המיטיבים ליצור קשר חיובי עם בני שיחם ולהוביל שיחות חיוביות. מטרה חשובה מאוד של שיחות אלה, חוץ מקבלת מידע והעברתו, היא בניית האמון. מודאגים? ישנם גם אנשי מקצוע המתמחים בבניית אמון בין בעלי הדירות, והם יכולים לייעץ לכם - יועצים חברתיים. בחלק מהרשויות המקומיות אף תוכלו להיעזר בגורמים שונים מטעם מינהלת ההתחדשות העירונית, המינהל הקהילתי או עובדים קהילתיים העובדים בשכונה לצורך מטרה זו.

1. הכנה למיפוי - כדאי לאסוף מידע ראשוני כללי מתוך מקורות מידע זמינים, כמו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אתר העירייה, דו"חות עירוניים שונים, נתונים עירוניים ככל שיש (כגון ארנונה). לצד איסוף המידע הכללי, חשוב להכין גם מידע ראשוני על התחדשות עירונית ועל אופי הפרויקט שאתם מבקשים לקדם, כדי שתוכלו להעביר אותו לבעלי הדירות שאתם עומדים לתקשר עימם, בכתב או בעל פה. החלק האחרון של ההכנה למיפוי יכלול הכנה של רשימת שאלות לשיחה עם בעלי הדירות.
2. מיפוי ראשוני של בעלי הדירות - לאחר שהתכוננתם לשיחות האישיות עם בעלי הדירות, רצוי לתאם מראש זמן נוח כדי לשוחח עם כל אחד מהם. כדאי להתחיל בוועד הבית (אם יש) או בדמויות דומיננטיות בקהילה ובבניין. את השיחות כדאי לקיים בזוגות. בשיחות יש להציג מידע ראשוני ולנסות לברר עם בעלי הדירות מידע ראשוני עליהם, לפי רשימת שאלות אחידה שהכנתם מראש. במקרים מסוימים כדאי לשקול לדבר גם עם שוכרים ותיקים המתגוררים במקום והעשויים להישאר בו גם בהמשך (לפעמים הם יכולים לתת הרבה יותר מידע על הצרכים של הבניין מבעלי הדירות שלהם). חשוב, כמובן, ליצור קשר גם עם בעלי דירות שאינם מתגוררים במתחם (משכירים).
3. איסוף נתונים נוספים מגורמים בסביבת הבניין - השיחות עם בעלי הדירות יניבו כנראה את המידע הכי מדויק ורלוונטי לפרויקט עצמו, אך במקרים רבים יש חשיבות גם למרקם העירוני והשכונתי הרחב יותר, ובחלק מהרשויות אף עשויים לדרוש לקבל את המידע. לשם כך, תוכלו לסייר בשכונה ולאסוף מידע גם באמצעות שיחות עם בעלי המכולת השכונתית, עם בעלי המספרה השכונתית, עם עובדים במינהל הקהילתי, בבתי הספר, בבתי הכנסת הסמוכים וכדומה. מידע זה יוכל להשלים את הנתונים הסטטיסטיים שאספתם כהכנה למיפוי ואת המידע האישי שאספתם מבעלי הדירות עצמם.

מהם הנתונים שיש לאסוף במהלך המיפוי?

בעת המיפוי יש לאסוף נתונים כלליים שאפשר לדלות ממקורות מידע חיצוניים. לדוגמה - מצב התפוסה בבתי הספר, גובה הארנונה, גודל משק הבית הממוצע, שיעורי האוכלוסיות החלשות, שיעור הקשישים, נתונים על עולים חדשים (ארצות מוצא, ותק), מספר הרכבים הפרטיים לכל משפחה, שימוש בתחבורה ציבורית.

כמו כן יש לאסוף נתונים פרטניים במהלך השיחות עם דיירי המתחם. לדוגמה - מאפייני הדירות הקיימות (גודל, מצב פיזי), בעלות על הדירה (בעלים, דיור ציבורי, שוכרים), דמוגרפיה של המשפחה (מספר נפשות, גילים), מצב משפחתי של הבעלים (נשואים, גרושים, רווקים, אלמנים וכו'), התייחסות לעולים חדשים (ארץ מוצא, ותק, עד כמה דוברים עברית או אם יש צורך בתרגום), תעסוקה (עובדים, מובטלים, פנסיונרים, מצב כלכלי וכו'), האם יש מערכת תמיכה (משפחה, חברים קרובים, קהילה וכו').

חיי השכנות והקהילה הם נושא חשוב מאוד למיפוי. יש לשאול על היחסים עם השכנים האחרים: האם יש שיתוף פעולה, האם יש שכנות פעילה, האם יש מחלוקות וסכסוכים, מיהם דמויות רלוונטיות בבניין וכו'. כמו כן חשוב להבין אם בבניין מתקיימים חיי קהילה - האם השכנים מסייעים זה לזה, האם יש התארגנויות, אירועים שונים, סיוע הדדי וכיו"ב. כדאי לאסוף שמות של בעלי דירות המעוניינים להיות שותפים פעילים בהליך של קידום הפרויקט בבניין, וחשוב גם לאסוף דרכי התקשרות עם כל בעלי הדירות כדי להעביר עדכונים נוספים בהמשך (מייל, טלפון, הודעות כתובות וכו').

התייחסות התושבים להתחדשות עירונית היא נושא נוסף חשוב מאוד למיפוי. כיצד מתייחסים התושבים לרעיון ההתחדשות, האם יש להם מידע בנושא ואיזה מידע יש להם וכו'. חשוב שהשיחה לא תעסוק בתמיכה בהתחדשות עירונית או בהתנגדות לה (בעד או נגד), כי כך תיווצר שיחה שתפלג בין השכנים. יש לקיים שיחה על החזון ועל החלום (יש אפשרות לחדש את הבניין, מה החלום שלך? מה חשוב לך? מה היית משמר ומה היית משנה?), על החששות (מה מפחיד אותך? מה הסיכונים? ממה אתה מוטרד?) ועל הסיוע הרלוונטי (מה היה מרגיע אותך? מה היה עוזר לך?). זו שיחה שתאפשר גם בנייה של אמון וגם קבלת מידע שישפר מאוד את התמורה לדיירים בהמשך הפרויקט.

ייתכן שתהליך המיפוי ובדיקת ההיתכנות החברתית יימשכו זמן רב, אך לא כדאי לדלג עליהם. ככל שתקדישו יותר זמן וסבלנות לשיחות עם כל אחד מבעלי הדירות ותבינו לעומק את הצרכים ואת החששות שלהם, כך התוכנית שתוצע בהמשך תוכל לענות טוב יותר על צורכיהם ולגרוף הסכמה ושיתוף פעולה רחבים יותר. כאשר ניגשים לתהליך, חשוב לייצר שיחה כנה ופתוחה ולנסות להבין את העמדה של כל בעל דירה מבלי לשפוט אותה. אל תנסו לשכנע, נסו להקשיב. התייחסות כנה לחששות של בעלי הדירות תאפשר לכם לבנות אמון שעשוי לסלול עבורכם את הדרך לקידום מהיר וחלק יותר של הפרויקט בהמשך.