גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

דגשים לבחירת עורך דין מטעם בעלי הדירות / עיצוב: טלי בוגדנובסקי, צילום: shutterstock

להלן דגשים שכדאי לקרוא לפני בחירה בעו"ד שייצג אתכם בתהליך:

• עורך הדין של היזם אינו יכול לייצג גם את בעלי הדירות. תפקיד עורך הדין של בעלי הדירות הוא לייצג אותם, ורק אותם, מול גורמים אחרים ובראשם היזם.
• עורך דין מטעם בעלי הדירות חייב לעסוק בנדל"ן בקביעות. גם אם יש בבניין עורך דין ולו התמחות אחרת, או שאחד מבעלי הדירות מכיר עורך דין מהשורה הראשונה אבל בתחום אחר, זה לא יהיה רלוונטי לפרויקט שלכם. נדל"ן בכלל והתחדשות עירונית בפרט הן התמחויות משמעותיות שאי אפשר לוותר עליהן. גם לא בגלל מחיר.
• חשוב לבחור בעורך דין בעל ניסיון מוכח משמעותי בקידום הפרויקט הרלוונטי. פרויקט פינוי בינוי אינו דומה לפרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) ושניהם לא דומים לפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק בניין קיים ותוספת קומות). חשוב שעורך הדין שתבחרו בו ליווה כבר תהליך מתחילתו ועד סופו בכל אחד מהמסלולים, או לפחות במסלול שאתם תבחרו בו, כדי שיכיר את הנושא וגם ידע על אילו נקודות אסור לוותר.
• תחומי האחריות של עורך הדין של בעלי הדירות רבים ומגוונים, אבל אי אפשר לתפוס כמובן מאליו כי ההתקשרות עם עורך דין משמעותה קבלת מענה על כל הדרישות באופן אוטומטי. יש לנסח הסכם פשוט אך מקיף שיקבע בדיוק מה על עורך הדין לעשות, מה תפקידיו ומה חובותיו כלפי בעלי הדירות בכל שלב.
• ברוב המוחץ של הפרויקטים, גם בתמ"א 38 וגם בפינוי בינוי, מי שמשלם בפועל את שכר הטרחה של עורך הדין של בעלי הדירות הוא היזם. כדי להימנע מניגוד עניינים ולהבטיח נאמנות ומסירות לבעלי הדירות ולא ליזם, יש לנסח נספח מתאים במסמכי ההתקשרות עם עורך הדין, הקובע גם קנסות או אפשרות ניתוק הקשר ויציאה מההסכם במקרים מסוימים.
• אמנם את שכר הטרחה ישלם בסופו של דבר היזם, אבל כבר בשלב ההתקשרות עם עורך הדין צריך לוודא כי שכר הטרחה שהוא דורש הגיוני ותואם את תנאי השוק. אם ההסכם יכלול שכר טרחה גבוה מדי הדבר יהיה מכשול במציאת יזם מאוחר יותר.
• אמנם תמ"א 38 היא תוכנית ארצית וכך גם פינוי בינוי, אבל כדאי שעורך הדין שתבחרו בו יכיר את הרשות המקומית שבה נמצא הנכס. חשוב לוודא כי הוא פעל בעבר בייצוג בעלי דירות באותה רשות. הדבר חשוב למיפוי מוקשים אפשריים וזאת על פי ניסיון קודם ועל פי מידע על מסמכי מדיניות ברשות הרלוונטית.
• חשוב לקבל המלצות מבעלי דירות שנעזרו בשירותיו של עורך הדין שאתם שוקלים להתקשר עימו, לא רק מחברי נציגות הבניין אלא גם מבעלי דירות נוספים. שאלו אותם על ההתנהלות ועל נקודות חיכוך שהתגלו במהלך הפרויקט.
• לפני חתימה עם עורך דין - בדקו בלשכת עורכי הדין אם אותו עורך דין שנמצא על הפרק נתבע בעבר או הגיע לוועדת האתיקה של הלשכה ולמה.
• קבעו אבני דרך לתשלום על פי התקדמות הפרויקט וגם קנסות במקרה של עיכובים או בעיות אחרות.
• שקיפות - בהסכם שנחתם עם עורך הדין של בעלי הדירות צריך להיות כתוב מפורשות שכל המסמכים וכל התנהלות של בעלי הדירות מול היזם או התנהלות עורך הדין מול היזם ובעלי המקצוע תהיה שקופה לחלוטין. חשוב לקבוע סדרי עבודה ונהלים ברורים כדי לעמוד בכך.
• זמינות - עורך הדין ילווה אתכם תקופה ארוכה, וחשוב לבחור בעורך דין או במשרד שיכולים להעניק לכם זמינות מלאה לכל בעיה בכל שלב בדרך.
• אם מתקיימת פגישת היכרות עם משרד עורכי דין, שימו לב שמי שאתם נפגשים איתו הוא אכן עורך הדין שיטפל בכם בפועל ולא עורך דין אחר המנוסה פחות.

עורך הדין של בעלי הדירות, תפקידיו, שכר הטרחה שלו ועוד נקודות חשובות - הרחבה ושאלות ותשובות:

(מאת: עו"ד מתן רבינוביץ, מנהל תחום קהילה במרכז הגר)

למה צריך עורך דין?

התחדשות עירונית היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין - בעלי הדירות מוכרים את זכויותיהם (כולל העתידיות) בנכס ליזם, והוא בתמורה מבטיח לספק להם דירה חלופית בשווי גבוה יותר בפרויקט, לרבות כיסוי ההוצאות הנלוות. כמו שלא מוכרים או קונים דירה בלי ליווי של עורך דין - כך עושים גם בעסקת התחדשות עירונית. בעל דירה שחותם על הסכם התחדשות עירונית בלי ליווי משפטי מטעמו - לוקח על עצמו סיכון גדול שלא לצורך. חשוב לזכור שאין חוק המחייב ליווי של עורך דין ולכן אם חתמתם על הסכם בלי עורך דין - החתימה תהיה תקפה ומחייבת (למעט במקרי קיצון של אי הבנת השפה, מגבלות קוגניטיביות וכד'). לכן - לא חותמים לפני שבודקים, מתארגנים ומקבלים ייעוץ משפטי.

איך מתנהל הקשר בין בעל הדירה לבין עורך הדין?

בין יזם לבין בעל דירה אמורה להיקשר מערכת יחסים חוזית לצורך ביצוע הפרויקט. עורך הדין מייצג את בעל הדירה בהתקשרות בהסכם. בין בעל הדירה לבין עורך הדין המייצג יש מערכת יחסים של עורך דין-לקוח, ועורך הדין חב ללקוחו חובת נאמנות. כלומר, בעל הדירה הוא שמעסיק את עורך הדין ועורך הדין מספק שירות משפטי לבעל הדירה, כלקוח שלו. מערכת יחסים זו יכולה, אך לא חייבת, להיות מוסדרת בחוזה נפרד שנקרא - הסכם שכר הטרחה.

מהו שכר הטרחה של עורך הדין? ומי משלם אותו?

בניגוד למה שנהוג לחשוב, אין מניעה חוקית שבעל דירה יישא בעצמו בעלות שכר הטרחה של עורך דינו. עם זאת, בפרקטיקה שהתפתחה, היזם הוא שנושא בשכר הטרחה של עורך הדין והוצאה זו מוכרת לו כחלק מהוצאות הפרויקט.פרקטיקה זו טומנת בחובה יתרונות וגם סיכונים (ובהם נדון בהמשך) - עם זאת, בכל מקרה העובדה שהיזם נושא בשכר הטרחה אינה אומרת שעורך הדין "עובד עבור היזם". עורך הדין של בעלי הדירות מחויב מבחינה אתית ומקצועית אך ורק לבעלי הדירות, והם, כאמור - לקוחותיו.

כלל חשוב הוא שאסור לעורך דין בהתחדשות עירונית לייצג גם את היזם וגם את בעלי הדירות.

נוסף על כך, חשוב לזכור - לא מדובר בהטבה או בצ'ופר שמעניק היזם לבעלי הדירות. מדובר בחלק מהתמורה הכלכלית שהוא מעניק להם עבור זכויותיהם בנכס, כחלק מהעסקה ביניהם.

גובה שכר הטרחה

• גובה שכר טרחה בתמ"א 38: על פי הפרקטיקה שהתפתחה, עורך דין המייצג בעלי הדירות מקבל סכום קבוע ("פיקס") עבור כל דירת תמורה בפרויקט. סכום זה משתנה בהתאם להיקף הפרויקט ולאזור שבו הוא נמצא. לדוגמה - בבניין של 12 דירות - נהוג שעורך הדין מקבל X ש"ח כפול 12 דירות.
• גובה שכר הטרחה בפינוי בינוי: על פי הפרקטיקה שהתפתחה, עורך דין המייצג את בעלי הדירות מקבל אחוז מסוים מהשווי של דירות התמורה בפרויקט. שימו לב - לא משווי הפרויקט כולו או משווי הדירות החדשות וגם לא משווי הדירות הנוכחי של בעלי הדירות, אלא משוויין הצפוי של הדירות העתידיות שיקבלו בעלי הנכס (על פי הדוח השמאי של הפרויקט). בצורה זו, הפוטנציאל לניגוד עניינים מצטמצם והאינטרס של עורך הדין דומה לאינטרס של בעלי הדירות - ככל שערך דירות התמורה גבוה יותר, כך גם שכר הטרחה של עורך הדין יהיה גבוה יותר.
• סדר תשלומים: חשוב לא פחות מגובה שכר הטרחה הוא סדר פריסת התשלומים. לאור מורכבות הפרויקט, משך הזמן הארוך הצפוי ושלבי הטיפול הרבים, חשוב לפרוס את התשלומים בדרך מאוזנת לאורך כל חיי הפרויקט - לא לספק סכומים גבוהים מדי בשלבים מוקדמים מאוד וגם לא להשאיר את מרבית הסכום לסיום הפרויקט. כמו כן, מקובל שאם עורך הדין נכנס לתמונה לפני שיש לפרויקט יזם - הוא יעבוד ללא תשלום עד למציאת יזם.
• איך קובעים את שכר הטרחה: נושא שכר הטרחה הוא רגיש וטומן בחובו פוטנציאל משמעותי לניגוד עניינים. כדי לצמצם פוטנציאל זה ולהגביר את האמון של הנציגים ושל בעלי הדירות בעורך הדין - חובה על הנציגות להשתתף השתתפות פעילה במשא ומתן הנוגע לשכר הטרחה של עורך הדין. למעשה, מדובר גם בחובה אתית של עורך הדין - ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין קבעה שאסור לעורך דין לנהל עם יזם משא ומתן ישיר לגבי שכרו, אלא משא ומתן זה ינוהל דרך נציגות בעלי הדירות.

תפקיד עורך הדין

תפקידו של עורך הדין בא לידי ביטוי בפרויקט כולו: מליווי בעל הדירה בעסקה מראשיתה (לפעמים אפילו לפני שנבחר יזם) ועד רישום הבית כבית משותף וסיום תקופת הבדק. זוהי מערכת יחסים מתמשכת ובה חלות על עורך הדין החובות האלו, בין היתר: ייצוג האינטרסים של בעלי הדירות, מיקסום התמורה (על פי עקרונות מקובלים), הגנה מפני מצבי סיכון, ניהול משא ומתן על נוסח הסכם בין בעלי הדירות לבין היזם, הקבלן או כל בעל מקצוע אחר, פיקוח על ביצוע ההסכם ועל מימוש התחייבויות היזם ובעלי הדירות, עדכון בעלי הדירות בשטף בנוגע לכל מה שקשור בפרויקט: הליכי האישור, הליכי הבנייה וכד'; השתתפות באספות של בעלי הדירות, הסברים לבעלי הדירות על המשמעות המשפטית של ההסכם על סעיפיו, לרבות המשמעות של חתימה או של אי חתימה עליו. נוסף על כך, לאור האופי המיוחד והמורכב של מיזמי התחדשות עירונית, עורכי דין לוקחים על עצמם לעתים גם את התפקידים האלו: ניהול וארגון של בעלי הדירות ושל הנציגות, סיוע בבניית הסכמות בין בעלי הדירות, סיוע בבחירה ביזם וביועצים וכו'. עם זאת, חשוב להדגיש כי מדובר באפשרות שלא תמיד יוצאת אל הפועל. תפקידיו של עורך הדין לרוב לא יכללו טיפול בתביעות מול היזם או מול דיירים סרבנים וגם לא טיפול בהתנגדויות ובעררים תכנוניים.

איך בוחרים בעורך הדין המתאים עבורי?

אין דרך אחת לנהל תהליך בחירה בעורך דין, וכמו כל בעל מקצוע אחר - אין דרך ודאית לדעת עד כמה עורך הדין יתאים למיזם הספציפי. עם זאת, חשוב מאוד לנהל תהליך מסודר בנציגות ולראיין לפחות שלושה מועמדים שונים. פחות ריאלי לנהל תהליך בחירה ובו מעורבים כל בעלי הדירות - בעיקר בפרויקטים גדולים, ולכן לרוב הנציגות היא שתנהל את תהליך הבחירה. בישראל יש עורכי דין רבים, אך חשוב להקפיד שעורך הדין שייבחר הוא בעל ניסיון משמעותי בהתחדשות עירונית - כלומר, שכבר ייצג במיזמי פינוי בינוי או תמ"א 38. כדאי לבקר באחד הפרויקטים הללו ולדבר עם בעלי הדירות. יתר על כן, חשיבות עליונה צריכה להינתן לתהליך בחירה שקוף וליצירת אמון בין עורך הדין הנבחר לבין הנציגות וכמובן, כל בעלי הדירות, כיוון שהוא אמור לייצג גם אותם. לכן, עדיף להימנע מבחירה בעורכי דין המקורבים למשפחות הנציגים וכדאי לערוך אספה ובה יוצג עורך הדין הנבחר בפני בעלי הדירות.

מומלץ שהנציגות תקיים פגישה לפני תחילת התהליך ותקבע כללים לניהולו (מספר מועמדים, באיזה רוב בוחרים וכו') וכן תקבע את סוג עורך הדין שייבחר (למשל - משרד גדול או קטן).

ניתן להיעזר במסמכים שניסחו מינהלות עירוניות כדי לגבש פנייה מסודרת לעורכי דין. להלן מספר דוגמאות.

להורדת דוגמא 1 לטופס פניה לקבלת הצעות לייצוג בעלי דירות בתמ"א 38 לחץ כאן.

להורדת דוגמא 2 לטופס פניה לקבלת הצעות לייצוג בעלי דירות בתמ"א 38 לחץ כאן.