אחת הסוגיות המשמעותיות בהתחדשות עירונית היא השאלה אם בעלי הדירות נשארים להתגורר בבניין בזמן העבודות או שמא הם מפונים לדיור חלופי. לשאלה זו כמה תשובות אפשריות הקשורות למסלול הפרויקט שבו בחרו בעלי הדירות וגם להיתכנות הכלכלית של הפרויקט כולו.
למי מגיע דיור חלופי?
- בפרויקט שבו הדירה הישנה נהרסת, זכאים בעלי הדירות הישנות למימון הדיור החלופי במשך כל תקופת הבנייה. מדובר בפרויקטים במסלול פינוי בינוי או תמ"א 38/2 במסלול הריסה ובנייה מחדש.
- בפרויקטים של בינוי-פינוי-בינוי ובהם קודם כל מתחילה הבנייה במגרש סמוך לא חייב היזם לפנות את בעלי הדירות לדירות חלופיות.
- בפרויקטים של תמ״א 38/1 ובהם הבניין הישן לא נהרס, ברוב המקרים בעלי הדירות נשארים להתגורר בבניין הישן למרות העבודות, למעט קשישים, הזוכים לזכויות מיוחדות (ראה מדריך זכויות קשישים בהתחדשות עירונית). עם זאת, ישנם מקרים שבהם היזם ובעלי הדירות מסכימים על פינוי חלקי של בעלי הדירות לתקופה מוגבלת (תקופה שבה הבנייה מאסיבית יותר). פינוי כזה יכול לנבוע ממשא ומתן קשוח שניהלו בעלי הדירות או משלב מסוים בבנייה שבו הבניין הישן אינו ראוי למגורים - הריסת חדר מדרגות, למשל, חדירה לדירות ועוד מקרים. בכל מקרה, הסכמה על פינוי בתמ"א 38/1, גם אם הפינוי מוגבל, חייבת להיות מוגדרת בחוזה עוד טרם החלו העבודות.
דגש נוסף לפרויקט תמ"א 38/1 ובמסגרתו בעלי הדירות נשארים לגור בבניין בזמן העבודות הוא קביעה מראש בחוזה מול היזם ומול קבלן הביצוע וקבלני המשנה של שעות העבודה כמו גם מתן מענה לבעלי הדירות בחיי היום יום באתר הבנייה. במקביל - חשוב לוודא שהיזם מעביר לכם אישורים מספקים על קיום ביטוחים הולמים למקרים של נזקים לרכוש שלכם, האישי או המשותף, העלולים להיגרם לאורך עבודות הבנייה בבניין, וכן על ביטוח למקרה של פגיעה בבעלי הדירות או באורחים המבקרים בבניין במהלך ביצוע העבודות ועקב העבודות. גם נושאים אלו צריכים להיות מעוגנים עוד בחוזה הראשוני.
כיצד נקבע מה יהיה גובה שכר הדירה בדיור החלופי?
גובה שכר הדירה החודשי נקבע בהסכם בין בעלי הדירות לבין היזם. בפרויקט פינוי בינוי הוא נבחן גם במוסדות התכנון כחלק בלתי נפרד מהבדיקה של ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט. מקובל לדרוש מהיזם מימון לדירה הדומה לזו של כל אחד מבעלי הדירות, באזור הסמוך לבניין המפונה. אם בבניין דירות מטיפוסים שונים (2 חדרים לצד 3 חדרים לצד 4 חדרים וכך הלאה) שכר הדירה ייקבע בהתאם לגודל הדירה. במסגרת הסכם בין בעלי הדירות לבין יזם חשוב להסדיר את גובה דמי השכירות, את אופן תשלום השכירות ואת מנגנון ההצמדה המאפשר לבעלי הדירות להיערך לשינויים בדמי השכירות לאורך תקופת העבודות בבניין. ברוב המקרים ההחלטה על הסכום המדויק למימון שכר הדירה תיעשה בעזרתו של שמאי. בנקודה זו חשוב לשים לב לכמה דברים:
- על השמאי להיות שמאי מקרקעין רשום ומוסכם על שני הצדדים.
- כדאי לדרוש את מסמכי השומה של השמאי שביצע את הבדיקה.
- במקרה שיש אי הסכמה בין היזם לבין בעלי הדירות בנוגע לשמאי קיימת אפשרות כי בעלי הדירות ישכרו שמאי מטעמם.
- מועד השמאות עשוי להיות מכריע בנוגע לגובה הסכום. הערכת שמאי ביום חתימת החוזה מול הקבלן לא תהיה זהה להערכת השמאי שתיעשה בסמיכות לפינוי הדירות בפועל. בשל הבירוקרטיה והתמשכות תהליכי התכנון, לעתים יכול להיות פער של חודשים ארוכים ואפילו שנים בין שני המועדים. מסיבה זו חשוב לציין בחוזה ששמאי יקבע את הסכום, אבל לנסות ולקבוע מועד שיהיה כמה שיותר קרוב ליום הפינוי כדי לקבל סכום ריאלי לשכירת דירה.
מה ניתן לקבל מהיזם מעבר למימון הדיור החלופי?
אין מסגרת חוקית לתמורות הקשורות לפינוי בעלי הדירות לדיור חלופי, וברוב המקרים נסמכים על מה שנעשה בשוק החופשי. כך, הנוהג הוא שהיזם מממן גם את הוצאות המעבר (הובלה וכד') מהדירה הישנה לדירה השכורה ומהדירה השכורה לדירה החדשה לאחר סיום הפרויקט. עם זאת, כל דבר, גם אם הוא הקטן ביותר, צריך להיות מוסדר בחוזה כדי להימנע מאי נעימות מאוחר יותר. הנה כמה נקודות שכדאי לשים אליהן לב:
- האם ההובלה כוללת אריזה?
- האם הבחירה במובילים היא בידי היזם או בידי בעל הדירה?
- אם יש מעבר דירה נוסף במהלך הבנייה - האם גם אז היזם מממן את ההובלה?
- האם היזם משתתף בעלות דמי התיווך במסגרת חיפוש הדירה החלופית ומציאתה?
- האם היזם מסייע במציאת הדיור החלופי?
- האם דמי השכירות מועברים בצ'ק או בהעברה בנקאית?
- מה תקופת דמי השכירות ומה קורה אם יש עיכוב בהשלמת הבנייה?
- מה דין בעל דירה שאינו מתגורר בדירה ולכן גם לא נזקק לדיור חלופי?
- האם בטוחות או תשלומים נוספים שמשכירי דירות נוהגים לדרוש באים בחשבון?
אילו בטוחות כדאי לדרוש מהיזם כחלק ממתן הדיור החלופי?
לפני פינוי הדירות ומעבר לדיור החלופי יש לדרוש מהיזם להעמיד ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות במהלך התקופה שבה תידרשו לשהות בדיור חלופי. גם סוגיה זו צריכה לבוא לידי ביטוי בפירוש ובבהירות בחוזה. הערבות יכולה להיות כזאת שערכה הולך ופוחת עם התקדמות הבנייה וככל שהזמן שנותר לכם בדיור החלופי הולך ומתקצר. נציין כי על הבנק לאשר את הערבות מחדש כל שנה, אולם חשוב להקפיד שהחוזה בין היזם לבין בעלי הדירות יכלול ערבות לכל תקופה השכירות. המצב האידיאלי הוא ערבות אוטונומית על כל התקופה ותוספת אפשרית במקרה של איחור בבנייה ובמסירה, אולם כל מקרה צריך להיבחן לגופו.
חשוב לשים לב כי בפרויקט בינוי-פינוי-בינוי אין מהלך של פינוי בעלי הדירות לדיור חלופי ובעלי הדירות הישנות עוברים היישר לדירה החדשה בסיום בנייתה ומתגוררים סמוך לפרויקט בזמן בנייתו בדירה המקורית שלהם. פרויקט בינוי-פינוי-בינוי הוא פרויקט שבמסגרתו יזם בונה בניין חדש סמוך לבניין הישן ללא הריסת הבניין הישן בשלב הראשון. רק אחרי שהבניין החדש מוכן ובעלי הדירות הישנות עוברים לדירות החדשות, הבניין הישן נהרס, ובמקומו ייבנה בניין חדש אחר.