אבי מוסלר, מנכ"ל אמות השקעות / צילום: פרטי
פחות מארבעה חודשים לאחר עסקת הענק של חברת הנדל"ן מגה אור , למכירת מרכז לוגיסטי (מרלו"ג) במודיעין תמורת כ-470 מיליון שקל (לידי יבואן הרכב רמי אונגר), הבוקר דווח על עסקת ענק נוספת בתחום הלוגיסטיקה, בהיקף דומה. כעת בצד הרוכשת עומדת חברת הנדל"ן המניב אמות , שחתמה על הסכם לרכישת המרלו"ג של חברת התרופות טבע בשוהם תמורת כ-445 מיליון שקל.
לפי אמות, המרלו"ג שנמצא אזור התעשייה חבל מודיעין מתפרס על פני כ-77 דונם, בשטח בנוי של כ-50 אלף מ"ר, נוסף על זכויות בנייה של כ-41 אלף מ"ר שטרם נוצלו. הנכס הנרכש, לדברי הרוכשת, "הינו אחד מהמרכזים הלוגיסטיים הגדולים בעולם לאחסון ושינוע תרופות, חומרי גלם לתעשיית התרופות וציוד רפואי, תוך שנעשה בו שימוש בטכנולוגיות חדישות מהמתקדמות בעולם, המבוססות על מערכות אוטומטיות מנוהלות מחשב, של אחסון, ליקוט והפצת מוצרים".
לצד רכישת הנכס, אמות חתמה על הסכם שכירות עם ס.ל.א (סלומון לוין אלשטיין), חברה בת של טבע, להשכרת המרלו"ג לתקופה של 10 שנים, בדמי שכירות שנתיים של כ-22 מיליון שקל, צמודים למדד, עם אופציות להארכת התקופה בשלוש שנים נוספות. לפי אמות, "במהלך כל תקופת השכירות תנהל ותתחזק ס.ל.א את המרלו"ג, באחריותה ועל חשבונה על-פי הוראות ההסכם", כאשר טבע "ערבה לכל התחייבויות ס.ל.א".
לאמות 15 נכסים בתחום הלוגיסטיקה והתעשייה
עסקה זו, המצטרפת כאמור לעסקה עליה עדכנה מגה אור בסוף חודש יוני האחרון, עשויה להעיד על כך שתחום הלוגיסטיקה הפך להיות "לוהט" בעיני חברות הנדל"ן המניב, ושחקנים אחרים בתחום הנדל"ן בישראל, המחפשים נכסים בעלי פוטנציאל לצמיחה, וגם על כך שאזור מודיעין, בשל מיקומו בסמוך לצירי תנועה מרכזיים, הפך ליעד בולט לפעילות זו.
מצד החברות השוכרות שטחים במרלו"גים, העלויות למ"ר נמוכות יחסית לחנויות פיזיות, כך שהן יכולות גם להגדיל את המסחר המקוון שלהן וגם לאפסן סחורה בכמויות גדולות.
העסקה של מגה אור, נזכיר, ייצרה לא מעט כותרות, בין היתר בזכות תשואה של 5% שלפיה בוצעה, שהוגדרה על ידי אנליסטים כ"נמוכה ביותר אי פעם שבה מימשה חברת ציבורית בישראל נכס מניב".
אמות מזהה פוטנציאל בפעילות המרכזים הלוגיסטיים, ובהתאם היא הגדירה את הגדלת ופיתוח התחום כחלק מהאסטרטגיה שלה, ובמבט לשנה הנוכחית ציינה כי היא תפעל "לאתר הזדמנויות לרכישת נכסים מניבים לצרכי השכרה למשרדים ומסחר, המניבים באופן שוטף דמי שכירות, בדגש על תחום הלוגיסטיקה". בדוחותיה הכספיים ל-2018 ציינה עוד ציינה אמות כי "שוק זה מאופיין בפעילות ארוכת טווח הצורכת השקעות הוניות רבות. מתחמים לוגיסטיים מותאמים באופן שאינו מאפשר גמישות רבה, ועל כן תחום זה סובל פחות משינויים במחזורי הכלכלה".
מדוחותיה הכספיים האחרונים עולה כי לחברת אמות 15 נכסים בתחום הלוגיסטיקה והתעשייה, המהווים כ-16% משווי נכסי הנדל"ן המניב שלה, בהיקף של כ-1.7 מיליארד שקל. מלבד מודיעין, לאמות מרלו"גים גם בקרית שדה התעופה, באריאל ועוד.
אבי מוסלר, מנכ"ל אמות, מסר כי "עסקה זו מצטרפת לשורה של רכישות שביצענו בשנתיים האחרונות בתחום המרכזים הלוגיסטיים, אשר מסתכמות להיקף כספי כולל של כ-900 מיליון שקל. במסגרת זו, רכשנו שלושה מבנים וכן התחלנו בייזום והקמת מרכז לוגיסטי מתקדם בהיקף של כ-50 אלף מ"ר עבור חברת שופרסל".
המרלו"ג של שופרסל, שצפוי להתחיל לפעול בשנה הבאה, מוקם בהשקעה מוערכת של כ-330 מיליון שקל, בסמוך למרכז לוגיסטי אחר של אמות אשר מרבית שטחיו מושכרים גם הם לשופרסל.
אמות, הנמצאת בשליטתה של חברת ההשקעות בנדל"ן אלוני חץ , בראשות המנכ"ל נתן חץ, עלתה לכותרות בשבועות האחרונים בקשר לעסקה רחבת היקף אחרת שביצעה, במסגרתה סיכמה על רכישת זכויותיה של שותפתה בקניון קריית אונו, חברת נכסים ובניין, תמורת 545 מיליון שקל.
בדומה ליתר מניות חברות הנדל"ן המניב הבולטות בבורסה, גם זו של אמות נהנית מכיוון חיובי מובהק כבר תקופה ארוכה, המוביל את מרבית מניות הענף להיסחר סביב רמות שיא. אצל אמות, קפיצה של יותר מ-40% במניה מתחילת השנה משקפת לחברה שווי נוכחי של 9.3 מיליארד שקל - מה שמציב אותה כחברת הנדל"ן השלישית בגודלה בבורסה, אחרי עזריאלי (כ-32 מיליארד שקל) ומליסרון (כ-9.7 מיליארד שקל).
ס.ל.א תמשיך בפעילות ההפצה כרגיל
מבחינת טבע, מכירת המרלו"ג הייתה על הפרק עוד לפני שנתיים, כשהמנכ"ל קאר שולץ הציג את תוכנית ההתייעלות הנרחבת שלו. טבע תכננה אז למצוא רוכש לפעילות חברת ההפצה ס.ל.א, שבין נכסיה נמצא המרלו"ג, וזאת משום שבחברה זיהו את ס.ל.א כפעילות רווחית אומנם, אך שאינה בליבת עסקיה.
אולם, כעבור מספר חודשים הודיעה החברה על שינוי בתוכניות ודיווחה כי לאחר "בחינה יסודית של פעילותה ועסקיה של ס.ל.א בישראל, ובהתחשב במכלול השיקולים העסקיים, קיבלה טבע החלטה שלא לקדם את הליך המכירה אלא לשמר את פעילותה של ס.ל.א אצלה", כאשר אז דובר על כך שס.ל.א על כל נכסיה (כולל המרלו"ג) יישארו בידי טבע. שנה וחצי אחרי, טבע החליטה על שינוי נוסף, ואף שפעילותה העסקית של ס.ל.א נותרת בידיה, המרלו"ג - נכס הנדל"ן עצמו - נמכר כעת לאמות.
מכירת הנכס תסייע לטבע לשפר במידה מסוימת את תזרים המזומנים שלה, פרמטר שהיה חלש בדוחות האחרונים שלה והוא קריטי ליכולתה להחזיר את חובותיה בזמן. בסוף הרבעון השני היה לטבע חוב של 28.7 מיליארד דולר (שצומצם בתחילת הרבעון השלישי, כשטבע פרעה אג"ח בהיקף כ-1.7 מיליארד דולר), לאחר שבאותו רבעון היא ייצרה תזרים שלילי מפעילות בגובה 227 מיליון דולר.
מבחינת עובדי חברת ההפצה ס.ל.א, לא צפוי כל שינוי בתנאי העבודה שלהם והם ימשיכו לפעול כרגיל במרלו"ג, שאותו טבע תשכור מאמות בתמורה ל-22 מיליון שקל בשנה (בתוספת מע"מ) לתקופה של 10 שנים. המכירה לאמות בוצעה לאחר שנשלחה מטבע הזמנה להציע הצעות לרכישה, באופן מצומצם.