מלון שרונה העתידי / הדמיה: חברת נצבא
"יש לנו אמון בענף התיירות בישראל", אומר ל"גלובס" מנכ"ל משותף בחברת איירפורט סיטי נצבא, פריאל אטיאס, לאור כוונת החברה לפתוח 2,200 חדרים ב-6 בתי מלון ברחבי הארץ בשנים הקרובות. המהלך של נצבא מצטרף לכניסת של חברות נדל"ן נוספות דוגמת ישראל קנדה לתחום המלונאות, שכבר אינו נחלת הרשתות המלונאיות בלבד.
המלון הראשון שתפתח נצבא ושיהווה את דריסת הרגל הראשונה של חברת הנדל"ן בתחום המלונות בישראל, הוא מלון הנסיכה באילת. החברה רכשה את המלון ב-2015 ותנהל אותו עבורה חברת ניהול המלונות הטורקית Swandor. ההסכם תקף לעשור ומשקף דמי ניהול של 7.5 מיליון אירו לשנה. אחרי שנים שבהן המלון עמד שומם, הוא מתוכנן להיפתח במהלך 2020 ויפעל כמיטב המסורת הטורקית במתכונת "הכול כלול".
בנוסף למלון הזה, בשנתיים הקרובות ייפתחו כ-1,200 חדרים במלונות בירושלים, בחיפה ובנתניה, ובעוד כ-3 שנים ייפתח מלון שמבחינת אטיאס מהווה את גולת הכותרת, בסמוך לנמל התעופה בן-גוריון. מאז מלון אוויה שנסגר בשנת 2000 אין מלון בקרבת נמל התעופה, כפי שקיים במרבית נמלי התעופה בעולם.
המלון, שבנייתו החלה לאחרונה, ממוקם באייר פורט סיטי וימנה 250 חדרים בשטח של 30 אלף מ"ר. קהל היעד העיקרי של המלון הוא בעיקר אנשי הצוות של חברות התעופה, שכיום לנים בתל-אביב או בפתח-תקווה. בתוך כך נציין כי רשות שדות התעופה פרסמה לפני כשנתיים מכרז להקמת מלון בשטחי נמל התעופה, אולם המהלך הזה רחוק מלהבשיל לכדי ביצוע, משלא התקבלו הצעות למכרז.
מלון נוסף המוקם על-ידי הקבוצה הוא "מלון הלאום" בירושלים, הממוקם במתחם משרד החוץ לשעבר. המלון, הכולל כ-360 חדרים, נמצא בשלבי בנייה מתקדמים. מלון נוסף שהקמתו מצויה בשלבי עבודות הגמר, הוא מלון המושבה בחיפה. המלון, הבנוי על מגרש בשטח של כ-13 דונם במושבה הגרמנית, כולל כ-260 חדרים.
יצוין כי בחו"ל נצבא כבר פעילה בתחום המלונות באמצעות שמונה מלונות בוטיק, בין השאר באמסטרדם, בפראג ובברלין. לאחרונה רכשה הקבוצה מספר בניינים בספרד, לגביהם תיבחן האפשרות להסבה למלונות.
פונים גם לשוק היוקרה וגם לשוק הביניים
את הבעת האמון של נצבא בתחום המלונאות בישראל מסביר אטיאס כך: "החלטנו להיכנס לפני מספר שנים לתחום המלונאות, וכעת ההחלטה מגיעה למימוש. אנחנו מסתכלים על התיירות הנכנסת, שהמספרים שלה גדלים, וגם על השוק של תיירות הפנים. מבחינת נצבא מדובר בפיזור ההשקעות בתחומי הנדל"ן, שכולל משרדים, מסחר, מגורים וכעת גם מלונאות. השאיפה והרצון הם שהתשואה מהמלונות תתקרב לשוק המשרדים ולשוק המסחר", הוא אומר.
היצע בתי המלון בישראל עומד על כ-56 אלף חדרים. מדי שנה נפתחים בתי מלון חדשים, אולם רובם פונים לשוק היוקרה ואינם מספקים מענה למחסור בפתרונות לינה בדרגת אירוח בינונית עם מחירים עממיים. האם תתנו לזה פתרון, או שגם אתם מעדיפים להתמקד בשוק היוקרה?
"אנחנו בונים מלונות שפיזית יאפשרו לנו לפנות גם לשוק היוקרה וגם לשוק הביניים. בתל-אביב, למשל, נשלב את שני הסגמנטים הללו. שילובים כאלה ייעשו גם בהתאם להחלטות של החברה שתשכור מאיתנו את הנכסים".
לפי אטיאס, מתנהלים מגעים מול חברות ניהול מקומיות ובינלאומיות לניהול בתי מלון, כשגם Swandor נבחנת לניהול שאר בתי המלון של הרשת.
הפוקוס של תיירים שבאים לארץ הוא בירושלים ובתל-אביב. אתם בוחרים להתמקד גם בערים אחרות - למה?
"נהיה פרוסים באילת, בירושלים, בתל-אביב ובחיפה. אנחנו מאוד מאמינים בחיפה כיעד בעל פוטנציאל לתיירות, וניכנס לנתניה עם מלון קטן יחסית שימנה 70 חדרים כחלק מפרויקט מגורים".
המלון הגדול מבין הפורטוליו של נצבא, שצפוי להיות המלון הגדול בישראל, הוא מלון שרונה, שישתרע על פני 45 קומות ויכלול 800 חדרים. גודלו של המלון יאפשר כאמור להציע חדרים ברמות מחיר שונות.
מחירי הלינה בישראל ובתל-אביב בפרט מדורגים מהגבוהים בעולם. איזו בשורה תוכלו להביא מהכיוון הזה?
"אנחנו מאמינים שבנייה נכונה ולוקיישנים נכונים יכולים להשפיע על מחיר הקצה לרמת הסביר".
"במלונאות למדנו שהיצע מייצר ביקוש ולא להפך"
מלונאים בארץ מתלוננים בין היתר על רגולציה מכבידה שמשפיעה על יוקר המחירים.
"זה תחום שיש בו המון מה לעשות. המדיניות של שר התיירות יריב לוין להיכנס לנבכי הרגולציה בצורה מעמיקה היא טובה ונכונה, ואני מקווה שגם השר הבא ימשיך בקו הזה, ושייעשו צעדים משמעותיים. בין השינויים שנעשו - והם דרמטיים עבור היזמים - שינוי תקני החניה, שירדו ממקום חניה אחד לכל שני חדרים למקום חניה לכל 4 חדרים. הקלה אחרת היא בנושא המיגון עם הורדת השטח המוקצה לכל חדר מ-4 מטרים למטר אחד. זו דרמה של ממש, כי ניתן לרכז את המיגון בקומת המרתף. זו חשיבה על מפעיל הקצה ועל היזם. הדברים הללו מצטרפים למחיר שאותו צריך לגבות מהאורח.
"המהפכה הבאה צריכה לבוא לידי ביטוי בארנונה. אני חושב שהמודל הנכון בתיירות הוא גבייה של ארנונה 'פר ראש'. גביה כזו תשקף את עונתיות התיירות ותצמצם עלויות בתקופות השפל. זה יאפשר להגדיל את השטחים הציבוריים. היום אתה לא רוצה לבנות, כי זה יהווה נטל על שוכר הקצה שלי. צריך לדעת לייצר אווירה נכונה ליזמים, ואני מאמין שגם רשויות ידעו להשתתף בזה.
"נושא אחר הוא עידוד להקמה של אטרקציות: בעולם בונים אטרקציות לתיירים במאות מיליוני שקלים. אין סיבה שלא יתנו גם ליזמים בארץ כר נרחב בנושא הזה. במלונאות למדנו שהיצע מייצר ביקוש ולא להפך. ככל שמקלים בנושא הרגולציה ומקטינים עלויות ליזמים, יהיו עוד מלונות, זה גם יתגלגל במחיר לצרכן הסופי וגם יביא עוד תיירים. גם נושא המע"מ היא סוגיה מרכזית. תיירים לא משלמים מע"מ בבתי מלון, זה משהו שיכול להיות תקף גם לתיירות הפנים".
סוגיה אחרת שנותרה ללא מענה רגולטורי היא של דירות Airbnb. מה עמדתך בנושא?
"זו סוגיה חדשה יחסית בנוף, אבל היא צריכה להיות מטופלת ביד חזקה כפי שראינו בברלין או בברצלונה. יש פה עיוות עצום. לא ייתכן שבעל מלון שמונה אפילו 10 חדרים צריך לעמוד ברגולציה מלאה, ובעל בניין דירות בתל-אביב פטור מזה. אני משוכנע שכאן היהודים ילמדו מהגויים - נעתיק ממדינות שכבר למדו מה צריך לעשות".
תביעה של מיליוני שקלים
מלון הנסיכה באילת, שימנה 460 חדרים, יהווה כאמור את דריסת הרגל הראשונה של נצבא בענף - דריסת רגל שנפתחת עם טעם מר בעקבות תביעה שהגיש לאחרונה המלונאי אלכסנדר טסלר בדרישה לקבל 10.5 מיליון שקל. טסלר טוען כי נצבא הפרה מולו את הסכם הרכישה של מלון הנסיכה באילת, בו החזיק באמצעות חברת לקסן.
ב-2015, כזכור, רכשה נצבא את מלון הנסיכה, אחרי שהרשות לתחרות לא אפשרה לישרוטל לנהל את המלון שעומד שומם מזה שנים. "בהתאם להסכם הרכישה", מסביר אטיאס, "תמורה ראשונה הייתה בסך כולל של 250 מיליון שקל עם אופציית תמורה תלוית ביצועים של עוד 10 מיליון שקל. טסלר טוען שמגיע לו לקבל את התמורה הזו, אבל אנחנו סבורים שלא מגיע לו, כי התנאים שנקבעו בהסכם לא התממשו. נציג את עמדתנו בבית המשפט".