הכתבה בשיתוף טכנו פארק אבן יהודה
בשנים האחרונות, הפכו ההשקעות בסקטורים שונים בנדל"ן, כמו למשל המסחרי, למועדפים על המשקיעים, בהשוואה לנדל"ן למגורים. אחת הסיבות לכך היא תשואה גבוהה יותר בנדל"ן המסחרי (שיכולה להגיע גם ל-7%-8% ואפילו 10% אחוזים) לעומת שוק הנדל"ן למגורים, שהינו סולידי יותר (3%-4% אחוזים). גם סקטור התעשייה זוכה לעדיפות על פני ההשקעה במגורים. "זאת בעקבות הצמיחה החדה בדרישה לשטחי תעשייה ולוגיסטיקה שהולכים ומתמעטים", וכמובן בשל עליית האיקומרס, שמחייבת הקמת מרלו"גים ומקומות אחסון לציוד", מסביר צחי סופרין, מבעלי קבוצת סופרין, העוסקת בייזום, פיתוח וניהול הנדסי של פרויקטים בתחום הנדל"ן. קבוצת סופרין בשיתוף עם קבוצת וייס, מגבשת בימים אלו קבוצת רכישה שעתידה להקים את פרויקט "טכנו פארק" אבן יהודה, מתחם של כ-18 אלף מ"ר המיועד ללוגיסטיקה, תעשייה קלה ואחסנה ויכלול גם קומת מסחר לטובת עובדי ובאי המקום.
בתוך כך, אחת הנישות המעניינות משקיעים לאחרונה היא השקעה בנדל"ן מסחרי באותם שטחי תעשייה קלה ולוגיסטיקה - דוגמת חנויות בקומת מסחר המצויה במתחמים אלה. לשטחים מסחריים הסמוכים לאזורי תעשייה קלה ולוגיסטיקה יש מספר יתרונות, כפי שניתן יהיה לראות בכתבה, כגון תנועה שוטפת של לקוחות, הטבות שונות בארנונה ופוטנציאל פיתוח לטווח הרחוק, מה שעתיד להמשיך ולמשוך אליהם משקיעים גם בשנים הבאות.
אזור בתנופת פיתוח
לצד שטחי הלוגיסטיקה, התעשייה הקלה והאחסנה במתחם טכנופארק באזור התעשייה הצפוני של אבן יהודה, משווקים כעת שטחי המסחר במקום. השטחים הללו כוללים את כל מעטפת השירותים שנדרשת, הן לעסקי מלאכה קלה ולוגיסטיקה והן למסחר, כגון ציוד כיבוי אש, בנייה גבוהה, פתחי נסיעה רחבים ועוד. "המטרה היא שהעסקים שיגיעו לכאן יוכלו להיכנס וישר להתחיל לעבוד, מבלי הצורך לבצע התאמות בנכסים", מסביר צחי סופרין.
טכנו פארק אבן יהודה ממוקם באזור אסטרטגי ברשות המקומית, מערבית לכביש 4 וסמוך לכביש החוף וכביש 6. "מדובר באזור שנמצא בתנופת פיתוח. רק לאחרונה נסללו בו מספר כבישים במתחם של הרשות המקומית שנועדו גם לחבר בין כביש 4, כביש החוף וכביש 6. המועצה ללא ספק רואה באזור התעשייה הצפוני ככזה שיש לפתח כמקום תעסוקה לתושבים וכן מבקרים מהסביבה", מדגיש סופרין.
לחצו כאן לפרטים נוספים על הפרוייקט>>
לדבריו, נושא פוטנציאל הפיתוח של האזור חשוב מאוד למשקיעים בשטחי מסחר, במיוחד באזורי תעשייה קלה ולוגיסטיקה. "כשאזור מהסוג הזה נמצא בתנופת פיתוח וזוכה לעדיפות על ידי המועצה המקומית, זה פועל לטובת המשקיעים. הם יודעים שהדבר יוביל לכך שהאזור יראה טוב, יהיה מחובר ונגיש תחבורתית ולכן גם יתפקד וישרת נכון לקוחות, והעסקים בו יתקיימו לטווח רחוק. המשמעות היא שהסיכון בהשקעה מצטמצם ופוטנציאל הרווח עולה".
לקוחות לאורך כל היום
בכל מתחם של עירוב שימושים, בייחוד כזה המחבר בין תעשייה קלה, לוגיסטיקה ומסחר, כל אזור מזין את השני. כך, למשל, באזורי תעשייה שבהם ריכוז גבוה של עובדים נדרשים בנק, שיספק שירותים פיננסיים לעובדים, מקומות הסעדה ואפילו אזורי פעילות לילית, שמעניקים למתחם חיים גם לאחר שעות העבודה. החיבור הזה הוא שמעודד תנועה ערה של לקוחות בשטחי המסחר. "מבחינת התנועה במתחם קל לאנשים לנוע ממקום למקום, כי יש הרבה מקומות חנייה, ואילו בלילה, אחרי שעות הפעילות העסקית, מתפנה אפילו יותר מקום לקהל שמגיע לבלות באזור הפנאי. במתחם מעורב שימושים שעות הפעילות רבות, גם בערב, כשהדגש הוא על פעילות פנאי ולא על עבודה, אז מלוא הפוקוס עובר לעסקי המסחר; יותר שעות פעילות מניבות יציבות והכנסה גבוהה יותר למשקיעים", מסביר סופרין.
גורם נוסף שמביא להגדלת התנועה השוטפת של הלקוחות כפונקציה של החיבור בין תעשייה קלה, לוגיסטיקה ומסחר הוא חנויות המפעל. "כל היצרנים והיבואנים ששוכרים או רוכשים שטחי תעשייה, אחסנה או לוגיסטיקה במקום, יכולים לפתוח בשטחי המסחר את חנויות המפעל שלהם, מדובר במוקד צרכני מאוד גדול של לקוחות", מדגיש סופרין. הוא מוסיף כי במתחם מקביל של הקבוצה, "טכנו פארק" חולון, הנמצא בבנייה בימים אלו, הקימו מספר ספקים גם חנויות מפעל והציפייה היא למהלך דומה שיקרה גם במתחם אבן יהודה. "בסופו של דבר", הוא מסביר, "החיבור בין הסקטורים הללו הוא מיטבי עבור עסקים מאוד סולידיים, עם חוזים לטווח ארוך, שמושכים קהל רב ומקנים יציבות. זה משהו שמשקיעים מאד אוהבים ומחפשים".
הטבות בארנונה
אחד הסיכונים שלוקחים על עצמם משקיעים בנדל"ן, על כל הסקטורים השונים, הוא מצב שבו הנכס עומד ריק והתשואה נפגעת. לדברי סופרין יש דרכים לצמצם את הסיכון. כך, למשל, צו הארנונה של אבן יהודה קובע כי המועצה המקומית רשאית לתת פטור מלא מארנונה למשך 12 חודשים למחזיק שהוא הבעלים הראשון של מבנה חדש שעומד ריק והסתיימה בנייתו, אך אין משתמשים בו עדיין. בנוסף, רשאית המועצה להעניק פטורים שונים של בין 50%-100% גם לנכסים ריקים שאינם חדשים, למשל, במצב שבו הבעלים מתקשים להשכירו למשך תקופה - 100% לעד חצי שנה, 66% עד שנה ו-50% עד שנתיים. הקלות אלו יכולות להפחית את השחיקה בתשואה.
כך או כך, נראה שלתת-הסקטור של השקעה בנדל"ן מסחרי הסמוך לשטחי תעשייה קלה ולוגיסטיקה יש יתרונות לא מבוטלים עבור המשקיעים. ההשקעה אמנם לא חפה מסיכונים, אבל כוללת בתוכה מאפיינים שיכולים להקטין אותם ולהבטיח את יציבות התשואה לאורך זמן.
טכנו פארק אבן יהודה - להשקיע בנדל"ן מסחרי במקום ייחודי>>