גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

קניון רמת אביב / צילום: איל יצהר

העמדת החזקותיה של קבוצת הביטוח מגדל בקניון רמת אביב למכירה מעוררת, ככל הידוע, עניין לא מועט בשוק - הן בזכות האטרקטיביות של הנכס והן בשל רמות הריבית הנמוכות במשק, המקשות על איתור השקעות המניבות תשואה גבוהה. בהתאם, בבית ההשקעות ווליו בייס, מעריכים כי עסקה זו תשבור את רמות התשואה שלפיהן התבצעו עד היום עסקאות בתחום הנדל"ן המסחרי.

לדברי שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של ווליו בייס, "המכירה תתבצע במחיר המשקף תשואת שיא בשוק, הנמוכה מ-5%, ולפי שווי מוערך של יותר מ-3 מיליארד שקל לקניון, וזאת כראוי לנכס הטוב בשוק מבחינת פדיונות, מיקום ותמהיל החנויות. אם הנכס היה מוצע כולו למכירה, התשואה עליו בעסקה הייתה עומדת על פחות מ-4%, אבל מכיוון שמוצעות פה זכויות מיעוט למכירה, זה לא יגיע לרמות האלה". עוד אומר ליפמן, כי "קניון רמת אביב הוא הנכס המסחרי הטוב בארץ, בפער מיתר המתחרים, ואשר אינו מושפע מהמכירות המקוונות שנעשות באינטרנט. הוא יכול להתאים לגופים מוסדיים, לקרנות ריט, לגופים זרים או לאדם פרטי עם הון משמעותי".

לדבריו, "מבחינת מליסרון, השותפה של מגדל בנכס, זו סיטואציה של ווין-ווין, כי העסקה צפויה לתת תג מחיר יותר אמיתי לנכס מאשר הערכות השמאים, ולא מן הנמנע גם שהיא בעצמה תהיה בסופו של דבר הרוכשת ותגיע לבעלות מלאה עליו. הערכתו של ליפמן מגיעה לאחר שרק בחודשים האחרונים מכרה חברת הנדל"ן המניב מגה אור מרכז לוגיסטי במודיעין לידי יבואן הרכב רמי אונגר, תמורת 470 מיליון שקל. במגה אור, שבשליטת היו"ר צחי נחמיאס, ציינו בעת המכירה, כי "שווי הממכר נגזר לפי תשואה של 5%" - מה שהוערך אז על-ידי פעילים בשוק כרמת התשואה "הנמוכה ביותר אי פעם שבה מימשה חברה ציבורית בישראל נכס מניב".

מגדל, שבשליטת שלמה אליהו, פרסמה ביום חמישי האחרון הזמנה להציע הצעות לרכישת מניותיה, בשיעור של כ-27%, במלואן או בחלקן, בחברה המחזיקה בקניון רמת אביב (ואשר נושאת על גבה חוב המוערך בכ-600 מיליון שקל). שותפתה של מגדל בקניון רמת אביב היא ענקית הנדל"ן המניב מליסרון, שבשליטת היו"רית ליאורה עופר, המחזיקה ביתרת חברת הנכס (כ-73%). 

קניון רמת אביב, הממוקם בצומת הרחובות איינשטיין וברודצקי שבצפון תל אביב, הוקם על-ידי קבוצת אפריקה ישראל, ונפתח בשנת 1997. הקניון כולל שטחי השכרה של כ-32 אלף מ"ר, ובזכות מיקומו ותמהיל החנויות שבו הוא נחשב לאחד מהקניונים הטובים בישראל. לצד שתי הקומות המסחריות של הקניון, הנכס כולל גם 11 קומות משרדים. קניון רמת אביב הוא אחד מנכסיה המרכזיים של מליסרון, שהעריכה בדוחותיה הכספיים האחרונים, לרבעון השני של השנה, את הרווח התפעולי הנקי (NOI) השנתי ממנו בכ-157 מיליון שקל, כששוויו הוערך בדוחות בכ-2.5 מיליארד שקל.  

מצידה של מגדל, מכירת החזקותיה בקניון נעשית בהתאם להוראות חוק הריכוזיות, הקובע שורה של הוראות שיש לעמוד בהן עד דצמבר הקרוב, ובראשן הפרדה בין החזקות בגופים פיננסיים משמעותיים להחזקה בגופים ריאליים משמעותיים. בין היתר החוק קובע כי גוף פיננסי משמעותי, דוגמת מגדל, לא יורשה להחזיק יותר מ-10% מגוף ריאלי משמעותי.