גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מיומנו של יועץ חברתי / צילום: shutterstock, עיצוב: טלי בוגדנובסקי

מאת: עידו קלינברגר ראש תחום התחדשות עירונית בעמותת מוזאיקה

מיקום: דרום ירושלים, שכונת קטמונים.

פרטי הפרויקט: מתחם הכולל למעלה מ-150 דירות נכנסות (דירות ישנות הצפויות להיהרס), במסגרת תוכנית הצפויה להיות בהיקף של שכונה שלמה בת כ-2,400 דירות בסך הכול.

המקרה: מתחם ובו התקדמות הפרויקט מנוהלת באופן בלעדי בידי היזם. את נציגות הדיירים גייס היזם, והיא לא זוכה לאמון הדיירים. במתחם אנשים מגוונים, מרבית המשפחות מתקיימות מהיד לפה ובחוסר יציבות כלכלי. אחוז ההסכמה לפרויקט גבוה, פרט לקבוצה מלוכדת ובה משפחות של יוצאי אתיופיה, המתנגדים התנגדות גורפת לפרויקט. מאמצי היזם לשכנע אותם לא הובילו להסכמה, וניסיונות להפעיל עליהם לחץ בדרכים שונות הובילו את יחסי האמון לשפל המדרגה. קבוצת המשפחות מסומנת במתחם כ"סרבנים", דבר הגורר פגיעה אנושה ביחסי השכנות ובאיכות החיים של משפחות אלה במתחם. הפרויקט "תקוע" והקהילה במתחם מסוכסכת ומתפוררת.

פנייה לייעוץ חברתי: היזם מקבל המלצה מיזם אחר לפנות ליועץ חברתי, ומגיע אליי. בשיחה הראשונית כבר ראיתי על היזם את התסכול שנוצר עקב ההשקעה הרבה במתחם ה"תקוע" ועקב פעולות שהחמירו את המצב עוד יותר. היזם סיפר שהמתנגדים התנהגו בחוצפה וניסו לסחוט ממנו תמורה עודפת. לאחר ששמעתי את הצד שלו, יצאתי לכיוון המתחם והלכתי לחפש את חברי קבוצת המשפחות כדי לשוחח איתם על הפרויקט. כפי שקורה לרוב, בשל המתח שמייצרים תהליכי התחדשות עירונית בלבם של אנשים רבים, לא התקבלתי בזרועות פתוחות. עצם אזכור הנושא גרם לטונים לעלות, והיה קשה מאוד לשכנע את המשתתפים בשיחה שאני לא נציג היזם. אני מכיר את זה, ישבתי במאות מטבחים ועל מאות ספות, וכמו בדרך כלל - אחרי כמה דקות הרוחות נרגעו והחלה שיחה מעמיקה להיכרות עם התושבים, ואליה הצטרפו כמה שכנים דומיננטיים בתהליך, שהתאספו מהדירות השכנות.

הבעיה והדרך לפתרון: התחדשות עירונית היא תחום הנוגע לנכס הכלכלי והרגשי החשוב ביותר שלנו - הבית. לכן, השיח בנושא ההתחדשות העירונית נוטה להיות קשה, כוחני ומתגונן. לעתים קרובות היועץ החברתי צריך לעשות שימוש בכלים מעולם הגישור, כדי לשפר את התקשורת ולוודא שהפרויקט מתבסס על פתרונות שנותנים מענה לצרכים של כל המעורבים. אחרי שתי כוסות תה וכיבוד רב בשיחה עם המתנגדים לפרויקט, השיחה הבהירה את מקור ההתנגדות. שלוש המשפחות מהקהילה האתיופית המתגוררת במתחם מתקיימות מבחינה כלכלית בהתבסס על מנגנון של שיתוף בגידול הילדים. האמהות יוצאות לעבודה לסירוגין, ובכל יום אחת מהן שומרת על ילדי שלוש המשפחות. שיתוף הפעולה מתאפשר משום שהמשפחות חיות כיום בצמידות זו לזו, אך בשיחות קודמות עם היזם, סירב האחרון להתחייב שיעניק להן דירות תמורה צמודות או שיסייע להן למצוא דיור זמני שיאפשר להן להמשיך ולקיים את שגרת חייהן. השרידות הכלכלית של המשפחות הייתה בסכנה ולכן המשפחות התנגדו, ולאור תגובתו האגרסיבית של היזם נעמדה הקהילה כולה לצד המשפחות.

הפתרון: כאשר יועץ חברתי נתקל במצב של התנגדות הנובעת מתקשורת לקויה בין הצדדים (מצב המצוי כמעט בכל פרויקט), היועץ פועל לפתרון המחלוקת דרך שיפור התקשורת והיחסים ודרך התייחסות לבעיות עצמן. בסוף, ברוב המכריע של המקרים, לא מדובר בסחטנות, אלא בצדדים שלא מקבלים מענה לצרכים שלהם (גם הדיירים וגם היזם). לאחר שיחה מקדימה נוספת עם הצדדים, נפגשו בעלי הדירות עם היזם לשיחה שהתקיימה בהנחיה של היועץ החברתי. המנגנון הכלכלי הוסבר ליזם, ובחשיבה משותפת הוצעו לשלוש המשפחות כמה פתרונות יצירתיים: סיוע במציאת דיור בסמיכות זו לזו, מתן תמיכה כלכלית למשפחות במהלך תקופת הבנייה ובחירת דירות צמודות לשלוש המשפחות בתמורה להנמכה של דירות התמורה בקומה אחת. הפתרון נתן מענה מעמיק וחשוב לצורך הכלכלי המיידי של המשפחות, והיזם קיבל את הסכמת המשפחות לפרויקט.

כיצד הפרויקט הושפע מהפתרון: השיחה בין המשפחות ליזם הסתיימה בהתנצלויות הדדיות, בלחיצת יד חמה ובהזמנה לאירוע משפחתי. לאחר תהליך הסברה קצר של המשפחות לחברי הקהילה ולשכניהם במתחם כולו, הקהילה הסירה את התנגדותה והמתחם המשיך להתקדם בפרויקט. עקב השיח בין הדיירים לבין היזם מחד גיסא והשיח בין השכנים מאידך גיסא, חברי הקהילה רכשו את אמונם של המתנגדים, והמתנגדים הפכו עם הזמן לפעילים במתחם ואף מונו בהמשך לחברי נציגות בפרויקט.

מה אפשר ללמוד מזה: בעלי הדירות לא צריכים להיות השותף הסמוי בתהליכי התחדשות עירונית. לעתים קרובות, בגלל חוסר התארגנות, היעדר נציגות, ריבוי דעות ומחלוקות בקרב בעלי הדירות וכו' - היזמים נוקטים את האפשרות "הפרד ומשול" ומחתימים בעלים של כל דירה בנפרד. אך שיטה זו שוללת מבעלי הדירות את כוח ההשפעה שלהם על הפרויקט, ולרוב פרויקטים המתנהלים כך "נתקעים" בגלל דיירים שפשוט לא מקבלים מענה לצרכיהם דרך התוכנית ומתנגדים אליה. פרויקט התחדשות עירונית הוא שותפות בין היזם לבין בעלי הדירות, ולכן הוא חייב לענות על צרכיו השונים של היזם, אך גם על צורכיהם המגוונים של בעלי הדירות. שוב, ברוב המכריע של המקרים אין מדובר בסחטנות. חשוב שפרויקטים יאפשרו תמורה דיפרנציאלית, פתרונות יצירתיים ומענה לצרכים שונים. ואיך יודעים מה אנשים צריכים? הכול מתחיל בשיח על התחדשות עירונית, הממוקד - לא בשכנוע, לא בהפעלת כוח, לא בשיפוטיות - אלא בהקשבה, בנאמנות לשכנות טובה ולערבות הדדית ובהבנה שהתחדשות עירונית אי אפשר לעשות בלי השכנים, בלי בעלי הדירות, בלי היזם. התחדשות עירונית אפשר לעשות רק יחד.