קניון גינדי TLV בתל-אביב / צילום: כדיה לוי
קצת יותר משנתיים וחצי לאחר שנפתח, תקופה שהתאפיינה בקשיים עסקיים לצד מחלוקות בין בעליו, עשוי קניון האופנה TLV שבמרכז תל-אביב לעבור בקרוב לבעלות המלאה של חברת רבוע כחול נדל"ן , שבשליטת מוטי בן משה. ל"גלובס" נודע כי בן משה מנהל מגעים מתקדמים לעסקה שבה תרכוש רבוע כחול נדל"ן, המחזיקה ב-50% ממניות הקניון ופרויקט המגורים הצמוד לו, את המחצית השנייה של הנכסים הללו מידי שותפיו - שתי חברות פרטיות בבעלות משפחת גינדי.
ככל הידוע, הבנקים המממנים את הקניון נתנו את הסכמתם לעסקה שכזו. עם זאת, מגעים קודמים שניהלו הגינדים בשנים האחרונות למכירת חלקם בקניון הסתיימו בלא כלום, בין היתר על רקע חילוקי דעות ביניהם. העסקה, אם תצא לפועל, צפויה להשיב לידי המוכרים הלוואות בעלים של מאות מיליוני שקלים שהעמידו לטובת הקניון ופרויקט המגורים הצמוד.
דובר החברות משה ויגאל גינדי וגינדי השקעות (המחזיקות ב-25% ממניות חברת הקניון כל אחת) מסר היום (ד') בתגובה כי "מעת לעת אנו מקבלים הצעות למכור את החזקותינו בקניון TLV, הנמצא בצמיחה גדולה. אנו תמיד בוחנים כל הצעה לגופה. בשלב זה אין לנו מה לדווח בנושא. בגינדי מציינים את שיתוף-הפעולה הפורה עם מוטי בן משה".
מרבוע כחול נדל"ן נמסר בתגובה כי החברה "מברכת על שיתוף-הפעולה הפורה עם משפחת גינדי, ויש לה אמון מלא בקניון ובנכסים המשותפים. רבוע כחול נדל"ן מאמינה מאוד בקניון TLV שתוצאותיו משתפרות בהתמדה, כמו גם בנכסים המשותפים בחברה האחות מגדלי לב תל-אביב (חברת המגורים). לפיכך, ככל שמשפחת גינדי תבקש למכור את חלקה בנכסים המשותפים, רבוע כחול נדל"ן תבחן לגופן את ההצעות".
התחייבויות של כ-1.5 מיליארד שקל
קניון TLV Fashion Mall הוקם במשולש הרחובות קרליבך, החשמונאים ומנחם בגין (מתחם השוק הסיטונאי) בתל-אביב, והוא כולל שטחי מסחר בהיקף של כ-32.5 אלף מ"ר. הקניון נפתח לציבור במרץ 2017 לתקופת הרצה, והפתיחה הרשמית נעשתה בספטמבר אותה שנה.
פתיחת הקניון לוותה כאמור בקשיים עסקיים ובתנועה דלה של קונים ומבקרים, שאילצו את היזמים להגדיל את הוצאות השיווק שלו ופגעו בתוצאותיו התפעוליות. הללו נוספו להוצאות המימון הכבדות שרובצות על הקניון, שהקמתו מומנה בעיקר מהלוואת ענק של 1.1 מיליארד שקל שהעמידו הבנקים הפועלים ומזרחי טפחות.
נכון לסוף חודש יוני רובצות על חברת הקניון התחייבויות, עיקרן לזמן ארוך, של כ-1.5 מיליארד שקל, מהן כ-900 מיליון שקל לבנקים הפועלים ומזרחי טפחות, שמימנו את פרויקט השוק הסיטונאי כולו. יתרת החוב ברובה היא לבעלי המניות בחברת הקניון, שהעמידו לה הלוואות בעלים והזרמות הון בהיקף המגיע כיום לכחצי מיליארד שקל. במסגרת הסכם מימון חדש שנחתם אשתקד, הסכימו הבנקים להאריך את מועד פירעון ההלוואה שהעמידו להקמת הקניון וכן ויתרן על הפרות מסוימות בתנאי ההלוואה. בתמורה, הקטינו בעלי הקניון את היקף ההלוואה לבנקים בכ-200 מיליון שקל.
ככל הידוע, סך הלוואות הבעלים לקניון ולפרויקט המגורים הצמוד עומדות על כ-800 מיליון שקל, מהן 450 מיליון שקל חלקה של רבוע נדל"ן. דרישתה של זו האחרונה להשוואת היקף ההלוואות עשויה להיות טריגר למכירת מניות החברות של משפחת גינדי.
שיעור תפוסה של 96%
קניון TLV מוחזק כיום, כאמור, בין רבוע כחול נדל"ן של בן משה (50%) וכן בידי חברה פרטית של האחים משה ויגאל גינדי (25%) וגינדי השקעות, חברה בבעלות ילדיו וחתניו של משה (25%). נכון לסוף יוני 2019 נחתמו בקניון הסכמי שכירות ומזכרי הבנות ביחס לשטח של כ-28.4 אלף מ"ר, כאשר שיעור התפוסה בשטחי המסחר בקניון (ללא שטחי המסחר ברחוב הסמוך) עמד בסוף חודש יוני השנה על 96%.
קניון TLV מוחזק על-ידי חברת קניון העיר. מדוחות החברה (המצורפים לאלו של רבוע נדל"ן) עולה כי בסיכום הרבעון השני חלה עלייה של כ-8% בהכנסותיו, שהצטברו ל-25 מיליון שקל (47 מיליון שקל בסיכום המחצית הראשונה של 2019), אולם ערכו ממשיך להישחק. ירידה של כ-31 מיליון שקל בשווי הקניון הובילה את החברה המחזיקה בו לסכם את הרבעון השני בהפסד של 19 מיליון שקל. בסיכום המחצית הראשונה הפסידה חברת הקניון 22 מיליון שקל בעקבות אותה הפחתה, וזאת לאחר הפסד עצום של 109 מיליון שקל שרשמה ב-2018 (ושיקפה בעיקר ירידת שווי של 115 מיליון שקל בנכס).
הערכת השווי של הקניון נוקבת כיום בסכום של 1.62 מיליארד שקל - לאחר הפחתות בהיקף מצטבר של 140 מיליון שקל בשנה וחצי. ברבוע נדל"ן הסבירו כי הערכת השווי המעודכנת "הביאה לידי ביטוי את הגידול מצד אחד בשיעורי התפוסה של השטחים המסחריים ל-87%, ומצד שני, הקטנת דמי השכירות הממוצעים בשטחים המושכרים מ-292 ל-278 שקל למ"ר, בשל תחלופת שוכרים וכניסת שוכרים חדשים, ועדכון אומדנים שונים". אומדנים אלה, לפי החברה, כוללים בעיקר התאמות הנדרשות לצורך השכרת שטחים, הוצאות שיווק ותמיכה בשוכרים.
אשתקד ניהל מוטי בן משה, כמו גם גורמים נוספים, מגעים לרכישת חברת גינדי השקעות, המחזיקה כאמור 25% ממניות קניון TLV, לאחר שזו נקלעה למצוקה תזרימית. למגעים הללו קדמה תקופה של כמה שנים רצופות משברים, שהחלה עם קריסת מרפסות בפרויקט מגדלי דירות שיזמה גינדי השקעות בחדרה, והמשיכה עם חששות לגבי יכולת החזר חוב האג"ח של החברה, על רקע הקשיים שחווה קניון האופנה בו היא שותפה.
בסופו של דבר עסקה למכירת החברה לא יצאה לפועל, וגינדי השקעות הודיעה על פדיון מוקדם (במאי אשתקד) של יתרת חוב האג"ח לציבור (חוב שכנגדו שועבד חלקה בקניון האופנה) בסך של כ-62 מיליון שקל. לאחר השלמת המהלך נמחקה האג"ח מהמסחר בבורסה, והחברה חדלה מלהיות תאגיד מדווח. מוקדם יותר ביצעה גינדי השקעות פדיון מחלקי מוקדם של האג"ח בסכום של כ-45 מיליון שקל, לאחר שנטלה הלוואה מבית ההשקעות ילין לפידות, בהיקף של כ-75 מיליון שקל ובריבית משוקללת גבוהה של כ-10%.
לאחרונה הוגשה תביעה בסך 40 מיליון שקל על-ידי קבוצת האופנה פוקס נגד חברת הקניון, בטענה כי היא גובה מחנויות שפתחו בו רשתות הקבוצה תמורה עודפת של דמי ניהול. לטענת פוקס, בכך מפרה חברת הקניון את ההתחייבויות הקבועות בהסכמי השכירות והניהול שנכרתו בינה לבין פוקס, מכוחן עליה להעניק לחברות הקבוצה השוכרות שטחים בקניון תנאים מסחריים מיטיבים, ובהם הנחה בדמי ניהול בשיעור זהה להנחה הכי גבוהה שהיא מעניקה לשוכרים אחרים בקניון. מקניון TLV נמסר אז בתגובה כי "התביעה שקרית מיסודה ומנוגדת להסכמים החתומים בין הצדדים. אנו נוכיח את הדברים בבית המשפט".