השטח שבו יבנה פרויקט יונייטד שרונה/ צילום: יניב אלמליח, יח"צ
תלונה מלווה במסמכים, פגישה עם בכירים במשרד השיכון ומסמכים שעברו מצד לצד. בחודש אוגוסט האחרון הודיע הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי, עמית גריידי, כי החליט באופן תקדימי לקנוס את חברי קבוצת הרכישה "יונייטד שרונה" בסכום של 4.25 מיליון שקל.
זאת כיוון שחלק מהדירות בפרויקט נמכרו כדירות לכל דבר ועניין ולא במתווה של קבוצת רכישה. בין היתר, אחת המשמעויות מכך היא אי-הבטחת כספי הרוכשים - כפי שמחייב חוק המכר. לאור ייחודה של ההחלטה והשפעתה על כלל השוק, חושף כעת "גלובס" את הנימוקים שהביאו להחלטה יוצאת הדופן.
קבוצת הרכישה יונייטד שרונה הוקמה ב-2016 על ידי מוטי פלד, במסגרת חברת "מינהל מגורים". 450 חבריה ניגשו למכרז על מגרש בשטח תשעה דונמים במתחם שרונה, וזכו בו לאחר שהגישו הצעה בגובה 1.24 מיליארד שקל עבור הקרקע. לאחר מספר חודשים נקלעה הקבוצה לקשיים פיננסיים, וכחלק מהטלטלה הוחלט להעביר את מושכות הניהול לחברת בסר שבשליטת נחשון קיויתי. גובה הקנס שהטיל גריידי אמנם אינו בר השוואה לקשיים הכספיים עמם מתמודדת הקבוצה, עם זאת הוא מטיל צל קודר על אופי הפעילות שלה.
שני סוגי הסכמי מכר דירות
במסמך ההחלטה שהגיע לידי "גלובס", מתאר גריידי בצורה מפורטת כיצד הגיע למסקנה שבקבוצה עברו על חוק המכר, ומסביר מדוע החליט להטיל עליהם את קנס המיליונים.
"במסגרת תלונה אשר הוגשה לממונה על חוק המכר ומסמכים נלווים, עלה החשד כי חברי קבוצת הרכישה פעלו למכור דירות בפרויקט הידוע כיונייטד שרונה, וזאת תוך אי קיום חובות המוטלות עליהם כמוכר דירה", כתב גריידי בפתח המסמך. גריידי אף מציין כי כבר באפריל השנה נפגש עם היועץ המשפטי של הקבוצה והציג בפניו את החשדות "בדבר מכירת דירות תוך אי עמידה בהוראות חוק המכר". ביוני השנה התקיימה פגישה שנייה בין הצדדים שבה לקח חלק היועץ המשפטי של משרד הבינוי והשיכון עו"ד אלעזר במברגר. כחלק מהליך הבדיקה, שלא נגנז בעקבות פגישה זו, שלחו נציגי יונייטד שרונה מסמכים נוספים לגריידי, שכאמור באוגוסט נתן את החלטתו הסופית תוך הטלת הקנס בגובה 4.25 מיליון שקל.
בהחלטתו מבהיר גריידי כי מצא שבקבוצה התקיימו שני סוגי הסכמים מול חברי הקבוצה. "בסוג אחד נקבע מחיר סופי עבור כל דירה, הכולל את עלות הקרקע ועלות הבנייה (הסכם 1), ואילו בסוג השני נקבע מחיר סופי בגין הקרקע, אך לא בגין עלויות הבנייה (הסכם 2), כאשר הרוכש מתחייב לשלם את חלקו היחסי בעלויות הבנייה, כפי שיהיו בדומה לכלל חברי הקבוצה...במוקד ההליך עמד החשד כי הקבוצה פעלה כמוכר דירה בהתאם להגדרת מונח זה בחוק המכר, ותוך הפרה של חובות המוטלות על מוכר", כתב גריידי, שלדבריו התייחס ל-43 חוזים של רוכשים שונים.
"שותפים חדשים" בפרויקט בשרונה
טענות חברי הקבוצה מובאות אף הן במסמך: "במוקד טענות הקבוצה עמדה הטענה לפיה הרוכשים הינם 'שותפים חדשים' בפרויקט לצד חברי הקבוצה אשר רכשו זכויות במקרקעין, והם שותפים לחברי הקבוצה בקידום בניית הפרויקט ולא כאלה אשר רכשו דירה מחברי הקבוצה", נכתב במכתב ההחלטה של גריידי.
המסמך אף יורד לעומק ומסביר כי בעניין טענת אנשי הקבוצה לפיה הם לא מכרו דירות נאמר, בין היתר, כי "ההסכמים נעדרים סממנים של עסקת מכר דירה - בהסכמים אין התחייבות מצד הקבוצה לבנות או למכור דירה, לא נקבע מועד מסירה, לא נקבע מנגנון פיצוי בגין איחור במסירה, לא ניתנה אחריות 'בדק' ואף לא נקבע מחיר סופי לעלויות הבנייה".
אלא שגריידי לא קיבל חלק גדול מהטענות. הוא קבע כי לפחות חלק מהדירות נמכרו בניגוד לחוק המכר. מדובר בחוק המעגן את אחריות היזם/קבלן על דירות שבנה. מטרת החוק היא להגן על רוכשי דירה חדשה מבנייה רשלנית, בנייה המיושמת בניגוד לתוכנית הנכס, או בחריגה מתקנות הבנייה והבטיחות.
"יש לבחון את העסקה על פי מהותה המשפטית", נכתב במסמך. "במסגרת העסקאות האמורות, חתם כל רוכש על מערך הסכמים אחד, אשר קריאה מלאה שלו מעלה כי הרוכש משלם לקבוצה מחיר סופי עבור ההתחייבות לבנות עבורו יחידת דיור מסוימת. גם מבחינת כוונת הצדדים, בשים לב למאפיינים אלה של העסקה, הדעת נותנת כי הכוונה הייתה למכר דירה", הסביר גריידי.
"ממכלול ההסכמים עולה כי מהות העסקה בהתקשרויות אשר נבחנו במסגרת ההליך המינהלי הינה מכר של דירה חדשה, מיזם של פרויקט (חברי קבוצת רכישה) לרוכש דירה. הרוכשים הודרו מקבוצת הרכישה ואינם חלק מהליך הקמת הפרויקט, כאשר מנגד - הם אינם נושאים בסיכוני הפרויקט. הקבוצה התקשרה עם רוכשים למכירת דירות פנויות בפרויקט, נמנעה מלצרף אותם כחברי הקבוצה, יזמית הפרויקט ובה בעת נמנעה מלהעניק להם את ההגנות הקוגנטיות של חוק המכר".
בסיכום המסמך מטיח גריידי ביקורת כלפי קברניטי הקבוצה וכותב כי "בהתאם לטענת ההגנה של הקבוצה, יכול כל יזם בישראל למכור בנפרד קרקע ושירותי בנייה, לקבוע כי הרוכשים הם 'שותפים' (לכאורה), לא להתחייב פורמלית לגודל סופי של דירה, לא להתחייב למסירתה בזמן קבוע מראש, ועדיין - לקבוע מחיר סופי, למנוע כל אפשרות של שליטה בפרויקט ו'לזכות' בפטור מחוקי המכר. הקבוצה, כך נראה, יצרה סוג חדש, יש מאין, שאינו חבר בקבוצת רכישה, מחד, ואף אינו רוכש דירה הזכאי להגנות חוק המכר מאידך. חוק המכר אינו מכיר בסוג התקשרות זה. ירצה אדם לבנות את ביתו, יעשה זאת בעצמו או עם קבוצת חברים אשר יתאגדו יחדיו. כיזם, ובמקרה כזה יישא בסיכונים הכרוכים בדבר, בעצמו. לא ירצה - ירכוש דירה מיזם, ובמקרה כזה ייהנה מההגנה הקבועה בחוק לרוכשי דירה", קבע גריידי.
למרות ההחלטה של גריידי, בקבוצת הרכישה לא הרימו ידיים ולפני כחודשיים הגישו ערר על ההחלטה לבית המשפט. עורכי הדין ניר סברוב וורד גייפמן, המייצגים בהליך זה את קבוצת הרכישה בפרויקט יונייטד שרונה, מסרו היום ל"גלובס" כי "לפני כחצי שנה הממונה על חוק המכר מצא לנכון לסווג 16 עסקאות בלבד מתוך מאות עסקאות שנעשו בפרויקט המדובר - עסקאות שעליהן חל חוק המכר. אנו סבורים כי החלטה זו של הממונה שגויה, ובהתאם הקבוצה הגישה לפני כחודשיים ערר על ההחלטה שעתיד להישמע בבית המשפט המחוזי בזמן הקרוב".
מכרז הענק, ההסתבכות הכלכלית וסימני השאלה
ב-2016 פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרז למכירת קרקע במרכז תל אביב, על השטח המיתולוגי של רשות השידור ואשר נחשבת לאחת האטרקטיביות ביותר, בשל מיקומה וזכויות הבנייה הרבות שאפשרו לבנות בה מאות דירות, שטחי מסחר ומשרדים.
מדובר בקרקע בשטח של 9 דונמים, כוללת זכויות בנייה ל-324 דירות, 8,000 מ"ר של שטחי משרדים ו-2,300 מ"ר של מסחר. על המכרז התמודדו בין היתר אקרו נדל"ן וקבוצת חג'ג', שהגישו הצעה משותפת, אפריקה ישראל וגינדי החזקות. בסופו של יום זכתה קבוצת הרכישה "יונייטד שרונה" שארגן היזם מוטי פלד וחברת "מינהל מגורים" שהיו אמורים לנהל את הפרויקט. סכום הרכישה עמד על 1.24 מיליארד שקל.
סימני השאלה החלו לצוץ במהירות. אנשי מקצוע טענו למן הרגע הראשון כי המחיר שהוצע עבור הקרקע גבוה מדי. עד מהרה התברר כי אכן נוצר גירעון גדול בקופת הקבוצה, וקיים קושי להשלים את רכישת הקרקע. תביעות ראשונות של רוכשים הוגשו כבר בספטמבר 2016, ובהמשך הצטרפו רוכשים נוספים והוחלפה חברת הניהול של הפרויקט. באוגוסט האחרון הטיל משרד הבינוי והשיכון על חברי הקבוצה קנס תקדימי (שאת הנימוקים להטלתו אנחנו חושפים כאן לראשונה).
כמעט ארבע שנים חלפו והקשיים ממשיכים ללוות את פרויקט הענק. חברת הניהול של הפרויקט היא כיום "בסר" של נחשון קיויתי, וחברי הקבוצה החליטו רק לאחרונה ללוות כמיליארד שקל על מנת לצאת מהגירעון ולנסות להתניע את הפרויקט.