גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

התרגילים שהובילו לקנס הענק: מאחורי הקלעים של קבוצת הרכישה היקרה בישראל

באוגוסט השנה הטיל הממונה על חוק המכר קנס בגובה 4.25 מיליון שקל על חברי קבוצת הרכישה "יונייטד שרונה" • מסמך הנימוקים ש"גלובס" חושף כעת מתאר את הפגישות מול הנהלת הקבוצה ומדוע השתכנע הממונה שבקבוצה הפרו את חוק המכר • יונייטד שרונה בתגובה: "ההחלטה שגויה״

השטח שבו יבנה פרויקט יונייטד שרונה/  צילום: יניב אלמליח, יח"צ
השטח שבו יבנה פרויקט יונייטד שרונה/ צילום: יניב אלמליח, יח"צ

תלונה מלווה במסמכים, פגישה עם בכירים במשרד השיכון ומסמכים שעברו מצד לצד. בחודש אוגוסט האחרון הודיע הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי, עמית גריידי, כי החליט באופן תקדימי לקנוס את חברי קבוצת הרכישה "יונייטד שרונה" בסכום של 4.25 מיליון שקל.

זאת כיוון שחלק מהדירות בפרויקט נמכרו כדירות לכל דבר ועניין ולא במתווה של קבוצת רכישה. בין היתר, אחת המשמעויות מכך היא אי-הבטחת כספי הרוכשים - כפי שמחייב חוק המכר. לאור ייחודה של ההחלטה והשפעתה על כלל השוק, חושף כעת "גלובס" את הנימוקים שהביאו להחלטה יוצאת הדופן.

קבוצת הרכישה יונייטד שרונה הוקמה ב-2016 על ידי מוטי פלד, במסגרת חברת "מינהל מגורים". 450 חבריה ניגשו למכרז על מגרש בשטח תשעה דונמים במתחם שרונה, וזכו בו לאחר שהגישו הצעה בגובה 1.24 מיליארד שקל עבור הקרקע. לאחר מספר חודשים נקלעה הקבוצה לקשיים פיננסיים, וכחלק מהטלטלה הוחלט להעביר את מושכות הניהול לחברת בסר שבשליטת נחשון קיויתי. גובה הקנס שהטיל גריידי אמנם אינו בר השוואה לקשיים הכספיים עמם מתמודדת הקבוצה, עם זאת הוא מטיל צל קודר על אופי הפעילות שלה.

מתחם יונייטד שרונה

שני סוגי הסכמי  מכר דירות

במסמך ההחלטה שהגיע לידי "גלובס", מתאר גריידי בצורה מפורטת כיצד הגיע למסקנה שבקבוצה עברו על חוק המכר, ומסביר מדוע החליט להטיל עליהם את קנס המיליונים.

"במסגרת תלונה אשר הוגשה לממונה על חוק המכר ומסמכים נלווים, עלה החשד כי חברי קבוצת הרכישה פעלו למכור דירות בפרויקט הידוע כיונייטד שרונה, וזאת תוך אי קיום חובות המוטלות עליהם כמוכר דירה", כתב גריידי בפתח המסמך. גריידי אף מציין כי כבר באפריל השנה נפגש עם היועץ המשפטי של הקבוצה והציג בפניו את החשדות "בדבר מכירת דירות תוך אי עמידה בהוראות חוק המכר". ביוני השנה התקיימה פגישה שנייה בין הצדדים שבה לקח חלק היועץ המשפטי של משרד הבינוי והשיכון עו"ד אלעזר במברגר. כחלק מהליך הבדיקה, שלא נגנז בעקבות פגישה זו, שלחו נציגי יונייטד שרונה מסמכים נוספים לגריידי, שכאמור באוגוסט נתן את החלטתו הסופית תוך הטלת הקנס בגובה 4.25 מיליון שקל.

בהחלטתו מבהיר גריידי כי מצא שבקבוצה התקיימו שני סוגי הסכמים מול חברי הקבוצה. "בסוג אחד נקבע מחיר סופי עבור כל דירה, הכולל את עלות הקרקע ועלות הבנייה (הסכם 1), ואילו בסוג השני נקבע מחיר סופי בגין הקרקע, אך לא בגין עלויות הבנייה (הסכם 2), כאשר הרוכש מתחייב לשלם את חלקו היחסי בעלויות הבנייה, כפי שיהיו בדומה לכלל חברי הקבוצה...במוקד ההליך עמד החשד כי הקבוצה פעלה כמוכר דירה בהתאם להגדרת מונח זה בחוק המכר, ותוך הפרה של חובות המוטלות על מוכר", כתב גריידי, שלדבריו התייחס ל-43 חוזים של רוכשים שונים.

"שותפים חדשים" בפרויקט בשרונה

טענות חברי הקבוצה מובאות אף הן במסמך: "במוקד טענות הקבוצה עמדה הטענה לפיה הרוכשים הינם 'שותפים חדשים' בפרויקט לצד חברי הקבוצה אשר רכשו זכויות במקרקעין, והם שותפים לחברי הקבוצה בקידום בניית הפרויקט ולא כאלה אשר רכשו דירה מחברי הקבוצה", נכתב במכתב ההחלטה של גריידי.

המסמך אף יורד לעומק ומסביר כי בעניין טענת אנשי הקבוצה לפיה הם לא מכרו דירות נאמר, בין היתר, כי "ההסכמים נעדרים סממנים של עסקת מכר דירה - בהסכמים אין התחייבות מצד הקבוצה לבנות או למכור דירה, לא נקבע מועד מסירה, לא נקבע מנגנון פיצוי בגין איחור במסירה, לא ניתנה אחריות 'בדק' ואף לא נקבע מחיר סופי לעלויות הבנייה".

אלא שגריידי לא קיבל חלק גדול מהטענות. הוא קבע כי לפחות חלק מהדירות נמכרו בניגוד לחוק המכר. מדובר בחוק המעגן את אחריות היזם/קבלן על דירות שבנה. מטרת החוק היא להגן על רוכשי דירה חדשה מבנייה רשלנית, בנייה המיושמת בניגוד לתוכנית הנכס, או בחריגה מתקנות הבנייה והבטיחות.

"יש לבחון את העסקה על פי מהותה המשפטית", נכתב במסמך. "במסגרת העסקאות האמורות, חתם כל רוכש על מערך הסכמים אחד, אשר קריאה מלאה שלו מעלה כי הרוכש משלם לקבוצה מחיר סופי עבור ההתחייבות לבנות עבורו יחידת דיור מסוימת. גם מבחינת כוונת הצדדים, בשים לב למאפיינים אלה של העסקה, הדעת נותנת כי הכוונה הייתה למכר דירה", הסביר גריידי.

"ממכלול ההסכמים עולה כי מהות העסקה בהתקשרויות אשר נבחנו במסגרת ההליך המינהלי הינה מכר של דירה חדשה, מיזם של פרויקט (חברי קבוצת רכישה) לרוכש דירה. הרוכשים הודרו מקבוצת הרכישה ואינם חלק מהליך הקמת הפרויקט, כאשר מנגד - הם אינם נושאים בסיכוני הפרויקט. הקבוצה התקשרה עם רוכשים למכירת דירות פנויות בפרויקט, נמנעה מלצרף אותם כחברי הקבוצה, יזמית הפרויקט ובה בעת נמנעה מלהעניק להם את ההגנות הקוגנטיות של חוק המכר".

בסיכום המסמך מטיח גריידי ביקורת כלפי קברניטי הקבוצה וכותב כי "בהתאם לטענת ההגנה של הקבוצה, יכול כל יזם בישראל למכור בנפרד קרקע ושירותי בנייה, לקבוע כי הרוכשים הם 'שותפים' (לכאורה), לא להתחייב פורמלית לגודל סופי של דירה, לא להתחייב למסירתה בזמן קבוע מראש, ועדיין - לקבוע מחיר סופי, למנוע כל אפשרות של שליטה בפרויקט ו'לזכות' בפטור מחוקי המכר. הקבוצה, כך נראה, יצרה סוג חדש, יש מאין, שאינו חבר בקבוצת רכישה, מחד, ואף אינו רוכש דירה הזכאי להגנות חוק המכר מאידך. חוק המכר אינו מכיר בסוג התקשרות זה. ירצה אדם לבנות את ביתו, יעשה זאת בעצמו או עם קבוצת חברים אשר יתאגדו יחדיו. כיזם, ובמקרה כזה יישא בסיכונים הכרוכים בדבר, בעצמו. לא ירצה - ירכוש דירה מיזם, ובמקרה כזה ייהנה מההגנה הקבועה בחוק לרוכשי דירה", קבע גריידי.

למרות ההחלטה של גריידי, בקבוצת הרכישה לא הרימו ידיים ולפני כחודשיים הגישו ערר על ההחלטה לבית המשפט. עורכי הדין ניר סברוב וורד גייפמן, המייצגים בהליך זה את קבוצת הרכישה בפרויקט יונייטד שרונה, מסרו היום ל"גלובס" כי "לפני כחצי שנה הממונה על חוק המכר מצא לנכון לסווג 16 עסקאות בלבד מתוך מאות עסקאות שנעשו בפרויקט המדובר - עסקאות שעליהן חל חוק המכר. אנו סבורים כי החלטה זו של הממונה שגויה, ובהתאם הקבוצה הגישה לפני כחודשיים ערר על ההחלטה שעתיד להישמע בבית המשפט המחוזי בזמן הקרוב".

מכרז הענק, ההסתבכות הכלכלית וסימני השאלה

ב-2016 פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרז למכירת קרקע במרכז תל אביב, על השטח המיתולוגי של רשות השידור ואשר נחשבת לאחת האטרקטיביות ביותר, בשל מיקומה וזכויות הבנייה הרבות שאפשרו לבנות בה מאות דירות, שטחי מסחר ומשרדים.

מדובר בקרקע בשטח של 9 דונמים, כוללת זכויות בנייה ל-324 דירות, 8,000 מ"ר של שטחי משרדים ו-2,300 מ"ר של מסחר. על המכרז התמודדו בין היתר אקרו נדל"ן וקבוצת חג'ג', שהגישו הצעה משותפת, אפריקה ישראל וגינדי החזקות. בסופו של יום זכתה קבוצת הרכישה "יונייטד שרונה" שארגן היזם מוטי פלד וחברת "מינהל מגורים" שהיו אמורים לנהל את הפרויקט. סכום הרכישה עמד על 1.24 מיליארד שקל.

סימני השאלה החלו לצוץ במהירות. אנשי מקצוע טענו למן הרגע הראשון כי המחיר שהוצע עבור הקרקע גבוה מדי. עד מהרה התברר כי אכן נוצר גירעון גדול בקופת הקבוצה, וקיים קושי להשלים את רכישת הקרקע. תביעות ראשונות של רוכשים הוגשו כבר בספטמבר 2016, ובהמשך הצטרפו רוכשים נוספים והוחלפה חברת הניהול של הפרויקט. באוגוסט האחרון הטיל משרד הבינוי והשיכון על חברי הקבוצה קנס תקדימי (שאת הנימוקים להטלתו אנחנו חושפים כאן לראשונה).

כמעט ארבע שנים חלפו והקשיים ממשיכים ללוות את פרויקט הענק. חברת הניהול של הפרויקט היא כיום "בסר" של נחשון קיויתי, וחברי הקבוצה החליטו רק לאחרונה ללוות כמיליארד שקל על מנת לצאת מהגירעון ולנסות להתניע את הפרויקט.

עוד כתבות

אבי דדון / צילום: איל יצהר

צייד מכונות ההנשמה: ראש מנהל הרכש במשרד הביטחון מתגייס למלחמה בקורונה

פורטפוליו עם אבי דדון, ראש מנהל הרכש במשרד הביטחון, על הפעלת משלחות רכש בעולם, על הגדלת מספר מכונות ההנשמה ועל ההסתייעות בכיל כדי להזמין ציוד

כחלון ונתניהו / צילום: Amir Cohen, רויטרס

"העליה החדה תימשך": הגירעון בתקציב המדינה הגיע ל-4% במרץ

מדובר בנתון שאין לו משמעות רבה היות והוא מבטא באופן חלקי ביותר את הזינוק הדרמטי שהחל בחודש מרץ, ומושפע עדיין מנתוני 11 החודשים שלפני תחילת המשבר ● ההכנסות במסים במרץ צללו ב-17.6% לעומת מרץ 2019

חוסן כלכלי / צילום: איל יצהר, גלובס

מדד החוסן הכלכלי של גלובס: מה עשתה הקורונה לכיס שלנו, ומה להערכת הישראלים היא עוד תעשה

"גלובס" ומכון שילוב משיקים מדד דו-שבועי לבדיקת הדופק הכלכלי: ההכנסות של למעלה מ-60% ממשקי הבית כבר נפגעו, כ-40% מהאזרחים מעריכים שמצבם הכלכלי יורע וכרבע לא יוכלו לעמוד בחודש הבא בהוצאה בלתי צפויה • אצל העצמאים, התמונה חריפה עוד יותר: 85% איבדו מהכנסתם

מנכ"ל רשות החדשנות אהרון אהרון / צילום: איל יצהר

מענקים מהירים והגנה על השקעות מוסדיים: תוכנית הסיוע של המדינה לתעשיית ההייטק בימי הקורונה

האוצר יעביר לרשות החדשנות באופן מיידי 1.25 מיליארד שקל, כחלק מהתקציב השנתי שלה, שישמשו בעיקר למענקים בתמורה לתמלוגים ● המדינה תספק למוסדיים מנגנוני הגנה במטרה לעודד אותם להשקיע בחברות הייטק בהיקף של 2 מיליארד שקל

קירה רדינסקי / צילום: איל יצהר, גלובס

ד"ר קירה רדינסקי רוצה את שיתוף הפעולה שלכם כדי לחזות מה יהיה המקום הבא שבו תתפרץ המגפה

המדענית שהתפרסמה כמי שפתחה יכולות לניבוי העתיד, רוצה לחזות עכשיו באמצעות הסטארט אפ שייסדה את היישוב הבא שבו תתפרץ הקורונה, מייעצת למשרד הבריאות ואף מצויה בקרב קרדיטים סוער עם מכון ויצמן ● מנכ"ל החברה יונתן עמיר: "המטרה היא לתמוך בהחלטות כמו איפה להחמיר את הסגר"

בורסת ניו יורק / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

יום מסחר תנודתי בוול סטריט: מדד דאו ג'ונס מחק 900 נקודות וננעל בירידות

רכבת ההרים במדדים בוול סטריט הסתיימה בטריטוריה האדומה, ושלושת המדדים המובילים איבדו 0.3%-0.1%, לאחר שבמשך היום נרשמו עליות של יותר מ-3% ● בארה"ב פועלים לאישור סיוע נוסף לעסקים קטנים

הקורונה במספרים / אינפוגרפיק: אפרת לוי, גלובס

האם מספר החולים היומי באמת בירידה? הגרפים של מגפת הקורונה בישראל

כמה חולים אובחנו היום לעומת השבוע שעבר? כמה מהם במצב קשה וכמה כבר החלימו? כמה בדיקות כבר בוצעו בישראל וכמה מהן יצאו חיוביות? ● ״גלובס״ מציג את סיפורה של המגפה בישראל בשישה גרפים פשוטים ● בשיתוף עידן דרדיקמן ורות השקס

גילי רגב / צילום: איליה מלניקוב, גלובס

"יכולנו לעצור את ההתפשטות הרבה יותר מוקדם. הזהרתי מראש"

"ניבאתי אחד לאחד את מה שקורה היום, ואמרתי שחייבים להתכונן, אבל משרד הבריאות עצר את הבדיקות מסיבה לא ברורה", אומרת ל'ליידי גלובס' פרופ’ גילי רגב, האחראית האפידמיולוגית במתחם הקורונה בשיבא ● הרופאות שמובילות את המלחמה בנגיף הקורונה בישראל 

אדם עם מסכה עובר ליד בניין בורסת ניו יורק / צילום: Mark Lennihan, AP

עליות חדות בסיום המסחר בוול סטריט לאחר שסנדרס פרש מהמרוץ לנשיאות

הסנאטור ברני סנדרס נשר מהמירוץ לנשיאות ● נעילה שלילית בבורסות סין, יפן עלתה בלמעלה מ-2% ● טראמפ האשים אתמול את ארגון הבריאות העולמי בכך שטעה "בכל היבט" של הטיפול במגפת הקורונה

אבי חורמרו / צילום: קבוצת נקש

ועד טייסי ארקיע נגד היו"ר: "מוביל את החברה לפירוק"

הוועד שיגר מכתב חריף ליו"ר ארקיע בו הוא מאשים אותו בהתנהלות שמסבה נזק לחברה ● דורש לקבל את המושכות בדיונים מול משרד האוצר ● חורמרו: "לא אמרתי פירוק, אם המדינה לא תתעורר מהר ארקיע תישאר בהדממה"

אריק יואן מנכ"ל זום /  REUTERS/Carlo Allegri

זהירות, זום! מה כל כך מסוכן באפליקציה הפופולרית של ימי הקורונה?

אפליקציית שיחות הווידאו הפופלרית כבר הפכה לסוג של מוצר צריכה בסיסי בכל בית ומשרד, ולאחת החברות הבודדות ששורדות את ההתרסקות בנאסד"ק • האם למרות אזהרת שימוש של ה-FBI היא תשנה את דפוסי העבודה וחיי שלנו שלנו, לתמיד? ● האזינו

פגישת עבודה דרך זום  / צילום: רויטרס

גוגל והסנאט האמריקאי אסרו על עובדיהם להשתמש בזום

בגלל פרצות אבטחה: גוגל שלחה דוא"ל לכל העובדים שהתקינו את אפליקציית שיחות הווידאו הפופולרית והודיעה להם כי האפליקציה תיחסם עוד השבוע ● וכמה ישראלים חגגו את ליל הסדר באפליקציה?

עוברת אורח מסתכלת בנייד כשברקע גרפיטי בבריטניה על ההסטריה בצל הקורונה / צילום: Massimo Paolone/LaPresse, Associated Press

מצבו של ג'ונסון השתפר קלות; בספרד שוקלים לצאת מהסגר ב-26 באפריל

החום ממנו סבל בוריס ג'ונסון במשך קרוב לעשרה ימים ירד, והוא נושם בסיוע חמצן ● ברוב מדינות אירופה מספר הקורבנות ממגפת הקורונה נמצא בירידה, בבריטניה המספר ממשיך לשבור שיאים

ג'ק דורסי, מנכ"ל טוויטר / צילום: מייק בלייק, רויטרס

מייסד טוויטר ג'ק דורסי תורם מיליארד דולר למאבק במגפת קורונה

דורסי צייץ אמש כי בכוונתו לתרום כשליש מהונו העצמי והוסיף כי כי לאחר שיחלוף המשבר והחיים ישובו למסלולם, הכסף שיישאר יוקדש לחינוך ולבריאות של ילדות ולנזקקים ● "מקווה שזה יעודד אחרים בעלי השפעה לעשות מעשה דומה"

ניר זוהר, נשיא ויקס / צילום: יח"צ

"לא תיאמן המכה שאנשים קיבלו, שם הקוד לחזרה לעבודה הוא מערכת החינוך": אסטרטגיית היציאה של ניר זוהר, נשיא ויקס

"ברמת הביזנס", אומר נשיא ויקס ניר זוהר, "העסק שלנו כמעט מושלם להתמודד עם משבר מהסוג הזה; המוצר שלנו לא מתבסס על קווי אספקה או ייצור, הכל אונליין" ● "לעומת זאת, המשתמשים שלנו הם עסקים קטנים שחוטפים כרגע הכי חזק, וזה עצוב ממש"

קניון tlv/ צילום:auev fvi

עוד מכה לשוק האופנה: רשות התחרות לא תאשר מו״מ משותף מול הקניונים

רשות התחרות מוציאה לרשתות האופנה והמסחר כרטיס צהוב: ההתאגדות מול חברות הקניונים עלולה להיות הסדר כובל אסור ● התאגדות רשתות האופנה והמסחר: "חלק ניכר מבעלי הנכסים אשר מבינים את גודל השעה, ואת המשמעויות החוקיות של משבר שכזה על הסכמי השכירות, הציעו מיוזמתם לוותר על דמי השכירות בתקופת הסגירה"

נעמה קוטרמן, מפיצה סחורה עבור חקלאים / צילום: יאיר עוז

הישראלים שוויתרו על תשלום שכר הדירה ואלו שממשיכים לשלם לעוזרת

בעלת הבית שוויתרה על שכר הדירה, התיכוניסטית שמספקת אוכל לנזקקים, הפנסיונר שממשיך לשלם לעוזר, השכירה בחל"ת שמסייעת לחקלאים והפעיל החברתי שגייס 2 מיליון שקל ליתומי הקורונה • כמה דוגמאות מייצגות לביטויי האלטרואיזם המציפים אותנו בימי הקורונה

חלוקת חבילות סיוע לנזקקים בחיפה / צילום: ברק סלע

מהצעירים של חיפה דרך השכנים בבני ברק ועד המתנדבים בקיבוץ גת: הקהילות שלא מחכות לסיוע מהמדינה

בימים של ניתוק פיזי וסגר תחבורתי, קמות באזורים שונים בארץ יוזמות מקומיות, שהופכות את החיים של הנזקקים לקצת יותר טובים ● מהמתנדבים בקיבוץ גת, דרך השכנים בבני ברק ועד לצעירים בחיפה - כך פועלות הקהילות שמעדיפות לא לחכות לסיוע מהמדינה

בורסת לונדון / צילום: Toby Melville, רויטרס

מגמה חיובית באירופה בציפייה לנתוני האבטלה בארה"ב

בהמשך היום יתפרסמו נתוני האבטלה בארה"ב ● בנק אוף אינגלנד יספק מימון זמני לממשלת בריטניה ● בורסות וול סטריט ננעלו אמש בעליות חדות לאחר שהסנאטור ברני סנדרס פרש מהמירוץ לנשיאות

דירת 4 חדרים בלוד / צילום: יח"צ

עסקה בעיצומם של ימי המגפה: כמה עלתה דירת 4 חדרים בלוד

אילו נכסים נוספים נמכרו והושכרו לאחרונה בערד ורמת גן?