גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

התרגילים שהובילו לקנס הענק: מאחורי הקלעים של קבוצת הרכישה היקרה בישראל

באוגוסט השנה הטיל הממונה על חוק המכר קנס בגובה 4.25 מיליון שקל על חברי קבוצת הרכישה "יונייטד שרונה" • מסמך הנימוקים ש"גלובס" חושף כעת מתאר את הפגישות מול הנהלת הקבוצה ומדוע השתכנע הממונה שבקבוצה הפרו את חוק המכר • יונייטד שרונה בתגובה: "ההחלטה שגויה״

תלונה מלווה במסמכים, פגישה עם בכירים במשרד השיכון ומסמכים שעברו מצד לצד. בחודש אוגוסט האחרון הודיע הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי, עמית גריידי, כי החליט באופן תקדימי לקנוס את חברי קבוצת הרכישה "יונייטד שרונה" בסכום של 4.25 מיליון שקל.

זאת כיוון שחלק מהדירות בפרויקט נמכרו כדירות לכל דבר ועניין ולא במתווה של קבוצת רכישה. בין היתר, אחת המשמעויות מכך היא אי-הבטחת כספי הרוכשים - כפי שמחייב חוק המכר. לאור ייחודה של ההחלטה והשפעתה על כלל השוק, חושף כעת "גלובס" את הנימוקים שהביאו להחלטה יוצאת הדופן.

קבוצת הרכישה יונייטד שרונה הוקמה ב-2016 על ידי מוטי פלד, במסגרת חברת "מינהל מגורים". 450 חבריה ניגשו למכרז על מגרש בשטח תשעה דונמים במתחם שרונה, וזכו בו לאחר שהגישו הצעה בגובה 1.24 מיליארד שקל עבור הקרקע. לאחר מספר חודשים נקלעה הקבוצה לקשיים פיננסיים, וכחלק מהטלטלה הוחלט להעביר את מושכות הניהול לחברת בסר שבשליטת נחשון קיויתי. גובה הקנס שהטיל גריידי אמנם אינו בר השוואה לקשיים הכספיים עמם מתמודדת הקבוצה, עם זאת הוא מטיל צל קודר על אופי הפעילות שלה.

מתחם יונייטד שרונה

שני סוגי הסכמי  מכר דירות

במסמך ההחלטה שהגיע לידי "גלובס", מתאר גריידי בצורה מפורטת כיצד הגיע למסקנה שבקבוצה עברו על חוק המכר, ומסביר מדוע החליט להטיל עליהם את קנס המיליונים.

"במסגרת תלונה אשר הוגשה לממונה על חוק המכר ומסמכים נלווים, עלה החשד כי חברי קבוצת הרכישה פעלו למכור דירות בפרויקט הידוע כיונייטד שרונה, וזאת תוך אי קיום חובות המוטלות עליהם כמוכר דירה", כתב גריידי בפתח המסמך. גריידי אף מציין כי כבר באפריל השנה נפגש עם היועץ המשפטי של הקבוצה והציג בפניו את החשדות "בדבר מכירת דירות תוך אי עמידה בהוראות חוק המכר". ביוני השנה התקיימה פגישה שנייה בין הצדדים שבה לקח חלק היועץ המשפטי של משרד הבינוי והשיכון עו"ד אלעזר במברגר. כחלק מהליך הבדיקה, שלא נגנז בעקבות פגישה זו, שלחו נציגי יונייטד שרונה מסמכים נוספים לגריידי, שכאמור באוגוסט נתן את החלטתו הסופית תוך הטלת הקנס בגובה 4.25 מיליון שקל.

בהחלטתו מבהיר גריידי כי מצא שבקבוצה התקיימו שני סוגי הסכמים מול חברי הקבוצה. "בסוג אחד נקבע מחיר סופי עבור כל דירה, הכולל את עלות הקרקע ועלות הבנייה (הסכם 1), ואילו בסוג השני נקבע מחיר סופי בגין הקרקע, אך לא בגין עלויות הבנייה (הסכם 2), כאשר הרוכש מתחייב לשלם את חלקו היחסי בעלויות הבנייה, כפי שיהיו בדומה לכלל חברי הקבוצה...במוקד ההליך עמד החשד כי הקבוצה פעלה כמוכר דירה בהתאם להגדרת מונח זה בחוק המכר, ותוך הפרה של חובות המוטלות על מוכר", כתב גריידי, שלדבריו התייחס ל-43 חוזים של רוכשים שונים.

"שותפים חדשים" בפרויקט בשרונה

טענות חברי הקבוצה מובאות אף הן במסמך: "במוקד טענות הקבוצה עמדה הטענה לפיה הרוכשים הינם 'שותפים חדשים' בפרויקט לצד חברי הקבוצה אשר רכשו זכויות במקרקעין, והם שותפים לחברי הקבוצה בקידום בניית הפרויקט ולא כאלה אשר רכשו דירה מחברי הקבוצה", נכתב במכתב ההחלטה של גריידי.

המסמך אף יורד לעומק ומסביר כי בעניין טענת אנשי הקבוצה לפיה הם לא מכרו דירות נאמר, בין היתר, כי "ההסכמים נעדרים סממנים של עסקת מכר דירה - בהסכמים אין התחייבות מצד הקבוצה לבנות או למכור דירה, לא נקבע מועד מסירה, לא נקבע מנגנון פיצוי בגין איחור במסירה, לא ניתנה אחריות 'בדק' ואף לא נקבע מחיר סופי לעלויות הבנייה".

אלא שגריידי לא קיבל חלק גדול מהטענות. הוא קבע כי לפחות חלק מהדירות נמכרו בניגוד לחוק המכר. מדובר בחוק המעגן את אחריות היזם/קבלן על דירות שבנה. מטרת החוק היא להגן על רוכשי דירה חדשה מבנייה רשלנית, בנייה המיושמת בניגוד לתוכנית הנכס, או בחריגה מתקנות הבנייה והבטיחות.

"יש לבחון את העסקה על פי מהותה המשפטית", נכתב במסמך. "במסגרת העסקאות האמורות, חתם כל רוכש על מערך הסכמים אחד, אשר קריאה מלאה שלו מעלה כי הרוכש משלם לקבוצה מחיר סופי עבור ההתחייבות לבנות עבורו יחידת דיור מסוימת. גם מבחינת כוונת הצדדים, בשים לב למאפיינים אלה של העסקה, הדעת נותנת כי הכוונה הייתה למכר דירה", הסביר גריידי.

"ממכלול ההסכמים עולה כי מהות העסקה בהתקשרויות אשר נבחנו במסגרת ההליך המינהלי הינה מכר של דירה חדשה, מיזם של פרויקט (חברי קבוצת רכישה) לרוכש דירה. הרוכשים הודרו מקבוצת הרכישה ואינם חלק מהליך הקמת הפרויקט, כאשר מנגד - הם אינם נושאים בסיכוני הפרויקט. הקבוצה התקשרה עם רוכשים למכירת דירות פנויות בפרויקט, נמנעה מלצרף אותם כחברי הקבוצה, יזמית הפרויקט ובה בעת נמנעה מלהעניק להם את ההגנות הקוגנטיות של חוק המכר".

בסיכום המסמך מטיח גריידי ביקורת כלפי קברניטי הקבוצה וכותב כי "בהתאם לטענת ההגנה של הקבוצה, יכול כל יזם בישראל למכור בנפרד קרקע ושירותי בנייה, לקבוע כי הרוכשים הם 'שותפים' (לכאורה), לא להתחייב פורמלית לגודל סופי של דירה, לא להתחייב למסירתה בזמן קבוע מראש, ועדיין - לקבוע מחיר סופי, למנוע כל אפשרות של שליטה בפרויקט ו'לזכות' בפטור מחוקי המכר. הקבוצה, כך נראה, יצרה סוג חדש, יש מאין, שאינו חבר בקבוצת רכישה, מחד, ואף אינו רוכש דירה הזכאי להגנות חוק המכר מאידך. חוק המכר אינו מכיר בסוג התקשרות זה. ירצה אדם לבנות את ביתו, יעשה זאת בעצמו או עם קבוצת חברים אשר יתאגדו יחדיו. כיזם, ובמקרה כזה יישא בסיכונים הכרוכים בדבר, בעצמו. לא ירצה - ירכוש דירה מיזם, ובמקרה כזה ייהנה מההגנה הקבועה בחוק לרוכשי דירה", קבע גריידי.

למרות ההחלטה של גריידי, בקבוצת הרכישה לא הרימו ידיים ולפני כחודשיים הגישו ערר על ההחלטה לבית המשפט. עורכי הדין ניר סברוב וורד גייפמן, המייצגים בהליך זה את קבוצת הרכישה בפרויקט יונייטד שרונה, מסרו היום ל"גלובס" כי "לפני כחצי שנה הממונה על חוק המכר מצא לנכון לסווג 16 עסקאות בלבד מתוך מאות עסקאות שנעשו בפרויקט המדובר - עסקאות שעליהן חל חוק המכר. אנו סבורים כי החלטה זו של הממונה שגויה, ובהתאם הקבוצה הגישה לפני כחודשיים ערר על ההחלטה שעתיד להישמע בבית המשפט המחוזי בזמן הקרוב".

מכרז הענק, ההסתבכות הכלכלית וסימני השאלה

ב-2016 פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרז למכירת קרקע במרכז תל אביב, על השטח המיתולוגי של רשות השידור ואשר נחשבת לאחת האטרקטיביות ביותר, בשל מיקומה וזכויות הבנייה הרבות שאפשרו לבנות בה מאות דירות, שטחי מסחר ומשרדים.

מדובר בקרקע בשטח של 9 דונמים, כוללת זכויות בנייה ל-324 דירות, 8,000 מ"ר של שטחי משרדים ו-2,300 מ"ר של מסחר. על המכרז התמודדו בין היתר אקרו נדל"ן וקבוצת חג'ג', שהגישו הצעה משותפת, אפריקה ישראל וגינדי החזקות. בסופו של יום זכתה קבוצת הרכישה "יונייטד שרונה" שארגן היזם מוטי פלד וחברת "מינהל מגורים" שהיו אמורים לנהל את הפרויקט. סכום הרכישה עמד על 1.24 מיליארד שקל.

סימני השאלה החלו לצוץ במהירות. אנשי מקצוע טענו למן הרגע הראשון כי המחיר שהוצע עבור הקרקע גבוה מדי. עד מהרה התברר כי אכן נוצר גירעון גדול בקופת הקבוצה, וקיים קושי להשלים את רכישת הקרקע. תביעות ראשונות של רוכשים הוגשו כבר בספטמבר 2016, ובהמשך הצטרפו רוכשים נוספים והוחלפה חברת הניהול של הפרויקט. באוגוסט האחרון הטיל משרד הבינוי והשיכון על חברי הקבוצה קנס תקדימי (שאת הנימוקים להטלתו אנחנו חושפים כאן לראשונה).

כמעט ארבע שנים חלפו והקשיים ממשיכים ללוות את פרויקט הענק. חברת הניהול של הפרויקט היא כיום "בסר" של נחשון קיויתי, וחברי הקבוצה החליטו רק לאחרונה ללוות כמיליארד שקל על מנת לצאת מהגירעון ולנסות להתניע את הפרויקט.

עוד כתבות

היזם בני לנדא / צילום: איל יצהר

עובדים בחברת הדפוס של לנדא מתנגדים למהלך עיכוב ההליכים

25 מהעובדים בחברת הדפוס של בני לנדא הגישו בקשת התנגדות לעיכוב ההליכים, שלטענתם ימנע מהם קבלת פיצויים מהביטוח הלאומי ● כמו כן, מתנגדים העובדים למינוי מנהלים לתהליך העיכוב - עורכי הדין של נושי החברה, וכן מתנגדים למעמד המשקיעים כנושים מובטחים

שחרור חטופים בעסקה האחרונה / צילום: ap, Abdel Kareem Hana

מחצית מהחטופים, ב-5 פעימות: זו העסקה שנרקמת

ההתחייבות שהנשיא טראמפ צפוי להגיד בקולו, וההערכה: תשובת חמאס - ביממה הקרובה ● מקורות מקורבים לחמאס: ארגון הטרור ימסור את תשובתו למתווכות לפני יום שישי ●  הפנטגון: התקיפות על מתקני הגרעין האיראניים החזירו לאחור את תוכנית הגרעין בין שנה לשנתיים ● 50 חטופים - 636 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

האלוף (מיל') תמיר הימן / צילום: המכון למחקרי ביטחון לאומי, אוניברסיטת ת''א

בשיתוף ארה"ב וסעודיה: הפרויקט השאפתני של ראש אמ"ן לשעבר

האלוף (במיל') תמיר היימן מקדם קרן מחקר למחשוב קוונטי ל"נטרול השאיפות הסיניות" בתחום ● התקציב לפעילות בגובה 200 מיליון דולר יאפשר לחברות ישראליות, שנחשבות מובילות בתחום, לקחת חלק בפרויקטים חדשניים ● היוזמה לקרן היא על רקע היעדרות ישראל מהסכמי הבינה המלאכותית שנחתמו בין ארה"ב לאמירויות ולסעודיה

דונלד טראמפ, נשיא ארה''ב / צילום: ap, Evan Vucci

טראמפ סוחט ניצחון דחוק: הסנאט אישר את "החוק הגדול היפה" שלו במחיר כבד

החקיקה שמוביל הנשיא פוערת גירעון ענק בתקציב האמריקאי: עד 5 טריליון דולר בעשור הקרוב ● במרכזה עומדים קיצוצי מסים, לצד הקצאות למניעת הגירה והוצאות ביטחון ● הפוליטיקאים ממשיכים מסורת של 40 שנה, ומשתמטים מטיפול במשבר הפיננסי הגדול ביותר מאז ומעולם

חיילי מילואים בצפון / צילום: דובר צה''ל

שבוע לפני שנסגר: האוצר מבקש לעצור מכרז בקציר המיועד רק למילואימניקים

המכרז כולל 306 יחידות דיור שישווקו במתכונת "הרשמה והגרלה" – לנכי צה"ל ולחיילי מילואים פעילים בלבד ● באוצר טוענים כי שיווק של 100% מהדירות למילואימניקים ולנכי צה"ל אינו בסמכותה של רמ"י

הוספת ממ''ד לבניין בראשון לציון במסגרת תמ''א 38 / צילום: Shutterstock

האם בקרוב הממ"דים יגדלו? הצעות החוק בנושא עולות שלב

הצעת החוק להגדלת שטח הממ"ד אושרה לקריאה ראשונה אחרי הקפאה ארוכה ● ברשויות המקומיות צפויים להתנגד, אלא אם יקבלו פיצוי על אבדן דמי השבחה ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד

רונית רפאל / צילום: עידו לביא

רונית רפאל מחפשת שוכרים חדשים בבזל

אחרי 17 שנים של פ עילות, רשת ארקפה תפנה ב־1 בספטמבר את הסניף ברחוב בזל בתל אביב - אחד המיקומים הבולטים בעיר ● מדובר בנכס שבבעלות אשת העסקים רונית רפאל, והוא כולל שטח מסחרי של 65 מ"ר נטו, בתוספת חלל אחסון של 10 מ"ר ● אירועים ומינויים

מיקרוסופט / צילום: Shutterstock

דיווח: מיקרוסופט מפטרת כ-9,000 עובדים, בסבב הרביעי מתחילת השנה

לפי CNBC, ענקית הטכנולוגיה הודיעה כי תקצץ פחות -4% מכוח העבודה הגלובאלי שלה, המונה כ-228 אלף עובדים, כאשר רק במאי האחרון, פוטרו כ-6,000 עובדים ● לפי שעה, עוד לא ברור איך המהלך ישפיע על עובדי החברה בישראל

גל קרובינר, מנכ''ל פאגאיה / צילום: יח''צ פאגאיה

גם לאחר זינוק של מעל 140% השנה: מנכ"ל פאגאיה משוכנע שהחברה שלו שווה הרבה יותר

שלוש שנים לאחר הדרמה שנלוותה להנפקת פאגאיה בנאסד"ק, מציגה החברה לראשונה רווח נקי ● גל קרובינר, מנכ"ל ואחד ממייסדי החברה, מסמן יעד שאפתני: "להוכיח שאפשר לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים מישראל" ● ההמלצה שלו ליזמים צעירים: "להשקיע בבחירת השותפים, ולהבין שזה כמעט כמו נישואים"

ח''כ שמחה רוטמן / צילום: נועם מושקוביץ', דוברות הכנסת

המהפכה בדיני החוזים יוצאת לדרך: כך היא תעבוד

ועדת החוקה אישרה את הצעת החוק שהוביל היו"ר רוטמן, לביטול הפסיקה המאפשרת לבתי משפט לפרש חוזים בהתאם לכוונת הצדדים ● במקומה, הצדדים לחוזה הם שיקבעו כיצד לפרשו זולת מספר החרגות ● בענף חלוקים לגבי ההשלכות ונערכים לשינוי דרמטי

אילוסטרציה: Shutterstock

רשות המסים מגדירה מחדש: מי נחשב תושב ישראל לצורכי מס?

תזכיר חוק חדש מבקש לעגן את הקריטריונים שעל פיהם יקבע אם יחיד הוא תושב ישראל או תושב חוץ בעיקר בהתבסס על מספר ימי שהותו בישראל, ללא צורך בבחינת מכלול קשריו המשפחתיים, הכלכליים והחברתיים

מל''ט אנקה 3 / צילום: צילום מסך יוטיוב

המל"ט הטורקי שהתרסק והביך את ארדואן

אנקה 3, המל"ט המתקדם ביותר של טורקיה, התרסק במהלך טיסת ניסוי ● קוריאה הצפונית תקבל הדרכה שתאפשר לה לייצר כטב"מים איראניים מסוג שאהד 136, תמורת העברת 25 אלף עובדים למפעל כטב"מים ברוסיה ● אוקראינה מייצרת מוקשים במדפסות תלת־ממד ● והודו חושפת כטב"ם מתאבד חדש ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

דן ברונר מנכ''ל חברת ורינט פותח את יום המסחר בנאסד''ק / צילום: יח''צ

דיווח: קרן תומא בראבו מנהלת משא ומתן לרכישת ורינט

על פי דיווח שפורסם בבלומברג, קרן תומא בראבו מנהלת משא ומתן לרכישת ורינט, המספקת פתרונות למוקדי שירות ● מטעם החברות סירבו להגיב

מנכ''ל הבורסה לני''ע, איתי בן זאב / צילום: ניקי וסטהפל

שתי בעלות המניות הגדולות בבורסה לני"ע מוכרות מניות ב-700 מיליון שקל

קרן מאניקיי האוסטרלית וקרן נובו נורדיסק, שתי בעלות המניות הגדולות של הבורסה לניירות ערך, מוכרות חלק גדול מהחזקותיהן בסכום מצטבר של 700 מיליון שקל

הבורסה בשנזן, סין / צילום: Shutterstock

מגמה מעורבת באסיה; ההנג סנג יורד בכ-1%

הניקיי יורד ב-0.2% ● לומברד אודייר: ממליצים על חשיפה עודפת לאג"ח בדירוג גבוה בארה"ב ● "צלב מוזהב" ב־S&P 500: האם זה סימן לתשואה גבוהה יותר בעתיד? ● היום יתקיים מסחר מקוצר בוול סטריט - עד השעה 20:00 שעון ישראל ● וגם: המשקיעים מחכים לדוח התעסוקה בארה"ב שישפוך אור על כיוון הריבית

משרד הפרסום העתידי, כפי שנוצר באמצעות ChatGPT / צילום: ChatGPT

סוף עידן משרדי הפרסום? כך ייראה הענף בעוד חמש שנים

אמיר גיא, יו"ר איגוד חברות הפרסום לשעבר, קורא למשרדים להתעורר: אנחנו פועלים בעולם שמתערער, עם שיבוש מוחלט של המודל הכלכלי, תהליך העבודה והיחסים עם המותגים ● מי שישרוד הוא זה שימזג קריאייטיב, דאטה ונרטיב למוצר אחד, ויהפוך לשותף טכנולוגי של הלקוח

דונלד טראמפ / צילום: ap, Manuel Balce Ceneta

טראמפ הודיע כי חתם על הסכם סחר עם וייטנאם

"זה יהיה הסכם שיתוף פעולה נפלא בין שתי המדינות שלנו. התנאים הם שוייטנאם תשלם לארצות הברית מכס בגובה 20% על כל המוצרים שיישלחו לשטחנו, ומכס של 40% על כל העברה דרך מדינה שלישית", כתב טראמפ

פי דידי. זוכה מסעיפי האישום החמורים נגדו, אבל הורשע בשני סעיפים של שידול לזנות / צילום: ap, Willy Sanjuan/Invision

משפט פי דידי: הראפר הורשע בשידול לזנות, אבל זוכה משאר האישומים נגדו

חבר המושבעים במשפט פי דידי המואשם בשורה של עבירות מין וסחר בבני אדם הגיע להחלטה בבית המשפט הפדרלי בניו יורק ● הראפר זוכה מסעיפי האישום החמורים נגדו, אבל הורשע בשני סעיפים של שידול לזנות - שעשויים להוביל ל-10 שנות מאסר כל אחד

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: יוסי זמיר

כשמנכ"ל משרד השיכון והבינוי מציע לרכוש דירות שנפגעו מהטילים האיראניים - למה הוא מתכוון

יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בישר בכנס חיפה של מרכז הנדל"ן, כי נשקלת האפשרות שהמדינה תרכוש דירות שנהרסו במלחמה ● לגלובס נודע כי מטרת המהלך היא לספק מענה נקודתי לדיירים שדירתם נהרסה, ולא ירצו להצטרף להליך התחדשות עירונית בבניין שלהם ● יש לציין כי מהלך כזה טרם נעשה על ידי המדינה עד היום

שלמה אליהו, אהרון פרנקל, אלון עמרם / צילום: עמית באום מתוך ויקיפדיה, עינת לברון, תמר מצפי

האחים שמכרו מניות של חברת נדל״ן והבעלים שמימש אחרי זינוק של 80% בשנה: גל המימושים החריג בבורסה

עליות השערים החדות בבורסה הובילו בשבועיים האחרונים לגל מימושים ע"י בעלי שליטה ומנהלים, בעיקר בחברות נדל"ן ופיננסים ● האם מדובר באיתות למשקיעים הקטנים שהשוק עלה יותר מדי וגם להם כדאי לממש? לא כולם מסכימים: "גם בעלי עניין יכולים להיות מופתעים"