צחי חג'ג' / צילום:תמר מצפי
אחרי שמשקיעים מוסדיים בישראל נכוו קשות לפני יותר מעשור מהשקעות בשוקי הנדל"ן של מזרח אירופה, החיפוש אחר תשואה אטרקטיבית, לצד שינויים משמעותיים לטובה שנרשמו באותם שווקים, מובילים אותם להתעניינות מחודשת בפוטנציאל הגלום בהשקעה בהם. התעניינות זו, לצד התשואה המלהיבה שמספקת בשנה האחרונה מניית חברת הנדל"ן אפי נכסים , הפועלת במזרח אירופה (ובישראל) מספקות רוח גבית להנפקת מניות שבוחנת חברת חג'ג' אירופה, הפועלת בתחום הנדל"ן ברומניה.
ככל הידוע, כבר נעשו פניות לחג'ג אירופה מצד גופים מוסדיים בקשר להנפקת מניות אפשרית, גם מצד כאלה שביקרו בנכסיה, הגם שבשלב הנוכחי החברה טרם החלה, לטענת מקורבים לה, בצעדים קונקרטיים רשמיים לקידום הנפקת אקוויטי. הנפקה שכזו, אם וכאשר תצא לפועל, תוכל להתממש בלוח זמנים מהיר יחסית וזאת משום שלחברה כבר יש תשקיף שעל בסיסו גייסה אג"ח בת"א.
צחי חג'ג', בעלים משותף בחג'ג' אירופה, מסר היום בתגובה לפניית "גלובס", כי "יש התעניינות ערה מצד גורמים מוסדיים ביחס להשקעה באקוויטי של חג'ג' אירופה, אולם הדבר טרם נדון בחברה ואין שום החלטה בנושא".
פעילותה של חג'ג' אירופה, הנמצאת בבעלות היו"ר חג'ג' ושותפו המנכ"ל שחר מחט, מתרכזת בנדל"ן יזמי ובנדל"ן להשקעה ברומניה, בעיקר בבירה בוקרשט. צחי חג'ג', נזכיר, יחד עם אחיו עידו, הם בעלי השליטה בקבוצת חג'ג' נדל"ן , הפועלת בארגון קבוצות רכישה ונדל"ן יזמי בישראל, ונסחרת בבורסה בשווי של כ-650 מיליון שקל, אחרי קפיצה של יותר מ-80% שרשמה מנייתה מתחילת השנה.
חג'ג' אירופה מדווחת כי היא פועלת באזורי ביקוש גבוה בעיר הבירה הרומנית, "הממוקמים בסמוך לאזורי ההייטק והמסחר הנחשקים ביותר ברומניה ובסמוך לעורקי תחבורה ראשיים, התורמים לשווי הגבוה של נכסי החברה". החברה נסחרת כאמור באמצעות אג"ח בהיקף נוכחי של כ-90 מיליון שקל, לאחר שגייסה חוב לראשונה בבורסה (כ-60 מיליון שקל) בחודש מרץ 2018 והרחיבה אותו בחודש אוגוסט האחרון.
את גיוס האג"ח הראשון שלה ביצעה חג'ג' אירופה בריבית של יותר מ-8%, ואילו התשואה הנוכחית על האג"ח עומדת על כ-6.5%, וזאת אחרי שבאחרונה כבר ירדה מתחת רף של 6%.
בחג'ג אירופה מונים את היתרונות
לקראת גיוס האג"ח הראשון שביצעה, עלו סימני שאלה לגבי הצלחתו וזאת בשל תחום הפעילות שלה - נדל"ן ברומניה. אולם, בחג'ג' אירופה הצליחו לשקף למשקיעים את הפוטנציאל הגלום בפעילות החברה, מה שסייע לה להשלים את הגיוס בהצלחה.
כאמור, השנים שקדמו למשבר הכלכלי העולמי שפרץ ב-2008, התאפיינו ברמות פעילות שיא של חברות ישראליות בשוקי הנדל"ן במזרח אירופה, כאשר רומניה הייתה אחד המוקדים המרכזיים שלה. המשבר קטע את תנופת הפיתוח של אותן חברות והוביל לעשרות הסדרי חוב באותן חברות, שגייסו מיליארדי שקלים לביצוע השקעות באותן מדינות.
כיום, נראה כי תמונת המצב כבר אחרת. במצגת שפרסמה באחרונה חג'ג' אירופה היא מונה את היתרונות של השקעה בשוק הנדל"ן ברומניה, ומציינת בין היתר כי מצבו הנוכחי "מאפשר לרכוש נדל"ן במחירים אטרקטיביים", מאפשר "מימון בנקאי זמין ליזמים ולרוכשי דירות", מתנהל בלוחות זמנים קצרים "להוצאות פרויקטים לביצוע" ומתאפיין ב"בנייה יעילה ומהירה לאור הזמינות הרבה של כוח אדם מקצועי".
עוד מוסיפים בחג'ג' אירופה כי מערכת המסים הרומנית מעודדת השקעות ומספקים כמה נתונים חיוביים לגבי הכלכלה הרומנית, בהם שיעור אבטלה מהנמוכים באירופה, עלייה בשכר הממוצע בשנים האחרונות ותוצר מקומי גולמי צומח.
בדוחותיה הכספיים האחרונים, מחודשי הקיץ, עדכנה חג'ג' אירופה על התקדמות בשניים מהפרויקטים המרכזיים שלה - ויקטוריה 109, הנמצא בשלבי שיפוץ אחרונים ולגביו מנוהלים מו"מ עם שוכרים פוטנציאליים, ופיפרה, הכולל בסך הכול כמה בנייני מגורים, ואשר בחודשי הקיץ התקבל ההיתר להקמת השלב הראשון בו והחל שיווקו. בתחילת החודש עדכנה חג'ג' אירופה על רכישת בניין משרדים בבוקרשט ושיפוצו בהשקעה כוללת של כ-10 מיליון אירו.
רוח גבית מאפי נכסים
כאמור, ההתעניינות הגוברת בשוקי מזרח אירופה, באה לידי ביטוי גם בצמיחת ענקית הנדל"ן אפי נכסים (לשעבר אפריקה ישראל נכסים), ששוקי הפעילות המרכזיים שלה, נוסף לישראל, כוללים את רומניה, צ'כיה, פולין וסרביה, וכן יש לה פעילות גם בבולגריה, לטביה והונגריה.
מוקדם יותר החודש השלימה אפי נכסים גיוס הון גדול של כ-640 מיליון שקל באמצעות הנפקת מניות לציבור - מהלך לו נרשמו ביקושים גבוהים ואשר שלח את מניית החברה לעליות חדות. זאת כששתיים מבעלות המניות המרכזיות בה, חברות הנדל"ן המניב ביג ומגה אור, רכשו את עיקר המניות בהנפקה - ביג שהגדילה את חלקה בה לכ-20% בהשקעה של יותר מ-400 מיליון שקל ומגה אור ששמרה על שיעור החזקה של 13% בהשקעה של יותר מ-80 מיליון שקל.
ימים ספורים לאחר השלמת גיוס ההון, עדכנה אפי נכסים על הגדלת פעילותה ברומניה, עם השקעה של כ-290 מיליון אירו ברכישת פורטפוליו נכסים ברומניה, באמצעות החברה הבת אפי אירופה, המוחזקת על ידה במלואה.
בסך הכול קפצה מניית אפי נכסים ביותר מ-20% תוך קצת יותר משבוע, והשלימה קפיצה שנתית של כ-65%, המשקפת לחברה שווי נוכחי של כ-4.6 מיליארד שקל.